对大连万达集团融资渠道的看法和建议

2006/6/27大连万达REIT案例分析大连万达REITs案例分析报告2004年4月央行出台政策，购物中心被列入“限制支持行业”。

内地的融资渠道难以满足商业地产开发中所需要的大量沉淀资金，使得多数开发商苦于压力分割出售产权，万达也因此引发诸多纠纷。

解决了纠纷后的万达表示，不再分割出售而是自己长期持有经营。

无疑，这对万达的现金流是一个巨大的考验。

王健林表示，在没有建立低成本且稳定的收入系统前，采取寻找战略投资者合作外加一部分贷款的方式，而从长远来看，将更依赖REITs。

显然，王健林对于以REITs形式上市预谋已久，相信这也是不再出售购物中心产权主要原因。

因为REITs是一种以现金收益证券化为标的的融资工具，它要求专注投资于可生产定期租金的地产项目（即收入的较大部分必须源于地产项目之中）。

因此它对一次性出售无经营性租金回收的住宅项目没有关系，而同以经营收益为主的商业地产项目密切相关。

不出意外，招股文件已获通过的大连万达集团（下称“万达”）首只房地产信托投资基金（REITs）有望成为内地赴香港上市的第二只REITs。

与越秀所走的路径不同的是，大连万达集团股份有限公司董事长王健林先通过携手澳大利亚麦格理银行“私募”一番之后，共同将部分万达商业广场打包上市。

其“胃口”是通过REITs上市融资80亿元，远高于越秀投资近18亿的集资额。

一、万达REITs筹备历程从2004年开始，万达集团便将一些商业广场进行分拆，直到2005年7月，作为万达战略投资者的麦格理银行开始浮出水面，万达REITs上市成为媒体关注的焦点。

1、由于REITs要求专注投资于可生产定期租金的地产项目，因此自2004年起，万达开始逐步停售转租。

之前，包括北京万达广场在内各地购物中心都有分割出售部分；2、2004年，国内金融政策对商业地产实施控制，万达资金链瞬间陷入紧绷状态。

万达高层意图通过上市来解决问题，集团最初的设想是境外IPO。

万达集团同时与麦格理及摩根斯丹利进行了接触。

万达促进民营经济发展壮大的意见
万达集团一直以来致力于促进民营经济的发展壮大。

为了进一步加强这一工作，我提出以下意见：
1. 制定更加优惠的税收政策。

政府可以对民营企业减免税收或给予税收优惠，以鼓励和支持他们的发展。

2. 提供更加便利的融资渠道。

可以设立专门的金融机构，为民营企业提供低息贷款或其他融资渠道，减轻他们在经营过程中的资金压力。

3. 加强对民营企业的创新支持。

可以建立科技创新基金，为民营企业提供资金支持和技术咨询，鼓励他们在科技创新领域的发展。

4. 提供更加完善的创业培训服务。

可以组织专门的创业培训课程，为有创业意向的民营企业家提供必要的管理和经营知识，提高他们的创业成功率。

5. 加强政府与民营企业的沟通和合作。

可以建立定期的沟通机制，听取民营企业的意见和需求，并采取相关措施解决问题，为他们的发展提供更好的环境。

通过以上措施，可以有效推动民营经济的发展壮大，为社会经济的发展做出更大的贡献。

万达集团“轻资产”转型融资需求研究房地产行业是我国的支柱产业，经历了行业发展的黄金十年后，以重资产运营的模式面临巨大的压力。

以万达集团“轻资产”转型为例，通过理论分析，实践研判等方法，中性测算万达集团未来五年“轻资产”运营融资需求。

然后，结合万达集团实际情况，中肯评价万达集团目前的融资能力无法支持未来的融资需求。

最后，提出万达集团“轻资产”运营融资的对策。

标签：万达集团；轻资产；融资需求1 问题的提出在农村向城市迈进的大环境下，我国房地产行业经历了突飞猛进的发展。

大量社会资本涌入，产业资金密集，导致了重资产占比畸高。

然而传统地产供需趋于饱和，行业利润率进入下行通道。

同时，由于互联网经济刺激下的多种不动产及服务模式涌现，未来的房地产市场格局变化也必将发生天翻地覆的变化。

房地产企业必须以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值，才能抓住机会在新兴业态中立于不败之地。

万达集团近期大刀阔斧的“轻资产”转型举措契合时机，可圈可点，成为业界亮点。

“轻资产”运营可以加快扩张速度，迅速做大规模，为万达集团插上了腾飞的翅膀。

那么，在迅速扩张之下，万达集团的融资模式是否能支持扩张速度？其“轻资产”运营能否持续？“轻资产”转型能否为其他房地产企业复制？鉴于此，本文拟通过剖析万达集团“轻资产”融资需求与融资能力，为房地产企业“轻资产”转型提供借鉴参考。

2 文献综述“轻资产运营”是自国际著名咨询公司麦肯锡备提出的，是指将次要业务对外承包，着眼于自身的主要业务。

学界对此利弊各持己见。

Georgiana Surdu （2011）研究指出大多数公司正通过轻资产转型来保持竞争力。

杨天波、景梁（2011）认为轻资产运营能让企业现金流更稳定，更好应对突发问题提升盈利水平。

Hung Ching Wen等人（2012）证实轻资产运营结构可提升盈利能力、降低盈利波能性、创造市场价值。

刘艳军（2010）指出，轻资产运营企业在扩张中会过于集中品牌建设疏于把关质量易流失技术，影响企业品牌。

万达集团的商业地产发展模式探析1.万达集团简介大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。

万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。

计划到2012年，企业资产2000 亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。

万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。

万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元，规模排名全球行业前列。

2. 万达广场项目分布（见附表一）根据万达集团官网的资料，目前万达集团已开业与在建的万达广场项目已达到63个，分布于全国24个省区、直辖市，进驻了42个城市。

开业与在建的高档酒店达到27家，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。

开业的影城达到50家。

万达集团已成功的树立了行业内的领先地位。

万达已经进入4个直辖市，且均有已有成功经营的万达广场项目。

除浙江省杭州还未进入外，已进入19个省的省会城市，均有在建或开业的万达广场，估计杭州一旦有万达适合的土地项目，也会适时而动。

其余所进入城市也均为所在地区较为发达城市，如大连、无锡、绍兴等城市，其人均GDP水平均与一线城市不相上下。

3．万达广场项目选址“万达广场已经发展了三代。

2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品。

一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借助商圈的力量来发展。

但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。

大连万达集团商业地产发展的启示发展创新文化一、前言二、万达商业地产发展的战略实施（一）万达商业地产发展的契机（二）万达商业地产发展的进程（三）万达商业地产发展的成果三、万达商业治理公司企业文化和组织体系（一）公司的企业文化（二）公司的组织架构和部门职责（三）公司的治理理念四、案例分析五、未来商业地产的发展趋势六、结束语一、前言在万科地产做减法退出商业地产的同时，大连万达集团却在2000年做加法进入商业地产领域，其在二年的时间里快速地进入了国内12个城市以订单式开发模式建立了大连万达商业广场品牌，成为国内商业地产的领跑者，正如王健林董事长所言“假如我们能够把握这个机会，十年之内一定会成为一个世界级的企业，你不这样做，一定会有别人这样做”。

今天，我们一同研究万达集团的商业地产战略，分析其企业的核心竞争力和执行体系，并从中得出一些有益的启发，共同为新世纪的中国地产业的发展做出更大的贡献。

二、万达商业地产发展的战略实施战略目标2001~2003年实现销售收入60亿元。

收租物业达到100万平方米，到2005年实现年销售50亿元，建设25个以上的商业广场，形成收租物业200万平方米，完成商业公司在海外的上市。

到2010年争取实现万达集团总资产达到600亿元，销售额达到500亿，企业进入亚洲十强。

远大目标：打造百年企业，创造世界级企业。

超常规：规避了同行的竞争和政府的政策变化。

快节奏：减少财务成本，极大获取市场份额。

跳跃式：以市场为导向，不断寻求新的发展机会。

（一）商业地产发展的契机1、住宅房地产开发市场竞争的白热化。

进入2000年，国内房地产市场进入了高速发展阶段，受北京申奥和上海申博成功，西部大开发和泛珠三角经济圈形成的各种利好消息影响，大量的资金涌入房地产市场，非凡是住宅地产市场，据资料统计，北京市在2001年房地产开发投资增幅达到50.1%，在2002年1~6月份房地产投资增幅就达36.2%。

对于倍受关注的广州番禺区南村一带的房地产开发，由于参与当地八大楼盘相期推出引发了广东地产的新住宅运动。

万达企业融资路径问题及对策作者：谢正扬来源：《管理观察》2015年第32期摘要：进入二十一世纪以来，中国市场经济迎来了飞速发展，特别是房地产领域更是取得了长足进步。

然而，目前伴随着我国经济的持续低迷，房地产行业也已经告别了过去的“黄金十年”，进入稳定降速发展阶段。

传统的间接融资方式，传统的融资路径正在逐渐变窄，更多的实体经济发展需要尝试在新的金融环境与市场环境下，采取新的应对措施。

本文将以万达企业为例，通过万达企业目前的轻资产转型模式，即通过万达企业以往的融资路径问题，分析其当前融资模式的过度与创新，希望能够对同类市场的企业发展提供一定的借鉴与帮助。

关键词：万达企业融资路径创新一、绪论2008年全球性的金融危机，中国房地产市场并没有受到太大的影响，反而迎来了新一轮增长，无论是从房价表现还是房地产投资领域，都出现了持续的新高。

我国房地产行业在2013年，主要表现为成交量、投资额和销售价格攀高，但同时政府的政策调控也在不断加码，调控力度不断加强，在此背景下，如何可以保持房地产企业的可持续发展，是一个亟须解决的问题。

二十多年的发展经历，万达企业已经从最初的区域性房地产公司，成了全国性的多元化企业，并成了我国商业地产的标志性企业。

截至2013年底，万达广场已经在全国达到85家，万达影院及万达其他领域的投资，也纷纷展现出了骄人的成果。

在较为成熟的开发模式下，万达的品牌价值不断提高。

模式的不断复制发展和企业资金的充足，是万达成功的关键。

然而，在新常态的经济发展路径中，万达企业的融资路径正在遭遇着种种问题，如何突破传统的局限性，创新融资路径与发展，对于类似万达企业的国内企业而言，存在着积极的现实意义。

二、万达企业介绍成立于1988年的大连万达集团，自成立至今，已经成了以商业地产、高级酒店、连锁百货及文化娱乐为核心的多元化企业。

2002年大连万达地产成立；2012年大连万达并购全球第二大院线AMC集团，成为全球最大影院运营商；2013年万达集团连续八年达成收入额的30%增长，年收入为1866亿元；2014年，万达商业地产在港交所挂牌上市。

浅谈大连万达并购AMC摘要：企业并购活动始于19世纪末，到如今已成为十分常见的经济现象。

并购是企业进行资源整合和实现迅速扩张的重要途径之一，它有利于产业结构调整，能够有效的降低企业交易费用。

同时产生规模经济和协同效应，从而增强企业核心竞争力。

然而，企业并购是一项极其复杂的资本经营活动，在给企业带来巨大收益的同时，也存在极大风险，其中一条主要原因是企业不能充分了解整个并购活动中可能发生的成本费用，导致企业对于并购成本失控，最终导致失败。

关键词：并购市场并购形式并购动因目标公司后期整合背景：2012年5月21日，经过将近2年的谈判，大连万达集团耗资26亿美元并购AMC影院公司，经此一役，万达或将成为全球规模最大的电影院线运营商。

这是中国民营企业在美国最大一起企业并购，也是中国文化产业最大的海外并购。

并购是企业实现资本扩张的主要方式，美国经济学家乔治斯蒂格利茨曾说过，“没有一个美国大公司不是通过某种程度、某种方式的兼并而成长起来的”。

对于AMC公司未来安排，该负责人表示，由于国内外消费者群体和投资者群体差异较大，以及境内外经济、文化发展程度和境内外企业的经营理念、管理水平的不同，万达集团目前暂无整合两地院线公司的计划。

万达集团正在认真评估、研究万达院线和AMC公司未来发展战略，并不排除待万达院线上市后，在万达院线具备资金实力及相应管理水平、符合国内相关政策和法律法规要求的前提下，择机将AMC公司股权资产注入万达院线；当然，也不排除双方继续保持既有经营区域和管理体系不变，各自独立经营。

据悉，此次并购总交易金额26亿美元，包括购买AMC公司100%股权和承担债务两部分。

万达同时承诺，并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达集团总共为此次交易支付31亿美元。

企业发展的历史：创立于1988年的万达集团，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。

截至2011年，企业资产2200亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元，已经成为中国民营企业的龙头企业。

大连万达商业地产股份有限公司融资工作指引(2012版)股份公司财务部目录一、总则 (1)二、融资工作职责 (1)三、融资审批流程 (2)四、融资工作要点 (4)五、融资资料管理 (6)六、融资担保管理 (6)七、融资执行和考核 (6)八、其他事项 (7)一、总则1目的：为实现大连万达商业地产股份有限公司（以下简称股份公司）融资业务协调发展，并规范所属各子公司的融资行为，加强融资管理和财务监控，有效防范财务风险，适应股份公司业务发展需要，制定本指引。

2融资：本指引所称融资，主要是指债权性融资，如银行贷款、信托贷款、委托贷款和发行企业债券等；也包括权益性融资，如股权类信托等。

3适用范围：股份公司及所属各子公司。

4内容：融资工作职责、融资审批流程、融资工作要点、融资资料管理、融资担保管理、融资执行和考核。

二、融资工作职责股份公司财务部及所属各子公司财务部是实施融资活动的职能部门，所属各子公司财务部接受股份公司财务部统一的业务指导，股份公司财务部向主管副总裁、总裁和董事长负责。

1 股份公司财务部融资工作职责1.1 建立并完善股份公司融资管理制度。

1.2 编制股份公司整体融资计划，负责股份公司融资业务的执行及贷后管理。

1.3 负责编制并提供符合融资要求的授信资料，保证资料的准确、完整，完成股份公司的融资计划。

1.4 审批所属公司上报的融资流程，指导、监督所属各子公司完成融资计划。

1.5 协助所属各子公司办理贷款合同、抵押担保合同、股东决议或董事会决议等法律文件的审核、签署和盖章等业务。

1.6组织融资培训。

2 所属各子公司财务部融资工作职责2.1所属各子公司财务负责人是本公司融资工作的第一责任人。

2.2 按照股份公司总部融资管理制度的要求开展各项融资工作。

2.3 编制项目融资计划，上报总部财务部审批后贯彻执行。

2.4拓展各种融资渠道，建立并维护良好的银企关系。

2.5及时更新融资系统中项目贷款数据，并保证数据的准确、完整。

收购恒力商业地产65%股权资金缺口上千亿：万达借壳急辟融资通道发布时间：2013-04-18 01:29:54| 时代周报| 229期| 评论(0)王健芸制图本报记者赵夏蓉发自广州上市路上命途多舛的大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达”），终在香港展开了买壳行动。

旗下万达商业地产近日以4.66亿港元的价格，收购恒力商业地产65%股权，与此同时，万达商业地产还接手了2.09亿港元可换股债券，共耗资6.75亿港元。

这对高速扩张四处狩猎的万达，又意味着什么？尽管万达董事长王健林日前向媒体否认上市是为了钱，而是为了建立现代化企业制度。

不过，万达商业地产的借壳行为依旧引来猜想。

王健林曾言：“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。

”万达近来主要的资金筹措方式是借贷和信托，业内认为，如在香港成功借壳上市，最直接的利好就是能打通一个低成本的融资通道。

“万达此举是借助香港这样一个平台，主要是实现融资多元化，当然规范企业治理结构的理由也是合理的，这样能通过资本市场给高管和公司元老有一个合理的回报。

”中国房地产学会副会长陈国强对时代周报记者表示。

然而引人注目的事情是万达多达37个项目的投资至少是在2000亿元以上，年投资额超过千亿元，这与万达不足百亿元的融资相比，缺口巨大。

就借壳是不是为了融资一事，万达的相关人士均婉拒时代周报记者的采访。

而对于资金链的质疑，王健林放言：“万达集团每年竣工20个以上的万达广场，一个万达广场抵押贷款能拿个10亿元、8亿元。

我们任何一年竣工的物业拿去抵押贷款就能获得相当于一次上市的现金流了”，依然无法消除人们对于万达资金链紧张的疑虑。

坎坷上市路万达这次赴港，与其第一次筹备上市已经隔了8年。

2005年，万达曾与麦格理银行合作，寻求在香港上市，但最终搁浅。

2005年7月，麦格理银行以5000万美元和3800万美元优先债的代价持有万达9家商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达REITs（房地产信托投资基金）拟上市的主要资产。

对大连万达集团融资渠道的看法和建议大连万达集团作为中国最大的商业地产集团之一，其融资渠道多样化且具备一定的灵活性。

下面列举了对大连万达集团融资渠道的看法和建议，以期为其提供一些建设性的意见和建议。

1. 股票发行：大连万达集团可以通过发行股票进行融资。

作为一家上市公司，通过发行新股或增发股票，可以吸引更多的投资者参与，为集团提供资金支持。

同时，通过股票发行，还可以提升集团的知名度和市场影响力。

2. 债券发行：债券发行是一种常见的融资方式，大连万达集团可以考虑通过发行债券来筹集资金。

债券发行可以吸引机构投资者和个人投资者参与，债券的利息也可以提供稳定的现金流。

3. 银行贷款：作为一家大型企业，大连万达集团可以通过与银行合作，获得贷款来满足资金需求。

银行贷款具有利率较低、期限较长的特点，可以提供稳定的资金来源。

4. 资产证券化：大连万达集团可以将其拥有的一些资产进行证券化，将其转化为可交易的证券，通过发行证券来筹集资金。

这种方式可以提高资产的流动性，同时也能够分散风险。

5. 收购和并购：大连万达集团可以通过收购和并购来获取资金。

通过收购具有潜力的企业，可以快速扩大集团的规模和业务范围，获得更多的资金支持。

6. 内部融资：大连万达集团可以通过内部融资来满足资金需求。

内部融资包括利用内部资源和利润来进行融资，例如利用集团的现金流或利润来支持新项目或扩大现有业务。

7. 私募股权投资：大连万达集团可以吸引私募股权投资来融资。

通过与私募股权投资机构合作，可以获得更多的资金支持和专业经验，推动集团的发展。

8. 土地租赁：大连万达集团可以将自己拥有的土地出租给其他企业，通过租金来获取资金。

这种方式可以将闲置土地变为资金来源，提高土地资源的利用效率。

9. 政府支持：大连万达集团可以与政府合作，获得政府的支持和资金。

政府可以提供补贴、优惠政策或其他形式的资金支持，帮助集团解决融资问题。

10. 外部投资：大连万达集团可以吸引国内外投资者进行投资。

大连万达集团战略管理分析一．公司介绍大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产3800亿元,年收入1866亿元,净利润125亿元。

已在全国开业85座万达广场、51家五星级酒店、1247块电影银幕、75家百货店、81家量贩KTV。

2012年5月21日大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达以26亿美元并购AMC。

北京时间2012年9月5日凌晨，万达集团宣布完成对AMC娱乐控股公司价值26亿美元的收购，成为全球最大影院运营商。

万达集团2013年收入1866亿元，创造连续8年增长30%.2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市。

2015年万达集团资产达到6340亿元，年收入2901.6亿元.二．企业愿景汇聚科技精华、缔造百年万达三．企业使命产业报国,奉献社会四．企业目标以质求存、诚信共赢、创新发展、品牌致胜五．外部环境分析1.宏观环境分析（PEST分析)（1）政治和法律环境1）商业地产相关限购、房产税、公积金、保障房、土地制度的提出，在控制房价的同时，间接促进了商业地产的发展，特别是“新国五条”的出台，对商业地产而言是一针强心剂，将进一步促进商业地产投资需求。

城镇化作为2012年的热门词汇,更是直接推动商业地产在三四线城市的繁荣。

十八大报告提出了新四化,要做到促进工业化、信息化、城镇化、农村现代化同步发展,推进经济结构战略性调整。

我国经济发展重点转向消费和内需上,这位商业地产的发展带来了机会。

城镇化推动了城市综合体、旅游商业、文化产业的开放,促进了各商家在三四线城市布阵。

2)酒店、文化旅游相关《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发［2009]41号）对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标。

《国家“十二五"时期文化改革发展规划纲要》(2012年)指出，要“积极发展文化旅游,促进非物质文化遗产保护传承与旅游相结合，提升旅游的文化内涵，发挥旅游对文化消费的促进作用。

关于商业地产的思考——大连万达商业地产的运作模式万达商业地产运做模式：1、万达商业地产简介：大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司。

经过十几年的发展，万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产两大支柱产业的大型企业集团。

公司总资产100亿元，年销售额约100亿元。

大连万达商业地产开发起于1999年，在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。

大连万达集团商业管理有限公司先与不同业态的世界500强商业连锁企业签订协议，再由万达商业公司购地开发，竣工后由商业企业负责经营。

万达的商业模式的特色是强强联合、强中纳强。

他们引进七大国际知名品牌主力店：沃尔玛、欧倍德、百盛购物广场、灿坤3Ｃ数码广场、红星—美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳。

与时代华纳的谈判相当艰难，聘请美国最优秀律师，仅协议书就有一千多页。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业；社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名。

王健林称，此举意在增强万达商业广场的影响力和抗风险的能力。

万达商业公司在全国各大城市投资建设的“万达商业广场”均位于城市黄金地段，拥有一流的购物休闲环境。

截至目前，万达已开工建设了北京、上海、大连、长春、长沙、青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳、南宁、武汉、西安、哈尔滨等城市的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑面积达160万平方米。

计划到2004年，万达商业公司将在全国建设30个以上的商业广场。

万达集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员约600人，平均年龄36岁，全部具有大学本科以上学历，硕士、博士占员工总数的50%以上，管理层全部具有硕士以上学历。

2、何谓“订单地产”：“订单地产”是万达商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式，也是万达引以为豪的一项创新。

万达与十多家世界500强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。

万达商业地产的八点心得及运作模式1891项目是公司第一次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个超级好的信号，也说明公司超级有远见。

个人愚见，从理论被骗可开发的有效土地愈来愈少时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是不是可持续进展的重要因素。

因此与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。

由于我之前在万达工作，在那个地址把王健林的发言及自己的感受加以整理，把万达的商业地产体会和运作模式与大伙儿分享和交流，尤其关于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。

“什么叫商业地产。

我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人弄明白。

我个人明白得，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。

我以为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。

目的明确，是以零售物业租金收入为目的，若是开发后销售出去，称不上商业地产。

咱们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全数出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包括住宅、写字楼、底商建筑等。

若是开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。

”——王健林这是王健林对商业地产的概念，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不售，自己经营治理，也确实是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或把商业地产明白得成购物中心会更适当。

这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、计划、施工、销售……一次性取得收益，但商业地产前期投入专门大，要靠后期的租金、商家的销售返点作为利润来源。

另外，商业地产的进展有三个前提条件：一、人均收入水平。

在国外，人均GDP3000-4000美元时，购物中心才能迅速进展。

中国此刻只有部份一线城市达到那个水平，部份地域知足这一条件，但长期看收入水平老是要上升的，以后购物中心进展也会随收入水平的上涨愈来愈繁荣。

二、租户需求。

“顺势而为”的大连万达集团----万达集团决策分析报告人：全素2012311200229德吉卓嘎2012211300127目录一、大连万达集团简介 (1)二、万达发展历程概述 (1)三、实例探究分析 (3)（一）万达并购美国第二大院线AMC（二）并购旅行社（三）进军电商四、总结启示 (23)一、集团简介大连万达集团创立于1988年，股份制民营综合体企业，董事长王健林，总部在北京。

目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。

商业地产（规模全球第二）：高级酒店（中国最奢华酒店）：连锁百货（全国规模最大）：文化旅游（第一文化企业）：2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。

已在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV。

2015年目标：二、发展历程自1988年大连万达始建至今天，万达集团历经26年风雨历程，70多座城市谋篇布局，开发建设110个城市综合体项目；下设商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货四大支柱产业，2012年，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。

到2015年，这些数据将改写为集团资产达4000亿元，年收入2500亿元，年纳税300亿元，净利润200亿元。

实现这一目标，万达的销售收入将进入全球企业前300名，资产、净利润进入全球200名以内，成为世界级的企业集团，这，就是万达集团！万达的发展历程可谓风雨兼程，然而又辉煌不断。

1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金，到1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近。

在1995 年到1998年期间，万达在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域，引导万达逐渐向商业地产领域靠拢并壮大。

对万达的长期中期短期基本投资策略长期投资策略：
1.多元化投资：万达集团致力于通过多元化投资来降低风险，包括房地产、文化旅游、金融和电影等领域的投资。

2.持续发展：万达集团注重长期持续发展，通过战略投资和合作伙伴关系来实现持续增长，同时注重保持稳定的财务状况。

3.国际化布局：万达集团积极拓展海外市场，通过并购和合作等方式进入全球市场，以实现国际化发展战略。

中期投资策略：
1.重点领域投资：万达集团在中期投资中将重点关注具有潜力和增长空间的领域，如文化娱乐、电子商务和金融科技等。

2.资本运作：万达集团通过资本运作来实现中期投资策略，包括并购、投资合作等方式，以提高资本效率和实现利润增长。

3.创新投资：万达集团注重创新投资，积极寻找具有创新能力和市场前景的新兴行业和企业，以获取更高的回报率。

短期投资策略：
1.短期交易：万达集团在短期投资中会进行一些短期交易，以获取短期的投资收益。

2.风险控制：万达集团在短期投资中注重风险控制，采取严格的风险管理措施，以保护投资本金。

3.资产配置：万达集团根据市场情况进行资产配置，灵活调整投
资组合，以适应市场波动。

以上是万达集团的长期、中期和短期基本投资策略，这些策略旨在帮助万达集团实现可持续发展，并在投资中获得更好的回报。

探讨万达集团的融资渠道【摘要】要发展就必须要融资。

融资，就是指资金融通，通俗地叫法为筹资，即筹措资金。

严格来说，是指企业从自身生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营策略与发展需要，经过科学的预测和决策，通过一定的渠道，采用一定的方式，组织资金的供应，以保证企业生产经营需要的一种经济行为。

大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元，已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩ktv。

2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。

1.银行资金万达集团在银行资金的使用上更加倚重。

从万达的开发项目分析，贷款类型包括：土地抵押贷款﹑开发贷款﹑资产抵押贷款﹑资金贷款﹑租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。

万达集团与国内银行保持良好﹑深度的合作关系。

央行金融管理部门金融司还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，单笔贷款在5亿之内无需审批，两三天就可以批款，这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。

万达已经分别与中国银行﹑建设银行﹑农业银行签订了“总对总授信”的协议。

所谓“总对总授信”，就是指由商业银行与企业签订授信协议，在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业，2002﹑2003年就与东亚银行等银行搞过经营性抵押贷款。

那个时期万达是被动进行的，当时国内银行不给贷款，到了2005年底的时候，四大国有银行开展了这种业务。

资产评估做抵押适合传统开发模式，传统的开发模式是做项目开发，还款来源依赖卡法。

租约抵押贷款不同，这种抵押贷款只能以租金作为唯一还款来源，贷款期限长达五年﹑十年时间。

对项目租金资产﹑安全性的评估﹑租户评价要远大于对资产的评估。