广东省房地产估价师《制度与政策》拟定征收补偿方案试题

广东省房地产估价师《制度与政策》：拟定征收补偿方案试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25 题，每题2 分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N 表示。

A：单位面积土地上农产品的产量B：市场上每单位农产品的价格C：生产每单位农产品的成本D：向市场运输每单位农产品的成本E：工业用地的监测点评估价格2、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2007年考题】A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格3、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。

A：期限短B：不记名、可自由转让C：能提前提取现金D：面额固定E：执行层的组织协调4、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：3700B：4040C：4250D：5300E：工业用地的监测点评估价格5、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100 万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004 年末价值为1200 万元的可能性为50%，为800 万元的可能性为50%，则2004 年该物业的标准差为20%。

由以上资料，（）投资风险更大。

A．物业甲B．物业乙C．一样大D．无法判断6、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。

则该房地产的抵押贷款额度为万元。

A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格7、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止E：工业用地的监测点评估价格8、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4B．81.8C．87.2D．109.09、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。

A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格10、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面积大小D：土地权利性质E：工业用地的监测点评估价格11、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。

A．20%～30%B．20%～25%C．15%～20%D．10%～15%12、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。

A．5760B．4800C．576D．48013、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B：该耕地的土地补偿费最少为60万元C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费E：执行层的组织协调14、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。

A：包含了对通货膨胀的补偿B：不包含对通货膨胀的补偿C：没有实际意义D：不能直接用于财务评价E：借款合同15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格16、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1 年E：工业用地的监测点评估价格17、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段18、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。

A：发明B：发现C：创造D：确定E：工业用地的监测点评估价格19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。

A．849B．865C．882D．91520、下列四个选项中，说法不正确的一项是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物B．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押C．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押D．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分21、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。

A．空置率与有效毛收入呈反向变动B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率22、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等B．资本支出预算是最常用的预算C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90 万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．0.5B．1.5C．2D．324、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000 万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元．(2007年试题)A：330B：450C：650D：700E：借款合同25、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007 年考题】A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题2 分，每题的备选项中，有2 个或2个以上符合题意，至少有1 个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市规划的批后管理主要是。

A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作2、__是物业可以获得的最大租金收入。

A．净毛租金收入B．潜在租金收入C．潜在毛租金收入D．实际租金收入3、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。

A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指教调整法4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2B．3287 元/m2C．3402 元/m2D．4375元/m25、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等B．细分市场C．人口密度的大小D．该区域发展的类型和范围E．竞争性项目的区域6、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。

A．交易情况B．交易日期C．区域因素D．个别因素7、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。

A：接天线B：引下线C：上引线D：接地线E：接闪器8、《物业管理条例》确定的基本制度包括。

A：业主大会制度B：业主公约制度C：住宅小区治安管理制度D：住宅小区综合验收制度E：住房专项维修资金制度9、临时使用土地的期限，最多不得超过__，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。

A．1 年B．2 年C．3 年D．4 年10、房地产投资决策分析的主要工作包括。

A：投资机会寻找B：市场分析C：投资机会筛选D：财务评价E：规划设计11、下列关于电梯，表述正确的是。

A：高层建筑应设消防电梯B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m 以上的，均应设置电梯C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成12、房地产的行政法规包括。

A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》B：《城市房地产转让管理规定》C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》D：《住房公积金管理条例》E：《城市房地产中介服务管理规定》13、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。

A．与会业主所持投票权1/2以上B．与会业主所持投票权2/3 以上C．全体业主所持投票权1/2 以上D．全体业主所持投票权2/3以上14、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。

《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．30B．20C．10D．515、敏感性分析的最基本方法是。

A：因素不确定分析B：线性因素分析C：单因素敏感性分析D：多因素敏感性分析E：借款合同16、建筑物的物质折旧包括__。