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宋广菊：养老产业会成保利未来利润增长点之一就在各大房企和险资机构大举进军养老地产之际，保利地产也不失时机的宣布了自己的养老地产战略。
12月24日，保利地产正式对外发布养老产业战略。
其董事长宋广菊在发布会上表示，保利地产的战略规划是全产业链切入，打造由机构养老、社区养老和居家养老组成的“三位一体”的中国式养老。
宋广菊还表示，保利地产是站在战略的角度切入养老地产，再将全产业链搭建好后，经过逐步的培育，到了十年后可能就会成为公司新的利润增长点之一。
而就具体的养老地产策略，保利地产副总经理胡在新在发布会上也介绍到，保利涉足养老地产的一个指导思想就是致力于企业转型升级，培育新的利润增长点。
胡在新还提到，在机构养老方面，保利成立了保利安平专业监护养老公司，并打造和熹会专业养老机构，今后还将在全国各省会城市建立和熹会品牌专业养老机构。
据了解，目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市共拥有六个项目养老地产在建。
其中北京西山和熹会构已经于年初开始运营，这也是保利在养老地产方面的首个试点项目。
目前北京西山和熹会已经有110位老年人入主，平均年龄为79.5岁，80岁以上的老人比例为55%，拥有护士比例占70%，而该项目总共拥有200套房间，目前的入住率约50%。
但作为前提投入大、且回报周期长的养老地产项目，其盈利模式也是业界最为关心的问题。
就此，胡在新表示，保利倡导的养老产业盈利模式是微利模式。
在居家养老方面，通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费；在社区养老层面，希望通过老年公寓的租赁，还有社区配套服务，收费方式采用使用权十年租赁收费制。
不过，胡在新也坦承，目前北京西山和熹会项目还处于亏损阶段，前期的投入全来自于公司地产业务的盈利。
但对于养老地产的前景，保利地产还是较为有信心。
胡在新就表示，保利计划用3到5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8到10年左右的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs 上市。
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。
来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。
北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老⏹鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院等设施资源改造用于养老服务。
⏹居家养老的喘息服务上门服务为主要形式⏹对自理老人：提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务。
⏹对不自理、半自理老人：提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。
⏹以设施建设为重点，主要表现形式为供养型、护养型、医养型。
如养老院、养老公寓、康复中心等；⏹公立以福利性质为主，提供基本养老服务，民营以盈利性质为主，开展中高端养老服务；⏹现有住宅的适老化改造服务⏹以老年为服务对象的宜居生态地产⏹日间照料中心、托老所等⏹老年活动中心、就餐点等⏹养老院、敬老院等（非盈利为主）⏹养老公寓（中高端民营，盈利性）产品服务内容养老产品实例---以北京太阳城为例（具备医养结合特点）居家式住宅/别墅产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。
用户可全家入驻，自理老人可单独居住。
房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专业家政提供上门服务。
租住式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要接收健康老人，提供食宿、护理、日常照料等服务。
有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。
安养式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。
截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。
楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。
”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。
”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。
据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。
盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。
虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。
在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。
解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式2014-11-17 中国房地产研究院医养地产——养老地产的必经模式医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。
“医养结合”模式的特点在于能够将优质的医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
医养地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。
▍一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。
在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。
取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。
万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。
另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。
产品定位健康楼——活力长者自理老人护理楼——全生命周期的连续性照护配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源规划布局：四大亮点“金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心“无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求“宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计“全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。
▍二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会“和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。
我国养老行业产业链及养老产业热点细分领域（一）我国养老行业产业链我国养老行业产业链具有多元化的产业体系，产业辐射面积广，产业链的中游各细分行业以上游基础材料为支撑，为老年群体提供服务与产品。
上游：产业链上游主要包括医疗设备器械、食品与药品等支撑养老产业的基础材料。
设备器械由智能硬件、康复辅具、医疗器械和监护设备等组成。
其中，智能硬件以新兴技术解决专业照护问题，可缓解居家养老监测难和社区养老、机构养老成本高的痛点，是未来重点发展方向之一，以可穿戴健康管理类设备、家庭服务机器人为代表。
食品与药品包括保健品、药品、特殊膳食等，保健品和特殊膳食可调节人体机能，正成为越来越多人预防疾病、保持身体健康的重要选择。
中游：养老服务、养老地产、养老金融、老年护理、老年旅游等细分产业构成养老产业链中游，覆盖老年人衣食住行及医疗等方面需求。
下游：养老产业链下游主要是有消费需求的老人。
数据显示，现阶段的老年群体喜欢参与各类社交活动，人均参加5种休闲活动，且96%老人日常使用智能手机，喜欢热闹，热爱生活，对自己生活质量有一定要求，消费力旺盛。
（二）养老产业热点细分领域国家老龄事业“十四五”规划使养老服务产业将真正步入主体多元化、产业集群化发展时期。
产业政策促使养老产业各环节参与主体更加积极，加速行业布局，驱动养老产业进入产业链发展周期，养老产业细分领域迎来新的发展机遇。
（1）养老地产市场《中国养老产业白皮书》数据显示，2020年我国养老地产市场规模为7.7万亿元，2030年将达到22.3万亿元，2050年将达到48.52万亿元。
在巨大的养老地产市场需求下，家庭养老功能弱化亟待社会养老补充。
由房地产开发企业或相关的社会机构推出的针对老年人群的住宅产品越来越多，养老地产的发展正逐步加速。
各方资本也是逐步入局。
市场前景广阔，开发商们将目光投向养老地产，推出了护理医院、照护中心、日间居家养老等延伸性服务，养老配套逐渐成为地产项目吸引中高端客户的重要增值服务之一。
打造五“力” 助推养老产业发展汇报人/赵富林时间/2021.4.22目录1老龄社会加速到来The acceleration of the aging society2养老政策密集发布Int ensive release of pension policies3养老产业的难点和痛点Difficulties and pain points of pension industry4打造五个“力”助推产业发展Create five "forces" to boost industrial development老龄社会加速到来—PART 01—我国老龄社会正在加速到来，截至2020年2.54亿60岁+老年人口数18.1%占总人口比例1.76亿65岁+老年人口数12.6%占总人口比例据民政部预测数据，到“十四五”期末，我国将进入“中度老龄化”社会3亿60岁+老年人口规模24%占总人口比例2.1亿60岁+老年人口规模15%占总人口比例养老政策密集发布—PART 02—2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》2015年民政部等十部委发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》2016年国务院《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》2017年国务院《“十三五”国家老龄事业发展和养老服务体系建设规划》的通知2019年《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》2020年住建部等六部委联合发文《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》梳理了2013年以来关于养老与康养产业的国家政策近40条国家康养产业政策体系的“六方支柱”养老产业的难点和痛点—PART 03—一是成本较高，配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本，给盈利带来压力（一）商业模式不清晰，盈利瓶颈明显众企业涉足，高效盈利不多原因：资本回收周期长。
养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长，最终导致盈利模式不清晰社区居家养老方面，由于物业场所、专业服务成本高企，以及老龄人口消费意识薄弱，盈利难的现状短期内无法解决（二）养老金融体系尚不完善，融资环境待优化业界普遍认为，养老产业投入大，但收益慢，是掣肘养老产业发展的最重要制约因素。
养老行业标杆企业研究-保利.安平养老地产产品分析【引言】早在2013年12月24日，保利地产就对外宣布了其健康养老战略，将打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式，健全覆盖多层次健康养老需求的全面服务体系。
经过多年探索，保利地产的“三位一体”养老战略正通过“和熹会”与“和熹健康生活馆”逐步落地。
和熹会，是保利健康养老产业链的机构养老品牌，定位于以专业医疗保障为基础、高品质养老服务为核心的养老服务连锁机构；和熹健康生活馆，是保利社区居家养老品牌，为社区老龄人群提供以大健康为核心特色的健康管理、特色助老及传统社区居家养老服务。
按照目前已有项目的估算，“保利安平”已建及拟建养老设施总面积达17.31万方，总床位数达2800余张。
保利地产集团高度重视健康养老产业的发展，保利房地产集团宋广菊董事长亲自主抓养老产业推进工作，未来保利地产将整合更多资源、提供更多支持，充分利用保利地产的资源优势，加快保利地产健康养老产业的全国布局和发展。
【保利·安平养老产品-和熹会】和熹会作为中国优质养老资源的整合者，汇聚了老年护理、老年医疗、康复、中医、针灸、营养、心理等领域的中、高级医疗专家，以及具有多年养老机构、医疗机构管理经验的管理人才。
同时，该平台积极传播中国“爱”和“孝”文化，为中国健康养老市场的社会化发展做先行者和实践者。
在实践“和熹会”全国连锁布局的基础上，保利地产也将借助各地“和熹会”的资源和专业服务保障，打造机构常住老人分时度假养老服务和活力老人旅居养生服务。
目前，“和熹会”已经在北京、上海开业。
保利地产将加快专业机构在一二线核心城市布局速度，预计5年内进入22个城市。
未来逐步实现50座城市100家“和熹会”的战略布局。
值得一提的是，保利地产在机构养老上组建了专业的投资公司和运营公司，不同的地产平台，或租赁、或转让旗下养老物业给投资公司，然后由投资公司委托给运营公司进行管理。
北京保利·和熹会的成长与烦恼入住率低经过一年多的运营，保利地产首个养老地产试点项目北京保利·和熹会有了一个不错的成绩：入住老人达164位，入住率为61%；除去折旧等费用，盈亏基本持平。
2013年营业初期，外界曾一度传言保利·和熹会“一个月亏损一百万元”。
“初期入住率偏低时，亏损的确很高，但并没有传言中的高，月均几十万元。
但从今年前4个月的情况来看，虽然还在亏损但已经收窄，市场在往好的方向发展。
”北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京坦言。
作为北京标志性的高端养老项目之一，位于西山林语的和熹会曾因收费高、位置偏远而备受市场冷遇。
如今，凭借口碑相传和完善的照护体系，北京保利·和熹会不断刷新着入住人数。
专业养老机构的形象也逐渐深化和被认可。
尽管市场向好，但仍有问题牵绊着钱京和北京保利·和熹会，分别是入住率低、护理人员短缺、支持资金难获得等，钱京希望政府的支持力度再大一些。
“降价”疑云“和熹会也降价了？”从去年10月开始，北京养老市场开始有了这个传言，并言之凿凿地指出，降价后“和熹会的入住率一下子就上去了”。
对此，钱京解释称，和熹会主要是把会员标准做了调配，导致入住价格上下浮动了一两个百分点。
“原来只有10万元的会费，现在调整为5万元、10万元、20万元的会费。
不同会员享受原定床位费75%、60%、50%的优惠，总体算下来下浮3%，价格变化并不明显”。
钱京补充表示，“但这个调整的确对入住率有帮助”。
北京保利·和熹会采用的收费模式是“会员制+房租”。
此前，它们的会员费是10万元（押金制，随走随退），加上医疗押金2万元，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。
房屋租金则根据居住面积和朝向从5000元~11000元/月；每个房间两张床位，单张床位租金是房间租金的一半。
从2013年8月开始，会员费标准由单一的10万元调整为5万元、10万元、20万元3个级别。
养老地产商业运营漫谈来自保利和熹会的商业经验第一篇：养老地产商业运营漫谈来自保利和熹会的商业经验养老地产商业运营漫谈来自保利和熹会的商业经验谈到养老产业商业模式构建，就不能避开养老产业的核心——养老服务。
养老服务业之所以被一致看好，是中国庞大的老龄人口总量，也就是这些老龄人口所构成的市场需求被看好。
但“没有不挣钱的行业，只有不挣钱的企业”这句话非常有道理，能不能挣到钱，关键看企业运作。
北京保利西山林语和熹会老年公寓，是保利安平旗下第一个投入运营的养老机构，于2012年12月底正式运营，共有居住单元200套，床位400个，至今已运营近一年时间。
目前，入住老人105人，占用居住单元80套，入住率为40%，目前还没有达到挣钱的状态，收入还不能够覆盖成本。
但与行业内同期运营的其他机构比较，这一入住率已属较高水平，也就是说和熹会已经迈出了探索养老服务商业模式的第一步。
下面想以和熹会老年公寓为样本，简要谈一谈商业模式在服务终端（养老机构）落地过程中需要着重关注的几个问题。
供给与需求《中国老龄事业发展“十二五”规划》明确提出了“9064”养老体系，居家、社区、机构提供的养老服务各有侧重，针对的客户群也各有不同。
客户群不同自然有不同需求。
和熹会当前入住的客户有以下特点：一是高龄，平均年龄为80岁，基本为上世纪30年代出生的群体；二是高知（职），绝大部分为大学教授、医生、外交官、离（退）休干部，知识层次和眼界较高；三是空巢，子女大多在国外，子女在国内的也都独立居住。
这部分群体最为关注的问题首推医疗，包括机构本身的医疗应急处理能力，以及医保报销资格；其次是对服务提供的内容标准高；三是需要尊重和良好的沟通；四是护理级别呈逐渐升高趋势（完全自理的比例由最初的100%下降为目前的60%）。
这样的群体构成，要求机构提供的服务必须遵循“养医融合、身心并护”的原则，尤其要落实在各项工作细节上。
比如，和熹会配备的综合门诊部很好地解决了医疗本身的问题，但医保资格仍无法取得，说明了供给不能完全对接需求，这也是影响入住率的一个重要方面。
和熹会的非典型养老模式作者：王韶辉来源：《新财经》2013年第05期气派的大门、高大的前厅、富丽的装潢，加上身着蓝色制服的前台小姐和门前服务生，你几乎随时能看到西装笔挺的商务人士和拖着拉杆箱的差旅人员，但这里并非一家星级宾馆，而是保利地产在北京的第一个养老项目——和熹会。
尽管被评论界诟病为装修堂皇、气质冰冷，缺少家的归属感，但是由于地理位置优越、硬件设施完备，加上并未脱离主流市场的消费定位，也让很多业内人士看好这个项目的未来。
不断加深的对住宅市场的调控促使开发商向持有物业模式转型，而公众对养老问题的担忧让很多人看到了其中新的商机。
保利地产在2012年度计划里提到试水养老地产，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。
但是知易行难，高昂的产品造价与当前市场需求之间的脱节，让很多养老地产项目更像是一个博宣传的噱头。
投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做也成为了行业共同面临的问题。
“现在这一阶段区域养老需求产生的支撑能力其实都还不够，有实力住到高端商业养老项目中去的客户非常少。
而且在中国做养老地产有经验的人太少了，没有有经验的策划人员，没有有经验的管理人员，基本上一拍脑袋就做的其实都做不太好。
”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东向《新财经》记者说。
不可复制的星级养老公寓“从去年12月24号开幕，到目前为止有34名老人入住，按照总编300人来讲租住率达到11%。
”北京保利安平养老产业副总经理钱京对《新财经》记者说。
他表示，对于一个高端老年公寓项目，这样的入住速度“还可以”。
这是4月中旬的一个周末，天气晴好，和熹会的大厅内人来人往，不仅有很多看房子的家庭和老人，还有一个80多人的老年参观团。
65岁的徐大爷在女儿的陪同下也来看了房间，他们本身就是西山林语小区的住户，住进家门口的老年公寓心里比较容易接受。
徐大爷看过住宿的房间，觉得条件还不错，让他更感兴趣的是位于一楼的活动室，室内高尔夫、台球、沙狐球都兴致勃勃地玩了一会儿。
养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。
早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。
但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。
2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。
2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。
2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。
根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。
2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。
图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。
围场县社区养老服务试卷1、临时医嘱是指医生根据长者病情需要开立的，有效时间在（）小时之内，一般仅执行1次的书面医嘱。
[单选题] *A、8B、12C、24(正确答案)D、48答案解析：规范运营手册-管理规范-第三模块（核心业务）—第一篇（医务管理）-2.1.4医嘱执行制度—术语与定义—22、进行侵入性操作时必须戴无菌手套，戴手套前后必须洗手。
摘除手套后，应用（）清洁双手 [单选题] *A、肥皂(正确答案)B、温水C、流动清水D、酒精答案解析：规范运营手册-管理规范-第三模块（核心业务）—第一篇（医务管理）-2.4.4手卫生管理规定—洗手要求—43、治疗室、处置室（）监测一次 [单选题] *A、每天B、每周C、每月(正确答案)D、半年答案解析：规范运营手册-管理规范-第三模块（核心业务）—第一篇（医务管理）-2.4.6机构内感染监测规定—空气监测—14、听诊器一用一消毒，用（）酒精擦拭. [单选题] *A、45%B、50%C、75%(正确答案)D、95%答案解析：规范运营手册-管理规范-第三模块（核心业务）—第一篇（医务管理）-2.4.2常用器械消毒隔离规定—15、为长者进行护理操作时，工作人员需（）等 [单选题] *A、语言文明B、动作轻柔C、注意遮挡、保暖D、以上全是(正确答案)答案解析：第三模块（核心业务）第一篇（医务管理）-2.1.7.3管道护理管理制度四、管理内容（一）管道护理服务基本要求第2条6、护士按照医生开具的治疗单，对各项治疗严格执行查对制度和____要求。
[单选题] *A、无菌技术(正确答案)B、双人核对C、医疗服务D、执行医嘱答案解析：第三模：核心业务/第一篇：医务管理第一篇/2.1医疗管理 / 2.1.3护理管理制度三、职责第3条7、社工部在组织长者春游或秋游前（）个月，进行游玩景点实地考察，确定游玩地点及旅游路线。
[单选题] *A、1(正确答案)B、2C、3D、4答案解析：标准化文件-管理规范-机构内养老服务-2.8委托服务管理制度8、突发就医时，陪同人员要先了解长者的（）。
医养结合：探索中国养老地产运营之道北京保利安平养老产业投资管理有限公司北京市海淀区和熹会老年公寓李子辰背景简介一、关于“和熹会”北京市海淀区和熹会老年公寓是“保利安平·和熹会”的第一个项目。
正式运营于2012年11月22日，地处上风上水的北京西北，位于千年龙脉西山脚下，周围三山五园屹立，气候宜人，是老年人宜居的理想场所。
公寓总建筑面积约2.2万平米，内设200套居住单元，分为标准间、VIP套间、加护间，以专业化医疗配套体系、五星级酒店的服务标准和多种适老化设计为特色，满足中高端老年人的居住、养老和康复需求。
二、关于“保利ˑ安平”北京保利安平养老产业投资管理有限公司由保利地产及安平投资管理有限公司共同出资建立。
通过对全球老龄产业市场的深入研究，公司确定在中国40余座城市设立与国际接轨、符合高端养老需求的老年公寓。
树立以倡导“弘扬孝道、关注健康、品质养老”为主题的有中国特色的中高端养老品牌----“和熹会”。
通过不断研发、探索中国品质养老的新型商业模式，使企业成为中国老龄产业领域中的创新者、领先者。
引文：国务院总理李克强16日主持召开国务院常务会议，确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。
会议指出，我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。
加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。
要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。
一要加强养老服务能力建设。
新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施。
二要分层分类提供养老服务。
公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。
通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
三要创新养老服务模式。
重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。
拓展老年服务项目，开发老年产品用品。
四要切实加强农村养老服务。
坚持乡镇五保供养机构的“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。
建设日间照料中心等互助性养老服务设施。
五要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。
会议要求，各级政府要积极探索以购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。
放宽行业准入，加强质量、安全、价格等方面行业监管和退出制度建设，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，加快培养老年护理、心理慰藉等专门人才，努力使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活。
一、养老地产的概念养老地产，即从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。
养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
二、养老地产发展现状以万科、绿城、远洋等为代表的地产商已涉足养老地产，但从整个行业发展现状来看，目前我国养老地产还处于起步阶段。
在北京比较有代表性的养老地产项目，如：北京太阳城、东方太阳城、耀阳国际、万科幸福汇、远洋ˑ椿萱茂、以及和熹会等。
其中，除北京太阳城外，其它养老地产项目在经营运作模式、成功经验总结、人才梯队建设、盈利模型建立、以及入住率等方面还在探索与调整。
但是，长远来看，养老地产作为一种新型的地产概念和运作模式，存在着巨大的市场空间和长期盈利能力。
三、养老地产开发模式模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。
养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
模式3：普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。
老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。
养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。
在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆（例如救护车）出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。
以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。
这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。
若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。
开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑（如旧的诊疗所、宾馆）的改建等方式进行建设。
这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。
这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
模式6：养老设施与幼儿园并设养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式，在日本十分常见。
这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。
从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。
目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。
养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。
养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。
目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。
这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
模式9：与商业地产结合，开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。
对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。
若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家（如中国）拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发的模式也有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
虽然发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。
中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。
模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。
这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。
这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。
随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。
四、医养结合----“和熹会”的运营之道资源构成“和熹会”一直以来努力打造医养结合的养老服务模式，提出“健养结合，身心并护”的先进养老理念。
