[预售商品房抵押合同的效力] 抵押合同的效力

最高法院公报案例：抵押权预告登记人能否直接主张对抵押物行使优先受偿权附5个真实案例作者：唐青林李舒李元元单位：北京市安理律师事务所阅读提示预售商品房抵押贷款中，银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记能否使银行获得现实的抵押权，司法实践中存在不同观点。

最高法院公报案例认为，该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

此外，本书作者另检索和梳理了5个相关案例，其中4个案例与最高法院公报案例的裁判观点相同，认定抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权，有1个案例认定抵押权预告登记人对抵押物享有优先受偿权。

最高法院公报案例抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权裁判要旨预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。

如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

案情简介一、2007年8月29日，原告光大银行与两被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定：陈思绮向光大银行借款人民币37万元，用于购买东鹤公司房屋，被告东鹤公司承担阶段性连带保证责任。

陈思绮以该房屋作为抵押物提供担保，后光大银行和陈思绮办理了抵押物预告登记手续。

二、合同签订后，原告按约发放贷款。

后两被告之间的房屋买卖合同被(2011)青民三(民)初字第79号民事判决确认无效。

根据该判决陈思绮应偿还光大银行本金354852.26元。

三、光大银行向上海青浦法院起诉，请求判令：被告陈思绮偿付利息；被告东鹤公司连带清偿借款本金及利息和逾期利息；两被告偿付原告律师代理费15000元；原告在抵押物处分时享有优先受偿权。

四、上海青浦法院一审判决：陈思绮偿付光大银行律师代理费5000元；光大银行在借款本金及5000元律师费的范围内对抵押物享有优先受偿权；东鹤公司对不足部分债务承担连带清偿责任。

预购商品房抵押合同书范本6篇篇1甲方（抵押人）：____________________身份证号：____________________联系方式：____________________乙方（购房人）：____________________身份证号：____________________联系方式：____________________鉴于甲方拟购买位于____________的商品房，并有意就该预购商品房进行抵押借款，现甲乙双方经友好协商，达成如下预购商品房抵押合同：一、抵押物描述甲方将预购的位于____________的商品房（以下简称抵押物）进行抵押。

该房屋的具体信息如下：房屋类型、面积、购房总价等具体信息见购房合同。

二、借款条款1. 借款金额：乙方向甲方提供借款人民币______元整（大写）。

2. 借款期限：自合同签订之日起计算，共计______年。

3. 借款利率：年利率为______%，利息按月支付。

4. 还款方式：甲方应按照约定的期限和利率按期还款。

三、抵押条款1. 甲方如未能按期履行还款义务，乙方有权依法实现抵押权，对抵押物进行拍卖、变卖等方式处置。

2. 甲方在还清全部借款本息前，未经乙方书面同意，不得擅自处分抵押物。

3. 甲方保证抵押物不存在权属纠纷，未被司法机关查封、冻结等情形。

四、甲乙双方声明及保证1. 甲乙双方保证所提供的所有文件、资料真实、准确、合法、有效。

2. 甲方保证抵押物的权属无争议，未设立任何形式的抵押、出租等权利负担。

3. 乙方保证按照合同约定向甲方提供借款。

五、违约责任1. 甲方如未按期履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部借款本息，并有权依法处置抵押物。

2. 甲方如提供虚假资料或隐瞒事实，导致乙方损失的，应承担赔偿责任。

3. 乙方如未按约定提供借款，应赔偿甲方因此遭受的损失。

六、其他条款1. 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

2. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

第1篇一、引言以房抵债，即债务人将自己的房产抵押给债权人，以偿还债务。

近年来，随着我国房地产市场的发展，以房抵债的方式在民间借贷、企业债务等方面得到了广泛应用。

然而，由于相关法律法规尚不完善，实践中存在诸多争议。

本文将从法律角度探讨以房抵债的法律效力，以期对相关当事人提供有益参考。

二、以房抵债的法律效力概述1. 以房抵债的法律性质以房抵债属于抵押担保的一种形式，其法律性质为抵押权。

根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债务履行的担保。

债权人有权在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，优先受偿。

2. 以房抵债的法律效力（1）抵押权设立以房抵债的抵押权设立，应当符合以下条件：①债务人或者第三人对抵押财产有处分权；②抵押权人与债务人或者第三人订立书面抵押合同；③抵押合同内容符合法律规定。

（2）抵押权实现抵押权实现是指抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权要求债务人履行债务或者将抵押财产折价、拍卖、变卖后优先受偿。

以房抵债的抵押权实现，应当符合以下条件：①债务人未履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；②抵押权人依法行使抵押权。

三、以房抵债的法律效力争议1. 抵押权登记问题根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权自登记时设立。

然而，实践中存在抵押权未登记的情况。

对此，有观点认为，抵押权未登记不影响其法律效力，抵押权人仍可依法行使抵押权。

但另一种观点认为，抵押权未登记的，抵押权人对抵押财产的优先受偿权受到限制。

2. 抵押权优先受偿问题以房抵债的抵押权是否优先于其他债权人受偿，存在争议。

一种观点认为，抵押权优先于普通债权人受偿，因为抵押权是在债务成立前设立的；另一种观点认为，抵押权与其他债权人的受偿顺序应根据具体情况确定。

3. 抵押权变更问题在以房抵债过程中，抵押权人可能需要对抵押财产进行变更，如抵押权的转移、抵押财产的追加等。

商品房未解除抵押买卖合同吗在商品房交易当中，一般债务人为了担保债权人的债权，会选择将自己的房屋办理抵押登记，如果当事人无法偿还债务，抵押权人与抵押人可以协商将房屋办理过户用来偿还债务，我为大家整理了商品房未解除抵押买卖合同吗的相关法律知识，下面一起来看看吧。

一、商品房未解除抵押买卖合同吗根据我国法律的相关规定，未解除商品房抵押合同的，一般是不能办理过户登记的。

二、房屋买卖交易流程1、买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方合法的证件;2、双方签订房屋买卖合同;3、向房地产交易管理部门提出申请，接受审查;4、立契;5、缴纳税费;6、办理产权转移过户手续;7、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

法律依据《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

三、房屋买卖签订合同的注意事项1、合同要正规首先，大家要签订的买卖合同需要是正规合同，大家可以到当地的房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本，具体签约时可根据具体情况，在合同范本的基础上做改动。

需要提醒的是，大家在签订合同时不能够就只签上名字，要先仔细阅读合同中的内容，确认无误后再签字。

2、必须所有产权人到场签字大家在购买二手房时需要注意房本登记上是个人所有还是夫妻双方所有，如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。

请大家在签合同之前做一次产权调查，看房子到底有几个产权人，在签订合同的时候所有产权人全部到场签字，并核实所有人的身份证件。

如果有产权所有人不能来签约，则需要求此人出具书面的授权委托。

另外，如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的，根据相关的规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。

房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。

00元正，大写捌万元正。

利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。

借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。

担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。

借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。

杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。

本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。

但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。

杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。

2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。

抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。

2024年预售房抵押担保合同模板合同目录第一章：合同背景及定义1.1 合同目的1.2 合同定义1.3 合同相关方的定义第二章：抵押物2.1 抵押物描述2.2 抵押物的所有权2.3 抵押物的现状第三章：抵押权的设立3.1 抵押权的设立条件3.2 抵押权的生效时间3.3 抵押权的登记第四章：担保的主债权4.1 主债权的金额4.2 主债权的期限4.3 主债权的利率第五章：抵押担保的范围5.1 担保的债务范围5.2 担保的责任范围5.3 担保的期限第六章：双方的权利与义务6.1 抵押人的权利与义务6.2 抵押权人的权利与义务6.3 债务人的权利与义务第七章：抵押物的保管与维护7.1 抵押物的保管责任7.2 抵押物的维护要求7.3 抵押物的保险第八章：债务的履行与违约责任8.1 债务的履行方式8.2 违约责任的界定8.3 违约责任的承担第九章：抵押权的实现9.1 抵押权实现的条件9.2 抵押权实现的方式9.3 抵押物的处置第十章：合同的变更、解除与终止10.1 合同变更的条件与程序10.2 合同解除的条件10.3 合同终止的情形第十一章：争议解决11.1 争议解决的方式11.2 争议解决的程序11.3 适用法律与管辖第十二章：签字与生效12.1 签字栏12.2 签订时间12.3 签订地点第十三章：其他约定13.1 补充协议13.2 通知与送达方式13.3 合同的解释权第十四章：合同附件14.1 附件清单14.2 附件的法律效力14.3 附件的更新与维护（正文结束）合同编号_______第一章：合同背景及定义1.1 合同目的本合同旨在明确预售房产抵押担保的条款和条件，保障主债权的实现。

1.2 合同定义本合同中使用的特定术语定义见附件一。

1.3 合同相关方的定义抵押人：，身份证号码/统一社会信用代码：抵押权人：，身份证号码/统一社会信用代码：债务人：，身份证号码/统一社会信用代码：第二章：抵押物2.1 抵押物描述抵押物为位于______的预售房产，具体信息见附件二。

观点丨银行同意开发商销售抵押房屋不能视为抵押权灭失，买房人面前不再优先受偿作者：王哲在房地产开发过程中，开发商为了办理融资、缓解资金压力，将在建工程抵押给贷款银行（下简称“银行”）申请开发贷的现象极为普遍。

开发商欲出售已抵押在建工程中某房屋（下称“抵押房屋”）时，在开发商与购房人签署的《商品房预售合同》中，需要银行出具同意开发商出售该抵押房屋的函件（含具有该意思表示的类似文件，下称“《同意函》”），且购房人支付的购房款通常直接用于偿还开发商办理的开发贷。

若购房人已经付清抵押房屋所有房款，但开发商未向银行偿还任何贷款，在这种情况下，银行的抵押权是否消灭？是否有权就该抵押房屋优先受偿？对于此问题，最高人民法院就哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称“中财开发公司”）与中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（以下简称“农行道外支行”）借款合同纠纷案（以下简称“该借款合同纠纷案”）作出的（2016）最高法民申887号《民事裁定书》（以下简称“877号《裁定书》”）[1]中进行了如下分析：“首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。

对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条‘抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存’之规定，可以作出这样的理解，本条确立了‘抵押权人同意方可转让’的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。

本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。

商品房抵押贷款合同抵押权效力的认定案例
以下是一个关于商品房抵押贷款合同抵押权效力的认定的案例：案例概述：
甲、乙两人为朋友关系。

甲因资金周转困难，向乙借款XX万元，并以自己名下的某处商品房作为抵押。

双方签订了《抵押借款合同》，并办理了抵押权登记。

后因甲未能按时还款，乙向法院提起诉讼，要求行使抵押权。

案例分析：
根据《物权法》的规定，抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有，并以其抵押财产作为履行债务的担保。

当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

本案中，甲以自己名下的商品房作为抵押，为借款提供担保，并办理了抵押权登记，符合法律规定的形式要件。

案例结论：
根据《物权法》的规定，抵押权自登记时设立。

本案中，甲与乙签订的《抵押借款合同》合法有效，且抵押权已经依法设立。

因此，当甲未能按时还款时，乙有权行使抵押权，对该商品房进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

需要注意的是，在本案中，由于甲、乙两人为朋友关系，因此在借款时应当注意审查对方的资信情况、还款能力等，以避免不必要的风险。

如果发现对方存在违约行为或其他违法行为，应及时采取措施维护自己的合法权益。

最高院抵押合同效力裁判规则14条一、背景介绍最高院抵押合同效力裁判规则14条是指最高人民法院对抵押合同效力相关案件进行裁判时所遵循的规则。

该规则的制定旨在明确抵押合同的效力问题，为司法实践提供统一的指导，确保司法裁判的公正性和一致性。

二、规则内容1. 合同成立要件：抵押合同的成立必须满足合同法规定的要件，包括合法的标的、当事人的真实意思表示、合同形式的要求等。

2. 抵押权人的资格：抵押权人必须具备合法的资格，包括法定资格或经过合法授权的代理人。

3. 抵押标的的确定：抵押合同必须明确确定抵押标的，包括抵押物的种类、数量、质量等相关信息。

4. 抵押权的设立：抵押合同必须明确载明抵押权的设立事项，包括抵押物的权属、抵押权的范围和期限等。

5. 合同的真实意思表示：抵押合同的当事人必须真实表达其意思，不能存在欺诈、误导等行为。

6. 合同的自愿性：抵押合同的当事人必须基于自愿原则订立合同，不能存在被迫、欺压等情形。

7. 合同的合法性：抵押合同的内容和目的必须符合法律法规的规定，不能违反法律的强制性规定。

8. 合同的合法来源：抵押合同的合法来源必须符合法律规定，不能通过非法途径获得抵押物或抵押权。

9. 合同的合法目的：抵押合同的目的必须合法，不能追求非法利益或违反社会公共利益。

10. 合同的合法形式：抵押合同的形式必须符合法律规定，不能违反合同法关于形式要求的规定。

11. 合同的合理性：抵押合同的内容必须合理，不能存在明显不合理或不公平的情况。

12. 合同的明确性：抵押合同的内容必须明确，不能存在模糊、不确定的情况。

13. 合同的完整性：抵押合同必须完整，不能存在缺失、遗漏的情况。

14. 合同的合规性：抵押合同必须符合相关法律法规的规定，不能违反相关法律法规的规定。

三、适用范围最高院抵押合同效力裁判规则14条适用于最高人民法院对抵押合同效力相关案件进行裁判时的参考依据。

对于其他法院和相关当事人，该规则可以作为参考，但不具有直接的法律效力。

论预购商品房抵押权预告登记的效力预购商品房抵押权预告登记的法律效力分析江苏银行某分行与袁某签订个人购房借款合同一份，中某房地产开发公司作为保证人为该笔借款提供连带责任担保，同时袁某在袁某中某房地产公司购买的H号房屋进行了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，江苏银行某分行为预购商品房抵押权预告登记权利人。

之后，江苏银行某分行与袁某签订房地产抵押合同一份，约定将H号房屋设立为袁某履行借款合同的抵押担保。

H号房屋至今未办理所有权登记手续。

现因未能按约偿还借款本息，江苏银行某分行诉至法院，请求判决：1、被告袁某立即偿还借款本息、罚金等若干元；2、确认其对H号房屋在经依拍卖、变卖时享有优先受偿权3、被告中某房地产开发公司承担连带责任。

本案争议在于江苏银行某分行能否依据预购商品房抵押权预告登记，主张其对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权？第一种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，并在之前办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权，应当认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

第二种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，但预购商品房抵押权预告登记并非等同于抵押权登记，不应认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

清河区法院经审理认为，江苏银行某分行与袁某签订了抵押合同，并已办理抵押权预购商品房预告登记，但H号房屋所有权至今未转移至袁某名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，H号房屋的抵押权并未设立，因此，江苏银行某分行要求对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权无事实和法律依据，不予支持。

本案的处理结果体现了预购商品房抵押权预告登记与抵押权登记二者的法律效力区别。

现分析如下：一、预购商品房预告登记的法律效力。

我国《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

抵押合同甲方（借款人）：____________________身份证号码：____________________联系电话：____________________乙方（贷款人）：____________________身份证号码：____________________联系电话：____________________丙方（开发商）：____________________公司地址：____________________联系电话：____________________鉴于甲方为购买位于____________________的房屋，需向乙方申请贷款，乙方同意向甲方提供贷款，丙方同意为甲方提供担保。

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲、乙、丙三方经协商一致，订立本合同，共同遵守。

第一条贷款金额乙方同意向甲方提供人民币（大写）__________元整（￥），作为甲方购买商品房的首付款及部分购房款。

第二条贷款期限本合同项下的贷款期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

第三条贷款利率本合同项下的贷款利率按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率执行，具体利率为____%。

贷款利率在贷款期内如遇国家调整利率，按照中国人民银行有关规定执行。

第四条还款方式甲方应按照以下方式偿还贷款本金及利息：1.每月等额本息还款法，即每月还款额固定，包含当月应还本金和利息。

2.每月等额本金还款法，即每月还款额逐月递减，每月偿还相同本金，利息随剩余本金逐月减少。

第五条抵押物甲方同意将其预购的商品房作为抵押物，抵押物的具体情况如下：房屋地址：____________________建筑面积：平方米房屋结构：________________房屋用途：____________________第六条抵押登记甲方应在本合同签订后____日内，与乙方共同到房屋所在地的房地产管理部门办理抵押物登记手续。

预购商品房抵押合同范本5篇篇1甲方（抵押人）：____________________乙方（购房人）：____________________鉴于甲方拟购买位于____________的商品房，并有意将该房屋抵押给乙方，以担保特定的债务或履行特定的义务。

为此，甲乙双方基于平等、自愿、互利的原则，经过友好协商，就预购商品房抵押事宜达成如下协议：一、房屋概况及抵押权设定1. 房屋坐落位置：____________________________________________________。

2. 房屋面积及户型：建筑面积______平方米，户型为______室______厅______卫。

3. 抵押权设定目的：为确保甲方履行购房款项支付义务，乙方对该房屋享有抵押权。

二、抵押物价值及担保债务范围1. 抵押物价值：双方约定，该预购商品房的价值为人民币______元。

2. 担保债务范围：包括但不限于购房款、利息、违约金、赔偿金及其他因甲方违约产生的费用。

三、抵押期限及债务履行期限1. 抵押期限：自本合同签订之日起至甲方完成房屋产权登记并清偿所有债务为止。

2. 债务履行期限：甲方应在约定的时间内完成房屋产权登记并偿还所有债务。

如甲方未能按时偿还债务，乙方有权行使抵押权。

四、双方权利和义务1. 甲方权利和义务：（1）甲方有权在约定的时间内完成房屋产权登记并清偿所有债务。

（2）甲方应按时支付购房款及相关费用。

（3）甲方应遵守国家及地方的相关法律法规，确保抵押房屋的合法性。

2. 乙方权利和义务：（1）乙方有权在甲方违约时行使抵押权。

（2）乙方应监督甲方履行购房款项支付义务。

（3）乙方应遵守国家及地方的相关法律法规，保护甲方的合法权益。

五、抵押物保管和维护1. 抵押期间，甲方应妥善保管抵押物，并负责维修和保养。

2. 乙方有权对抵押物进行监管，确保抵押物的安全。

3. 如因甲方的过失导致抵押物损坏或灭失，甲方应承担相应责任。

商品房买卖担保借贷合同的性质是什么及效⼒如何认
定
⽬前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍，商品房买卖担保借贷合同的性质是什么及效⼒如何认定？店铺⼩编为您整理出来相关的内容，欢迎⼤家浏览，谢谢。

商品房买卖担保借贷合同的性质是什么及效⼒如何认定
对于以商品房买卖担保借贷合同的案件性质及效⼒的认定，司法实践中应当采⽤审慎的态度。

从法律关系的⾓度，应结合各⽅⾯证据，查明当事⼈的真实意思表⽰；对于此类担保⾏为的担保物，从学理及常理的⾓度分析，应当是房屋⽽⾮合同债权；对于其效⼒，由于这⼀担保形式违反物权法及担保法禁⽌流质契约的规定⽽应归为⽆效。

《民法典》第三百⼋⼗⼋条【担保合同】设⽴担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订⽴担保合同。

担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。

主债权债务合同⽆效的，担保合同⽆效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认⽆效后，债务⼈、担保⼈、债权⼈有过错的，应当根据其过错各⾃承担相应的民事责任。

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预售商品房抵押权预告登记转一般抵押我们知道，在商品房属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只有预告登记证明。

此时如果要办贷款，房管局会出具抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

那么预售商品房抵押权预告登记转一般抵押是什么意思呢？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

一、预售商品房抵押权预告登记转一般登记“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。

同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。

意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我（银行）了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。

登记申请人是金融机构（银行）和购房人。

什么是预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。

他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

以我国《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。

生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。

因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。

二、抵押权预告登记具有什么法律效力（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。

……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

房屋主合同与抵押合同4篇篇1房屋买卖是一个复杂的过程，除了买卖双方需要签订房屋主合同外，有时还需要签订抵押合同。

这两种合同在房屋买卖过程中起着至关重要的作用，下面就让我们来详细了解一下房屋主合同与抵押合同的内容和作用。

一、房屋主合同房屋主合同是指卖方与买方在房屋交易过程中签订的一种法律文件，记录了买卖双方的权利和义务，是双方约定事项的具体体现。

房屋主合同通常包括以下内容：1. 货币交易事项：主合同中应明确约定房屋的交易价格，交付方式和时间等具体细节，确保交易的合法性和安全性。

2. 房屋所有权确认：合同中应明确售房方的合法所有权，确保买方购房后能够合法享有房产权益。

3. 房屋权利与义务：合同中应明确规定关于房屋使用、装修、维护等方面的义务和权利，避免日后产生纠纷。

4. 交付与接收时间：主合同中应规定交房和收房的具体时间和地点，确保双方能够按时履行交易。

5. 签订流程：主合同中需要明确列出双方的签署日期和地点，以及签署的法律效应。

房屋主合同作为房屋买卖过程中必不可少的一部分，能够有效保障买卖双方的合法权益，预防潜在的风险和纠纷，是房屋交易过程中的必备文件。

二、抵押合同抵押合同是指债务人为了给债权人提供担保而将其拥有的房产等财产权利留置在债权人处，当债务人无力归还债务时，债权人有权依法变现担保财产以清偿债务的一种合同。

抵押合同通常包括以下内容：1. 抵押财产的鉴定和评估：合同中需要明确列出抵押财产的具体名称、数量、评估方式和价值等信息，确保抵押的财产真实合法。

2. 抵押权利的设立条件：合同中应规定债务人在何种情况下需要抵押财产，并列明债权人的权利和义务，保障双方的合法权益。

3. 抵押财产的处置方式：合同中应规定在债务人无法履行债务的情况下，债权人有权如何变现抵押财产，确保债权人的利益得到最大化维护。

4. 合同变更和解除条件：合同中应明确列出合同的变更和解除条件，以保障双方在未来出现纠纷时能够依法维权。

预售商品房抵押登记的规定预售的商品房如何办理抵押登记呢？有哪些有关的办理程序，店铺⼩编整理有关的预售商品房抵押登记的规定希望对你有所帮助。

预售商品房抵押登记的规定《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国担保法>若⼲问题的解释》第四⼗七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事⼈办理了抵押物登记，⼈民法院可以认定抵押有效”。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第四项“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房⼈在⽀付⾸期规定的房价款后，由贷款银⾏代其⽀付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银⾏作为偿还贷款履⾏担保的⾏为。

”根据《城市房地产抵押管理办法》，预购商品房贷款抵押登记应当遵循如下程序：1、房地产抵押合同⾃签订之⽇起30⽇内，抵押当事⼈应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

房地产抵押合同⾃抵押登记之⽇起⽣效。

2、办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列⽂件：(⼀)抵押当事⼈的⾝份证明或法⼈资格证明;(⼆)抵押登记申请书;(三)抵押合同;(四)《国有⼟地使⽤权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有⼈同意抵押的证明;(五)可以证明抵押⼈有权设定抵押权的⽂件与证明材料;(六)可以证明抵押房地产价值的资料：(七)登记机关认为必要的其他⽂件。

3、登记机关应当对申请⼈的申请进⾏审核。

凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之⽇起7⽇内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书⾯通知申请⼈。

4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押⼈收执。

并向抵押权⼈颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建⼯程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。

抵押的房地产在抵押期间竣⼯的，当事⼈应当在抵押⼈领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

因此，预售商品房抵押登记以登记机关(⼀般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准，此时预售商品房抵押合同⽣效，银⾏取得抵押优先权。

已买卖但未过户的房屋被出卖⼈设置抵押应认定⽆效案件简介：2009年6⽉4⽇，原告顾某与李某签订北京市存量房屋买卖合同，购买李某位于北京市朝阳区望京地区房屋⼀套。

2009年7⽉28⽇，双⽅签订了存量房屋⽹上签约买卖合同。

合约签订后，顾某先后⽀付房价款205.4万元，但李某始终未将房屋办理过户⼿续。

2010年3⽉，顾某将李某诉⾄北京市朝阳区⼈民法院，要求李某为该房屋办理过户⼿续，2010年5⽉北京市朝阳区⼈民法院做出判令李某将该房屋过户⾄顾某名下的民事判决，李某不服判决，于2010年6⽉提起上诉。

上诉期间，2010年8⽉，李某以该房屋为韩某的借款提供抵押担保⽽向被告申请办理该房屋的抵押登记，被告于同⽇受理了李某的申请并分别对李某、韩某⽀座房屋登记询问笔录。

次⽇，被告向韩某办法了该房屋的《房屋他项权证》。

原告顾某不服被告北京市住建委对该房屋权属⾏政登记⾏为，诉⾄北京市朝阳区⼈民法院，要求法院判令撤销被告向韩某颁发的该房屋的《房屋他项权证》。

被告北京市住房和建设委员会辩称：2010年8⽉李某以⾃有的房屋为其向韩某提供抵押担保，申请办理该房屋的抵押登记，被告受理后进⾏审核，认为符合登记条件，遂为抵押权⼈韩某核发了该房屋的《房屋他项权证》，被告为韩某核发房屋他项权证的⾏为证据充分，适⽤法律法规正确，程序合法。

另外，被告辩称：原告并⾮该房屋的所有权⼈，亦⾮抵押登记的抵押⼈或抵押权⼈，被告为韩某核发《房屋他项权证》与原告之间没有法律上的利害关系，原告不具有⾏政诉讼主体资格，原告的起诉不符合起诉条件。

法院判决：北京市朝阳区⼈民法院经审理认为：本案中，原被告就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同⽹上签约⼿续。

对这⼀事实，市住建委在进⾏抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的⽹签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，导致涉案房屋在存在财产争议的情况下，未对该事实进⾏必要的进⼀步的核查，径⾏作出被诉抵押登记⾏为，该⾏为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院应予以纠正。