香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

低收入者的住房之道——浅谈香港公屋制度对内地廉租住房的启示发表时间：2018-05-25T14:16:34.657Z 来源：《基层建设》2018年第8期作者：胡诗文[导读] 摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。

广东省建筑设计研究院 510000摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。

关键词：低收入者；住房；制度；政策一、引言住房是人类生活的重要组成部分，一个城市住房的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。

人们以衣食住行为生活基础，住房的供应量与价格，深深影响着广大人民的生活，是仅由市场来自身调控，还是加入政府的“戏份”，加入多少戏份，也是整个国民经济需要关注的问题。

中国内地虽然土地广大，但人口也众多，因为人口众多等原因，住房有着庞大的需求市场，房价在一路不断飙升，因此住房的购买对于大多数居民来说都是一个巨大的经济负担。

在我国南部的特别行政区——香港，自二十世纪中期以来，开始实行“公屋计划”，经过半个世纪的发展及政治、经济和社会方面的巨大变迁，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公屋制度，持续大规模地提供着公屋，为没有能力负担在市场上租住适当居所的人士和真正有住屋需要的家庭提供协助，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务,这是公共财政政策与社会保障政策在住房方面的成功典范。

本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，对于内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇论文。

二、公屋计划产生背景1953年的一场大火，将九龙石硖尾邻近三个村落化为废墟，导致53000人无家可归，在灾民的强烈要求与社会舆论的压力下，香港当局的“迁办事务处”开始兴建“迁置屋”，尽管当时条件不好，但还是受到了贫困居民的欢迎。

文章编号丨673-9493 (2020) 06-0038-07 中图分类号：TU98 文献标识码 A DOI10.19830/j.upi.2020.355“居者难有其屋”：香港公屋政策发展演变与启示Unaffordable Home Ownership: The Evolution and Enlightenment of Hong Kong's Public Housing Policy王紫荆梁印龙邵挺Wang Zijing, Liang Yinlong, Shao Ting摘要：近些年来，我国大城市普遍面临房价过高和住房短缺的双重挑战，尤其是城市中低收入群体长期睢以获得可支付性住房，成为城镇化高质量发展的重要障珥。

香港从1950年代开始，为了实现“居者有其屋”的目标，探索并逐漸形成了一套“租赁为主、出售为辅”的公屋政策体系，取得显著成效的同时也累枳了不少矛盾。

本文首先梳理了香港公屋政策的内容及其历史演变过裎，然后分别评价了公屋政策“被边干预”“枳极干预”“消 极干预”“适度干预”这四个阶段的实施成效，从中总结出香港公屋政策的成功与不足之处，以期为内地大城市公共住房政策的制定提供启示与借鉴。

A b s tra c t：In recent years,large cities in Chin«i are generally facing the double challenges o t overpriced housing and housing shortage.M id d le and low-income people in cities are suffering fro m long-term d iffic u lty-in o bta in in g affordable h ou sing,w hich has become an im p o rta n t obstacle to realize the goal o f hig h-quality urbanization.To achieve the goal o t4,H om e CKvnership Scheme>，,H ong Kong has explored a set o f public housing policies since the 1950s,w hich stipulate th a t public houses are m ainly fo r rent and rarely to r sale.The im plem entation ot the public housing policies have achieved remarkable results b u t also accumulated a lot o f contradictions.T his paper first reviews the content and historical evolution o f H ong Kong's public housing policies.Then it evaluates the im plem entation effects o f the p u b lic housing policy in fo u r stages：forced in te rv e n tio n,active in te rv e n tio n,negative in te rv e n tio n,and m oderate in te rv e n tio n.F in a lly,the success and shortcomings o f H ong Kong's public housing policies are summarized, w hich can provide inspiration and reference fo r the public housing policy-m aking o t large cities in m ainland C h in a.关键词：住房短缺：高房价；中低收入者；公屋政策；居者有其屋：香港Keywords:Housing Shortage；O verpriced H ousing；M id d le and Low-income People；Public H ousing Policy；Affordable H om e O w nership；Ht^ng Kong北京卓越青年科学家计划0JW ZYJH01201910003010)资助作者：王紫荆，清华大学建筑学院建筑系，本科生梁印龙（通信作者），清华大字建筑学院城市规划系，博士研究生。

香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。

然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。

香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。

它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。

公共住房建设政策。

战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。

１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。

之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。

目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。

香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。

香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。

对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。

但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。

这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。

住房消费政策。

通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。

主要体现在以下三方面：一是租务管制。

１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。

这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。

１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。

尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。

中国房地信息6[论坛]F O R U M一、带“厅”的经济适用房无法减少和制止“骗购”行为国内商品房的一个共同特点是无论面积大小都带有厅，大套型商品房甚至带有两个厅，而60平方米左右的经济适用房完全可建成“带厅”的二室一厅的套型，那就与60、70平方米二室一厅小套型商品房没什么区别，这使经济适用房也具有与小套型商品房大体相同价值和功能，可像商品房一样投资增值或出租倒卖，由此引来众多的高收入者假冒低收入者来疯狂“骗购”经济适用房，引发尖锐的社会矛盾，那么香港有无类似“骗购”现象?在土地资源严重紧缺的香港，由市场供给的私人住房(相当于内地商品房)，主流套型仅60至80平方米，这在偏爱大房的内地人看来过于狭小，但在房价很高的香港，很多人也买不起这样的私人住房，而是租住在由香港政府提供的“公屋”，“公屋”相当于内地的经济适用房、廉租房，由政府低价租、售给低收入家庭。

但香港的“公屋”非常狭小，面积最小的仅8平方米，面积最大也就30多平方米，却被隔成两三个单间，还包括5、6平方米的厨卫，可以挤进一个五口之家乃至六口之家，真是到了拥挤不堪的程度。

香港“公屋”的特点是根本没有“厅”，完全用来住人。

我们可以设想一下，在人多地少、房价高昂的香港如果也大建带“厅”的、面积大一些的“公屋”，这就会使“公屋”的市场价值、投资价值大大提升，不仅香港的低收入无房户为了取得“公屋”的购买或租用的资格要“挤破头”，而且会产生与内地相似的高收入者“骗购”问题。

幸好香港“公屋”不仅面积狭小，更不带厅，其市场价值、投资价值均不高，这就使内地经济适用房存在的诸如“骗购”之类各种弊端在很大程度上得以减少和避免。

如果内地城市也多建与香港“公屋”差不多大，且不带“厅”的3平如果内地城市也多建与香港“公屋”差不多大，且不带“厅”的30平方米左右小套经济适用房，其投资价值将明显降低，对高收入“骗购”者吸引力将有所减弱，“骗购”行为必会有所减少，相应的，经济适用房分配与出售将更加公平合理，有更多低收入无房户将从中受益。

浅谈我国廉租房准入与退出机制摘要本文试借香港公屋的经验，来对我国廉租房的进入与其退出机制提供一点启发。

关键词廉租房准入与退出机制中图分类号：f205 文献标志码：a国务院总理温家宝3月5日在十二届全国人大一次会议上作政府工作报告时，对今年政府工作提出建议：以保障和改善民生为重点，全面提高人民物质文化生活水平。

继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房，满意房。

今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套。

据了解，自治区下达梧州市的2013年保障住房、棚户区改造住房建设任务是9237套（户），其中新增廉租住房1756套、公共租赁住房6021套、经济适用住房460套、限价商品住房800套、城市棚户区改造200户，另外还要新增发放廉租住房租赁补贴930户。

此外，我市今年还将加快个人住房和住房保障管理信息系统的建设，9月底前实现市本级与所辖县（市）联网，12月底前实现市与自治区联网。

怎样完善廉租房准入与退出机制迫在眉睫。

一、问题的提出国务院公布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房建设为主体、多渠道解决城市低收入家庭住房困难”，这次“房改新政”中最大的亮点是中国的“廉租房”被提到了空间的高度，并提出了明确的时间表，这无疑为新规的执行带来了压力和动力。

但是，过去的事实告诉我们，该制度在廉租房的准入、退出机制上还存在比较突出的问题，本文试对香港公屋的准入与退出机制进行分析，以期能对该机制的发展提供一点建议。

二、香港公屋对进入与退出机制的设计香港作为法制社会，在公屋的申请、编配程序上有着极为严格的规定，以确保享受优惠的都是真正需要帮助的居民。

公屋申请人须在香港住满七年并没有私人住宅物业，而且必须接受包括家庭收入和家庭资产的全面经济状况审查。

房委会每年检查轮候者的收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。

美国地产模式更适合中国内地来源：中国经济时报2007年07月23日17:13 我来说两句(0)“香港其他都很好，就是房地产市场是个大问题。

”中国社会科学院金融所研究员易宪容近日对中国经济时报记者表示，内地房地产发展模式不应该学习香港。

继推出《香港房地产发展模式不适合中国内地》之后，易宪容最近又撰写了一篇博客文章指出，政府想通过香港公屋这种住房保障模式来解决国内居民的居住问题根本就不可能。

“三高”模式不适合大陆众所周知，内地房地产发展模式某种意义上是学香港得来。

“我们仅仅是学一点点，如预售制度等等，问题是你有一套健全的法律体系吗？没有啊！”易宪容在接受本报记者采访时将大陆抄袭香港房地产业的这种发展模式归结为，“学表面的，坏的东西，好的东西不学。

”易宪容在他近日撰写的博文《香港的公屋给我们什么启示》中谈到一个细节：不久前他与何顺文教授到香港西贡吃饭，回住处时大约到了晚上9点，路上见到不少高楼灯火通明，何教授告诉他，这些都是香港的公屋，其居住条件相当差。

易宪容对内地政府希望内地房地产市场也走上香港之路——即通过修建大量的公屋（在内地是廉租屋、经济适用房、限价房等）来抑制过高的房价表示担忧。

“我们的房地产市场是建立在公有制基础之上的。

”易宪容说，现在大陆向香港学习明显忽略了这一点，同时，内地在抄袭香港模式方面基本都是对开发商最有利的东西（比如预售制度等），“觉得有利的东西，损害民众的东西就拼命学，没有利的就不学。

”“为什么不学美国，向欧美发达国家学学。

”易对此疑惑不解，他说，“你就学香港也可以，你把它全部学过来，别学一点点。

”1998年-2000年，易宪容曾师从香港大学张五常教授，在香港学习、工作和生活的经历使他对香港房地产市场有了较深的了解。

易说，香港现在什么都好，就是房地产市场是个大问题。

“现在所有问题都集中在这里，房地产问题不解决，将会拖累香港经济。

”易宪容表示，做出这种判断原因其实很简单——因为绝大多数人利益受到了损害，而不仅仅是住的房子小。

浅析我国的廉租房制度所面临的困境郑昱轩16080131廉租房制度是我国住房供应体系的一项重要的制度安排，是我国住房保障体系一个重要组成部分，也是解决当前我国城镇低收入者住房问题的有效途径。

它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。

廉租房制度是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。

因此，廉租房对于我国经济发展、社会稳定、贫富公平具有重要意义，廉租房制度必将在我国取得长期发展。

但是前途是光明的，道路是曲折的，我国的廉租房制度目前仍存在许多缺陷与不足。

一、资金缺口较大廉租住房制度面临的主要问题是缺乏资金。

就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。

在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。

由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难。

目前，我们的社会保障主要是保就业，保养老，住房保障因为诸多因素并没有列入财政保障体系中，这些在财政运转上还需要进一步改革和完善。

廉租房建设的资金缺口大，资金不到位和资金支持体系不完善，突出表现在以下几个方面。

（1）财政支持力度不到位。

我国用于廉租房建设的财政支出尚处于较低的水平，主要以地方财政资金投入为主，而当前地方财政的支持力度尚不够大。

（2）廉租房建设资金来源渠道和实际运作有差。

地区经济发展不平衡导致了地方财政收入的多少有差别，使得地方政府没有将土地出让收益作为当地廉租房建设的主要资金来源，这决定了各地廉租房建设进程的不同，也导致廉租房房源供给紧张的一个因素；同时，土地出让收益受到地价和可转让土地面积的影响，导致土地出让产生的收益较低，而且也缺乏一定的可持续性。

（3）在市场配置资源的前提下，银行等金融机构以及房地产等商业机构对能够获取商业利润的商品房建设投入大量资金，而对无利可图的廉租房建设投入的资金力度和经济兴趣明显不足。

一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。

为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供给的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。

香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。

健全的土地管理制度。

香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。

香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。

政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。

所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。

既有垄断控制，又有自由转让。

在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供给的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供给的措施，以保持楼市的平稳发展。

完善的公屋制度。

香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。

到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达万，占全港人口的51%。

公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。

为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。

目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。

换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。

楼宇按揭成数调整。

楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。

香港公屋制度发展的一些启示香港是世界上公认的住房问题解决的比较好的地区之一，尤其是在中低收入阶层居民的居住需求满足方面。

考察香港公屋制度的发展，能够为我们提供一些有益的启示。

1 香港保障性住房制度的产生与发展概述(1)香港公营房屋概述香港土地资源稀缺，战后人口不断增长，产生对住房的巨大需求。

香港政府通过建立双轨制的住房供应体系成功解决了社会不同收入阶层的住房问题。

家庭经济收入富裕的阶层可以依靠市场购买或租住私人开发的楼宇，家庭经济收入属于中下阶层的市民则依靠政府的公共房屋政策，以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。

香港的公营房屋(简称公屋)制度是世界公共房屋计划的成功典范。

为满足低收入人群居住需要，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。

该计划“采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制，由香港政府宏观控制，发展商自己管理，公屋分为廉租屋(高补贴、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免低价、利息和利润，按成本价出售)。

”居屋是香港特区政府的资助房屋，旨在协助香港居民置业“居者有其屋”居屋单位在建筑完成并初次出售时，由于得到香港特区政府的资助，故其价值较房地产市场上的私人楼宇单位商品房便宜。

然而，亦由于是政府资助房屋的关系，特区政府规定，购买人在向“香港房屋委员会”偿付地价差额(亦即所谓地价)之前，是不可以在公开市场把居屋单位出售、出租或以其他方式转让。

历经五十多年，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不断为居民提供持续有效的公共住房服务。

截至2005年9月底，50%的香港居民居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为71.7万个，占全港房屋单位总数29.1%。

香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分，这些成功的经验为中国内地处于起步阶段的廉租住房保障体系提供了宝贵的经验。