四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告

解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。

国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。

即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。

由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。

南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。

土地增值税清算土地分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时,如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法,税企意见分歧很大。

一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔200６〕18７号”第四条第（五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。

如天津。

分两步分摊土地成本，第一步,先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

如江苏。

建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法xx土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法xx土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本xx土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法xx成本、费用：建筑面积法xx清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%xx建筑面积法xx同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认xx不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法xx土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法xx建筑面积法xx原则建筑面积法xx建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙xx建筑面积法（土地成本：占地面积法）xx转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法xx不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法xx建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】国税函[2008]318号
【发布部门】国家税务总局
【发布日期】2008.04.11
【实施日期】2008.04.11
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
（国税函[2008]318号）
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为进一步推进依法治税，规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。

今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。

现就有关事项通知如下：
一、督导检查内容
（一）土地增值税清算工作部署情况。

是否及时转发税务总局关于土地。

各地关于⼟地增值税预征率的规定（截⾄2020.03）来源：⼟地增值税⾦穗源关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥⼟地增值税在预征阶段的调节作⽤，各地须对⽬前的预征率进⾏调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关⽂件的规定执⾏）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保⼟地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作⽤。

”具体我们通过下⾯的政策来了解⼟地增值税预征率各地的不同：01北京的规定关于进⼀步做好房地产市场调控⼯作有关税收问题的公告（北京市地⽅税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收⼊，实⾏差别化⼟地增值税预征率：(⼀)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收⼊，暂不预征⼟地增值税；(⼆)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收⼊，按照预计增值率实⾏2%⾄8%的幅度预征率，容积率⼩于1.0的房地产开发项⽬，最低按照销售收⼊的5%预征⼟地增值税。

02上海的规定关于调整住宅开发项⽬⼟地增值税预征办法的公告（上海市地⽅税务局公告2010年第1号）⼀、按不同的销售价格确定⼟地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项⽬销售均价低于项⽬所在区域上⼀年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；⼆、⾼于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项⽬销售均价公式：项⽬销售均价=项⽬可售住房总销售价格÷项⽬可售住房总建筑⾯积；四、项⽬分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑⾯积中⼼计算确定项⽬销售均价，并调整⼟增税预征率。

《土-国税发[202x]91号土地增值税清算管理规程》国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[202x]91号成文日期：202x-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

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四川省地方税务局关于房地产开发企业拆迁安置土地增值税征收
问题的通知
【标 签】关于房地产开发,企业拆迁安置土地增值税,征收问题的通知
【颁布单位】四川省地方税务局
【文 号】川地税函﹝2012﹞475号
【发文日期】2012-11-07
【实施时间】2012-11-07
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
各市(州)地方税务局，省局直属税务分局、稽查局，各扩权试点县(市)地方税务局：
现就房地产开发企业拆迁安置土地增值税征收问题通知如下：
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
按照《》(国税函[2010]220号)规定，房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
》(国税发[2006]187号)第三条第一款确认收入。

因此，对实行核定征收土地增值税的房地产开发企业，应将拆迁还房部分视同销售收入并入应税收入总额，按当地确定的核定征收率计算征收土地增值税。

关联知识：
1.国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知。

四川省地方税务局关于严格执行税务稽查处理决定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省地方税务局关于严格执行税务稽查处理决定的通知（川地税发[1998]065号1998年8月13日）各地、市、州地方税务局、省属直属征收分局，稽查分局：我省组建地税机构以来，各级地税机关进一步加强了地方税收的征收、管理和稽查工作。

收入总额大幅增长，征管薄弱环节逐渐加强，各项规章制度日趋健全，工作成效十分明显。

但是，近几年省局直接组织检查组对各地部分企事业单位进行纳税检查时，发现一些问题，有的甚至十分严重，主要表观为：一、管理不力。

个别企业上百万元的应交税款长期挂帐，从未办理缓交手续，征收机关也未催收。

省财政厅、省地税局川财预（1997）56号《关于严格执行财税优惠政策的有关问题的通知》明确规定：“为各省级财政预算管理，凡省属企业确因生产经营困难，不能按期缴纳税款的，须由企业所在地征收机关报请省级地税部门审批同意后办理有关缓交手续”，大多地方没有据此执行。

二、征收不力。

省局对被查企业作出的税务处理，要求各地征收机关将查处税款在当地征收入库，有的长期得不到落实，审计等部门对此反映强烈。

三、混级混库。

一是将省级收入混入市、县级收入；二是将税务处理决定规定在省金库入库的税款擅自改在当地入库，没有严格贯彻执行省财政厅、人民银行四川省分行、省地税局川财预（1996）6 4号《关于省地税局查补税款直接缴入省级金库有关问题的通知》。

四、查补税额大。

经对1996年所查79户企业单位统计，共查补税款4350万元，户平高达55万元。

五、越权行政。

一些地方没有按照国家税务总局稽查工作报告制度和省政府力、公厅川办发（1997）59号通知上报涉税案件和应由省、市查处的案件等。

四川省地方税务局关于安全防范用地城镇土地使用税有关问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省地方税务局关于安全防范用地城镇土地使用税有关问题的公告（四川省地方税务局公告2013年第1号）根据《国家税务局关于印发＜关于土地使用税若干具体问题的补充规定＞的通知》（（1989）国税地字第140号），现就安全防范用地城镇土地使用税有关事项公告如下。

一、对属于《常用危险化学品的分类及标志》（GB13690-92）范围内的各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，暂免征收城镇土地使用税。

二、符合上述免税条件的纳税人，需持县级（含县级）以上公安消防部门出具的安全防范用地证明材料和安全防范用地土地使用证权属资料，向主管地税机关办理备案手续。

三、本公告自2013年1月1日起施行，《四川省地方税务局关于修改四川省税务局关于转发国家税务局关于印发＜关于土地使用税若干具体问题的补充规定＞的通知》（川地税发〔2010〕105号）同时废止。

附件：《常用危险化学品的分类及标志》（GB13690-92）四川省地方税务局2013年5月2日《常用危险化学品的分类及标志》（GB13690-92）1 主题内容与适用范围本标准对常用危险化学品按其主要危险特性进行了分类，并规定了危险品的包装标志。

在附录部分列出了997种常用危险化学品分类明细表。

表中给出每种危险化学品的品名、别名、英文名、分子式、主要危险性类别、次要危险性类别、危险特性及危险标志。

本标准适用于常用危险化学品的分类及包装标志，也适用于其他化学品的分类和包装标志。

2 引用标准GB 190 危险货物包装标志3 分类常用危险化学品按其主要危险特性分为8类：3.1 第1类爆炸品本类化学品指在外界作用下（如受热、受压、撞击等），能发生剧烈的化学反应，瞬时产生大量的气体和热量，使周围压力急骤上升，发生爆炸，对周围环境造成破坏的物品，也包括无整体爆炸危险，但具有燃烧、抛射及较小爆炸危险的物品。

对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法？答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法优先）。

各地具体规定举例如下：1.山西省规定。

根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号发布）第十八条第（二）项的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

（2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

2.四川省规定。

《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）第三条第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊。

”3.厦门市规定。

《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2015年公告第3号发布）第三十一条第（六）项第二款规定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

”对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理机关批准。

四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（四川省地方税务局公告2014年4号）为进一步规范我省土地增值税征收管理，现将有关问题公告如下：一、关于土地增值税的清算单位土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

二、关于共同成本费用的分摊纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

三、关于扣除项目准予扣除的截止时间清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

四、关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

五、关于合作建房的认定合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。

如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

川地税发（2007）66号税务师事务所开展房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务有关问题的通知川地税发（2007）66号四川省地方税务局关于税务师事务所开展房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务有关问题的通知各市、州地方税务局，省局直属分局、省稽查局：为推进我省房地产开发企业土地增值税清算工作，充分发挥注册税务师事务所及注册税务师在涉税鉴证中的作用，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）要求，现将我省税务师事务所开展房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务有关问题通知如下，请遵照执行。

一、按照国家税务总局的要求，为规范房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务，我局制定了《四川省土地增值税清算鉴证报告》及其附列资料（见附件），四川省注册税务师管理中心将根据《四川省税务师事务所涉税鉴证业务操作规程（试行）》的要求下发《四川省税务师事务所土地增值税清算鉴证业务规程》，并对全省参加此项业务的税务师事务所的资质进行确认，具体名单将予以公布，并抄送各级地税机关。

二、各级地税机关要依法支持税务师事务所开展房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务，及时提供相关政策信息和业务指导，加强业务监管，定期对税务师事务所的鉴证业务进行检查，及时纠正业务推进过程中的问题。

三、各级地税机关在受理房地产开发企业土地增值税清算申报时，要对出具清算鉴证的税务师事务所和执业注册税务师的法定资质进行审查，对符合要求、按规定程序和格式对审核鉴证情况出具的鉴证报告，地税机关可以采信，并可作为纳税人土地增值税清算申报的依据。

对不符合要求、不按规定程序和格式出具的鉴证报告，地税机关不得受理。

各级地税机关和工作人员必须严格遵守有关规定，不得参与税务师事务所业务承揽，不得为纳税人指定、推荐税务师事务所。

四、各级地税机关要对办理房地产开发企业土地增值税清算鉴证业务的税务师事务所及注册税务师进行监督管理，对出具虚假报告造成不缴或少缴税款的，要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《注册税务师管理暂行办法》的有关规定进行处理，并将处理情况抄送省注册税务师管理中心。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

四川省地⽅税务局⼟地增值税征收管理暂⾏规定四川省地⽅税务局⼟地增值税征收管理暂⾏规定第⼀条：根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及《实施细则》的有关规定，结合我省实际，制定本规定。

第⼆条：《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》⼗六条规定：纳税⼈在项⽬全部竣⼯结算前取得收⼊的，可以预征⼟地增值税。

具体办法由各省、⾃治区、直辖市地⽅税务局根据当地情况制定。

我省对从事房地产开发转让的纳税⼈，实⾏“先预缴，后清算”的征管办法。

(⼀)房地产开发项⽬登记。

纳税⼈在取得⼟地使⽤权并获得房地产开发项⽬开发⽴项或合同之⽇起30⽇内，应按“房地产成本核算最基本的核算项⽬或者核算对象为单位”向主管税务机关报送《⼟地增值税项⽬登记表》，同时向主管税务机关提交房地产开发合同或房地产开发⽴项批准⽂件。

(⼆)纳税申报。

纳税⼈应于每次签订转让或预售房地产合同后的7⽇内，向主管税务机关报送《⼟地增值税纳税申报表(⼀)》申报交纳⼟地增值税，并同时提供房地产转让预售合同及有关资料。

纳税⼈因经常发⽣房地产转让⾏为⽽难以每次申报的，经县级地⽅税务机关同意，可以定期(旬、⽉、季)申报。

(三)预缴税款的计算。

计算的⽅法主要有两种：⼀是对进⾏⼩区开发建设，先转让了房地产项⽬后⼜搞⼀些⼩区配套设施的，纳税⼈应按转让项⽬实际发⽣的成本确定扣除项⽬⾦额和按配套设施预计成本的该项⽬所应分摊的扣除项⽬⾦额之和作为该转让项⽬的扣除项⽬⾦额，计算⼟地增值税应纳税款;⼆是预售房地产的，以交易双⽅签订预售合同中确定的转让收⼊为计税收⼊，按房地产开发预算成本先核⼀个扣除项⽬⾦额，计算预计的应纳税额，以预计的应纳税除以转让收⼊求出⼀个⽐例，作为预征率，以此计算预收房款时应预缴的⼟地增值税。

(四)税款清算。

纳税⼈应于每个项⽬全部竣⼯，办理结算后的10⽇内，向主管税务机关进⾏清算申报。

并经主管税务机关核实后，多退少补。

(五)根据《细则》⼗六条规定，为了保证税款⼊库，便于征收结算税款，县以上地⽅税务局经批准可在当地银⾏开设⼟地增值税预征专户，专门⽤于清结算预征的税款。

乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
四川省成都市地方税务局 成都市财政局关于土地增值税有关问
题的公告
【标 签】成都市,土地增值税,公告
【颁布单位】成都市地方税务局
【文 号】成都市地方税务局 成都市财政局公告2014年第1号
【发文日期】2014-09-24
【实施时间】2014-09-24
【 有效性 】全文有效
【税 种】增值税
根据《》及其实施细则、《
中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国土地增值税暂行条例国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》及其实施细则、《》（国税
发〔2010〕53号）、《四川省地方税务局、四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（2010年第1号）规定，现就土地增值税有关问题公告如下：
一、关于土地增值税预征率 （一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

二、关于土地增值税核定征收率
中华人民共和国税收征收管理法
纳税人有《》第三十五条情形的，主管税务机关应严格按照税收法律法规规定的程序核定征收土地增值税。

采用核定征收率的，方式具体为：
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）非住宅核定征收率为8%，其中车位核定征收率为5%。

三、本公告自2014年10月1日起实施，有效期至2016年12月31日止。

特此公告。

关联知识：
1.国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网四川省地方税务局转发国家税务总局《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税管理工作的通知》《关于加强土地增值税管理工作的通知》《关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》的通知【标 签】土地使用税有关问题【颁布单位】四川省地方税务局【文 号】川地税发﹝2005﹞46号【发文日期】2005-05-19【实施时间】2005-05-19【 有效性 】全文有效【税 种】城镇土地使用税各市、州地方税务局，省局直属分局、稽查局： 现将国家税务总局《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知》（国税发﹝2004﹞100号）、《关于加强土地增值税管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞938号）及《关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》（国税函﹝2004﹞940号）转发给你们，并结合我省实际补充如下，请一并贯彻执行。

一、土地增值税有关问题 （一）关于预征问题中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 《》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

我省对从事房地产开发转让的纳税人实行“先预交，后清算”的征管办法，其预征率为1%至2.5%。

各地应结合当地不同类型房地产开发转让的土地增值收益情况,在省局确定的预征率幅度内，科学合理地确定预征率，使预征率尽可能接近实际税负水平。

对已办理竣工结算的房地产开发项目要及时进行土地增值税的清算，多退少补。

（二）关于清缴期限问题 土地增值税由于税制设置较复杂，加之开征初期政策宣传不到位，个别地方征收管理偏松，纳税人主动申报纳税工作做得较差，造成土地增值税存在应征未征、应缴未缴的情况，中华人民共和国税收征收管理法对此，应严格按照《》有关规定进行清理和追缴。

（三）关于税务检查问题 各地要加强对土地增值税的纳税检查。