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商业业态/租金调查表（街铺）上饶房地产趋势报告(2009-04-15 09:01:47)标签：房价文化分类：房地产类编者按：目前，众多的论及房地产发展趋势的文章着力点无不放在了银行信贷、金融调控、国家政策以及国内、国际经济发展态势等方面对房地产产业发展的影响，而城市价值这一块却很少论及。
其实，城市价值决定楼市价值。
本文将从城市这一高度解读上饶的城市价值，进而分析上饶房地产发展的趋势。
全文：廖若星辰的夜晚，从浩瀚的太空中俯瞰地球发现美国哈得孙河、五大连湖，日本隅川和荒川河，法国塞纳河，英国泰晤士河沿线城市群，无不灯火通明，这些城市没有白天和黑夜的概念，因为他们都是不夜城。
在中国东南部发源于怀玉山东南走向的信江和发源于安徽青芝埭尖西南走向的钱塘江呈“人”字形将被“震旦国中第一奇山”的黄山，奇峰竞秀的怀玉山、世界自然文化遗产的武夷山以及中国最大的淡水湖——鄱阳湖从北、东、东南、西四个方向合围住一个新兴城市群一分为三。
这片新兴城市群即赣浙闽皖四省九市协作区（以下简称“九方协作区”），其国土面积约为12.35万平方公里，稍大于浙江省，总人口约为2692万。
不久的将来，它将入座不夜城的席位，在星辰熠熠的夜晚和满天星星同相辉映。
上饶：腹地中的腹地四省九市走在一起也许是历史的注定。
1986年以前的浙江和福建两省的沿海地区得益于改革开放阳光的沐浴，经济迅猛发展，形成鲜明对比的是两省靠近内地的金华、丽水、衢州、南平四市却发展缓慢。
同是内地城市的江西上饶、景德镇、抚州、鹰潭四市和安徽黄山市情况也不容乐观。
人多地少，思想落后，经济不发达，城市化建设滞后，人民生活水平低是四省九市的普遍状况。
也许是地域联系不方便，也许是涉及面太广，也许大家的思想还处在朦胧状态，四省九市各自为阵，官方层面交流互动较少。
在四省九市各自为阵的时候南京经济区、武汉经济区相继组建成立。
环顾四周都有经济区，都有是三角洲，四省九市有被边缘化的危险。
1986年，江西上饶、景德镇、抚州、鹰潭，浙江金华、丽水、衢州、福建南平，安徽黄山四省九市的领导几经磋商决定建立赣浙闽皖四省九市协作区。
上饶房地产市场调查报告一、上饶城市环境分析1、地理位置上饶位于赣东北，地处东经116013’至118029’，北纬27034’至29034’。
东接浙江，南毗福建，北邻安徽，属赣、浙、闽、皖四省结合部，直接面临苏、浙、沪、闽等沿海开放地区，是江西省对外开放的东大门，素有“豫章第一门户”之称。
上饶境内311高速公路、320国道、206国道、浙赣铁路、皖赣铁路、横南铁路贯穿其中。
经311高速公路至南昌2小时车程，杭州3小时车程，上海4小时车程。
市区距南昌机场2小时车程，距武夷山机场和瞿州机场均只需1小时车程。
特殊的地理位置和相对便捷的交通，为上饶经济及房地产的发展提供了有利条件。
2、历史文化上饶古因“山郁珍奇，上乘富饶”得名。
这里人杰地灵，是唐代大画家阎立本、晋代军事家陶侃、南宋哲学家和教育家朱熹、清代戏剧大师蒋仁铨的故里。
唐代“茶圣”陆羽、南宋爱国诗人辛弃疾也曾久居上饶。
近代著名“铁路之父”詹天佑、红军将领方志敏、现代医学家黄家驷也都来自上饶，是上饶人民的骄傲。
上饶历史可追溯至公元196年（东汉建安年间）建县时，至今已有1700多年。
深厚的历史文化，改革开放对社会心理的重塑，构成上饶市民消费心理的独特风景线。
3、行政区划与人口上饶2000年撤市设区，目前辖10县1市1区，总面积22790平方公里，2003年末人口626.8万。
上饶目前城市化率为18%，总城市人口仅110万。
上饶城区人口仅20万人，加上上饶县旭日镇区人口，也仅28万人左右，是一个中等偏小的城市。
过小的城市规模，虽然在城市化进程中为房地产发展提供了机遇，但发展商更多的面对的是发展空间的狭小及和沿海地区差距巨大的现实。
二经济发展状况分析2003年上饶市国民经济运行势头良好，呈现快速增长态势。
（一）2003年国民经济相关数据及分析（二）2003年居民收入、消费相关数据及分析（三）、结论：1、上饶是一个农业大市，工业和商业基础薄弱。
经济发展的相对滞后，在购房客房范围、房地产产品等多方面限制了上饶房地产业的发展。
上饶亿升广场购物中心市调报告【广场简介】亿升广场是亿升实业2008年推出的扛鼎之作，亿升广场将成为饶城的一张城市新名片，全国最具特色优秀旅游城市新景点，上饶商业中心街上一颗璀璨的明珠。
亿升广场是坐落在赣东北大道与五三大道交汇处东南侧，基地面积约17000平方米，总建筑面积约10万平方米以上，建筑形态为地下两层，地上裙楼4层，内外精装修，中央空调，步行、垂直、观光、分层电梯约53台，智能化设施配套完善，南北主楼高约100米以内，总投资额约6亿元人民币，计划两年半建成，是上饶的“地王之王”。
商业裙楼计划在2009年元旦试营业，2009年6月全部交付使用。
亿升广场的5万平方米商业运营市场中，拥有主题百货、大型连锁超市、室内情景步行街、国内外顶尖高档品牌服装、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施。
届时，它将成为上饶人休闲购物、旅游观光、艺术娱乐的首选，其辐射不仅涉及整个市区，也将周边半小时经济圈的县市消费群体吸引至亿升广场之内。
第四代大商业，是亿升广场的市场定位，是在前三代商业基础上的一次升级换代。
【广场产品】亿升广场拥有主题百货、大型连锁超市、室内情景步行街、国内外顶尖高档品牌服装、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施。
商品布局为：负一楼美采平价百货、1F国际精品馆、2F名媛少淑馆、3F绅士运动馆、4F 美食生活馆、5F娱乐休闲馆、-1F食品超市馆，集购物、观光、休闲、娱乐、商务、公寓为一体，沥心为饶城人民提供一个环境美、服务佳、商品全、管理优的一站式购物天堂。
【入驻品牌】1F化妆品、珠宝、进口钟表、眼镜、男女鞋包：欧莱雅L’OREAL、LAMIN、MAYBELLINE、羽西、露华浓、、佰草集、、自然堂、格兰玛弗兰、阳美……六福、大生珠宝、太阳珠宝、老凤祥、金佰利、老庙、金珀利、古珀行、翠佛堂……飞亚达、雷诺、天王、罗西尼、雷蒙威、奥斯兰黛、六月玫瑰、绮瑞、露蒂诗人、世纪星马、正大钟表、斯尔丽、雅戈尔、金利来、金牛世家、卡西欧……沙驰、金利来、梦特娇、森达、、卡帝乐、哈森、星期六、欧卡罗、达芙妮、名氏钟表、圣恩熙、SEIKO、福王艺阁、千百度、安笍儿、金狐狸、7CM、金冠眼镜、青苹果、百翠堂、流行美、聚龙宝玉、东方玉翠、不知服饰、真美诗、STACCA TO、BATA、teemix、卡美多、骆驼、梦特娇、公牛、……2F女装、文胸、内衣、羊绒羊毛、饰品：DAZZLE、DaMa、AIMER、菲妮迪、爱美丽、粉红玛莉、黛安芬、迪普菲王林、新世家族、百利安、水盈风欧尼迩、时来、芭蒂娜、珍贝、鸭鸭、朵兰帝、BADTNA恒泽、莱芙艾迪儿、梦至超、玖姿、breadnbut、马天奴、歌莉娅、betu、沙驰、SZS、卓可、达衣岩、玛诗可、黎文坊、OIKOS蒂思、朵兰蒂、紫藤罗、、百斯盾、、欧迪芬、伊丝艾拉、天美、百利安、播、鄂尔多斯奥群、恒源祥、饰典饰品、…… 3F男装、运动、休闲、季节性商品：耐克、背靠背深傲、爵度、C刃NTORP、探路者、美尔雅、MONTAGUT、马克华菲、金利来、爱迪丹顿、VENNGER、圣捷罗、骆豪、浪比时、FORTE、老爷车、马思图、苹果商务、梦特娇、花花公子、法师路、圣得西、雅戈尔、FZ、罗蒙、杉杉男、恒源祥男装、LTY、沙田男装、派克、海澜之家、培罗蒙、才卡洛琦、VISCAP、苏菲格慕……ZIPPO、佐丹奴、跳跳鱼、…鸭鸭羽绒服、恒源祥羽绒服、…… 李宁安踏、花花公子、骆驼、、探路者、战地、季季红、千尊披萨……4F床品、家居家饰、童装、童玩、童用、儿童娱乐：罗莱家纺、佳丽斯、堂皇、尚玛可、紫罗兰、黛富妮、魅可、阿芙罗、水星家纺、博洋、、英氏、丹尼熊、黛富妮、海威尔、蓝丝羽、宜贝、派克兰蒂、富丽真金、梦特娇童装、好孩儿、贝斯堡迪、ABC童装、717、英氏、启路玩具、绿阳、阿迪达斯、717少女文胸、米奇妙世界、安琪儿、MQD、宜贝、海威迩、善在香、TWINKIDS主力店：1F：肯德基、中国移动、中国联通、中国电信、手机城2F：数码城3F：两岸咖啡、数码城、东之杰运动大本营、5F：大地数字影院、2013.06.08一楼黄金珠宝金伯利、翠佛堂、六福、阳美、福玉艺阁百翠堂、东方玉翠、大生珠宝、古珀行黄金跟钻石的扣点是不一样的,大概在12%到17%左右太阳珠宝、老庙黄金、化妆品眼镜钟表欧莱雅、真美诗、露华浓、美宝莲、羽西、格兰马卡兰、自然堂、DHC、悠莱、佰草集、丹姿梦妆、高夫金冠眼镜、天美飞亚达、天王表、seiko、正大钟表、罗西尼化妆品：15%-20%左右眼镜：不清楚钟表：13%箱包皮金狐狸、沙驰、歌莉娅、艾莉芬特、HRS2citylife、佐丹奴、箱包皮具：15%-20%左右男装：16-22%具男装palyboy、罗蒙、恒源祥骆豪、FZ、jump fish、卡宾、lserelle、沙驰gentle、金利来、马克华菲、雅戈尔、海澜之家鞋思加图、tata、天美意、达芙妮、星期六、范西卡、卡美多、森达、建富皮鞋、公牛世家14%-21%左右圣恩熙、百丽、千百度、ho2总结:1.还有一些商户是做保底的,每个品牌的保底额都不一样23.亿升市调报告2013.06.08 余丽二楼少女AO2、艾格周末、艾格总公司直营的,店员不清楚情况少淑可可尼、DAZZLE(地素)、百斯盾、鄂尔多斯（羊一.与衣索老板沟通,反映现一年保底20W扣点.也就、成熟绒制品）、珍贝（羊绒制品）、鸭鸭（羽绒）、紫藤罗、朵兰帝、芭蒂娜、恒泽、莱芙艾迪儿、梦至超、玖姿、bread nbutter、马天奴、百图、卓可、达衣岩、琲妮、播、OIKOS、粉红玛丽、alla scale、zoneiris、衣索、MO&CO、BABY MARY、玛诗可、犁人坊、尤西子、EVAOUXIU、粉蓝衣橱、桑索、GI&MING是一年保底销售为100W.二.旁边的菲尼迪一年保底10W扣点,也就是一年保底销售为50W.三.播的老板反映没有保底扣点且正常扣点比13%还要少,商场在进场时也给了一定的支持和优惠政策.内欧迪芬、爱慕、水盈风、与商户沟通了,现内衣这块衣黛安芬、百利安、爱美丽、迪普菲琳、新世家族80%是做扣点的,一般在15%左右.除了一两家品牌不太好的是有要求保底销售.饰品时来、DAMA、SHE’S、天美眼镜、丝界、7度银鉓（一楼）饰品是扣点的,一般在14%-18%左右总结:1.二楼女装总体招商条件很不近相同2.品牌较好的商户没有定保底,且扣点也较点,一般在10%-13%左右.进场时商场也给了一点支持及优惠政策3.品牌一般的商户定了保底扣点即保底销售,一部分品牌还超出保底也按正常扣点扣,一般正常扣点为18-22%,保底销售按品牌不同而定,在50W-100W一年的保底销售.亿升市调报告2013.06.08三楼男装圣得西、雅戈尔、FZ、罗蒙、杉杉男、恒源祥男装、LTY、沙田男装、老爷车、马思图、苹果商务、梦特娇、马克华菲、金利来、爱迪丹顿、海澜之家、培罗蒙、才卡洛琦绅士服：18-25衬衫： 15-23西裤： 16-22男内衣：14-22市调的时候一般老板不在，大都是营业员，正常情况多是装作买衣服的客人去问的。
前言市场主体信息统计分析是工商行政管理的一项重要基础工作，也是国家统计工作的重要组成部分。
近年来，市工商局顺应信息社会发展需要，充分发挥部门职能优势，完善市场主体信息综合运用工作，保障市场经济健康发展。
市场主体信息统计分析工作已成为工商部门在更高层次更大程度上服务科学发展的重要举措。
为了贯彻落实“积极开发运用工商行政管理信息，为政府决策提供信息服务”的工作任务，上饶市工商局发布本报告，目的在于围绕中心、服务大局，科学运用统计的方法、方式和手段，及时、全面、准确、客观地反映全市市场主体发展情况，反映投资环境状况、社会投资趋向、政策落实情况等，提供有观点、有预测、有建议的统计分析报告，以更新的视角、更高的层次为社会公众、政府决策、部门管理、行业自律、企业经营提供全方位、高水平的信息服务，促进经济发展方式加快转变，推动全市经济社会跨越发展。
——编者2012年1月上饶市市场主体(内资、私营企业)发展情况分析报告（2011年度）2011年，全市市场主体登记管理工作在江西省工商局的正确领导下，深入学习实践科学发展观，以“五个更加”、“四化建设”、“四高目标”、“四个只有”为指导，认真贯彻落实市第三次党代会精神和“大开放、大产业、大城市、大交通、大物流、大旅游、大民生、大稳定” 八大发展战略，高举服务经济社会发展旗帜，提升队伍素质和履职效能，做到一切围绕经济发展、一切服从经济发展、一切服务经济发展，着力打造登记注册准入平台，进一步优化市场主体准入机制，创新登记方式，强化监督管理，全力服务上饶经济社会跨越式发展。
一、市场主体登记总体概况（一）实有市场主体总量持续增长、实力增强，结构改善截止2011年12月底，全市实有各类市场主体184020 户,注册资本（金）7611040.42万元。
其中内资企业6772户，占市场主体总量的3.68%，注册资本（金）2188690万元；私营企业20989户,占市场主体总量的11.41%，注册资本（金）4320722万元；个体工商户154163户，占市场主体总量的83.77%，资金数额709075万元；农民专业合作社2096户，占市场主体总量的1.14 %，出资总额392553.42万元。
江西上饶房产市场调研报告二○一二年八月十八日４目录前言 (1)第一章上饶城市概况 (3)1.1 上饶城市区位和交通概况 (3)1.2 上饶历史、文化概述 (4)1.3上饶总体经济情况 (4)1.3.1 上饶历年GDP增长情况 (5)1.3.2 上饶人均GDP增长情况 (6)1.3.3 上饶各市、县、区GDP增长情况 (6)1.4上饶商业发展概况 (7)1.4.1 社会收入与消费情况 (8)1.4.2 上饶城市道路主干网结构为“六横九纵”： (9)1.5上饶城市发展规划 (10)1.5.1 城市发展带特点 (11)５1.5.2 商业环境布局 (11)第二章上饶商业地产发展概况 (13)2.1房地产宏观市场情况--固定资产与房地产投资 (13)2.2 房地产市场供给与需求情况 (14)2.2.1在售项目特征分析 (15)2.2.2 房地产市场整体特征分析 (17)2.2.3 上饶地产特征 (17)2.3 上饶总体规划 (19)2.3.1 上饶规划发展目标 (20)2.3.4 上饶商业地产发展概况 (23)第三章上饶商业地产调查 (26)3.1上饶各市、区、县商圈及商业街调查与分析 (26)3.1.1 上饶市 (26)６3.1.2 广丰县 (40)3.1.3 玉山县 (47)3.1.4 铅山县 (55)3.1.5 横峰县 (59)3.1.6 弋阳县 (62)3.1.7上饶市灵溪镇 (65)3.1.8 三清山商圈 (66)第四章上饶地产综述和项目建议 (67)4.1 上饶地产综述和项目建议 (67)７。
对接海西经济区发展上饶假日商业圈2011年3月，国务院批准了《海峡西岸经济区发展规划》，首次明确了海峡西岸经济区的地域范围，包括福建省全境以及浙江省温州市、衢州市、丽水市，广东省汕头市、梅州市、潮州市、揭阳市，江西省上饶市、鹰潭市、抚州市、赣州市，共23个城市，陆域面积约27万平方公里。
并确定了“一带、五轴、九区”的网状空间开发格局。
其中：闽浙赣互动发展区，以南平、上饶等6个城市为中心，充分利用生态和能源资源优势，依托武夷山、三清山、龙虎山等丰富的旅游资源，大力发展旅游、生态休闲观光农业等产业，建设成为国际知名的生态文化休闲度假旅游目的地。
近年来，国家和福建省不断加大投入，计划通过10年～15年的努力，使海峡西岸形成规模产业群、港口群、城市群，成为中国经济发展的发达区域，成为服务祖国统一大业的前沿平台。
作为海峡西岸经济区的成员之一，上饶市又一次迎来良好的发展机遇。
铅山县，作为上饶市对接海西经济区的桥头堡，如何做好无缝衔接，使上饶加快融入海西经济区，一定要充分利用优势，选好切入点。
交通优势：上饶经铅山县至福建省，有上武高速公路，横南铁路，上分公路连接，其中，上饶市至武夷山市120公里，只要1小时30分钟就可以到达。
资源优势：福建武夷山风景区是中国国家重点风景名胜区，被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》。
江西上饶市是2012年中国最具幸福感城市和中国优秀旅游城市。
铅山县是旅游风光县，有国内外闻名的辛弃疾故居和辛弃疾墓，江西四大书院之一的鹅湖书院。
根据双边交通、环境的优势，从发展假日商业经济圈入手，是最好的选择。
一、假日商业和上饶商圈的范围假日商业的概念，是以节假日为主的商业经营，面向观光旅行的群体或者商务旅行团体，在节假日、轮休日外出旅游观光、购物、餐饮、商务会谈。
涵盖吃、住、行、游、娱、购、体、疗等各个方面的消费。
假日商业主要范围是：(1)旅行服务业的主营业务收入，包括旅行社综合服务收入、组团外联收入、零星服务收入、劳务收入、票务收入、地游及加项收入等。
上饶市房地产市场调查与市场机会分析报告前言房地产业作为国民经济诸多产业之一，从来都不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行，通过对上饶市地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来当地房地产开发动态等方面的调查分析，了解该城市区位价值如何、了解该城市的综合经济发展潜力如何、了解该城市整体规划发展如何、了解该城市房地产发展现状及走势如何，进而可以判断该城市的房地产开发与投资的发展前景应朝什么方向发展，并为贵司上饶项目的投资开发与定位提供参考依据。
一、上饶市宏观环境调查分析1、上饶市地理位置概况上饶市位于江西省东北部。
东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置十分优越；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。
上饶市辖上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、波阳、余干、万年等10县和信州区（上饶市城区），代管德兴市，面积22791平方公里，人口660万。
上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。
2、上饶市基础设施建设[交通便捷]浙赣铁路复线、皖赣铁路、横南铁路和320国道、206国道、311高速公路东西横贯，南北穿行；加上四条省道和数百条县乡干道交织成网。
百十里内有四个机场。
信江、乐安河、昌江三条水系自东向西在波阳汇合注入鄱阳湖，沟通23条航道，北出长江，内河湖泊通航一千多公里。
水陆空立体交叉组成网络，进出上饶极为方便。
[邮电通讯畅通]市县区乡全部开通程控电话，实现长途传输数字化；开通了8100长途程控交换局，3400公里的光缆联接城乡。
GSM数字交换机和DDN数字数据网，电视电话会议、NO.7信令系统、同步定时系统、电视监控系统、信息服务系统、计算机互联网、多媒体通信网等，为社会公众提供了的服务平台。
[水电充足]城市供水设施30座，人均生活用水日供能力150升。
城市电力供应充裕；由于拥有大型水电站和得到大电网支持，用电价格相对便宜。
目录壹、市场研究第一部分项目概述第二部分项目价值发现（SWOT分析）第三部分项目市场分析第四部分分析总结贰、市场定位第一部分整体开发理念第二部分项目目标客户群定位第三部分项目价格定位叁、营销策略建议第一部分入市时机选择第二部分销售策略第三部分销售周期及节点第四部分推广策略第一部分项目概述一、地块描述：（一）宗地位置☆项目地块位于江西上饶市上饶县区域，东至上饶县中、西至规划路、南至惟义路、北至七六西路。
☆项目临近上饶市经济开发区。
（二）宗地概况☆宗地面积：地块一期的占地面积为约200亩平方米，容积率规划为1.4。
☆建筑面积：20万平方米☆宗地现状：从地块整体看是长方形形状，较为完整。
目前已开工建设。
（三）宗地交通☆项目三面靠路，交通通畅，南边就是交通支干道—--七六路。
☆项目距离旭日大道上的汽车站步行时间为8分钟。
汽车新8路线、2路线、县环城专线等，交通状况良好。
（四）宗地周边配套设施教育：上饶县现有第二保幼园、第三保幼园、苗苗保幼园、小太阳保幼园等幼儿园。
小学有第二小学，全良小学。
中学有上饶县中，六中，二中，信芳学校，德爱学校，龙翔学校，求实学校。
中专有上饶县职业技术学校，上饶大众女子学校，清林学校（有大、中专部），上饶职业技术学院（有大、中专部）。
医疗：上饶县人民医院，上饶县第二医院，上饶县骨科医院，上饶县华夏医院，上饶县防疫站，上饶县皮肤病医院，黄庆仁大药房，寿芝堂大药房，爱心大药房，同泰大药房治安：旭日派出所，工业园区派出所，上饶县公安局。
交通配套：旭日大道，三清山大道，五夷山大道，梨温高速，光学路，吉阳路。
有2路，新8路直通市区，上饶县县城循环车。
上饶县客运中心位于旭日大道中段。
周遍生活及商业配套：华联超市，如海超市，金锋超市，百择好超市，阳光家电，南城家电，永盛家电。
餐饮：茂林商务酒店，京都国际大酒店，旭日东升宾馆，广场宾馆，城西宾馆，绿洲食府，三江园茶餐厅，金标大酒店，万家宴大酒店，友轩大酒店，林业饭店。
