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地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。
具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。
如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。
1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、案例：佳兆业项目整体开发流程2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。
案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。
严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
房地产基业集团一级开发项目主项节点计划（模板）项目名称公司名称计划等级说明：项目主项计划共计59个节点，其中“关键节点”为项目主项计划中的集团关键节点共计8项，其余节点为主项计划中的一般工作项，共计51项。
项目分期：项目地块：更新时间：计划等级序号地产（一级）节点任务名称日历工期（天）开始时间完成时间责任部门配合部门前置任务阶段性成果文件成果确认方式支持性文件前提/备注一级开发权获取//主项节点1组建项目核心团队集团人力资源部项目启动任命书OA公告发布关键节点2编制项目一级开发实施方案主项节点3土地联席会一级项目公司开发部一级项目公司开发部方案总裁审批通过。
会议纪要扫描文件在计划系统上传主项节点4申报规划条件关键节点5获取一级开发授权一级项目公司开发部一级项目公司开发部规划意见书扫描文件在计划系统上传授权书扫描文件在计划系统上传立项批复办理//一级项目公司开主项节点6道路定线道路定线成果扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点7普测普测成果扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点8委托编制项目建议书（外部可研）项目建议书扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点9土地预审批复文件扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点10地灾评价意见批复文件扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点11交通影响评价意见批复文件扫描文件在计划系统上传发部主项节点12环境影响评价意见关键节点13完成项目立项批复一级项目公司开发部一级项目公司开发部一级开发授权批复批复文件扫描文件在计划系统上传批复文件扫描文件在计划系统上传一级项目公司开主项节点14完成建设用地规划许可证的办理许可证扫描文件在计划系统上传发部征地批复申请文件准备//主项节点15项目一书四方案办理一级项目公司开发部规划意见书、立项一书四方案呈报书扫描文件在计划系统上传主项节点16定界一级项目公司开发部规划意见书、立项图纸文件主项节点17技术文件及图纸准备主项节点18召开村民代表大会一级项目公司开发部一级项目公司开发部普测报告图纸表格汇总会议决议文件扫描文件在计划系统上传主项节点19正式签订项目征地安置补偿协议一级项目公司开发部村民代表大会决议文件项目征地安置补偿协议主项节点20项目地征地安置补偿协议区土地局公示一级项目公司开发部征地安置补偿协议区土地局公示（听证）情况说明关键节点21征地批复审批及批复一级项目公司开发部一书四方案、定界、技术文件及图纸准备、政府公示批复文件扫描文件在计划系统上传征地实施//主项节点22征地结案表一级项目公司开发部征地批复公告征地结案表扫描文件在计划系统上传主项节点23办理建设用地批准书一级项目公司开发部许可证批准书扫描文件在计划系统上传主项节点24企业拆迁实施一级项目公司开发部照片主项节点25征地实施完成一级项目公司开发部照片大市政方案咨询及设计主项节点26编制大市政方案咨询设计任务书一级项目公司市政部任务书文本主项节点27道路方案咨询一级项目公司市政部交评报告道路规划方案（咨询方案）扫描文件在计划系统上传一级项目公司市政部《市政各管线方案审查意见》主项节点28各专业管线方案批复扫描文件在计划系统上传主项节点29市政道路方案批复一级项目公司市政部道路规划方案（咨询方案）《市政道路方案设计审查会议纪要》扫描文件在计划系统上传主项节点30管线方案咨询会议纪要一级项目公司市政部各专业管线规划方案（咨询方案）委托市政方案综合设计扫描文件在计划系统上传主项节点31道路审查会会议纪要一级项目公司市政部交评报告、道路方案咨询委托市政道路方案设计、委托市政方案综合设计扫描文件在计划系统上传主项节点32大市政设计一级项目公司市政部集团设计管理部设计图纸一级项目公司市政部<<市政各专业方案综合会议纪要>>主项节点33大市政方案综合批复扫描文件在计划系统上传主项节点34大市政管线综合设计一级项目公司市政部大市政管线综合设计文件会签表扫描文件在计划系统上传主项节点35大市政各专业施工图设计及施工图审查一级项目公司市政部大市政各专业施工图外部评审意见扫描文件在计划系统上传大市政工程前期手续办理及各专业工程实施主项节点36取得规委市政各专业规划意见书一级项目公司市政部大市政设计综合方案批复市政各专业规划意见书扫描文件在计划系统上传主项节点36各条道路管线单线专业设计（报规用图）一级项目公司市政部市政各专业规划意见书各条道路管线单线专业设计（报规用图）一级项目公司市政部各条道路管线单线专业设计（报规用图）市政各专业建设工程规划许可证主项节点37取得市政各专业建设工程规划许可证扫描文件在计划系统上传主项节点38取得市政各专业开工证主项节点39大市政开工主项节点40工程验收一级项目公司市政部一级项目公司市政部一级项目公司市政部工程图纸、规划意见书、开工证市政各专业开工证确定市政工程施工单位（签订好施工合同）施工单位准备竣工材料工程扫描文件在计划系统上传主项节点41市政工程竣工验收备案一级项目公司市政部工程验收验收备案扫描文件在计划系统上传主项节点42编制竣工资料报审主项节点43向管理单位产权移交一级项目公司市政部一级项目公司市政部工程验收确认单、竣工验收备案单工程验收备案单上报城建档案馆《移交记录》扫描文件在计划系统上传土地带条件入市方案制定//一级项目公司开主项节点44交付计划编制交付计划扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司成一级开发内部主项节点45一级开发内部成本报告本部成本报告一级项目公司成入市成本评估主项节点46入市成本评估报告扫描文件在计划系统上传本部报告一级项目公司开主项节点47入市方案制定完成《入市方案》扫描文件在计划系统上传发部成本审计一级项目公司开主项节点48成本审计（外部公司）审计报告发部项目通过地价会//一级项目公司开主项节点49市国土局成本预审会议发部主项节点50土地评估报告关键节点51项目通过地价会一级项目公司开发部一级项目公司开发部报告扫描文件在计划系统上传会议纪要扫描文件在计划系统上传土地验收//主项节点52地上物测绘一级项目公司开发部《测绘报告》扫描文件在计划系统上传主项节点53区政府出具地上物处理意见一级项目公司开发部主项节点54土地验收完成一级项目公司开发部《验收确认单》扫描文件在计划系统上传办理入市规划条件关键节点55完成规划意见书（入市条件）的办理一级开发结案一级项目公司开发部意见书扫描文件在计划系统上传主项节点56完成一级开发结案项目土地入市交易一级项目公司开发部结案表扫描文件在计划系统上传关键节点57发布入市交易公告一级项目公司开发部公告项目交付//主项节点58项目交付一级项目公司开发部土地中标前10日左右完成投标文件一级开发成本返还//关键节点59完成一级开发成本返还90一级项目公司开发部集团财务管理部资金入账，项目公司财务部确认。
房地产合作开发协议一二级开发在当今的房地产市场中，合作开发已经成为一种常见的模式。
其中，一二级开发的合作更是备受关注。
房地产一二级开发合作协议，是指在房地产项目开发过程中，涉及土地一级开发和二级开发两个阶段的合作约定。
土地一级开发，主要是对土地进行整理、拆迁、基础设施建设等，使其达到“三通一平”“五通一平”甚至“七通一平”的出让标准。
而土地二级开发，则是在一级开发完成的基础上，进行房地产项目的建设、销售等活动。
一、合作开发的背景与意义随着城市化进程的加速，土地资源的稀缺性日益凸显。
对于房地产开发商来说，单独进行一二级开发往往面临着巨大的资金压力、政策风险和开发周期长等问题。
通过合作开发，可以整合各方的资源和优势，实现风险共担、利益共享。
对于政府而言，与有实力的开发商合作进行土地一二级开发，能够加快城市建设的步伐，提高土地利用效率，促进经济发展。
同时，也能够保证土地开发的质量和规划的落实。
二、合作开发的模式在房地产一二级开发合作中，常见的模式有以下几种：1、全程合作模式即合作双方从土地一级开发开始，一直到二级开发结束，全程共同参与。
这种模式下，双方的合作关系紧密，需要在各个环节密切配合。
2、分段合作模式土地一级开发和二级开发分别由不同的合作方负责。
例如，一方负责土地一级开发，完成后将土地转让给另一方进行二级开发。
3、联合体模式多个开发商组成联合体，共同参与土地一二级开发。
联合体内部可以根据各自的优势和分工，承担不同的工作任务。
三、合作开发协议的主要内容1、合作双方的基本情况包括双方的名称、地址、法定代表人、经营范围等。
2、合作项目的基本情况项目的位置、面积、规划用途、开发进度等。
3、合作模式与分工明确双方在一二级开发中的具体合作模式和各自的工作职责。
4、资金投入与收益分配约定双方的资金投入方式和比例，以及收益的分配方式和比例。
这是合作协议中的核心条款之一，需要根据项目的实际情况和双方的协商结果进行详细的规定。
