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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==对于绿城地产营销手段的心得体会篇一：201X 绿城案例201X 绿城案例绿城企业文化部主编营销篇1.和你的客户“谈恋爱”/绍兴金绿泉公司吴昊天2.情感营共鸣销唤起/千岛湖绿城公司张红娟3.联动营销旅游地产销售新模式/舟山普陀绿城房产公司於瑾静4.体验式营销美酒促成交/余杭绿城公司陈潇5.真诚付出换来雨后彩虹/临安绿城公司王新6.精诚所致金石为开/新泰绿城公司吕桂娟7.搭建桥梁合作互赢/千岛湖绿城公司8.三分天注定七分靠经营/余杭绿城公司9.以客为友体验助力/余杭绿城公司严丹欧阳芳鄢婧10.恒心会拉近客户/余杭绿城公司张伟11.耐心细致百折不挠/余杭绿城公司12.更多耐心更强毅力/余杭绿城公司钟威王熹睿13.留心处处皆文章/宁波研发园公司叶淑云14.巧用资源事半功倍/宁波研发园公司叶淑云15.电话中的“商机”/宁波太平洋公司吴昊16.销售贵在交心/绿城营销公司姜巍17.诚心做事，真心做人/绿城营销公司曹敏18.兴趣促进销售/绿城营销公司曹敏19.把客户当成亲人/舟山绿恒公司徐军20.重视每一位访客/台州吉利嘉苑公司王小咪201X 绿城案例绿城企业文化部主编21.得到客户的信任就是成功的一半/苏州御园公司金立佳22.整理好部门的“小仓库”/启东绿城香格公司王勇23.销售不跟踪，最终一场空/杭州凯喜雅公司何蕙24.“吵”出来的客户/河南绿城公司白玉25.以诚待人/杭州绿城中胜公司张哲兰26.销售不能以貌取人/杭州兰园公司蒋瑜27.危机就是契机/杭州绿城金久公司孙露露28.“四问”解决客户财务方案/海宁绿城新湖公司胡东杰29.一次前期蓄客/北京东部绿城公司张国臣30.积极的心态，热诚的服务/南通玉兰公寓营销策划部叶晓萍31.每个人心中都有一个天堂/百合花园营销策划部徐明军32.用心服务正向积累/上海森林高尔夫公司高33.掌握好价格让步的度/大连绿城公司阎颖倩第 1页共 73 页201X 绿城案例绿城企业文化部主编和你的客户“谈恋爱”绍兴金绿泉公司吴昊天题记：“要想赢得更多客户，就必须和客户谈恋爱。
2019年物业行业绿城服务分析报告2019年7月目录一、绿城服务：以智慧科技为手段的大型综合服务企业 (7)1、深耕物业服务20余年，业务覆盖137个城市 (7)2、物业服务+咨询服务+园区服务三位一体 (9)（1）物业服务 (9)（2）咨询服务 (9)（3）园区服务 (10)3、2018年净利4.83亿元，同比增长24.7% (12)（1）园区服务业务 (13)（2）咨询服务 (14)二、行业马太效应明显，未来市场规模巨大 (18)1、物业服务企业成长显著，收费管理面积及数量快速增长 (18)2、多因素驱动行业发展，享万亿市场空间 (20)（1）城镇化加快及人均可支配收入增加 (20)（2）商品房发展 (21)（3）有利政策 (22)3、市场集中度提升，服务类型趋向多元化 (24)（1）市场集中度提高 (24)（2）在管物业类型及服务多元化 (25)（3）智能住宅小区兴起 (28)（4）提升标准化、采用信息技术及专业人才 (28)4、行业格局分散，头部企业强者恒强，港股物业板块渐成 (29)三、品牌与服务一流，领导智能园区建设 (34)1、业务规模位列行业前茅，关联方服务占比低 (34)（1）2018年在管面积1.70亿平方米，同比增长24% (34)（2）截止2018年底在管项目达1236个，覆盖全国29省137个城市 (35)（3）关联方服务占比较低 (36)2、服务质量一级，品牌享誉世界 (36)（1）品牌美誉带来需求和增长机会 (37)（2）较高物业服务费 (37)（3）维持高续约率能力 (37)（4）推广顾问咨询服务 (38)3、智能园区项目先驱者及领导者 (39)（1）专注高端住宅物业 (40)①提高现有地域市场的渗透率 (40)②有策略地拓展至新地域市场 (40)③提高物业服务费率 (41)④升级管理咨询服务为绿城联盟服务 (41)（2）发展智能园区项目，以优化用户体验、获取更高收入 (42)①继续拓展幸福绿城移动应用用户群及增加用户参与程度 (42)②继续丰富园区增值的服务资源 (42)③提供专业人力资源扩展业务 (43)A.推动员工发展 (43)B.推动合伙人计划 (44)④寻找战略性收购，扩张物业服务组合以及服务种类 (44)绿城服务：以智慧科技为手段，大型综合服务企业。
绿城物业的商业模式——“园区生活效劳体系”(2021-05-26 22:38:12)分类：一、绿城物业的大体情形绿城物业成立于1995年。
2004年以来，公司每一年物业效劳面积平均增加45%，员工人数增加40%，经营收入增加73%，利润增加58%。
目前公司已进入全国百余个城市，效劳总建筑面积超过7000万平方米（其中接管面积超过3000万平方米），接管项目80%为非绿城房产集团开发的项目。
公司旗下已接踵设立了衡宇置换、园林景观、房地产咨询、电梯维保、保洁家政、健康增进、文化策划、园区生活效劳、室内设计、酒店治理等10家专业公司，整体运行情形良好。
2020年，公司实现经营收入4.6亿元（2020年达到7.8亿元），其中专业公司收入占到40.6%，利润占公司总利润的70%以上。
物业效劳的边际效应日趋显现。
2020年，业务跨越11个省24个城市，治理项目233个，治理面积3814万平方米，顾问项目220个，面积4648万平方米，总资产5.4亿元。
年经营收入7.8亿元，其中专业公司收入3.6亿，占到46.7%。
年净利润6676万元，年缴纳税金5368万元。
从业人员17133人，员工的月收入2020年比2020年增加12%，人均达2.5万元（含保安、保洁；假设不含保安、保洁人员那么人均达到3.5万元）。
二、绿城物业的核心价值观1、绿城物业的企业进展愿景：“以增进员工进展为公司建设本体，以知足业主需求为企业核心使命，制造最具完整价值的园区生活效劳商”。
2、绿城物业四维价值取向：为员工制造平台，为业主制造价值，为城市制造漂亮，为社会制造和谐。
3、绿城物管人以为：强烈的社会责任感和对核心价值观的坚持是企业实现战略目标并取得成功的基石。
在“效劳改善生活”的企业使命感召下，全部绿城物管人坚决贯彻“真诚、善意、精致、完美”的效劳理念。
4、绿城物业的追求：有了咱们的效劳，城市的平安程度、安心程度、便利程度、舒适程度，老人的幸福、小孩的欢笑都会更多一些，城市整体的的面貌和秩序将取得提升，行业的价值就在点滴的效劳和经营中取得表现。
绝对保密一出关于外滩的大戏即将上演谨呈：上海融创绿城广告传播 + 地产策略 + 咨询顾问Part`1让我们另眼相看的外滩……Let us with special respect to the Bund......每一次关于外滩的变革都会改写一个时代Every time a change in the Bund will overwrite an era开埠 1843 Open in 18431843年11月17日开埠，外滩从此诞生！Opened in November 17, 1843, the Bund opened the golden age!从此不止有了万国建筑群，更出现了国际银行、商行，开启了中国早期的国际贸易和民族工业的兴起！The international bank, firm, open the rise of China's early international trade and national industry!曾经的远东金融街成就了远东第一大都市，世界第五大城市，也成就了外滩的金色时代！Once the Far East Financial Street the achievements of the first metropolis in the Far East, is also the achievements of the golden age of the Bund!!东渡 1990 1990 transfer to the East.1990年，浦东开发正式动工，上海发展中心偏移浦江东侧，外滩亲眼见证了第二个外滩的崛起In 1990, Pudong officially started, the Bund witnessed the rise of their children外滩从远东第一金融街化作了上海精神的符号，进入了自己的褐色时代The Bund from the Far East first Financial Street into the Shanghai spirit symbol, entered his brown Era西归 2010 2010 come back again2010年外滩金融集聚带规划正式公布，上海发展中心时隔二十年后终于西归，重回浦西！2010 the Bund financial agglomeration zone planning official, center development in Shanghai after a lapse of twenty years after finally West return,！如果，不站在大上海梦想角度，就无法理解今天的外滩价值！If you don't stand in the angle of Shanghai dream, will not be able to understandtoday's value in the Bund!外滩放眼大上海，谁能够LOGO 未来上海？Who can speak Shanghai陆家嘴迪士尼徐汇滨江大虹桥看到这些的不只是我们See these not only our2011年继黑石、凯雷之后中国PE行业头羊弘毅投资决定进驻上海，进驻外滩！2010 the Bund financial agglomeration zone planning official, center development in Shanghai after a lapse of twenty years after finally West return,！大批PE精英汇聚外滩，金融界称这个行业、这批人为金融业的蓝色势力！A large number of PE elite gathered in the Bund, the financial sector, this group of people called the industry financial blue forces!外滩从此进入了蓝色时代The Bund has now entered the era of blue上海，原址二次开埠！Shanghai, the site of two open!Part`2让我们另眼相看的豪宅……Let us with special respect mansion......如果，不站在全球视野的角度，就无法正确理解黄埔湾！Do not stand on the global view, will not be able to correctly understand the Gulfof Whampoa !在美国，这里是纽约，这里是中央公园，这里有华尔街。
2019年物业行业绿城服务分析报告2019年1月目录一、公司介绍 (5)1、发展历程 (5)2、股权结构 (7)3、三大业务协同发力，提升公司价值 (7)二、公司三大业务：物业服务 (8)1、收入持续高增长，毛利率稳步提升 (9)2、管理规模持续扩张，项目储备充足 (10)3、物业费稳步上涨，收缴率维持高位 (12)4、不断调整物业结构，积极拓展非住宅物业 (13)三、咨询服务 (14)1、收入受市场影响波动，毛利率提升 (15)2、转型升级联盟计划，向存量市场扩张 (16)四、园区服务 (18)1、深化多元化业务，布局五大平台 (19)2、收入快速增长，毛利率逐渐回落 (21)3、推出智慧园区服务体系，促进线上线下联动发展 (23)五、公司整体财务情况 (24)六、公司亮点 (26)1、深耕一二线，管理规模具备较大提升空间 (26)2、增值服务架构已成，打开未来增长空间 (27)3、股权激励已到位，利益一致促发展 (28)七、盈利预测 (29)二十年成长，铸就绿城品质。
公司1998年作为绿城中国的附属公司成立，2016年在港交所主板上市，2017年调入深港通名单。
截至2018年6月，绿城服务业务已覆盖全国24个省、直辖市和自治区，以及134个城市，总服务面积约3.1亿平方米。
三大业务协同发展，提升公司价值。
1）物业管理服务：管理规模持续扩张，毛利率保持稳定。
截至2018年6月30日，公司在管合同建筑面积达150.8百万平米，合同储备项目面积达到160.3百万平米，可以在未来3-4年交付为在管面积，为集团的未来规模增长提供坚实基础。
业务集中在长三角、珠三角、环渤海地区，长三角区域的收入贡献达到71%，毛利率稳步提升至11.9%。
2）咨询服务：受市场环境影响较为波动，推出“绿联盟”切入存量市场。
公司的咨询服务主要包括在建物业服务和管理咨询服务，2018H1占比分别为83%和17%。
在建物业服务受市场环境影响收入增速较为波动，譬如2016年房地产市场火热情况下大量合同提前结束。
绿城御园销售统一说辞绿城·苏州御园销售说辞目录一、销售说辞策略 (3)二、重点型销售说辞 (4)1．案场宾客接待流程 (4)2．沙盘说辞 (7)2.1具体执行策略 (7)2.2说辞内容 (7)3实体模型统一说辞 (11)3.1具体执行策略 (11)3.2说辞内容 (11)4样板房说辞 (13)4.1具体执行策略 (13)4.2说辞内容 (14)三、御园产品价值梳理 (50)1．地段价值 (50)2．营造价值 (54)3．品牌价值 (73)四、答客问 (76)1．基本资料及基础信息 (76)2．设计和工程 (80)3．其他问题 (86)一、前言：销售说辞策略苏州绿城御园的产品亮点可谓“说不完道不尽”，仅仅截止到目前，经过多轮价值梳理后的项目亮点及故事就多达近几百条，这些亮点与故事处处体现出绿城房产“真诚，善意，精致，完美”的企业理念，如何将数百条亮点进行再“压缩”再凝练，实现客户在接触到苏州绿城御园项目的短短时间内对绿城品牌的高度认同，并激发其购买绿城御园的急迫感，我们认为，苏州绿城御园的销售说辞亦需制定相应策略。
策略一：与客户的沟通交流中强化“记忆点”由于绿城御园的产品细节与故事过于丰富，因此，在案场沙盘、实体模型、样板房的说辞上，我们需要达到的目的是在客户的脑海中烙下深刻的记忆点，该记忆点首先要强调绿城的品牌观与产品观，其次才是感人的故事、细节的娓娓道来。
策略二：不同空间的切换，增强震撼的“仪式感”由于苏州绿城御园项目在空间丰富的整体性（包括居住空间、庭院空间、街巷空间与中央景观空间），且每一空间各有特色。
因此，在客户介绍与引导上，针对不同的空间特点，以期达到的客户“记忆点”亦有所不同，其销售说辞在内容组织上的逻辑亦有所不同，因此需要通过动作上的“仪式感”加强效果。
策略三：激发客户的购买迫切性，加快成交周期在与客户的沟通中，贯穿绿城作为中国房地产行业高端物业旗帜标杆地位的同时，强化苏州御园三大稀缺性：1)御园产品定位完全区别于苏州目前其它物业的产品；2）苏州御园的精装修是目前苏州市场上顶端的精装修；3）平层官邸、法式合院两大产品的宜居性与居住的舒适度。
