全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业

企业促销行为税务处理：销售积分的税务处理销售积分是指购买方在消费后可以积累相应积分的促销方式，只不过有的是每消费一元积一分，有的是十元积一分，虽然积分规则不同，但实质原理是一样的。

对于购买方而言，积累的积分可以直接兑换（或者积分加现金换购）商品或者服务，而对于销售商家来讲，积分奖励可以提高购买方的忠诚度，促进提高销售额。

对于销售积分的促销方式，涉及税务处理包括两个环节，其一是购买方消费后取得积分时，其二是购买方用积分兑换商品或者服务时。

如果销售商家设定了积分的有效期限，且购买方在有效期内没有兑换的话，则不会有第二个环节。

下面简单的分析一下销售积分促销的涉税处理。

一、增值税的处理依据前期提到的国税发[1993]154号和国税函[2010]56号的相关规定，销售商家将销售额和折扣额在同一张发票上的金额栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。

那么对于上述第一个环节来说，购买方实际消费了，虽然有给积分，但是这不能让销售商家有理由不按实际消费金额给购买方开具发票，所以在这个环节，销售商家一般会按按实际收取的价款全额确认销售收入并计算缴纳增值税。

在第二个环节即积分兑换商品或者服务的环节，对于涉及的增值税处理就有比较大的争议，最为主流的两种意见如下：1、第一种观点认为，积分兑换商品或者服务应按视同销售处理确认增值税销项税额，即用积分兑换商品属于《增值税暂行条例实施细则》中所规定的将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

2、第二种观点认为，积分兑换商品或者服务属于递延收益的实现，这种观点借鉴了会计上关于销售积分的处理。

《财政部关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》（财会函[2008]60号）规定：企业在销售产品或提供劳务的同时授予客户奖励积分的，应当将销售取得的货款或应收货款在商品销售或劳务提供产生的收入与奖励积分之间进行分配，与奖励积分相关的部分应首先作为递延收益，待客户兑换奖励积分或失效时，结转计入当期损益。

营改增后各大行业的税率变化
自从营改增以来，重庆地区各大行业的税率也都发生了不同的变化。

大致可以分为四个大类，这四大行业分别为建筑业，房地产业，金融业和生活服务业。

营改增之前，重庆地区的建筑业和房地产业的营业税税率分别为3%和5%，金融业和生活服务业的营业税税率均为5%。

全面营改增之后，重庆地区的建筑业和房地产业的一般纳税人增值税税率均变为11%，金融业和生活服务业的一般纳税人增值税税率均变为6%。

对于四大行业营改增之后的小规模纳税人增值税税率均为3%。

其中建筑业和房地产业改为增值税以后，一般纳税人的税率有所提高，但是增值税进行计算时可以做进项抵扣。

据16年的数据表明，全面营改增之后，整体企业的税负相对有所减轻。

在重庆地区，四大行业除了本身的税负减轻，还可以享受重庆正阳工业园区的税收优惠政策，园区对于营改增行业的企业实行30%-50%的税收优惠政策，大多数行业都有资格享受此项税收优惠政策。

除此之外，正阳工业园区对企业所得税也会给予地方留存之后的30%-50%的税收奖励，个人独资企业还可以申请核定征收。

对于各大行业全面营改增不仅税负降低，还有机会享受重庆正阳工业园区的税收优惠政策，企业税负可以得到有效缓解，对于企业来说都
是有利无害的。

营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。

实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。

根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。

营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。

5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。

自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。

我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。

目前还处于扩围阶段。

目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。

铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。

若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。

建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。

建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。

假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。

所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。

由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。

目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。

更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。

财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号 2016.3.23总局货劳司处长王葳：“营改增”文件是怎么设想的总局货劳司孔庆凯为你解读“住宿餐饮业营改增”国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告增值税纳税申报表解析（一）增值税纳税申报表解析（二）增值税纳税申报表解析（三）<总局货劳司>增值税发票使用和开具有关问题解析地税机关代开增值税发票有关问题解析<总局货劳司>财会[2012]13号财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知财税[2016]25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告2016年4月21日国家税务总局“营改增”主题在线访谈实录4月28日税务总局访谈权威解读“营改增”若干问题财税[2016]43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知财税[2016]47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

学习笔记：11 酒店业务涉及税目(易混淆)划分及开票的问题汇总全国各地解答一表汇总大力税酒店业务涉及税目划分及开票的问题汇总——全国各地解答一表汇总各地国税地区口径总局口径5月12日国家税务总局政策解答:营改增里相同的例子是餐饮企业提供餐食的同时售卖烟酒，也是混合销售的餐饮服务，烟酒和菜品一样可能都是单独计价的，但不能按照兼营单独征税，这些东西加上厨师和服务人员的劳动，共同形成了餐饮服务。

定制服装就是卖衣服，是混合销售。

酒店房间里售卖饮料食品就是兼营。

无偿赠送早餐和房间里的赠送食品饮料、洗漱用品，不能按兼营和视同销售征税。

河北国税十九、宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征税？宾馆(酒店)在楼层售货或在客房中销售方便面等货物，应分别核算销售额，按适用税率缴纳增值税。

十、关于宾馆（酒店）提供洗涤服务开具增值税专用发票的问题宾馆（酒店）为一般纳税人提供洗涤服务可以开具增值税专用发票，但为其他个人提供的洗涤服务不能开具增值税专用发票。

山东国税暂未找到相关解答青岛国税暂未找到相关解答福建国税【福建国税】12366营改增热点问答（7.4）7月15日19、酒店业纳税人收到客人支付的物品损坏赔款如何计税答：酒店收到客人支付的物品损坏赔款应按照销售货物征收增值税。

海南国税【海南国税】全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之生活服务业（8月17日）一、关于对客户支付的住宿费能否开具增值税专用发票和需提供哪些资料的问题住宿服务购买方索取增值税专用发票的，酒店企业可以为其开具增值税专用发票。

酒店在开具专用发票时，客户只需要提供以下信息：客户所属单位名称、纳税人识别号（或统一社会信用代码证号码）、地址电话、开户行及帐号。

消费客户可以采取多种方式提供相关信息，比如说一张附有上述信息的小卡片，并不需要提供信息资料的原件或复印件。

二、关于为客户开具住宿费增值税专用发票时，对付款方式有什么要求的问题对付款方式没有要求，现金、信用卡、银行转账等方式均可，信用卡、银行转账可以是住店个人的或者第三方的。

房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。

那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：➢如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？➢“营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？➢如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？➢制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力?石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。

【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。

为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。

【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理“营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享⏹2016年4月30日开发不动产政策⏹总分机构试点纳税人增值税的计算⏹应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理⏹营改增需要设置的二级会计科目⏹纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理⏹纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理⏹纳税人视同销售的增值税会计处理⏹纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理⏹现金折扣、商业折扣、销售折扣的增值税会计处理增值税发票的管理⏹如何进行增值税的认证、申报⏹增值税专用发票的构成⏹增值税发票初始领购的规定和领购条件⏹增值税发票开具的要求⏹增值税的发票处理和保管增值税纳税期限、纳税申报管理模块三：营改增对房地产、建安行业的经营影响及应对策略营改增对房地产开发流程的影响与策略营改增对房地产开发成本的影响与处理⏹取得土地政府事业性收据的账务处理与抵扣⏹与建安企业分包合同的签订、进度确认与增值税发票的取得⏹涉及甲供材料、设备供应商合同管理与增值税发票的取得⏹合作开发模式合同管理与增值税税收管理营改增对房地产销售环节的影响与策略⏹营改增对房地产定价的影响⏹预售环节收据或增值税发票的开具⏹促销、打折、赠予等增值税的处理⏹混合销售转化为混业销售的启示营改增对现行建安企业的影响：分包与转包的合同签订与增值税发票处理自产货物并提供建安劳务的扣除方法、建筑项目预清算规定BT、BOT、BOOT、PPP模式下的建安税政异地扣缴个人所得税化解术、省内、外汇算清缴所得税政策、核定征收与预警率的两难处境模块四：房地产并购重组操作房地产并购重组的动因房地产并购重组的三种类型房地产并购重组的十二种基本方式房地产并购重组的程序与要点房地产并购重组过程中的六大法律风险房地产并购重组的五大特点房地产并购重组的三大模式房地产并购重组案例解析（1）房地产开发中项目收购案例（2）房地产开发公司股权收购（3）信达地产收购ST天桥（4）外资并购境内房地产企业案例。

【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。

本期华税带您重点关注新政的重点事项。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。

一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

会计实务类价值文档首发！中国全面实施营改增试点一周年评估报告-财税法规解读获奖文
档
近日，上海财经大学公共政策与治理研究院评估团队发布了《中国全面实施营改增试点一周年评估报告》。

该报告是评估团队在前期大量资料准备和跟踪分析基础上，多次组织召开企业座谈会、国内外专家学者咨询会、专题论坛等，广泛听取社会各界意见和建议而最终形成的。

报告包括全面实施营改增试点的重要意义、减税效果、经济效应和完善建议四部分，力求客观评估、综合反映营改增成效、经验，并对完善营改增试点提出建设性意见。

全面实施营改增意义深远《评估报告》认为，全面实施营改增试点综合配套推进、平稳有序运行，完成了建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业的税制转换，涉及1011余万户纳税人、2万亿税款，实现了增值税在工商业和服务业全覆盖，构建起了有利于形成统一税法、公平税负、平等竞争的现代增值税基本制度，充分显示出中国政府快速高效战略决策力、政策执行力和挑战应对力。

全面实施营改增减负成效显著《评估报告》显示，2016年5月至2017年4月，全面推开营改增试点一周年取得了显著成效，实现减税近7000亿元，减税额随改革推进逐步扩大。

四大行业税负下降或持平企业占98.7%，减税面最大的是生活服务业，达到了99.25%。

全面推开营改增试点不但直接减轻试点企业税收负担，还通过抵扣机制的传导效应减轻了产业链的税收负担。

试点行业直接减税4581亿元，为下游行业带来的间接减税2412亿元，试点行业减税效应外溢明显。

全面实施营改增经济影响广泛全面实施营改增所释放的减税红利，有效降低实体经济成本，激发市场活力，引导企业脱虚向实，契合了供给侧结构性改革去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的迫切要求。

宏观。

总纳便函【2016】71号通过营改增推进过程中基层税务机关和部分纳税人反映的问题和4月14日各省国税、地税局长全面推开营改增试点工作座谈会上各地提出的问题，我们发现，部分税务干部和纳税人对政策还不了解，或者还处于初步探讨和学习的阶段。

因此，此次营改增培训将主要围绕税收要素就营改增的基础政策、文件的难点以及变化点进行简要介绍。

第一部分营改增基本情况首先，简单介绍下这次全面推开营改增的基本情况，让大家有个宏观的印象。

这次营改增主要涉及四大行业：建筑业、金融业、房地产业和生活服务业。

事实上，从5月1日开始，营业税已全部被增值税覆盖，原来营业税纳税人全部都改征增值税。

5月1日以后发生的原营业税应税行为都不再征收营业税，但可能会有过渡期前后交叉的一些业务。

比如补缴营业税税款，总局下发的23号公告规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，5月1日后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。

这里允许开增值税发票并不意味着需要缴纳增值税，是为了方便纳税人，为了改革的平稳过渡。

因此5月1日之后开具增值税发票，并不代表同时要征增值税。

4月30日之前的业务仍缴纳营业税，5月1日以后的业务应缴纳增值税。

那这个时间节点怎么把握呢？不能由纳税人任意选择，例如，合同确定的付款是4月30日，如果纳税人迟迟不结账，能否5月1日之后缴纳增值税呢？问题的关键在于纳税义务发生时间，纳税义务发生时间在4月30日之前的，不管是否已缴纳营业税，涉及的税款还是应缴纳营业税；如果纳税义务发生时间在5月1日之后的，那就应缴纳增值税，这不能由税务机关或纳税人任意选择，请大家注意。

第二，是营改增的税率。

仍然是11%和6%这两档税率，只是在征收率中增加了5%；5%是营改增期间的过渡征收率,主要是针对销售不动产及不动产经营租赁等业务。

12366中心站在税务部门与纳税人沟通的最前沿，除了要回答问题，也要宣传讲解政策，打消纳税人的疑虑，告诉纳税人：“你的收入不会因为营改增，就一定要按11%征收”；甚至还应澄清一些误导宣传：“营改增要交11%或者17%的税，税负要增加”。

等营业税应税服务，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

铁路单位是指中国铁路总公司（以下简称总公司），总公司所属各企业及其所属单位，总公司所属各事业单位。

（二）全面实施营改增主要政策1.铁路企业主要适用政策。

2016年5月1日全面实施营改增试点，一是扩大试点范围，实现货物和服务行业全覆盖，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业纳入扩大试点范围，所有原营业税纳税人将全部改为增值税纳税人；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型，允许将新增不动产所含增值税纳入抵扣；三是一般纳税人从事金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等行业适用11%税率，销售货物、提供加工修理修配劳务、有形动产租赁服务维持17%税率不变，跨境应税行为税率为零；四是一般纳税人选择简易计税办法和小规模纳税人适用3%征收率，不得抵扣进项税额。

适用一般计税方法的铁路单位接受新增试点服务所含进项税额允许从销项税额中抵扣。

但以下项目除外：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

2.建筑服务主要适用政策。

根据财税〔2016〕36号文件，建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。

营改增影响最大的四大行业建筑业建筑业营改增带来啥变化①建筑业将从征收3%的营业税，改征11%的增值税。

②11%的增值税税率适用于建筑业一般纳税人。

而小规模纳税人，可选择简易计税方法征收3%的增值税。

③建筑业企业大量的沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票，这将导致进项税额减少，成本相应增加。

④建筑企业属于劳动密集型产业，外部劳务费用在施工成本中所占比重为20%—30%，该部分成本以及自有人工成本在目前设定的税收改革方案下，很难取得可抵扣的增值税进项发票。

建筑业营改增有哪些福利①在三种特殊情况下，原本按照11%征收增值税的一般纳税人，也可以选择按3%简易征收增值税。

a一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务b一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务c一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务②还有增值税零税率的优惠哦！这适用于工程项目在境外的建筑服务。

房地产业房地产营改增中税率不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率为11%。

房地产营改增将带来哪些影响？一一首先，不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。

一一其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营；一一再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修+家具”，有利于减少建筑垃圾；一一最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。

二手房交易符合条件可免增值税①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

②个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

四大行营改增实施细则范文四大行业营改增指的是金融、地产、生活服务和金融租赁行业的增值税改革措施。

具体的实施细则如下：1. 金融行业：将金融服务业的增值税税率从17%降至13%。

包括银行、证券、保险、基金等金融机构的服务，例如利息、手续费、佣金等。

2. 地产行业：将房地产销售环节的增值税税率由11%改为6%。

而房地产租赁环节的增值税税率仍然为17%。

这一政策将促使房地产市场的成交量增加，刺激经济发展。

3. 生活服务行业：将餐饮、住宿等生活服务行业的增值税税率由10%降至6%。

这些服务包括餐馆、酒店、旅游、健身、美容等消费项目。

4. 金融租赁行业：将金融租赁业的增值税税率从17%降至13%。

这包括租赁金融公司和金融租赁子公司提供的金融租赁服务。

这些实施细则的目的是通过减轻企业的税负，促进经济发展，提高消费者的购买力，进而推动经济结构的优化和升级。

四大行营改增实施细则范文（2）行业营改增是指将现行的增值税(商品和服务税)适用范围由工业部门扩大到商业和服务领域的一项税制改革措施。

为了保证改革的顺利进行，需要制定相应的实施细则。

下面是四大行营改增实施细则范本，供参考。

四大行营改增实施细则范本第一章总则第一条为了贯彻执行国务院关于加快税制改革的决策部署，促进经济发展，推动行业升级和优化，根据《中华人民共和国增值税法》等相关法律、法规的规定，制定本细则。

第二条本细则所称“行业”是指XX行业（具体行业根据实际情况填写），包括生产、加工、批发、零售、住宿、餐饮、银行、保险、证券、期货、信托、基金、租赁、物流、旅游等相关行业。

第三条行业营改增实施的目标是通过转变税制促进行业升级，增强经济增长动力，提高行业竞争力，促进就业增长。

第四条改革后，行业中以前纳税人的应税销售额以上进项税额为抵扣税款的方式改为应税销售额减去其它扣除项目的金额再乘以相应的税率，计算应纳税额，并相应调整税收政策。

第二章适用范围第五条行业适用营改增主要包括（列举部分行业，具体根据实际情况填写）：1.生产企业：包括制造业、加工业等行业。

2016年建筑业营改增范围及税率3月18日，国务院常务会议审议通过了全面营改增试点方案。

明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

财政部税政司、税务总局货物劳务税司负责人就全面推开营改增试点问题回应了媒体的提问。

四大行业税率确定全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。

其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

财政部税政司负责人介绍，这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。

全面推开营改增试点，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力支持服务业发展和制造业转型升级。

不动产纳入抵扣范围继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。

通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此受益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。

同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。

财政部相关负责人指出，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。

所有行业税负只减不增营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。

从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。

全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考资料大全学习参考资料汇编2019.04经国务院批准，2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税改革，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业全部纳入试点范围。

为此，财政部和国家税务总局制定下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），国家税务总局配套出台了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等7个行业管理、纳税申报、发票使用方面的公告。

2016 年 4 月 6 日至 8 日，国家税务总局举办了全系统营改增政策专题视频培训，对上述文件进行了讲解。

为帮助基层税务人员更好的学习和理解政策精神，熟练掌握操作流程，我司对培训内容进行了整理，形成了《全面推开营业税改征增值税试点政策培训讲义》。

1●《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）解读 (4)......................................................................................................●《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》解读 (348)......................................................................................................●《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读 (388)......................................................................................................●《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》解读 (421)......................................................................................................●《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》解读 (454)2......................................................................................................●《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》解读 (484)......................................................................................................●增值税纳税申报表解析 (514)......................................................................................................●增值税发票使用和开具有关问题解析 (624)......................................................................................................●地税机关代开增值税发票有关问题解析 (678)3《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）解读第一部分文件出台的背景2016 年 3 月 5 日，国务院总理李克强在第十二届人民代表大会第四次会议上作《政府工作报告》，提出：今年将全面实施营改增，从 5 月 1 日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

房地产业PEST分析目录一、内容描述 (2)1.1 分析目的与意义 (2)1.2 分析方法与数据来源 (4)二、政策环境分析 (5)2.1 国家房地产政策导向 (6)2.2 地方政府政策执行力度 (8)2.3 房地产相关法律法规 (8)2.4 政策对房地产市场的影响 (10)三、经济环境分析 (11)3.1 宏观经济形势 (13)3.2 通货膨胀与利率水平 (14)3.3 居民收入与消费结构 (15)3.4 经济对房地产市场的影响 (16)四、社会环境分析 (17)4.1 人口结构变化 (18)4.2 城市化进程 (20)4.3 居民住房需求与偏好 (21)4.4 社会对房地产市场的态度与影响 (22)五、技术环境分析 (24)5.1 新型建筑技术与材料应用 (25)5.2 智能化与信息化在房地产中的应用 (27)5.3 绿色建筑与可持续发展理念 (27)5.4 技术对房地产市场的影响 (29)六、结论与建议 (30)6.1 PEST分析总结 (31)6.2 对房地产业发展的建议 (32)6.3 对未来研究的展望 (33)一、内容描述政治因素：政府政策和法规对房地产业有重大影响。

土地供应政策、住房补贴政策、税收优惠和房地产市场监管政策等都会对房地产市场的发展产生影响。

经济因素：国内生产总值（GDP）、人均收入水平、通货膨胀率、利率水平和汇率变动等因素会影响房地产市场的需求和供应。

经济繁荣时期，人们购房需求增加，房价上涨；而在经济衰退时期，购房需求减少，房价下跌。

社会因素：人口结构变化、城市化进程、家庭结构和生活方式的变化以及消费者信心等因素会影响房地产市场的需求。

随着城市化进程的推进，城市人口增长，对住房的需求也会相应增加。

技术因素：科技创新、环保理念和建筑技术的进步对房地产业也有重要影响。

绿色建筑和智能家居等技术的发展可以提高房地产项目的附加值，吸引更多购房者。

通过对这些因素的分析，可以更好地了解房地产业的现状和发展趋势，为投资者、开发商和政策制定者提供有价值的参考信息。

四大行营改增实施细则行营改增是指将原来的行业和行政事业单位增值税（以下简称营业税）改为增值税的一种税制改革措施。

四大行业指的是金融业、房地产业、生活服务业和汽车销售业。

近年来，我国加大了对改革改革力度，加快了改革进程，行营改增是其中的重要一环。

为了全面推进行营改增，我们需要制定相应的实施细则。

本文将对四大行营改增的实施细则进行详细介绍。

一、金融业行营改增实施细则1. 减税政策：对金融业进行行营改增后，应取消原有的营业税，转而征收增值税。

根据国家政策，金融业增值税税率暂定为6%，较营业税税率有所降低。

2. 税收管理：金融业的增值税由税务机关进行管理和征收，征期为每月。

金融机构应按规定提交增值税申报表，并按时缴纳税款。

3. 税收优惠：对于金融业部分环节，如投资咨询、融资租赁、金融人才服务等，可以享受增值税优惠政策，税率可适当降低。

4. 税收减免：对于一些金融业细分领域，如股权投资基金、创业投资、金融创新等，可以给予一定的增值税免税或减免政策，以鼓励金融创新活动的发展。

二、房地产业行营改增实施细则1. 增值税适用范围：对于房地产业，增值税征收的对象为房地产的转让和开发销售环节。

在土地出让、租赁、建设施工等其他环节，仍然按照原有的税制进行征税。

2. 税率政策：对于房地产销售环节的增值税税率，国家将根据不同的地区和房屋类型进行差别化调整。

一般情况下，城市居住用房按照5%的税率征收，其他房地产按照11%的税率征收。

3. 税款征收：房地产开发商在销售房屋时，应向购房人收取增值税，并按照规定的期限和方式缴纳给税务机关。

此外，对于个人购买住房的增值税，可以按照分期付款方式缴纳。

4. 税收管理：房地产行业的增值税征收和管理工作由税务机关负责，包括审核房地产企业的增值税申报表和监督税款的缴纳情况等。

三、生活服务业行营改增实施细则1. 征税范围：生活服务业指的是餐饮、酒店、旅游、娱乐等服务行业。

行营改增后，生活服务业将征收增值税，取代原来的营业税。

中国四大行业营改增税收影响简析及对策作者：李彧，刘建明来源：《中外企业家》 2016年第8期李彧1刘建明2（1.中国海洋大学管理学院，山东青岛266100；2.青岛市国家税务局，山东青岛266071）摘要：从分析筹划进项税额的视角，对一般计税方式下房地产业、建筑业、金融业和生活服务业的税收影响进行分析，探讨企业抵扣端最大限度享受减税的途径，并提出纳税人身份有利选择、业务模式与流程再造等应对策略，从而为企业科学应对税收新政，经济、合法纳税提供借鉴。

关键词：营改增；税收影响；税收新政中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2016）22-0111-01收稿日期：2016-07-20作者简介：李彧（1994-），男，山东青岛人，本科生，研究方向：企业税收筹划、金融创新。

2016年5月1日起，中国的房地产业、建筑业、金融业和生活服务业（以下简称四大行业）纳入“营改增”范围。

至此试点范围扩大到所有行业，实现增值税对货物和服务的全覆盖，面对这一现状，本文着重对四大行业营改增的税收影响进行分析并提出企业应对策略，从而为企业科学应对税收新政，经济、合法纳税提供借鉴。

一、营改增对四大行业的影响1.营改增对建筑业及房地产业的影响一是建筑业（采用一般计税方法，以下同），制度性设计可能造成税负加重。

营业税税率3%改为增值税税率11%（不考虑价外税的影响，以下同），税率本身提高幅度很大。

同时建筑企业购进的边料（如砂石）多为从个体户和个人手里购买，很难取得增值税专用发票抵扣。

经测算，不考虑其他因素，进项税可抵扣比率高于60%以上时，营改增对企业税收变化产生正面效应。

二是房地产业可抵扣范围增加，理论上税负降低概率大。

经测算，房地产业进项税抵扣率为70%-80%的范围时，房地产企业平均税负降低，增利效应越显著。

同时，房地产企业取得土地使用权的成本可以从销售额中扣除，占比越高，减负效应越明显（一般认为，取得土地成本占总成本的比例在25%至30%以上的，减负效应相应增强）。

房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题
[有争议的比较]房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题
学习理解：
一这是明确的房地产企业的事项，这个问题的范围所在。

二是这是对于一般纳税人而言的，对于小规模纳税人，那没有一般计税方法和简易计税方法的选择，只有简易计税方法的使用。

三是这是对于不同的项目的选择，这个是对于一个一般纳税人的房地产企业，有多个项目的(施工许可证多个)，是可以一个一个不同的项目来选择用哪个方法的。

四是如果是一个施工许可证的对应项目，他们之间是一一对应关系的，那此时不能拆分这个项目中的不同商品房来选择，而必须用一个计税方法。

来源：大力税手。