广东省集体建设用地使用权流转管理办法(2005年版)

农村集体建设⽤地流转三地⽐较2019-05-17⾃新《⼟地管理法》实施以来，社会各界对农村集体建设⽤地流转存在争议，但各种试点也⼀直在进⾏。

本⽂简要介绍了三个代表性地区的农村集体建设⽤地流转⼯作情况，并分析探讨了其中存在的问题和相关对策。

代表性地区集体建设⽤地流转基本情况⼴东省2001年10⽉，国⼟资源部和国务院法制办批准⼴东省顺德市为农村集体⼟地管理制度改⾰试点。

2003年，⼴东省政府下发《关于试⾏农村集体建设⽤地使⽤权流转的通知》。

2005年6⽉，《⼴东省集体建设⽤地使⽤权管理办法》颁布，⾃2005年10⽉1⽇起施⾏。

两年多来，⼴东全省21个地级市中有12个市开展集体建设⽤地流转⼯作，流转⼟地1611宗，计1108公顷，涉及价款14．3亿元。

流转⼯作基本以补办⼿续为主。

开展流转的12个市中，经济⽐较发达的佛⼭市、东莞市开展得较好。

佛⼭市5个区中，1个区(顺德区，原试点的顺德市)开展得较好，两个区刚起步，两个区未动。

顺德区开展流转以来，⾃2002年12⽉⾄2006年3⽉，共办理流转494宗，流转⾯积224公顷，农村集体经济组织流转收益3．8亿元，政府收取集体⼟地流转收益⾦3410万元、契税1461万元，流转⼟地中⼯业⽤地占98％以上；办理再次流转5宗，⾯积约3公顷；办理抵押23宗，⾯积约17公顷，贷款⾦额2521．3万元。

从流转分布区域上看，流转的基本是城市周边的零散地块，没有⼤块⼟地。

江苏省苏州市苏州市属于苏南经济圈，乡镇企业⼀度异常发达，上世纪90年代中期乡镇企业开始改制。

为配合乡镇企业改制，1996年苏州市政府出台《苏州市农村集体存量建设⽤地使⽤权流转管理暂⾏办法》。

苏州市充分利⽤当时政策⽐较宽松的机会，处理了历史遗留问题，为绝⼤多数乡镇企业改制办理了集体建设⽤地流转⼿续。

该市的乡镇企业改制早已基本结束，全市共流转农村集体建设⽤地约5333公顷(当时乡镇企业占⽤集体建设⽤地约1．33万公顷)，其中有1/3掌握在村⾥，只租不卖。

农村集体建设用地流转的“南海模式”什么是集体建设用地使用权流转我国土地从属性来看，分为国有土地和集体土地两种，前者指城市市区的土地而后者则为除由法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地(《土地管理法》(2004年修订)第二、八、九条)。

从用途上来看，国有和集体土地又可分为农用地、建设用地和未利用地三种。

从权属性质来看，土地权利分为土地所有权和土地使用权。

由此，本文所指的农村集体建设用地是指属性为集体所有、用于建设用途的土地(即农民宅基地、乡镇企业用地和农村公共事业用地);集体建设用地使用权流转是指已经依法获得了土地使用权的集体建设用地的土地使用权人，依照合法的程序，履行相关手续，将集体建设用地的使用权，在一定年期内，以出让、转让、租赁、兼并、联营(包括作价入股)等法律许可的形式，流转给他人的经济行为。

为什么要进行集体建设用地使用权的流转根据我国法律，国有土地和集体土地具有完全不同的市场功能即国有土地可以依法出让、出租、抵押等即可在市场上进行流通，而集体土地则不能;集体土地若要在市场上流转则必须转性(即通过国家征地环节实现转为国有)之后方可进行。

随着我国工业化进程的加快，列入规划的国有建设用地存量日趋减少，而大量的集体建设用地却处于闲置状态，有限的国有建设用地与我国经济发展、产业升级转型的用地需求之间形成的缺口日益扩大;同时国家征地成本在不断增加，且其所引发的社会问题亦日益突出，传统的将集体土地征为国有然后向市场出让的供地方式难以为继。

在此背景下，一些省、市积极推动集体建设用地使用权流转的改革试点，在土地用途管制、土地所有权不变、规划管控等现实约束条件下努力寻求适应经济发展要求的集体建设用地使用权流转之路。

在集体建设用地使用权流转的改革试点中，广东省佛山市南海区的做法具有典型性，被业内称为集体建设用地使用权流转的“南海模式”。

南海集体建设用地使用权流转的背景为盘活土地资源、深入推进工业化，佛山市于2004年出台了《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》，开始集体建设用地使用权流转改革的试点工作。

30年前，百废待兴的中国选择了改革开放，选择了社会主义市场经济。

土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。

地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此打下坚实的基础。

我国土地有偿使用制度改革30年历程，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，并正在继续谱写向纵深推进、切实发挥市场机制在土地资源配臵中基础性作用的历史。

回顾过去，可以更好地展望未来。

启用经济杠杆，土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变30年前，刚刚从10年“文革”中走出来的中国，经济濒临崩溃，高度集中的计划经济体制，严重束缚着生产力的发展，也束缚着土地资源的合理配臵和利用。

农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配臵，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。

旧的体制，带来土地资源的极大浪费。

1985年以前，我国耕地每年净减少最高达1500多万亩。

国家从土地上得不到收益，城市建设只得再从别的地方筹集资金，缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。

房地产成了国家只有投入而无产出的包袱，宽地窄用、好地劣用等现象十分突出。

改革开放首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区。

1979年7月五届全国人大二次会议审议通过和颁布施行的《中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。

同年12月31日，成立不久的广东省深圳市，签订了第一个吸引外资开发经营房地产项目合同，由深方提供土地，香港妙丽集团投入资金，合作兴建和经营住宅楼，规定税后纯利深方、港方按85∶15分成。

由于合作经营很成功，妙丽集团进而申请独资开发经营。

1981年2月，双方签订合同，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。

至1981年12月的两年间，深圳房地产公司单在罗湖小区就“引进外商独资经营房地产项目10个，订租（出租）土地4.54万平方米，土地使用费21360万港元；另有8.1万平方米土地作为4亿多港元的物化资本，在10个项目中与外商6亿多港元的投资合作建造商品楼宇”，“使昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心”。

广东省集体建设用地使用权流转协议书广东省集体建设用地使用权流转协议书甲方（出让方）：名称：___________________________法定代表人：_____________________地址：___________________________电话：___________________________乙方（受让方）：名称：___________________________法定代表人：_____________________地址：___________________________电话：___________________________根据《中华人民共和国土地管理法》、《集体土地使用权出让合同》、《关于规范集体土地建设用地使用权流转有关问题的通知》等有关法律规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，按照合同的约定，达成以下协议：一、地块信息地块位置：____________________________土地面积：____________________________土地用途：____________________________土地使用期限：________________________二、甲方的权利与义务1. 甲方应该保证其有权出让的土地的所有权、使用权和处置权等合法权利，并有权签署本协议。

2. 甲方应遵守国家法律和法规、土地管理制度、土地出让政策等有关规定，并必须完整、正确的提供出让土地的资料。

3. 甲方应按照合同的约定，将出让土地的权利转让给乙方，并在合同规定的期限内出具土地证书或者其他相关手续。

三、乙方的权利与义务1. 乙方应当遵守国家法律和法规、土地管理制度、土地出让政策等有关规定，并履行本协议中规定的义务。

2. 乙方有权在约定的土地上进行规定用途的开发建设。

3. 乙方应按约定支付土地出让金，并承诺在规定的时间内付款清偿并缴纳相关税费。

4. 乙方应当依法依规办理有关手续，包括但不限于登记、备案等工作。

广东省集体建设用地使用权流转协议书广东省集体建设用地使用权流转协议书甲方（出让方）协议签署地：________________乙方（受让方）签约日期：__________________根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，甲、乙双方本着平等、自愿、公正、诚实信用原则，就甲方持有的广东省集体建设用地使用权的流转事宜达成如下协议：一、双方的基本信息甲方（出让方）：名称：______________________________________________________ ___法定代表人（负责人）：________________________________________地址：______________________________________________________ ___联系电话：______________________________________________________开户银行：______________________________________________________账号：______________________________________________________ ____乙方（受让方）:名称：______________________________________________________ ___法定代表人（负责人）：________________________________________地址：______________________________________________________ ___联系电话：______________________________________________________开户银行：______________________________________________________账号：______________________________________________________ ____二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1、甲方的身份、权利、义务（1）甲方为广东省集体建设用地的使用权持有人，有权将使用权向乙方进行流转。

广东省人民政府办公厅印发广东省建设用地审查报批办法的通知文章属性•【制定机关】广东省人民政府办公厅•【公布日期】2005.08.11•【字号】粤府办[2005]70号•【施行日期】2005.08.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文广东省人民政府办公厅印发广东省建设用地审查报批办法的通知粤府办[2005]70号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：《广东省建设用地审查报批办法》业经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

在工作中遇到的问题，请径向省国土资源厅反映。

广东省人民政府办公厅二00五年八月十一日广东省建设用地审查报批办法一、总则第一条为加强土地管理，规范建设用地审查报批行为，提高审查报批工作质量和效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部1999年第3号令）以及国家和省的有关规定，制订本办法。

第二条本办法适用于广东省行政区域内建设用地的审查报批工作。

第三条县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的受理、审查、报批工作。

二、用地审批权限第四条下列建设用地，依法须报省人民政府批准或经省人民政府审核同意后报国务院批准：（一）市、县、镇土地利用总体规划确定的城市（含建制镇，下同）建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，报省人民政府批准。

其中，广州、深圳、汕头、湛江市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施该规划，需将农用地转为建设用地的，经省人民政府审核同意后报国务院批准。

（二）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之外，建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地的，报省人民政府批准。

其中，属于国务院、国务院有关部门或省级人民政府批准、核准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，经省人民政府同意后报国务院批准。

东莞市集体建设用地使用权流转管理办法发文单位：东莞市人民政府文号：东府令80号发布日期：2005-9-2执行日期：2005-10-1经市人民政府同意，现予发布。

二○○五年九月二日第一章总则第一条为规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，促进城镇建设和经济发展，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

第三条本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。

第四条集体建设用地使用权流转，应当符合国家产业政策，遵守土地用途管制，坚持土地所有者和使用者自愿的原则。

第五条集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：（一）符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的；（二）经依法批准的；（三）未被司法机关、行政机关限制权利的；（四）土地权属无争议的。

第六条集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体村民会议2/3以上（含本数，下同）成员或2/3以上村民代表书面同意，并签名确认。

第七条村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。

村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）。

第八条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。

第九条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

第十条国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

广东省集体建设用地使用权流转管理办法
佚名
【期刊名称】《广东省人民政府公报》
【年(卷),期】2005(000)019
【摘要】广东省人民政府令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过,现予发布,自2005年10月1日起施行。

【总页数】5页(P2-6)
【正文语种】中文
【中图分类】D625
【相关文献】
1.集体建设用地使用权流转的法律思考--兼评《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》 [J], 杨子蛟
2.集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景 [J], 王菊英
3.广东省集体建设用地使用权流转管理办法 [J],
4.关于《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的调研报告 [J], 张延华;尹劭健;严政
5.农村集体建设用地使用权流转的地方立法问题研究——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为例 [J], 李文静;
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农村集体土地租赁办法一、问题的提出由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。

但是在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。

因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

二、国家法律政策背景目前为止，广东省、大连市等部分省市相继颁布了地方性法规，对“集体建设用地使用权的流转”问题进行了明确规范。

比如2005年10月1日起颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2……。

”这一地方法规的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。

但是，对于尚未制订法规明确政策的省市，包括北京，对于集体土地使用权的流转问题仍然要适用《土地管理法》的规定。

而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：1、《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

2、《土地管理法》第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

广东省人民政府令第100号——广东省集体建设用地使用权流转管理办法正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广东省人民政府令第100号《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自2005年10月1日起施行。

省长黄华华二00五年六月二十三日广东省集体建设用地使用权流转管理办法第一章总则第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。

第二条集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

第三条取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。

涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。

第四条有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

从无形到有形——顺德集体建设用地流转调查开展集体建设用地流转试点，广东为先。

而顺德为广东的先行。

从2001年至今，他们已经进行了长足的探索。

起因：民营经济发展之困在顺德区勒流镇江义村村委会办公室，墙上挂的村庄规划图格外醒目。

全村4平方公里的土地被各种颜色清晰地划分为住宅区、工业区和农田保护区。

一个不小的村子建得比小城镇还漂亮。

学校、市场、劳动服务站、卫生站一应俱全。

村党支部书记说，村里很早就尝试了农地集中经营和集体建设用地流转，从1992年开始，全村4000多口人，4000多亩地，把农地分包改为投包，并且对宅基地进行了固化。

创办的企业大多是本地的民营企业，五金、模具、服装都有。

集体建设用地流转给村民带来了丰厚回报，全村年均可支配收入达到1500万元。

“村集体的力量很强，农民没有要求分到个人，还是愿意集体化。

”村党支部书记说。

改革开放以来，顺德从一个以农业为主导产业的农业大县发展成为全国同类地区中数一数二的新兴工业城市。

用顺德国土资源分局局长赵汝江的话说，主要是天时、地利、人和，即党的政策、外商的资本、农村的土地、高效能的政府和务实的顺德人共同作用的结果。

其中贡献最大的是民营企业。

民营企业创造的GDP 占顺德GDP总量的60％以上，而超过50％的民营企业使用的是集体建设用地。

顺德国土资源分局局长赵汝江介绍，由于当时国家法律法规的局限性，绝大部分民营企业只能挂靠在集体经济组织名下使用集体建设用地。

在民营企业推动顺德经济社会高速发展的同时，也暴露出一系列的问题。

虽然企业投入是私有的，但土地使用权仍挂靠在集体经济组织名下，随着企业的发展壮大，一方面，企业自身有明晰产权的迫切需求，另一方面，因为产权不明晰，资产处置也比较困难。

因集体经济组织自身经营不善债权人申请法院查封挂靠民营企业物业和资金，或因企业自身经营不善债权人申请法院查封集体经济组织其他物业和资金的情况都有发生，对经济社会持续发展造成重大隐患。

正是在这种背景下，在广东省国土资源厅的支持下，2001年获得国土资源部和国务院法制办的批准，顺德被列为全国农村集体土地管理制度改革试点城市。

[办事指南]农村集体建设用地使用权流转办事指南一、项目名称：农村集体建设用地使用权流转。

二、办理依据：1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条（国发[2004]28号）；2、《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号）；3、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令[2005]第100号）；4、《关于印发佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法的通知》（佛府[2004]103号）；5、《关于印发佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则（试行）的通知》（佛禅府办[2004]201号）。

三、申办条件：1、符合规划，依法流转；2、权属合法，无争议；3、申请用地资料齐全；4、缴清地价款及有关税费；5、符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令[2005]第100号）第7、8、10、14、15条要求。

四、申报材料：1、集体土地使用权流转申请书（原件一份）；2、拟流转地块的集体土地使用证（复印件一份）；3、村民代表大会同意流转的有关会议纪要文件(原件一份)；4、规划部门对拟流转地块的规划设计条件(原件一份)；5、拟流转双方的营业执照、组织机构代码证、法人证明及身份证（复印件一份）；6、委托办理的，须提交有关委托文件(原件一份)；7、依照有关规定需要提交的其他资料。

五、办理程序：1、农村集体经济组织持相关申请材料到我局申请办理集体建设用地使用权流转手续；2、我局依法出具审查意见，拟定《流转合同》样本并告知申请人；3、经审查确需公开交易的，由区土地交易中心按现行国有土地公开交易流程办理；4、土地使用权流转的双方签订相关书面合同，并到我局备案确认；5、使用方按规定交付地价款和有关税费后，到我局地籍与测绘管理科申请办理土地（变更）登记手续。

六、承诺时限：资料齐全的，自受理之日起五个工作日内出具审查意见。

经审查合格，无需公开交易的，三个工作日完成备案登记；需公开交易的，待交易程序完善后三个工作日完成备案登记。

广东省集体建设用地使用权流转协议书广东省集体建设用地使用权流转协议书一、协议双方甲方：（出让方）单位名称：地址：法定代表人：联系人：电话：统一社会信用代码：乙方：（承购方）单位名称：地址：法定代表人：联系人：电话：统一社会信用代码：二、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1.甲方的权利和义务（1）提供集体建设用地使用权；（2）协助办理有关手续，并确保其合法性；（3）在协议生效后进行过户手续，将使用权转让给乙方；（4）履行其他相关的义务。

2.乙方的权利和义务（1）支付约定的转让价格；（2）按照协议约定使用集体建设用地；（3）履行相关手续，并确保其合法性；（4）按照约定的期限使用集体建设用地；（5）保证使用集体建设用地符合相关规定；（6）承担因其违约行为所产生的违约责任；（7）履行其他相关的义务。

3.履行方式（1）甲、乙双方自愿达成本协议，协商确定转让价格及支付方式，签订书面协议。

（2）协议生效后，甲方应在约定时间内办理有关过户手续，并向乙方移交集体建设用地使用权。

（3）乙方支付给甲方约定的转让价格。

4.期限使用期限为__________年。

5.违约责任（1）如甲方违反本协议约定，乙方有权要求解除本协议并要求返还已支付的转让价格。

（2）如乙方违反本协议约定，应向甲方支付违约金，违约金为合同总价款的_____%，同时甲方有权解除本协议并要求返还已支付的转让价格。

三、遵守法律法规1.甲、乙双方应当遵守《中华人民共和国法律》、《广东省集体建设用地管理条例》等相关法律、法规规定，履行各自的法定义务。

2.本协议如与相关法律、法规规定不符，以相关法律、法规规定为准。

四、法律效力和可执行性1.本协议自双方签字或盖章生效，经双方签字或盖章的书面协议具有法律效力。

2.本协议签订地为__________，如因本协议所发生的争议需诉讼解决，甲、乙双方同意以签订本协议的地方法院为管辖法院。

五、其他1.本协议的未尽事宜由甲、乙双方另行协商解决。

广东省集体建设用地使用权流转管理办法《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自2005年10月1日起施行。

下文是广东省集体建设用地使用权流转管理办法，欢迎阅读!第一章总则第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。

第二条集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

第三条取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。

涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。

第四条有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;(二)土地权属有争议的;(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;(四)村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。

第八条下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，股份制企业，联营企业等;2.兴办公共设施和公益事业;3.兴建农村村民住宅。

摘要：农村集体建设用地使用权流转的理论探讨与实践探索由来已久，而其在国家立法层面尚未得到明确支持及合理规制；广东省率先以地方立法（政府规章）形式认可集体建设用地使用权流转的合法地位，普遍认为这是在尊重历史与承认现实基础上的一项制度创新，但人们对相关法律问题的认识仍然存在差异；本文基于对广东立法的认识，结合理论分析与实践印证，展析农村集体建设用地使用权流转的立法调整动因、现实基础、制度设计的合理性及可完善创新的空间。

关键词：集体建设用地；使用权流转；实践探索；立法调整依现行法律规定，任何单位和个人进行建设需用土地的，须申请使用国有土地。

由此决定了集体土地使用权要进入市场，唯一途径即须经政府征用转为国有土地再予出让（使用权）方可。

然而，随着《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称“广东《办法》”或“《办法》”）于２００５年１０月１日实施，广东成为第一个允许集体建设用地（使用权）“合法”入市流转的地区，打破了“非经政府征地，农村土地不得合法转为非农用途”的传统旧制。

此如一石激浪，评论如潮。

有盛赞之为一场“新的土地革命”、“一个符合市场需要的制度创新”等，如：北京大学周其仁教授即认为此举开创了“以一个征地制度与农村非农建设用地直接入市制度并存的新时期”（参见《第一财经日报》（2005—09—28）之“广东首开先河推动农地入市与土地法冲突成隐患”一文。

）；中国社科院王小映研究员认为“办法的出台在某种意义上可以算是一次土地革命，对我国制定类似管理法规有很强的探索和借鉴意义”，但“该地方性规章实施起来缺乏国家法律背景支持是最大难点”，强调“要以加强城乡统一的土地用途管制为前提”（参见《中国经济日报》（2005—09—29）之“广东建设用地流转面临诸多难点”一文。

）。

同时，也有对该《办法》提出质疑的，如认为其导致“国家法律的权威性将受到挑战，程序正义面临惨遭破坏的危险”，缘于其“突破《土地管理法》（上位法与国家大法）的限制”（参见《光明观察》（2005—09—26）之刘海明、刘世强“‘新土地革命’：挑战国法权威？”一文。

合同编号：集体建设用地使用权出租合同第一条本合同双方当事人：出租方：（以下简称甲方）地址：邮编：电话：法定代表人：姓名职务身份证号码：承租方：（以下简称乙方）地址：邮编：电话：法定代表人：姓名职务身份证号码：甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。

根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出租范围。

第三条乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。

第四条甲方出租给乙方的地块位于，出租的土地使用权面积为平方米。

地块位置及四至范围详见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认。

租赁期限内，若政府为了社会公共利益需要经依法批准征收该土地或土地所有者为乡（镇）村公益事业建设需要经依法批准收回该土地，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回。

第五条本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为用地。

第六条本合同项下的土地使用权租赁期限年，自年月日起，至年月日止。

甲方应于年月日前将本合同项下的土地提供给乙方。

第七条该地块的土地使用权租金以土地面积计算，租金标准为每平方米每年元人民币，该地块的年租金总额为元人民币（大写：）。

第八条双方同意采用以年为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为元人民币（大写：元人民币）。

从第二期起，每期租金的增幅为上期租金总额的%（大写：百分之）。

第九条乙方同意在本合同签订之日起十日内以现金或现金支票方式交付完首期土地租金。

以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第一个月内。

第十条如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），应按每期缴纳租金的%（大写：百分之）向甲方支付违约金。

逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失。

你好，对于一次付清土地有偿使用费的集体流转地能否抵押？如出现不良需要处置，该土地的出让对手是否存在限制，例如是否只能出售给土地原来所有集体中的个人？另外在抵押或者处置时是否需要经原来土地所有者的统一？一次付清土地有偿使用费的集体流转土地，除了法律法规规定不能抵押的情形外，其余可按集体流转土地的相关法律规定办理抵押手续。

如债务人不履行债务需处置抵押土地的，抵押权人有权依法申请处分抵押的集体建设用地使用权，处置的集体流转土地受让方并不局限于原来集体或个人。

因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物使用权，应当办理过户登记；处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权；抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

另外，抵押集体建设用地使用权时，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意（即经原土地所有者同意），但抵押权人依法申请处分抵押的集体建设用地使用权时不用再经原土地所有者同意。

集体流转土地办理抵押手续的相关法律规定如下：一、在抵押登记受理审查时，应审查抵押物是否属于《担保法》第三十七条、《物权法》第一百八十四条和《城市房地产抵押管理办法》第八条规定的不能抵押的情形。

按上述法律规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（6）所有权、使用权不明或者有争议的房地产；（7）依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（8）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

二、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第六条、第七条、第四章的相关规定，集体建设用地使用权抵押时需注意下列事项：（1）集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押；（2）出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意；（3）集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为；（4）集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。

农村集体建设用地流转相关问题研究1.农村建设用地流转问题研究的重要性和必要性2.我国农村建设用地流转的历程3.农村集体建设用地流转的现状3.1.现行法律规范内容解读与相关问题的澄清从现行立法层面看，我国形成了以《宪法》中的规定为根本，以《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等具体法律规定为主体的一套土地法律制度体系。

通过考察解读其中的具体规定，我们不仅可以一览现行农村集体建设用地流转制度的具体规范内容，还可以借助体系逻辑的分析方法，发现其中究竟存在哪些问题，在分析探讨这些问题的同时，也会澄清一些实践中似是而非、含混不清的理解和困惑。

3.1.1宪法规范内容解读与相关问题的澄清《宪法》第10条是关于我国土地制度的规定，该条中的第1款、第2款在明确规定了我国土地所有权主体只有国家和农村集体这两类同时，又对国有土地和集体所有土地范围进行了界分，在第3款中规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收、征用并给予补偿的制度，而有关土地流转的问题规定在第4款中，即“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

”该条款中的所谓“土地的使用权”，当然既包括国有土地的使用权，也包括农村集体土地的使用权。

考察分析这三个条款规定的内容，不难看出我国宪法明确禁止土地所有权成为任何组织和个人之间交易的客体，即便是国家也只能是为了公共利益的需要才能启动土地征收、征用权。

这反映了国家宪法在土地所有权主体上的严格法定性和土地所有权作为交易客体的严格禁止性，与此立场形成对照的是，宪法在土地使用权的流转上，却赋予了极大的想象空间。

“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，宪法中如此规定，意味着从我国宪法层面看，现行法律无论对土地使用权流转问题做出什么样的规定，都不存在宪法性障碍，这就为现行有关农村集体土地使用权流转的法律制度为适应社会各项事业发展的需求而进行必要改革和创新预留了广泛的立法空间。