土地评估各方法综合测算表

土地拍卖与评估中的评估方法在房地产市场运作过程中，土地拍卖和评估是重要的环节。

土地拍卖是指政府或土地所有者将土地进行公开拍卖，由最高出价者获得土地的所有权；而土地评估则是评估师通过对土地现状和未来发展潜力的研究，来确定土地的价值。

而评估方法则是土地评估中的重点，合理的评估方法能够提高土地交易的公平性和透明性，有利于市场的稳定发展。

一、市场比较法市场比较法是土地评估中最常用的方法之一。

其核心原理就是通过寻找类似土地的市场参考指标，并结合这些指标的市场价格，来推算出该土地的价值。

这个方法的优点就是易于理解和操作，缺点则是不同土地可能并不完全相同，市场条件和收益模式也存在巨大差异，最终的评估结果可能会出现误差。

二、收益法收益法是土地评估中的另一种常见方法。

其原理是通过对土地投资的未来收益进行测算，来反向推导出土地当前的价值。

收益法的优点就是更加灵活和全面，能够充分考虑到土地的未来价值和收益用途的多样性，缺点则是需要了解到土地使用的详细情况和潜在市场变化，需要进行海量的数据收集和分析。

三、成本法成本法是土地评估中的第三种常见方法。

其原理就是根据土地的建造成本和其他相关的费用，来计算出土地的价值。

成本法的优点就是比较容易理解，适用于重建和修复的土地项目，缺点则是无法体现市场的真实需求和实际价格，不适用于土地买卖市场。

四、综合法综合法是一种将多种评估方法综合使用的方法。

该方法主要是考虑到每种方法所存在的局限性和误差，通过对不同评估方法的结合来进行土地评估。

综合法的优点就是避免了单一评估方法的缺陷，更加全面和具有说服力。

总之，评估方法是土地评估中的重要环节，它能够决定土地价值的正确性和公正性。

虽然不同的土地评估方法各有优缺点，但是好的评估方法可以在确保土地市场稳定运行的同时，有效促进城市的发展和现代化进程。

因此，针对不同情况和需求，评估师需要选择合适的评估方法进行土地评估，确保土地市场的公平和透明。

要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。

一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。

同时参照物应选择三个以上。

1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。

2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。

5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。

地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。

a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。

实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。

现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税及附加为销售收入的8。

5％,经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000＊8。

5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500＊15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元;已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000—5527.69=472。

31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57。

69＊4）*8％=161。

54万元⑤土地年纯收益=472。

31-161.54=310。

77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*［1—1/(1+ r地)n］=（310。

中估协发[2008]30号⼟地评估报告打分标准中国⼟地估价师协会⽂件中估协发〔2008〕30号关于推⼴⼟地估价报告质量评审标准的通知各省（区、市）⼟地估价⾏业协会：根据在2008年全国⼟地估价⾏业协会负责⼈联席会上达成的共识，在全⾏业执⾏统⼀的⼟地估价报告质量评审标准。

现将中国⼟地估价师协会（以下简称中估协）⼟地估价报告评分表及评估报告审查要点（见附件）转发你会，请组织施⾏。

全国执⾏统⼀的⼟地估价报告评审标准，是业内的⼀件⼤事，既可以整体加强从业⼈员的技术素质，也便于各地机构资信评级⼯作的开展，从⽽提升⼟地评估机构在社会上的认知度和诚信度。

为做好此项⼯作，通知如下：⼀、各地⽅在举办的各种继续教育活动中，可适当调整学时，增加此项内容的学习。

安排2009年继续教育计划时，⿎励跨省区联合举办有关此项内容的专题培训学习。

⼆、今后中估协在协助国⼟资源部监管⼟地估价市场、查处违法违规时，将对在中估协注册的机构及在省级协会注册执业的机构⼀视同仁，⼀律按此标准评审⼟地估价报告。

三、中估协将聘请本标准的起草专家举办专题讲座，届时请各地选派理解能⼒和授课能⼒强的技术⾻⼲参加，时间、地点、名额分配另⾏通知。

四、各地施⾏中的问题，请及时反馈中估协秘书处。

联系⼈：技术协调部陈光远联系电话：010-******** 传真：010-********附件1：⼟地估价报告质量评分表附件2：评估报告审查要点⼆○○⼋年⼗⽉⼋⽇附件1：报告评分表评审专家签名:评估机构名称：报告名称：报告编号：附件2：评估报告审查要点格式规范、内容全⾯是对⼟地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深⼊程度等⽅⾯。

为了使评审专家对各等级报告的评定标准有⼀个整体把握，以下从定性和定量两个⽅⾯加以说明。

需要特别强调的是，评分标准只是针对⼀般情况⽽⾔，在评审过程中，由于估价对象及估价⽬的不同，估价报告评审不可能完全套⽤同⼀模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。

2.2、因素选择估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，一般主要包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域因素和个别因素等。

本次待估宗地为商住用地，因素选择主要考虑影响工业用地价格的主要因素，故在区域因素中主要考虑基础设施状况、对外联系方便程度、道路通达度、公用设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚度、规划限制等因素，个别因素主要考虑容积率、宗地面积、宗地形状、临路状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。

2.3、因素条件说明。

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一比较因素条件说明表1.0：（2）、土地使用年限修正说明由于待估宗地和比较案例的使用年限均为工业用地最高出让年限50年，故其对应的使用年限修正系数均为1.0。

（3）、估价期日修正说明故以比较案例为基准，实例1、2、3的交易日期修正系数为：523/508=1.03；（4）、交易情况修正系数比较案例的交易情况均为挂牌出让，属于正常交易，故修正幅度为0，修正系数均为100；（5）、交易方式修正系数比较案例的交易方式为挂牌出让，交易价格属于合理价格，故修正幅度为0，修正系数均为100；2.4、比较因素说明Ⅰ、区域因素（以估价对象的条件指数为100）A、基础设施状况：以估价对象宗地条件指数为20，从宗地红线外“三通”（通路、通水、通电），每增加或减少均作相应的增减，估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；B、对外联系和方便程度：以估价对象宗地指数为20，根据宗地距港口、码头、长途汽车站、火车站距离的远近，对其分为好、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于20；若比较案例劣于此标准，则指数低于20。

估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；C、道路通达度：以估价对象宗地条件指数为15，根据道路类型、级别、宽度及道路的位置，将道路分为号、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于15；若比较案例劣于此标准，则指数低于15。

调查日期： 年 月 日抵押合
抵押合
调查日期： 年 月 日
2.土地级别：
3.宗地内外开三通一平：通五平一平：通七通一平：通
4.容积
率：指
6.地形条件：
9.交通便捷10.对外交通便11.自然环境：12.人文环境：13.公用基础设14.生活设施完15.工业产业集
7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；
8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。

可分为有规划限制条件和无规划限制条件。

是否符合规划；调查人：
填表说明：此表为各种用途土地信息卡表
1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；。

（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。

则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。

根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。

根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。

本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。

据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。

本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。

若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。

根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。

⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么我们国家是个占地⾯积的⼤国，国家拥有⼟地的所有权，但⼈们由于是需要⼟地的，那么⼈们拥有的是⼟地的使⽤权。

国家会对⼟地的使⽤进⾏相应的评估，那么下⾯店铺⼩编为⼤家说明⼀下⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么。

⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么⼀、市场法(⼀)市场法及其适⽤条件市场法也称市场⽐较法，是将待估⼟地与近期已经进⾏交易的类似⼟地加以⽐较，从已进⾏交易的类似⼟地的价格，修正得出待估⼟地价格的⼀种评估⽅法。

(⼆)市场法应⽤的步骤与过程1、⼴泛搜集交易资料，确定⽐较案例。

选取的供⽐较参照的交易案例，与待估⼟地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估⼟地⽤途应相同。

(2)与待估⼟地交易类型应相同。

(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

(4)与待估⼟地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

(5)交易时间与待估⼟地的股价期⽇应接近或可以进⾏⽐较修正。

2、进⾏交易情况的修正。

(1)有⼀定利害关系的主体之间的交易。

(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。

(3)买⽅或卖⽅不了解市场⾏情。

(4)其他特殊交易情形。

3、进⾏交易时间的修正。

4、进⾏区域因素修正。

5、进⾏个别因素修正。

6、确定待估⼟地评估值。

可采⽤算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

⼆、收益法(⼀)收益法的应⽤形式⼟地使⽤权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测⼟地未来产⽣的预期收益，以⼀定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从⽽确定⼟地评估值的⽅法。

(⼆)⼟地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益⼀般来说不能⽤于评估，因为个别⼈或个别企业的经营能⼒等对实际收益的影响较⼤。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的⼀般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

⼟地收益包括有形收益和⽆形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括⽆形收益。

⼟地收益通常是通过⼟地的具体使⽤，以房地合⼀的形式获得的。