2016年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题

2016年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格2、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势3、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：机场B：单纯建筑物C：住宅D：房地产保险E：工业用地的监测点评估价格4、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。

A：目标定价法B：领导定价法C：随行就市定价法D：认知价值定价法E：借款合同5、高尔夫球场属于__。

A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业6、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

B：1070C：1087D：1141E：工业用地的监测点评估价格7、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月8、用于物业大规模维修的资金来自于__。

A．保证金基金B．资本支出预算C．年度运营预算D．季度预算9、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值10、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A：2003年11月4日B：2005年10月17日C：2006年10月13日D：2004年8月20日E：工业用地的监测点评估价格11、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。

A．4B．3C．2D．112、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．领导定价法B．挑战定价法C．随行就市定价法D．价值定价法13、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。

A：±5％B：±10％C：±20％E：借款合同14、城市详细规划的对象是。

A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域E：执行层的组织协调15、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%B．20%C．30%D．35%16、所有权属于__。

A．从物权B．动产物权C．他物权D．主物权17、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年18、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司B．股份有限公司C．有限责任公司D．两合公司19、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。

A．必须B．应C．宜D．不20、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。

A：5％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调21、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m 的矩形土地的总价为万元。

B：85．34C：106．68D：213．36E：工业用地的监测点评估价格22、属于间接融资方式的为__。

A．商业信用B．国家信用C．民间信用D．银行信用23、反映企业长期偿债能力的指标是__。

A．流动比率B．速动比率C．资产负债率D．存货周转率24、建筑面积误差绝对值超过3%的房价款应由房地产开发企业__倍返还。

A．1B．2C．3D．425、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。

A：环境要素B：污染物的性质C：污染物的形态D：污染的空间E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。

A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销E：借款合同2、下列关于近期建设规划，表述正确的是。

A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D：自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容E：近期建设规划的规划期限为5年3、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金4、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：全国通用定额B：行业通用定额C：专业专用定额D：施工定额E：概算定额5、关于房地产投资特性的说法，错误的是。

A：区位选择异常重要B：不易产生资本价值风险C：存在效益外溢D：易受政策影响E：借款合同6、房地产投资信托公司的类型包括（）。

A．权益型房地产投资信托B．收益型房地产投资信托C．混合型房地产投资信托D．抵押型房地产投资信托E．合伙型房地产投资信托7、缴存住房公积金的工资基数包括等。

A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费8、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠9、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。

A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房10、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划B．项目构成及平面布置C．项目的建筑规划D．城市土地利用规划11、融资方案分析包括（）。

A．资金来源可靠性分析B．融资结构分析C．融资利润分析D．融资风险分析E．融资成本分析12、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。

A：2350B：2937.5C：3250D：4062.5E：借款合同13、用益物权包括。

A：土地承包经营权B：抵押权C：建设用地使用权D：质权E：地役权14、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小15、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆B．钢铁厂C．空置的写字楼D．单纯的建筑物E．加油站16、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．38B．42C．58D．6017、依据，可分为固定型和管理型。

A：基金证券能否赎回B：基金的运用方式C：基金是否可以追加D：投资的对象E：执行层的组织协调18、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。

A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势19、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的__。

A．适应性B．相互影响性C．位置固定性D．各异性20、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。

A．社会平均利润率B．通货膨胀率C．收入水平D．政策性因素21、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。

A．贷款额B．企业信用等级C．自有资金数量D．项目风险等级E．贷款期限22、下列属于闲置土地的范围的有。

A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的23、资产负债表中应在资产方反映的项目是。