工程经济学课程设计讲述
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长沙学院工程经济学课程设计说明书一、项目的基本内容1、项目概况 .......................2、规划方案及主要技术经济指标.二、项目投资估算与资金筹措计划1、开发成本与开发费用估算：....2、资金筹措、投资计划及借款利息:三、项目销售收入的测算:1、返迁部分:2、销售部分:3、汇总部分:四、项目财务评价:目录错误！未定义书签。
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1、2、损益表与静态盈利分析..… 现金流量表与动态盈利分析: 错误! 未定义书签。
五、敏感性分析12六、经济评价的结论及有关建议20长沙学院工程经济学课程设计说明书住宅开发项目经济评价、项目的基本内容1、项目概况本项目规划设计要点如下:征地面积10.5亩 容积率三2.61（地上） 项目面积15050 rf2、规划方案及主要技术经济指标二、项目投资估算与资金筹措计划本项目的可售面积为15050 rf,该土地上有拆迁户数105户，共计面积4462 rf,返迁面积是原面积的1.65倍。
1、开发成本与开发费用估算土地费用为710万元 前期准备工作482万元勘察费38万元根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,(5) 拆迁面积4462 rf,返迁面积为原面积的1.65 倍前期准备工作开始需要3年才开始竣工,第二年至第五年进行销售拟在该地块上兴建一栋商品住宅(3) 工程预算费950万元(5)管理费用每年40万元(6)财务费用见还贷付息表(18.56万元)2、资金筹措、投资计划及借款利息(1)资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金1270万元，需贷款100万元。
投资计划与资金筹措表单位：万元(2)贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用每年等额还本，付息照付的方式偿还。
三年还清，从建设经营期的第三年开始，详见贷款还本付息表。
利率取6.14%。
贷款还本付息估算表单位：万元三、项目销售收入的测算1、返迁部分拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元/平方米，而超过部分按成本价格1200元/m2(均价)。
2、销售部分从第二年开始销售，第五年末房屋销售完毕，房屋售价为5500元/m2每年销售任务按面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%以后各年任务分别依次为27% 35%20%并且对第二年购房者优惠10%对第三年购房者优惠5%第四年，第五年按现房价格销售。
销售收入分期按比例预测（返迁部分除外）3、汇总部分：返迁部分的销售收入加入到第四年的销售收入销售收入分期按比例预测（包括返迁部分）四、项目财务评价1、损益表与静态盈利分析（1）销售税金及附加估算表销售税金及附加估算一览表单位：万元（2）土地增值税计算表：（3）损益表计算总成本费用摊销表总成本费用摊销表单位：万元土地增值税摊销土地增值税摊销单位：万元损益表:(1)全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额=949.30 - 2628.75 X 100%=36.11%(2)全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额=1805.67 - 2628.75 X 100% =75.13%(3)自有资金投资利润率=利润总额/自有资金总额=949.30 - 1270X 100% =74.75% 2、现金流量表与动态盈利分析(1)全部投资现金流量表全部投资现金流量表单位：万元评价指标1）投资回收期①税后静态投资回收期: Pt= (4-1) +1117.8/1311.2=3.85 年动态投资回收期: Pt= (5-1) +136.27/324.24=4.42 年②税前静态投资回收期: Pt= (4-1) +1059.16/1523.55=3.70 年动态投资回收期: Pt= (5-1) +29.29/348.19=4.08 年2）内部收益率内插法计算内部收益率全部投资内部收益率计算表单位：万元①税后内部收益率IRR=15%+12.01心2.01+128.95) X 5%=15.43%>12%②税前内部收益率IRR=20%+26.36/(26.36+103.96) X 5%=21.01%>12% 3）净现值①税后NP V=187.97>0②税前NP V=318.9>0（2）自有资金现金流量表自有资金现金流量表单位：万元lc=12%评价指标:1）投资回收期静态投资回收期：Pt=（4-1）+1103.52/1271.68=3.87 年动态投资回收期：Pt=（5-1）+213.8/303.04=4.71 年2）内部收益率内插法计算内部收益率自有资金内部收益率计算表单位：万元自有资金内部收益率IRR=15%+24.05/(24.05+112.2) X 5%=15.83%>12%2)净现值NP V=124.29>0(3)动态盈利分析1)净现值：开发项目在整个经济寿命期间内各年所发生的现金流量差额为当年的净现金流量。
将本项目每年的净现金流量按基准贴现率这算为项目实施初期的现值，此值代数和就是项目的净现值。
经上面计算，本项目税前和税后全部投资的NPV>0自有资金税后NPV>0说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资的净收益，有经济效果，项目可行。
2)内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于0时的贴现率，即项目净现值为0时的贴现率。
内部收益是项目贴现率的临界值。
本项目属于独立方案的评价，经上面的计算，税后全部投资的IRR是21.01%,税前全部投资的IRR是15.43%,自有资金IRR为14.71%,分别都大于基准贴现率12%反映项目盈利，达到同行业的收益水平，说明项目可行。
3、资金来源与运用分析表1、盈亏平衡点计算盈亏平衡点=项目总成本十[销售总收入(利润X所得税率：33%] X1OO%=2628.75 -[4603.12- (949.30 X 33% ] X 100%=61.27%盈亏临界点=销售总收入X盈亏平衡点=4603.72 X 61.27%=2820.70万元结论：当销售收入达到2820.70万元时，工程基本上可实现保本；反之，当销售实现低于临界点，则项目将出现亏损。
2、敏感性分析步骤敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应的变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。
本项目的风险主要来源于总投资、销售收入、贷款利率、开发周期的影响，其中主要取决于总投资和销售收入的影响，另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目主办方认真考虑。
步骤(1)选取需要分析的不确定因素。
本项目选取建设投资与销售收入为不确定因素进行敏感性分析。
(2)确定进行敏感性分析的经济评价指标。
本项目选取的指标有内部收益率，净现值，静态回收期。
(3)计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值。
设变动幅度为10% 5%然后计算与每级变动相应的经济评价指标值，建立一一对应的数量关系，并用敏感分析表表示。
3、具体分析影响本项目财务效益的主要风险因素为建设投资和销售收入。
针对全部资金和自由资金的评价指标，分别算出当上因素变化±10% ± 5%寸，对主要经济评价指标的影响。
其中最不利的情况如下所示:(1)当投资增加到10%寸，(税后)全部资金的评价指标为:当销售收入降低10%寸，(税后)全部资金的评价指标为:当销售收入降低10%寸，（税前）全部资金的评价指标为（3）当建设投资变化时，对（税后）全部投资内部收益率IRR、净现值、静态投资回收期、动态投资回收期的影响进行敏感性分析1）变化率-10%①内部收益率i1=20%, NP V1=54.93i1=25%, NP V1=-64.74IRR=20%+54.93/(54.93+64.74)*5%=22.30%②净现值：NP V=322.70③静态投资回收期：Pt=（4-1）+875.8/1315.2=3.67 年④动态投资回收期：Pt=（5-1）+3.81/326.51=4.01 年2）变化率-5%①内部收益率i1=15%, NP V1=110.85i1=20%, NP V1=-37.01IRR=15%+110.85/(110.85+37.01)*5%=18.75%②净现值：NP V=219.74③静态投资回收期：Pt=（4-1）+996.8/1313.2=3.76 年④动态投资回收期：Pt=（5-1）+105.63/325.38=4.323）变化率+5%①内部收益率i1=20%, NP V1=90.85i1=25%, NP V1=-85.98IRR=10%+90.85/(90.85+85.98)*5%=12.57%②净现值：NP V=13.83③静态投资回收期：Pt=（4-1）+1238.8/1309.2=3.95④动态投资回收期：Pt=（5-1）+309.28/323.11=4.964）变化率+10%①内部收益率i1=20%, NP V1=67.60i1=25%, NP V1=-15.25IRR=8%+67.60/(67.60+15.25)*2%=9.63%②净现值：NP V=-15.25③静态投资回收期：Pt=（5-1）+52.6/567.45=4.09 年当建设投资变化时，对（税后）全部投资内部收益率IRR、净现值、静态投资回收期、动态投资回收期的影响进行敏感性分析，当销售收入变化时，对自有资金内部收益率IRR、净现值、静态投资回收期、动态投资回收期的影响进行敏感性分析和以上的计算方法一样。
（2）全部投资敏感性分析表和自有资金敏感性分析表如下所示:全部投资敏感性分析表（税后）单位：万元全部投资敏感性分析表（税前）单位：万元自有资金敏感性分析表单位：万元1）全部投资（税后）(22.30-9.63)心5.43*20%)=4.11 (24.55-9.87)/(21.01*20%)=4.762）全部投资（税前）3）自有资金建设投资平均敏感度: (22.21-10.42 /(15.83*20%)=3.72 销售收入品均敏感度:(24.11-10.03/(15.83*20%)=4.45建设投资平均敏感度: 销售收入品均敏感度: 建设投资平均敏感度: (28.07-14.96 /(15.43*20%)=3.12 销售收入品均敏感度:(29.13-12.37/(21.01*20%)=3.99全部投资（税后）敏感性分析30. 00% 25. 00% 20. 00% 15, 00% 10. 00% 5.00% 0. 00%-10%10%-醐0喘族不确定因素变化率全部投资（税后）敏感性分析400 300 200 100 0-100 -200不确定因素变化率全部投资（税前）敏感性分析30. 00% 25. 00% 20. 00% 15. 00% 10. 00% 5.00%0. 00%-10% 10%-5% 0%5% 不确定因素变化率自有资金敏感性分析4、结论销售收入的变化对净现值影响最大。
