08关于调整国有土地上居住房屋拆迁评估的层次和朝向修正系数标准20030401

中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2011.06.03•【字号】建房〔2011〕77号•【施行日期】2011.06.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】国有资产监管综合规定正文关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

附件：国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

建筑物朝向修正系数表（住宅楼房）住宅楼层修正楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的,但是不同楼盘在定价的时候,对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。

总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较.这里我们只能介绍一些一般性的规则.买房，购房装修论坛，房产论坛5 ?： s， }； K％ t在7层以下的多层住宅中,一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格,7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3%～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2%,第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5%,第4层的价格是在基准价的基础上加4％~6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％,第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％.这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的,各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。

另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销,会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求." i！ s# D； k7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价,也就是24层的楼房1 2～13层是基准价。

基准层以下的楼层，价格低于基准层,基准层以上的楼层,价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。

各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X,那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时,价差系数是正数，也就是要加价.楼层价差系数也是通过一个公式来得出的,这里介绍一种:第一步,得出标准的价差系数M，M＝K／N。

拆迁房屋货币补偿基准价格及相关修正系数及拆迁房屋货币补偿基准说明：1、本表适用通常民用建筑与各类区主干道沿街底层商业铺面。

2、办公、工业、仓储用房可参照住宅基准价格标准执行，不能参照的，以房地产市场评估价为准。

3、住宅基准价格的内涵包含房屋重置价与所使用土地的使用者权益部分。

4、本表未涉及到的其他结构及用途的房屋以房地产市场评估价为准。

5、本表中基准价格是指城市规划区一至六类区域范围内的商业、住宅、办公、仓储等不一致用途、不一致结构房屋的市场平均价，具体被拆迁房屋的补偿价格，由具有评估资格的房地产估价机构以此为参照，结合有关修正系数综合评估确定。

6、关于单门独院住宅的评估，建筑面积与土地使用权面积比小于1:1的，剩余土地（土地使用权面积-建筑面积）单独予以补偿，具体补偿标准由房地产估价人员根据宿州市基准地价表结合市场因素进行评估。

关于划拨土地，应扣除40%的土地使用权出让金与4%的契税。

成新系数表注：1、成新系数参与计算过程：房屋折旧=房屋重置价×（1+层高修正系数）×（1－成新系数）；2、具体单宗被拆迁房屋的成新，由房地产估价机构结合被拆迁房屋状况综合确定。

注：成套住宅朝向以主卧室朝向为准，非成套住宅以被拆迁房屋实际朝向为准。

被拆迁房屋区位级别等级划分说明被拆迁房屋区位级别的划分，根据宿州市人民政府宿政秘〔2007〕54号文件规定，划分为六类，详见“2006年宿州市城区基准地价图”。

被拆迁房屋所处区位内的等级划分，由房地产估价人员根据被拆迁房屋的商服繁华、交通条件、环境质量、基础设施及其他因素综合确定。

商业用房区位因素修正系数参照表（%）拆迁房屋重置价格参照表单位：元/平方米注：以上价格是指各类标准层（檐）高（2.8米～3.0米）房屋的重置价格。

关于房屋安置价格有关问题的规定1、拆迁人用于安置的房屋价格，应根据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第二十六条、二十九条规定执行。

2、安置房价格的评估与被拆迁房屋价格评估务必使用同一评估原则、评估根据与评估方法，由具有评估资格的房地产估价机构评估确定。

•北京市房屋重置成新价评估技术标准关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：••••为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：••••一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。

••••二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。

••••三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。

••••四、本标准自2003年10月1日起施行。

原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月1日《关于发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。

••••••••••••••••••••北京市房屋重置成新价评估技术标准••••••••••••••••••••••••••••••••••••目录••••第一章总则••••1-1 〔立法目的和依据〕••••1-2〔适用范围及重置成新价定义〕••••1-3 〔估价技术路线〕••••1-4 〔未列入的项目〕••••第二章平房、中式楼房重置成新价评估••••2-1、〔估价路线、部件及分值〕••••2-2、〔标准间〕••••2-3、计算公式：••••（1）砖木结构房屋••••（2）砖混结构房屋••••（3）中式楼房••••2-4、房屋部件计分表••••（1）屋面计分表••••（2）屋架计分表••••（3）墙身计分表••••（4）门窗计分表••••（5）顶棚计分表••••（6）地面计分表••••（7）装修计分表••••（8）设备计分表••••（9）附属物计分表••••2-5、柱高差率表••••2-6、砖木结构房屋成新评定说明••••2-7、砖木结构房屋成新折余率表••••2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明••••2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表••••2-10、块料面层成新评定说明••••2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明••••2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表••••2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表••••2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表••••2-15、附属物据实估价表••••2-16、树木估价表••••第三章楼房重置成新价评估••••3-1、〔计算公式〕••••3-2、楼房基本价格表••••（1）住宅楼房基本价格表••••（2）非住宅楼房基本价格表••••3-3、楼房折余率：••••（1）楼房成新评定说明••••（2）楼房直线折旧参数说明表••••3-4、增项价格：••••（1）增项价格表••••（2）增项成新评定说明••••3-5、区域系数：••••3-6、装修及附属物重置成新价的评估••••第四章附则••••4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕••••第一章总则••••1-1 〔立法目的和依据〕••••为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。

上海市国有土地上房屋征收中住宅修正系数探讨摘自《中国房地产估价与经纪》2013年1期作者：李建中韩艳丽摘要：国有土地上房屋征收项目中，往往存在被征收房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的情况。

对于这些房屋价值的评估通常采用先确定典型房标准价，再利用标准价调整法来评估各套房屋价值。

不同房地产估价机构通过市场法评估的典型房价格较为接近，但从标准价修正到各套房屋价值时，由于修正系数不同，则价值差异较大。

如何甄选合适的修正系数，较准确地得到各套房屋估价结果是评估的难点。

本文试图从大量的市场案例与标准修正的对比分析入手，寻求合理设置征收项目中居住房屋估价修正系数的解决方法，以期拋砖引玉。

关键词：房屋征收；住宅；修正系数；数据拟合—、引言随着我国经济的发展和城市化进程的加快，城市建设和经济增长相互促进，带动城市居住条件的改善。

越来越多的旧区改造、房屋征收项目成为推动经济增长、加快城市建设，改善居住条件和提高城市生活质量的重要途径。

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，为确定被征收房屋价值的补偿提供评估依据，自2002年2月以来，原上海市房屋土地资源管理局两次发文明确了城市住宅房屋评估的层次、朝向修正系数。

最近，上海市住房保障和房屋管理局下发的《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》，文中对这些修正系数进行了重新明确。

这些修正系数与房地产估价机构从事房屋征收评估活动联系紧密，但在实际运用过程中，也经常遇到修正系数难以覆盖解决评估实际问题的难点。

认真分析修正系数的合理性、逻辑性以及在估价活动中的适应性，对于今后的房屋征收评估工作具有十分重要的意义。

二、住宅房屋层次、朝向修正系数的演变情况对于国有土地上的房屋征收评估，住宅房屋的层次、朝向修正系数并不是一成不变的，而是经过多年的实践检验不断修订而形成的。

从2002年1月18日发布的《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，（以下简称2002版标准）、2003年4月1日发布的《关于调整国有土地上居住房屋拆迁评估的层次和朝向修正系数标准的通知》（以下简称2003版标准）到新发布的《上海市国有土地上房屋征收评估规范：》（以下简称2013版标准），对住宅房屋层次、朝向修正系数均有提及。

朝阳市人民政府办公室关于调整城市房屋拆迁有关补助标准、补偿指导标准规范房屋产权调换行为有关问题的通知文章属性•【制定机关】朝阳市人民政府•【公布日期】2008.04.22•【字号】朝政办发[2008]39号•【施行日期】2008.04.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文朝阳市人民政府办公室关于调整城市房屋拆迁有关补助标准、补偿指导标准规范房屋产权调换行为有关问题的通知（朝政办发〔2008〕39号）各县（市）区人民政府，市政府各部门：为保障被拆迁人的合法权益，根据我市目前经济发展水平和拆迁改造区居民的住房现状，市政府决定，调整城市房屋拆迁有关补助标准和补偿指导标准。

同时，采取切实有效措施，进一步规范房屋产权调换行为。

现就有关事宜通知如下：一、调整城市房屋拆迁补助补偿标准（一）提高城市房屋拆迁补助标准。

拆迁人应按下列标准向被拆迁人或房屋承租人（简称被拆迁人，下同）给付搬迁补助费和临时安置补助费：1、拆迁住宅房屋，拆迁人应该给付被拆迁人一次性搬迁补助费每户800元。

2、实行房屋产权调换，被拆迁人在搬迁过渡期限内自行过渡的，拆迁人应按照每户3人以下每月400元，每增加1人每月增加40元的标准给付临时安置补助费；实行货币补偿的，拆迁人应根据上述标准按6个月计算一次性给付被拆迁人临时安置补助费。

3、因拆迁人的责任延长搬迁过渡期限的，拆迁人应对实行房屋产权调换且自行过渡的被拆迁人增加临时安置补助费。

其中，超期在半年以内的，从超期之月起每月加发50%的临时安置补助费；超期半年以上的，从超期半年之月起每月加发100%的临时安置补助费。

（二）调整城市房屋拆迁室内装修补偿指导标准。

城市拆迁房屋室内装修物中，拆除后不影响使用的，可不予补偿；确属不能拆除的，拆迁当事人可参照《朝阳市城市房屋拆迁室内装修剩余价值补偿指导标准》（见附件1）协商确定补偿。

（三）调整城市房屋拆迁附属物、地上附着物补偿指导标准。

国有土地上房屋征收评估办法发布(全文)各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会(房地局)，新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

、附件：国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858上海市房屋土地资源管理局文件沪房地资市［2003］106号关于调整国有土地上居住房屋拆迁评估的层次和朝向修正系数标准的通知市房地产估价师协会、各房地产估价机构：为更好地维护被拆迁人的合法权益，根据《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》实施情况及本市房地产市场的实际，经研究，对国有土地上居住房屋拆迁评估的层次、朝向修正系数标准作调整。

现就有关事项通知如下：一、对《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的第十五条（三）中的朝向修正系数表、层次修正系数表的修正系数进行调整，调整后的居住房屋拆迁评估的层次、朝向修正系数标准，分别见附件。

二、居住房屋拆迁评估的层次、朝向修正系数标准调整后，《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的第十五条（三）中“顶层修正一般为90年代中期以前顶层普通防水等处理的建筑，不包括复式结构或特殊防水处理的顶层房屋”不再适用。

三、调整后的居住房屋拆迁评估的层次、朝向修正系数标准，自2003年4月1日起执行。

但在2003年4月 1日前已取得房屋拆迁许可证项目的评估，仍按原修正系数标准执行。

附件：1、房屋的层次修正系数标准（无电梯）2、房屋的层次修正系数标准（有电梯）3、朝向修正系数标准上海市房屋土地资源管理局二零零三年四月一日附件1：Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858房屋的层次修正系数标准（无电梯）说明：1、表列层次为一、二、三层楼的房屋一般指坡屋顶。

如为平屋顶的，其顶层层次修正系数应向下调整50％。

2、表列层次为四、五、六层楼的房屋一般指平屋顶。

如经防水隔热处理（或平改坡等）的，其顶层层次修正系数应向上调整 50％。

附件2：房屋的层次修正系数标准（有电梯）Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858附件3朝向修正系数标准。

拆迁估价中市场法修正系数的确定及估价模型的改进吴翔华1付光辉（南京工业大学管理科学与工程学院，中国江苏南京210009）Determination of correction factors and improvement of appraisal model in MarketApproach to Urban Building RelocationWu Xianghua，Fu Guang-hui（College of Management Science and Engineering , Nanjing University of Technology , Nanjing , Jiangsu , 210009）摘要：在房屋拆迁估价中重点是确定区域因素和个别因素，在通过专家调查法确定16个影响因素后，利用BP神经网络模拟重复交易法的方式测定每个影响因素对住宅房屋单价的影响值，得到影响因素的修正系数表，再利用因子分析法将各影响因素进行线性组合后减少维数、并剔除其不独立的影响，将线性组合中得到的变换矩阵作为权重矩阵，对各修正系数进行赋权、转化，从而得到相互独立的新变量，利用乘法模型将新变量作为影响因素，科学合理地对拆迁房屋的价格进行修正、评估。

关键词：拆迁估价；区域因素；个别因素；BP神经网络；因子分析法《城市房屋拆迁估价指导意见》中第六条明确指出：“房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。

需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准”。

以住宅为例，如果不确定标准、不界定估价参数、修正系数的内容、幅度等，则由不同的估价机构、不同的估价师采用相同的市场法来进行估价，由于交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正中所采用的修正内容和修正幅度不同，估价结果完全很可能发生较大差异。

在《房地产估价规范》，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

国有土地上房屋征收与补偿评估规范第一章总则第一条制订依据：为了规范我国国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。

第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。

第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。

第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。

第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。