商业业态组合

购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。

本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。

一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。

业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。

1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。

比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。

2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。

比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。

3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。

比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。

二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。

业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。

1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。

主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。

2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。

补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。

三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。

规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。

商场业态组合比例商场业态组合比例是指商场内不同类型的商户所占比例。

商场的业态组合直接影响着商场的运营和吸引力，合理的业态组合能够满足消费者的多样化需求，提升商场的竞争力和盈利能力。

商场的业态组合应该根据所处地区的消费水平、人口结构、消费习惯等因素进行综合考虑。

一般来说，商场的业态组合可以包含以下几个方面的商户：1. 零售业：零售业是商场的主要业态之一。

零售业包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等各类商品的销售。

不同类型的商场可以根据消费群体的特点来选择相应的零售业商户。

例如，高端商场可以引进奢侈品牌，而中低端商场则可选择平价品牌。

2. 餐饮业：餐饮业是商场的重要组成部分，可以为顾客提供各种美食选择。

商场可以引进各类餐饮商户，包括快餐、中餐、西餐、特色餐饮等。

此外，还可以考虑引进咖啡厅、茶饮店等休闲餐饮场所，以满足顾客的休闲需求。

3. 休闲娱乐业：休闲娱乐业可以为商场增加吸引力和人气。

商场可以引进电影院、游乐场、儿童乐园等娱乐设施，为顾客提供休闲娱乐的场所。

此外，还可以考虑引进健身房、桌球馆等体育娱乐场所，满足顾客的健身和娱乐需求。

4. 服务业：商场可以引进各类服务业商户，如美发美容店、SPA按摩店、珠宝店等。

这些商户能够为顾客提供个性化的服务，提升商场的服务品质和顾客满意度。

5. 教育培训业：商场还可以考虑引进教育培训机构，为顾客提供学习和培训的机会。

这些机构可以包括语言培训、艺术培训、职业培训等，满足不同顾客的学习需求。

6. 其他业态：商场的业态组合还可以根据当地的特色和顾客需求进行扩展。

例如，商场可以引进农产品直销店，提供新鲜农产品的销售；商场也可以引进文化创意产业，推广当地的传统文化和手工艺品。

商场的业态组合比例应该根据市场需求和商场的定位来确定。

一般来说，商场的业态组合应该保持多样性和平衡性，不宜过于单一或过于偏向某一业态。

同时，商场还应该根据市场变化和顾客需求进行调整和优化。

商场的业态组合比例是商场运营成功的关键之一。

商业项目业态组合规划商业业态组合规划业种选择业种组合比例业种功能设计品牌业种布局楼层主题业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。

反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

一、业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。

要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

不同的商业项目有不同业种选择方法，在此以SHOPPING MALL业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的说明。

SHOPPING MALL业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。

该结构宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助，展现多样。

必要条件一：两个以上主力店规模大的商场，业态组合不到位很容易给人零散的感觉，不利于商场的经营和以后的发，所以SHOPPINGMALL必须要把主力店的招商建设作为重点来抓。

规模决定了SHOPPINGMALL至少需要两个以上的主力店（百货店、超市、专业主题商场相结合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有的非主力店。

必要条件二：品种功能一站到位SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。

为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次，不同档次的顾客的需要；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。

商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

各主要业态选址和经营特征如下。

1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米左右。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

业态组合特点与模式一、多样性业态组合的第一个特点是多样性。

在商业运营中，业态的多样性能够满足不同消费者的需求，提高市场的竞争力。

通过结合多种业态，例如零售、餐饮、娱乐等，可以吸引各类消费者，增加客流量，提高整体的销售业绩。

二、互补性业态组合的第二个特点是互补性。

互补性是指不同业态之间相互补充，形成协同效应。

例如，零售和餐饮的结合可以满足消费者一站式购物的需求，提供更为便捷和全面的服务。

这种互补性能够提升整体的商业价值，提高经营效益。

三、适应性业态组合的第三个特点是适应性。

不同的商业项目需要面对不同的市场环境和消费群体，因此业态组合需要具有一定的适应性。

通过灵活调整业态的配置，可以更好地适应市场的变化和消费者的需求，提高商业项目的竞争力和生存能力。

四、品牌塑造业态组合的第四个特点是品牌塑造。

品牌是商业项目的重要资产，通过合理的业态组合可以塑造独特的品牌形象和品牌价值。

在业态组合中，应注重选择具有品牌影响力和市场认知度的品牌，以提高商业项目的知名度和美誉度。

五、经营管理业态组合的第五个特点是经营管理。

合理的业态组合需要建立在科学的管理基础上，包括人员管理、财务管理、营销管理等方面。

通过有效的经营管理，可以提高商业项目的运营效率和市场竞争力。

六、顾客体验业态组合的第六个特点是顾客体验。

顾客体验是商业项目成功的关键因素之一，通过合理的业态组合可以提供更好的顾客体验。

例如，增加休闲娱乐业态可以提升消费者的购物体验，提高顾客的满意度和忠诚度。

七、成本控制业态组合的第七个特点是成本控制。

在商业运营中，成本控制是至关重要的。

通过合理的业态组合可以降低成本，提高经营效益。

例如，选择租金较低的物业可以降低固定成本，优化人员配置可以提高人员效率等。

八、长期规划业态组合的最后一个特点是长期规划。

长期规划是指在商业项目的运营过程中，要具备长期的发展眼光和战略思考。

通过制定科学的长期规划，可以确保业态组合的可持续发展和商业项目的长期成功。

商业地产业态组合研究商业地产业态组合是指在一个固定的商业地产项目中，将多种商业业态进行组合，以满足不同消费者的需求，提供多样化的商业服务。

商业地产业态组合的研究对于商业地产项目的经营和运营非常重要，可以有效提升商业地产项目的盈利能力和市场竞争力。

本文将对商业地产业态组合的研究进行探讨。

一、商业地产业态组合的意义商业地产业态组合的意义在于满足不同消费者的需求，创造多元化的商业空间和商业体验。

商业地产项目中的业态组合可以包括零售业、餐饮业、休闲娱乐业、文化艺术业等多个业态，通过组合这些业态，可以满足不同消费者的需求，同时提供更多的商业选择。

例如，一个商业地产项目中可以集成超市、服装店、餐厅、电影院等多种业态，消费者可以在同一个地方同时享受购物、用餐和娱乐等多种服务。

另一个意义在于提高商业地产项目的盈利能力和市场竞争力。

通过合理的业态组合，商业地产项目可以吸引更多的消费者，提高店铺的租金收入和销售额。

同时，多种业态的组合可以形成商业地产项目的核心竞争力，吸引更多的投资者和合作伙伴，进一步提升项目的市场价值和品牌价值。

二、商业地产业态组合的要素商业地产业态组合的要素包括业态的选择、业态的组合和业态的调整。

首先，业态的选择要考虑到消费者的需求和市场的潜力。

通过市场调研和消费者分析，可以确定消费者对于不同业态的需求和偏好，进而选择适合的业态。

其次，业态的组合要考虑到各业态之间的互补性和差异性。

互补性是指多种业态之间的相互关联和依赖，例如餐厅和电影院的组合可以提供用餐和娱乐的综合服务。

差异性是指多种业态之间的区别和特色，例如高端时尚品牌店与休闲便利店的组合可以满足不同消费者的需求。

最后，业态的调整要根据市场需求和经营状况进行灵活调整。

商业地产项目应及时调整业态组合，以适应市场的变化和消费者的需求。

三、商业地产业态组合的案例研究以下是几个商业地产业态组合的案例研究。

第一个案例是上海世博会商业地产项目的业态组合。

购物中心的业态组合分一、主力核心店组合形态一般购物中心以百货店、GMS为核心店。

表4-3-1：购物中心业态组合方式DPT：DEPARTMENT STOREDS：DISCOUNT STOREGENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、大众化商GMS：品中心銷售之总合量贩店）SS：SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）HC：HOME CENTERSM：SUPER MARKET常见的购物中心的业态及业种还有：未来的大型购物中心会更注重下列服务：1、公共行政机构的服务设施，例如电信局、邮电局、资讯服务中心及其它由政府所能提供的公共服务机构。

2、室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、发廊、书廊、文化中心、会议中心等设施，或是游泳池、健身房及运动教室等休闲相关场地。

3、室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公园、儿童游乐场地（Play Ground）等。

4、其他例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚或小型广播电台等大型服务设施。

二、购物中心与传统商业街的比较1、购物中心规模大，又称室内步行街。

一幢超级购物中心面积往往在20万至50万平方米，比南京东路步行街的商业面积更大。

2、购物中心内商家的布局更合理，功能更多更全，汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、展览、服务等功能，不仅实现了一站式购物，更实现了一站式享受！3、购物中心的全天候运行条件，不受气候因素影响，整幢室内建筑，安装全室内空调，不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热；整个路程更舒适成为享受，尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到摩尔内的中庭举行，不必再承受室外酷暑高温或寒风雨水等的影响。

4、购物中心内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争，不必政府商委作硬性规定管理。

摩尔内各行各业配备齐全，规划合理。

5、环境更优美更舒适跟人性化，服务设施更全更好更完备。

6、摩尔催生了新的经营模式，不同业态、不同行业的互相嫁接，催生了新的经营模式。

商业地产项目定位策划：为什么商业业态组合一般遵循“5：3：2”规划原则？“购物中心的业态组合一般还是有规律可循的。

” 曾负责西单大悦城招商、现任中粮集团中粮置业朝北大悦城副总经理的魏学问告诉记者，“在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，西单大悦城基本就是如此；如果不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮的比例来提升人气”。

据魏学问介绍，三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。

这主要由于其收益也相对较低。

像魔术、电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间。

同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。

娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有50人，空着150个座位。

而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日的空位留到今日消费的。

餐饮业的商圈稍小，租金居中。

与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。

零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。

这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。

但店开多了以后，商圈半径自然就小了。

“对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。

” 魏学问坦言，西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。

但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以我们走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。

“商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。

”对餐饮、电影院重视程度日益提高谈到购物中心的业态组合，著名的百货行业专家、北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理刘晖同样认为没有一个固定的模式。

如何做好购物中心业态规划、组合、配比如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。

1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。

2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。

以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

核心消费群：商圈半径2公里范围内。

香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。

辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。

3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。

此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。

业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。

业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。

业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。

购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。

例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。

将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。