商业地产——商业业态组合研究

商业地产租金收益影响因素及定价方法本文围绕商业地产资产证券化的核心——可预期的稳定的租金收益，对影响商业物业未来租金收益的五个因素包括所在位置及商圈、租金方式、业态组合、空置率、租金增长率进行分析，同时对如何确定恰到好处的商业地产租金进行分析。

租金收益影响因素的分析1、位置及所在商圈。

运营良好的商业地产项目意味着能够吸引可观的消费群体从而带来稳定的租金收益。

因此，商业项目是否具有良好的可通达性、所在的位置是否具有一定的名望和周边是否具有良好的商业氛围可以辐射到一定范围内的消费群体是能否产生稳定租金收益的一个重要的因素。

商业项目的租金水平是否具有竞争力以及能否长期的稳定在具有盈利能力的水平往往会受到所在商圈自身引进品牌档次的定位、平均租金水平和繁华度的影响。

2、租金方式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上也取决于租金方式的选择，以商家的租金承受能力为基础，设定合理的租金水平，只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

目前国内商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

由于各行各业的商业业态上承租水平的差异，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在很大的差异，一般餐饮、娱乐的承租水平较高，超市因为毛利较低承租水平几乎是最低的。

例如：服务类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

一般情况下证券化的商业地产项目大都是综合性购物中心，现有商户租赁期较长，涵盖业态较广泛，在预测未来租金收益模型中往往会结合现有租赁合同下的租金方式以及商场现有主要业态的承租水平、整体商场年营业额情况，来确定客观合理的租金单价。

广告再现百股涨停，暴涨的原因找到了!3、商业项目的业态组合。

商业物业的主要业态包括服装类、生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类等，在互联网时代下，服务和体验在商办物业的运营中日渐重心，围绕餐饮、健康、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商品牌和运营重心，已经成为商业业态组合的主流趋势。

商业地产项目的业态规划商业地产项目的业态规划是指在商业地产项目开辟过程中，根据市场需求和发展趋势，合理规划和布局不同类型的商业业态，以实现项目的可持续发展和经济效益最大化。

商业地产项目的业态规划需要综合考虑市场需求、项目定位、竞争情况等多个因素，以确保项目能够吸引消费者、提供多样化的服务和商品，同时满足开辟商的经济利益。

一、市场需求分析在进行商业地产项目的业态规划之前，首先需要对市场需求进行深入分析。

通过市场调研和数据分析，了解目标消费群体的消费习惯、消费需求以及消费能力，从而确定适合项目的主要业态。

例如，如果项目周边居住人口多为年轻白领，那末可以考虑引入时尚休闲类业态；如果项目周边居住人口以家庭为主，那末可以考虑引入超市、儿童乐园等家庭消费类业态。

二、项目定位和特色商业地产项目的定位和特色是业态规划的基础。

通过明确项目的定位和特色，可以更好地吸引目标消费群体，提高项目的竞争力。

例如，如果项目定位为高端购物中心，那末可以引入奢靡品牌和高档餐饮，打造高品质的购物体验；如果项目定位为主题商业街区，那末可以打造独特的主题环境，吸引年轻人和游客。

三、合理布局和组合商业地产项目的业态规划需要合理布局和组合不同类型的业态。

通过合理布局和组合，可以提高项目的吸引力和流动性，增加消费者的停留时间和消费频次。

例如，可以将餐饮业态布局在项目的核心区域，吸引消费者在购物之余享受美食；将娱乐休闲业态布局在项目的周边区域，吸引消费者在购物之外寻觅娱乐休闲的场所。

四、引入新兴业态随着社会发展和科技进步，新兴业态不断涌现，对商业地产项目的业态规划提出了新的挑战和机遇。

商业地产项目需要及时关注新兴业态的发展趋势，积极引入具有创新性和前瞻性的业态，以满足消费者的新需求。

例如，近年来兴起的共享经济和线上线下结合的新零售模式，都可以作为商业地产项目的业态规划的参考。

五、灵便调整和更新商业地产项目的业态规划不是一成不变的，需要根据市场需求和竞争情况进行灵便调整和更新。

万象城商业模式研究万象城是中国的一家知名商业地产开发商和运营商，主要专注于高端商业综合体的建设和运营。

其商业模式独特，综合多种业态以提供全方位的购物、娱乐、餐饮和社交体验。

下面将对万象城的商业模式进行详细研究。

一、租赁模式二、业态组合万象城的核心竞争力在于其丰富多样的业态组合。

它融合了高端百货、时装、运动休闲、娱乐、餐饮和文化艺术等各种业态。

通过提供多样化的选择，万象城可以吸引不同消费群体，满足他们不同的需求。

三、品牌引进万象城力求引进国际一线品牌和知名本土品牌，以提供消费者高品质的商品和服务。

通过与品牌合作，万象城可以获得更多的消费者流量和品牌溢价，从而提高商业综合体的吸引力和竞争力。

四、招商策略万象城在招商过程中注重策略性布局，通过合理的品牌搭配和业态组合，建立具备独特特色的商业综合体。

同时，万象城还注重与品牌商家的合作，进行深入的市场分析和策划，以满足消费者的需求，并提供个性化的购物体验。

五、体验营销万象城强调体验营销，通过举办各种活动和促销活动吸引消费者的光顾。

例如，举办时尚秀、插花课程、明星见面会等活动，增加商业综合体的吸引力。

此外，万象城还注重为消费者提供高品质的购物环境和服务，以提升消费者的体验感。

六、共享经济万象城通过与共享经济平台合作，实现资源的共享和互助。

例如，与共享停车平台合作，提供停车位；与共享办公平台合作，提供办公空间等。

通过这种方式，万象城能够降低成本，提高效率，为消费者和商家提供更多的价值。

七、店铺运营服务除了提供物业租赁，万象城还为品牌商家提供一系列店铺运营服务。

例如，营销策划、广告宣传、员工培训等。

通过提供专业的运营支持，万象城帮助品牌商家提高销售额，提升品牌形象。

总之，万象城以其独特的商业模式和积极的招商策略，成为中国商业地产行业的佼佼者之一、通过丰富的业态组合、品牌引进、体验营销和共享经济等手段，万象城不断满足消费者的需求，提供全方位的购物、娱乐和社交体验，创造良好的商业价值。

商业地产运营模式研究报告商业地产运营模式研究报告一、引言商业地产是城市发展的重要组成部分，也是经济的重要支柱。

商业地产运营模式的研究对于提升商业地产的价值和效益具有重要意义。

本报告将对商业地产运营模式进行研究，分析其特点及发展趋势。

二、商业地产运营模式特点1.多元化经营：商业地产的运营模式主要围绕多元化经营展开，通过引入不同类型的商业项目来吸引不同的消费者群体，提供多样化的购物、娱乐和社交体验。

2.租赁模式：商业地产通常通过租赁模式运营，将商铺、办公楼等空间租给商家或企业，由其经营并支付租金。

租赁模式既能保障房地产的稳定收益，又能减轻商家和企业的经营风险。

3.综合服务：商业地产除了提供空间租赁外，还提供各种综合服务，如物业管理、安全保卫、停车服务等，以提升商业地产的价值和品质，增强客户黏性。

4.增值服务：商业地产通过提供增值服务来增加收入，如广告、品牌合作、活动策划等。

这些服务不仅可以帮助商家提升品牌知名度和销售额，也可以为商业地产带来额外的经济效益。

三、商业地产运营模式发展趋势1.创新业态：随着消费升级和科技进步的推动，创新业态在商业地产中的地位越来越重要。

例如，智慧商业地产通过人工智能、大数据等技术手段提供个性化服务，线上线下融合的新型商业模式受到越来越多的关注。

2.社交化体验：在新消费时代，用户更加注重社交化体验。

商业地产需要通过打造社交化的场景和活动来满足用户的需求，例如举办主题活动、搭建社交平台等。

3.品牌化运营：品牌化运营是商业地产发展的重要方向。

通过引入优质品牌商家，提升商业地产的品牌价值，吸引更多的消费者。

同时，商业地产自身也需要具备品牌意识，建立独特的品牌形象和文化。

4.物业数字化：物业数字化是商业地产运营的重要趋势。

通过引入物联网、云计算等技术手段，实现物业的智能化管理和运营，提高效率和服务质量。

四、商业地产运营模式的挑战与应对1.市场竞争激烈：商业地产市场竞争激烈，缺乏差异化和创新的商业地产很难在市场中脱颖而出。

商业地产——商业业态组合研究商业地产是指商业性质的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用地和建筑物。

商业地产的发展与商业业态组合密不可分，商业业态组合是指在一个商业地产项目中，不同业态的组合及其相互配合与互动。

而商业业态组合的研究是为了提高商业地产项目的经营效益和吸引力，以满足消费者的多样化需求，同时也是商业地产开发者和投资者进行投资决策的重要参考。

商业地产项目的商业业态组合应根据项目的地理位置、人口密度、消费能力、消费习惯等因素进行决策，以确保最大程度地吸引消费者，提升项目的经营收益。

在商业业态组合研究中，以下几个方面需要考虑：1.目标人群定位：商业地产项目应明确自己的目标人群，并针对不同人群的消费需求选择适合的商业业态。

比如，青少年消费群体更加注重娱乐和休闲设施，因此在商业地产项目中加入儿童游乐场、电影院等娱乐设施可以吸引更多的青少年消费者。

2.业态互补和协同：商业地产项目中的不同业态之间应具有互补和协同效应，使得消费者可以在一个地方满足多种需求。

比如，在购物中心中设立餐饮区域可以为购物者提供餐饮服务，使得他们能够更方便地在购物之余就餐。

3.营造良好的消费环境：商业地产项目的商业业态组合应注重营造良好的消费环境，使消费者愿意到此消费和停留。

为此，商业地产项目需要注意综合布局、人流引导、停车服务等方面的规划设计，以确保消费者的便利性和舒适性。

4.不断创新和更新：商业业态组合不能停留在过去，在市场需求不断变化的背景下，商业地产项目应不断进行创新和更新。

通过引入新的商业业态和新的消费方式，商业地产开发者可以吸引更多的消费者，并提升项目的经营效益。

商业业态组合的研究对于商业地产项目的成功经营至关重要。

只有通过合理的商业业态组合，商业地产项目才能吸引更多的消费者，提升经营效益。

因此，商业地产开发者和投资者需要在商业业态组合研究中谨慎选择，并根据市场需求和消费者的喜好进行不断调整和改进。

同时，商业地产项目也应注重与周边环境和其他商业地产项目的协同发展，以提高整体竞争力和吸引力。

业态分布——商业地产的核心随着消费观念的成熟，追求高“性价比”成为现代人的主流消费观点。

连过去总是以豪华为卖点的酒店，亦不完全是奢侈代名词了。

“睡一个好觉、吃一份可口的早餐”是经济型酒店最本位的经营理念。

然而，随着行业竞争的加剧，经济型酒店的传统“经济外衣”开始被抛弃，市场后入者开始向星级靠拢。

经济型酒店青睐商务客如今市场上连锁酒店同质化现象严重，不同的经济型酒店，除了外墙的颜色不同外，客房内部装修风格、设施都很类似，都在强调卫生、服务。

随着越来越多的新连锁酒店建成，价格战、地段之争、人才大战开始升级。

不过，位于新北区怀德名园沿街商铺的“吾家吾庭商旅酒店”，却准备打破这样的“行规”。

该酒店紧邻中华恐龙园、恐龙园温泉谷和恐龙城大剧场旅游景点。

靠近沪宁高速公路，公交也极为便利。

与目前常州市场上大多数经济型酒店不同的是，吾家吾庭直接定位为商务型酒店，酒店标准与星级酒店差不多，而价格却与经济型酒店相当。

事实上，商务客人已成为经济型酒店的主要客源。

酒店增多了，客户群体相当，导致经济型酒店的竞争加剧。

有数据显示，近年以来，常州的经济型酒店数量增幅很快。

然而，业内人士称，尽管数量增长很快，但常州经济型酒店市场的竞争并不充分，其结构和定位的不足日益显现。

经济型酒店向星级酒店靠拢与传统的旅馆、招待所和豪华的高星级酒店不同，经济型酒店最大的特点就是“经济实惠”，提供的是“有限服务”，只能满足客人最基本的住宿需求。

早期的市场进入者，基本上都是沿袭这一经营理念——只有客房且布局简单，会议室、餐厅、娱乐中心等设施都被取消。

然而眼下，经济型酒店却开始悄悄变脸，内部设施不再简单了事，星级酒店有的，经济型酒店也力求完备。

像吾家吾庭商旅酒店设有客房84间，其中大床54间（2间带有麻将、棋牌桌、豪华大床房），标间30间和小型会议室，大型咖啡厅可同时容纳200人消费。

整个酒店由国内著名装潢公司苏州金螳螂精心规划设计，按照五星级标准。

业态组合知识总结一、基础知识Q：什么是商业业态？A：商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。

Q：商业地产有哪些业态？A：主要的商业业态包括: 零售业、酒店、写字楼、工业、投融资等;其中零售业的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

Q : 什么是商业房地产项目的业态组合？A：是指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售以及该项目作为商业地产日后能够成功运营，而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

Q：业态规划的基本原则有哪些？A：1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。

3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。

2、功能性选择是业态组合规划的基础综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。

对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。

初探地级市单体商业房地产项目业态组合初探地级市单体商业房地产项目业态组合提要：项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合初探地级市单体商业房地产项目业态组合商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？试图以地级市为例对上述问题进行探讨。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shoppingmall）以及便利店、折扣店、专业市场、农贸市场等。

其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在讨论的范畴。

商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位是指商业地产项目在市场上的定位和差异化特点。

通过市场调研，分析目标客群的需求、消费习惯和购物行为，了解竞争对手的优势和劣势，确定项目的目标客群和定位。

定位包括商业地产项目的核心价值主张、目标市场细分和品牌形象等。

例如，商业地产可定位为高端购物中心、主题商业街、社区商业中心或者综合体。

确立清晰的定位有助于项目的宣传推广和经营管理，提高项目的竞争力和知名度。

业态组合是商业地产项目中各种业态的配置和组合。

通过市场调研和竞争对手分析，确定项目需要包含的主力业态、引进的特色业态和支持性业态。

主力业态是项目的核心业态，通常占据较大面积和销售额。

特色业态可以是独特的主题店铺、特色餐饮或者文化创意区域等，用于吸引目标客群和增加项目的特色与吸引力。

支持性业态包括超市、便利店、娱乐设施等，为项目提供基础配套服务。

合理的业态组合有助于提升项目的吸引力和影响力，增加客流量和销售额。

在商业地产项目的定位和业态组合分析中，以下几个因素需要考虑：1.市场需求：了解目标客群的需求，包括消费水平、消费习惯、消费心理等。

同时还要分析市场的供需关系和潜在竞争对手，确定项目的市场空间和竞争优势。

2.地理位置：商业地产项目的地理位置对项目的定位和业态组合有重要影响。

不同地区或城市的消费习惯和消费需求有所不同，需要结合地理位置来确定项目的定位和业态组合。

3.目标客群：明确项目的目标客群，包括年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。

根据目标客群的需求和消费习惯，确定项目的定位和业态组合。

4.竞争对手：分析竞争对手的优势和劣势，了解他们的定位和业态组合。

通过竞争对手分析，确定项目的差异化特点和竞争优势，进行市场定位和业态组合的策略选择。

5.资金预算和风险：商业地产项目的规划和设计需要考虑资金的投入和回报。

根据项目的规模、定位和业态组合，评估项目的收益率和风险，并进行合理的资金预算和风险控制。

商业地产的详细分类以及商业业态的分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。

本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。

尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。

在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。

1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。

当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

（2）、市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。