房地产业营改增税收政策指引修订稿

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。

这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。

对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。

本文将对此进行详细解析。

在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。

增值税的征税范围包括所有的商品和服务。

在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。

营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。

但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。

在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。

营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。

纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。

同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。

营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。

购方需凭增值税发票进行进项抵扣。

如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。

为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。

纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。

税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。

作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。

税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。

自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。

自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。

按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。

•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。

预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。

出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。

•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。

物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。

增值税税率为6%。

对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。

本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。

营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。

第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。

本期华税带您重点关注新政的重点事项。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。

一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结范文自2024年起，我国将全面营改增，即将增值税作为主要税种，取代原有的营业税，以实现税收的简化和统一。

全面营改增后，税目的适用范围将进行重点明确，以确保税收的稳定和税制的公平。

以下是对2024年全面营改增后重点明确的适用税目的总结。

首先，2024年全面营改增后，重点明确适用的税目包括增值税和消费税。

增值税是全面营改增的核心税种，对于生产和销售环节的商品和服务都适用。

增值税的税率分为多档，根据不同商品和服务的性质和重要性确定。

消费税适用于一些特定类型的商品和服务，例如烟草、酒精和高档消费品等。

其次，2024年全面营改增后，对于企业的交通运输、建筑和房地产等行业，将采用差额征收的方式适用税目。

差额征收是指以企业自身经营差额为税基，按一定税率征收税款。

这种方式既简化了税务手续，又能够根据企业的具体经营情况进行灵活调整税率，确保税收的公平和效率。

再次，2024年全面营改增后，对于农业和农村经济发展的税目将得到重点关注。

农业是我国的基础产业，对于保障粮食安全和农村经济的发展至关重要。

因此，在全面营改增后，政府将采取一系列措施，鼓励农业生产和农村经济发展。

这将包括减免农业生产和经营中的增值税和消费税，降低农产品流通环节的税负，支持农村产业转型升级等。

最后，2024年全面营改增后，对于环境保护和资源节约的税目也将得到重点关注。

环境保护和资源节约是我国发展的重要方面，也是全球面临的重大挑战。

为了促进绿色发展和可持续发展，政府将采取一系列税收政策，鼓励企业和个人在环保和节能方面投入。

这将包括征收环境税、资源税和碳税，以及对环保和节能设备的减免税等。

综上所述，2024年全面营改增后，重点明确适用的税目主要包括增值税、消费税和差额征收税。

对于企业的交通运输、建筑和房地产等行业，将采用差额征收的方式适用税目。

对于农业和农村经济发展以及环境保护和资源节约，将实施一系列税收优惠政策和税收调整措施，以支持相关产业的发展。

营改增政策解读快报（2016年第9期）省局营改增改革试点工作领导小组税收政策组 2016年6月22日【编者按】为方便大家更好更快地了解营改增政策，有效解决营改增工作中遇到的问题，引导纳税人及时、充分享受营改增政策红利，依据国家税务总局系列文件规定，结合总局视频通报会上明确的事宜及我省实际情况，就房地产业座谈会上提出的有关问题进行了梳理和明确，供纳税人和税务人员参考学习，如与总局后期出台文件不一致的，以总局规定为准。

同时，欢迎广大纳税人和基层税务人员就本政策指引提出意见或建议。

全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。

购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。

交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

二、关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（一）》中“十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题”的指引同时废止。

三、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。

其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财税［2016］43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局:
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目.
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额.
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局
2016年4月25日
【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税.应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖,房屋赠与，房屋交换等。

房地产业营改增税收指引发布时间：2016-03-30 18:47:00来源：【字体：大中小】第一部分纳税人一、在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。

纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

第二部分征税范围一、根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；（二）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。

二、不征收增值税项目（一）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

（二）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

第三部分税率和征收率一、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用的税率均为11%二、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业务，征收率为5%。

三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

第四部分计税方法一、基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。

为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。

以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。

营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。

房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。

根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。

房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。

根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。

首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。

其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。

增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。

对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。

如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。

相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。

在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。

营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。

通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。

这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。

此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。

这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。

然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。