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商业地产租金收益定价法(经典)租金增长率折现率市场投资报酬率投资目前租金I1 I2 I3 n R 1+I1 1+I2 (1+I1)/(1+I2) ((1+I1)/(1+I2))n5% 4% 8% 40 20 1.05 1.035 1.014492754 1.778107325X1 X23067.97 元 53.68940543 4.2租金收益定价法商铺售价：备注：只需修改黄色区域数字即可。
譬如：计算准确的售价方法：涉及到租金增长率、折现率、市场投资报酬率、投资年限、目前租金等等。
1、租金增长率：是经过市场调查出来的（租金增长率, 有些地方每年都涨, 有些地方三年或五年涨一次, 平均下即可）。
2、折现率：如你存100元钱到银行, 一年的利息是10元, 一年后你的存款是110元, 折现率是10%, 实际上就是和银行利率联系起来的。
3、市场投资回报：也是市场调查计算出来的, 是结合区域租金、楼盘卖价、房屋年限来计算个平均数, 市场投资回报率=（月租金*12*面积）/房屋售价（这个是最粗糙的算法, 有一定的误差）, 要考虑的房屋升值比、1/ 2房屋贷款利息的因素算起来就比较复杂。
((1+I1)/(1+I2))n-1 (1+I1)/(1+I2)-1 n*I3 (1+I1)/(1+I2)*R0.778107325 0.014492754 3.2 20.28985507P3067.966025租金收益定价法譬如：计算准确的售价方法：涉及到租金增长率、折现率、市场投资报酬率、投资年限、目前租金等等。
1、租金增长率：是经过市场调查出来的（租金增长率, 有些地方每年都涨, 有些地方三年或五年涨一次, 平均下即可）。
2、折现率：如你存100元钱到银行, 一年的利息是10元, 一年后你的存款是110元, 折现率是10%, 实际上就是和银行利率联系起来的。
3、市场投资回报：也是市场调查计算出来的, 是结合区域租金、楼盘卖价、房屋年限来计算个平均数, 市场投资回报率=（月租金*12*面积）/房屋售价（这个是最粗糙的算法, 有一定的误差）, 要考虑的房屋升值比、房屋贷款利息的因素算起来就比较复杂。
C区39#、40#、41#、42#租金制定方案为了进一步减少A、C区资产的闲置率，尽快完成C区39#、40#、41#、42#店铺的租赁工作，根据各商铺的实际情况，我们实地调查了周边相同位置的店铺的租金标准和缴纳方式。
通过点对点的比较和客户的反映，特制定新的租金标准。
一、市场分析我们在周边小区找到几条与我们社区商业类似的商铺。
1，新马物流西区-----恒昌粮油批发超市，该店铺的租金表为：面积（㎡）月租金（元）平方租金（元/㎡）物业费（1年）平方物业费（元/㎡）租金缴纳及签订方式押金（元）160 2100 13.12 800 0.41 一年一交一年一签3000该店铺综合分析：人流量该店铺周边的人流较多，对面一排是居民住宅，住宅内租满了工厂员工；店铺后面是新马物流园，集中了较多的物流公司；店铺左侧有几家大厂，厂内有数千名员工；店铺右边是安置点及菜市场。
地理位置及交通情况该店铺路段不是很好，距离工业2路有一段路程，店铺门口车辆稀少。
商业氛围同一条商街的其它商铺经营时间较长，生活业态较全，有餐饮、超市、药店、通讯等生活配套，整体商业氛围浓厚。
2，新市民公寓C区负一层商街对面的商铺----批发中心，该店铺的租金表为：面积（㎡）月租金（元）平方租金（元/㎡）物业费（1年）平方物业费（元/㎡）租金缴纳方式押金（元）160 1600 10 0 0 半年一交一年一签1600该店铺综合分析：人流量该店铺周边的人流量较少，附近有安置点、新市民公寓地理位置及交通情况该店铺门口的路段与工业2路交叉，门口车辆较多，大部分车辆运送家具。
商业氛围因新市民公寓小区的入住率较低，整体消费力不高，影响对面商业氛围的形成。
3，新马物流园大门左侧------老地方餐馆，该店铺的租金表为：面积（㎡）月租金（元）平方租金（元/㎡/月）物业费（1年）平方物业费（元/㎡/月）租金缴纳方式押金（元）120 3400 28.33 1200 0.83 季度一交三年一签1600该店铺综合分析：人流量该店铺周边的人流量较大，附近有安置点、新市民公寓、数家工厂、物流园。
呈：西安新兴房地产开发有限公司——新兴24G租金制定说明一、按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表实际销售单价：12096.76×0.7=8467.732元/平方米1-3层内铺实际收入：147075606.59×0.7=102952924.613元2005年8月9日- 1 -与均价10000元/平方米差1532.268元/平方米三年须达到的租金：1532.268元/平方米÷36月=42.56元/平方米·月则，依据此标准，可得出实际租金底价的换算系数为：三年需达到的租金水平÷按10%回报率计算的总均租金水平×100% = 换算系数按此标准计算可得：换算系数 = 42.14%二、现行租金底价的计算方法现行租金底价 = 现有售价÷120×42.14%注：此表为按照销售面积招商的价格水平市场上目前租金的收取主要按照实用面积执行，则还应将以上现行底价转换为按照实用面积招商的租金水平，可利用公摊率计算公式2005年8月9日- 2 -推倒得出计算公式如下：（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率为了满足最终42.56元/㎡·月的最终租金水平，同时留出优惠打折的空间，在按使用面积招商的执行租金底价的基础上上浮35%，可得：2005年8月9日- 3 -三、针对招商政策的优惠说明趸租客户：说明：为了保证不超过35%的优惠额度，我们可计算出不同付款方式租金优惠的大致比例，具体计算公式如下：设定客户承租面积为S，表价租金为J，合约期限为T，免租期为t免租期的优惠金额 = S × J × t 合约期限内表价总租金 = S × J × T则应满足如下公式：总优惠金额÷合约期限内表价总租金 = 35/100 （S × J × t）÷（S×J×T）=35/100由此可算出：t/T = 35/100依此可以算出，当商户一次支付一年租金时最多可获得6个月的免租期，当商户一次支付二年租金时最多可获得12个月的免租期。
**租赁有限公司
租金计算表（通用版）
（等额年金法）
使用说明：
1、“兰色”底栏为填写栏，需根据具体情况按实填写；
2、“黄色”底栏为公式栏，通常情况下不能改动；
3、首付款、保证金、手续费、厂商返利可通过填写比率，直接计算得出，表设备金额；也可直接填写金额，然后自己倒算相应比率；
4、该计算表中保证金均是默认租期结束后退还，如客户要求保证金后期抵扣式，并向领导说明；
5、介绍费直接填入，保险费视承担主体不同选择填入，其他费用栏可填入需义费用。
6、本表为通用表，需要更改公式时需向公司领导特别说明并确认。
出，表格中默认计算基础为期抵扣，需手动调整相应公填入需我司支付的其他未定。
商铺出租中的租金计算方法商铺出租是一个常见的商业活动，无论是对于出租方还是租赁方，了解租金的计算方法都是至关重要的。
本文将介绍商铺出租中常用的租金计算方法，帮助读者更好地理解租金的计算方式。
一、租金的基本概念商铺出租中的租金主要指租赁方每月或每年向出租方支付的费用。
租金的计算方法一般包括以下几种：按月租金、按年租金、按面积租金和按营业额租金。
二、按月租金计算方法按月租金是指租赁方每个月向出租方支付固定金额的租金。
这是最常见的租金计算方法之一。
例如，商铺租金为每月5000元，则租赁方每个月需向出租方支付5000元。
三、按年租金计算方法按年租金是指租赁方每年向出租方支付固定金额的租金。
对于长期合作的商业租赁，按年租金更为常见。
例如，商铺租金为每年6万元，则租赁方每年需向出租方支付6万元。
四、按面积租金计算方法按面积租金是指租赁方按照商铺的使用面积支付租金。
这种方法常见于商业中心或购物中心的商铺租赁。
例如，商铺的租金为每平方米每月100元，而商铺的使用面积为100平方米，则租赁方每个月需向出租方支付10000元。
五、按营业额租金计算方法按营业额租金是指商铺的租金与租赁方的实际销售额相关联。
这种租金计算方法常用于零售业，尤其是购物中心的商铺租赁。
按营业额租金的比例可以根据双方的协商确定。
例如，商铺的租金为销售额的10%，而某个月的销售额为10万元，则租赁方需向出租方支付1万元的租金。
六、其他相关费用除了租金外，商铺出租还可能涉及其他相关费用，如物业费、水电费、维修费等。
这些费用的支付方式和金额也需要在租赁合同中明确规定。
根据合同的约定，租赁方可能需要额外支付这些费用。
综上所述，商铺出租中的租金计算方法主要包括按月租金、按年租金、按面积租金和按营业额租金等几种方式。
在商业租赁过程中，双方应根据实际情况选择最适合的租金计算方法，并在租赁合同中明确约定。
通过合理计算租金，可以确保双方的权益得到保障，并促进租赁活动的顺利进行。
商铺整体租金单价计算公式商铺的租金是商业地产领域中一个非常重要的指标，它直接影响着商业地产的投资价值和经营成本。
商铺整体租金单价是指商铺整体租金与商铺面积的比值，它是商铺租金的重要计算指标。
商铺整体租金单价的计算涉及到多个因素，包括商铺的位置、面积、周边环境、交通便利程度等。
在商业地产租赁市场中，商铺整体租金单价的计算对于商业地产投资者、开发商和租户来说都是非常重要的。
本文将从商铺整体租金单价的计算公式、影响因素以及相关注意事项等方面进行详细介绍。
一、商铺整体租金单价的计算公式。
商铺整体租金单价的计算公式为：商铺整体租金单价 = 商铺整体租金 / 商铺面积。
其中，商铺整体租金是指商铺的总租金，商铺面积是指商铺的总面积。
商铺整体租金单价是指商铺每平方米的租金价格，通常以元/平方米/月为单位。
例如，某商铺的总租金为10万元，商铺面积为100平方米，则商铺整体租金单价为：商铺整体租金单价 = 10万元 / 100平方米 = 1000元/平方米/月。
以上是商铺整体租金单价的简单计算示例。
在实际应用中，商铺整体租金单价的计算还需要考虑到商铺的具体情况，例如商铺的位置、周边环境、交通便利程度等因素。
二、影响商铺整体租金单价的因素。
1. 商铺位置。
商铺位置是影响商铺整体租金单价的重要因素之一。
一般来说，位于繁华商业区、交通便利的商铺整体租金单价会相对较高，而位于偏远地区或者交通不便的商铺整体租金单价会相对较低。
商铺位置的好坏直接关系到商铺的客流量和品牌效应，因此在商铺整体租金单价的计算中，商铺位置是一个非常重要的考量因素。
2. 商铺面积。
商铺面积是影响商铺整体租金单价的另一个重要因素。
一般来说，商铺面积越大，商铺整体租金单价会相对越低，因为大面积的商铺通常需要更长的租期和更高的租金折扣。
相反，商铺面积越小，商铺整体租金单价会相对越高，因为小面积的商铺通常更容易出租和更容易实现高租金回报。
3. 周边环境。
商铺周边环境也是影响商铺整体租金单价的重要因素之一。
沈阳市级商业中心商铺租金简要分析沈阳大型商厦属于百货或购物中心的商铺一般均按照保底、扣点的方式进行，一般均按存使用面积（含柱子），计算保底金额和租金，得铺率一般在建筑面积之50%。
化妆品和珠宝以及鞋类皮具商品扣点标准为22-26%，以26%居多，供应商需提供增值税发票，按保底额折算租金标准一般为900-3000元/平方米*月，普遍标准为1800元/平方米*月，折合60元/平方米*日；服饰类商品扣点标准为22-26%，以26%居多，供应商需提供增值税发票，按保底额折算租金标准一般为1200-2000元/平方米*月，普遍标准为1500元/平方米*月，折合50元/平方米*日；大型超市卖场内的租赁专柜，视地点和客流情况，如家乐福北站店、文化路店，乐购皇姑店，新玛特超市等客流相对较大地区，无论卖什么商品，租金一般为1200-1800元/平方米*月，以1500元/平方米*月居多，折合50元/平方米*日；家饰品和小家电扣点标准为15-26%，以22%居多，供应商需提供增值税发票，按保底额折算租金标准一般为800-1200元/平方米*月，普遍标准为1000元/平方米*月，折合34元/平方米*日；大家电扣点标准为10%左右，手机仅为3%，供应商需提供增值税发票，按保底额折算租金标准一般为800-1200元/平方米*月，普遍标准为900元/平方米*月，折合30元/平方米*日；快餐食街、水吧、酒吧等餐饮类的租赁标准为按实际使用面积，5元/平方米*日；美容院、美发厅、KTV的租赁标准为按实际使用面积，2元/平方米*日；电影院、健身房、游泳馆、电玩城的租赁标准为按实际使用面积，批发市场的租金较高，以五爱街为例，一个标准2米×3米小档口的一般位置租金标准为6000元/平方米*月，折合66.67元/平方米*日。
而租赁商场的租金也较高，拿时尚地下为例，-1层600元/平方米*月，折合20.00元/平方米*日；-2层350元/平方米*月，折合11.67元/平方米*日。
商铺租金表业态区域经营行业楼层预估面积㎡均价㎡/元/天预估租金收益天建议租金价格范围㎡/元/天装修优惠期备注美景1号超市+百货一层16000 0.45 7200 0.4-0.56-12个月大型商家需具体商议二层16000 0.4 6400 0.3-0.5宴会厅、休闲三层10000 0.35 3500 0.3-0.4 1-3个月美景2号一层农贸超市一层16000 0.4 6400 0.3-0.5 1-3个月二层家居建材二层16000 0.4 6400 0.3-0.52-3个月三层家居卖场三层16000 0.35 5600 0.3-0.4财神大道品牌步行街一层17500 0.65 11375 0.5-0.82-3个月二层17500 0.35 6125 0.3-0.4水岸不夜城休闲娱乐两层连体12000 0.4 4800 0.3-0.5 3-6个月超过1000平米的商家可另行商议兴华路沿街宾馆客房二层以上17000 0.35 5950 0.3-0.4 3-6个月陶朱公大街大型餐饮二层13000 0.35 4550 0.3-0.4 3-6个月西施步行街商业配套两层连租23000 0.35 8050 0.3-0.4 2-3个月美食步行街快餐两层连租12000 0.5 6000 0.4-0.6 2-3个月合计202000 0.407 82350预估年租金收益82350*365=3005.7万。
商铺租金计算公式
单价租金计算公式是最常见的商铺租金计算方法，即根据商铺的面积
和每平米的租金来计算总租金。
公式如下：
总租金=面积×每平米租金
这种租金计算公式相对简单，适用于商铺面积较小、租期较短的情况。
百分比租金计算公式是指商铺租金根据商铺的销售额或毛利润的一定
比例来确定。
公式如下：
总租金=销售额×租金比例
总租金=毛利润×租金比例
其中，租金比例一般约定为销售额或毛利润的一定百分比。
此种方法
适用于零售商铺、餐饮店等销售额相对较高的商铺，可以与商铺的经营情
况挂钩，激励商户努力经营。
固定租金加百分比租金计算公式是指商铺租金由固定租金和销售额或
毛利润的一定比例组成。
公式如下：
总租金=固定租金+销售额×租金比例
总租金=固定租金+毛利润×租金比例
此种方法一定程度上可以保证商户的基本利益，同时也可根据商户的
销售情况进行租金调整。
另外，商铺租金还可能受到一些其他因素的影响，如地理位置、商铺
品牌知名度、市场环境等。
在实际应用中，商铺租金通常由租赁双方根据
具体情况协商确定，同时可以参考市场行情和其他类似商铺的租金水平。
需要注意的是，商铺租金的公式不是固定不变的，而是根据市场情况和租赁双方的协商决定的，因此在实际应用中可能存在多种不同的计算方法和公式。
对于商铺租金的确定，租赁双方应互相沟通、协商，并依法签订合同，明确租金计算方法和支付方式。
商业定价及凤凰广场定价参考一览表
租金价格体系分析表
项目周边街道及繁华街道租金如下
1.市场比较法定价的影响因素
1）地理位置2）交通情况3）商业氛围4）人流量情况
5）车流量情况6）建筑外观7）项目规模8）停车位
9）经营管理10）经营商实力信誉11）为了发展
根据多家市场周边地区的市场调查，同事考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定，在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部鳔胶标准，具体比较入下表：
商铺租金测算表
注：1）以上各参考项目价格是在根据现在市场租价计算而来的
2）本项目的额个因素评价是指在较为理想的状态下比较得出
租金计算：
以上也只是制定租金的一种方法，只能参考，还要考虑租金返租，利用销售价格、回报率来反推也是可行的。
