湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见

湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为进一步规范全省房地产开发企业土地增值税清算工作，针对各地在清算工作中反映的问题，经研究，就有关政策问题明确如下：一、关于清算报告审核问题各级地税机关税政部门负责土地增值税清算政策指导工作。

企业提交的土地增值税清算报告，由市、州地方税务局结合当地实际确定具体的审核部门。

二、关于清算方式确定的问题在土地增值税清算过程中，各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况，分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。

但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的，原则上应实行土地增值税的查账清算。

三、关于清算计算口径的问题房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。

其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。

住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。

为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。

四、关于成本费用扣除的问题（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税清算土地分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时,如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法,税企意见分歧很大。

一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔200６〕18７号”第四条第（五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。

如天津。

分两步分摊土地成本，第一步,先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

如江苏。

建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

关于土地增值税若干问题的通知财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号颁布单位：财政部、国家税务总局颁布时间：2006-03-02各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

各地关于成本分摊方法“层高系数法”的规定层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

01浙江的规定浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

02广州的规定广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

03湖北的规定湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发[2013]44号）（全文废止）单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。

其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高04广西的规定南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发[2008]310号）关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题，在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。

05福建的规定福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发[2008]108号）（全文废止）房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法：在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率
的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】鄂地税发[2012]127号
【发布部门】湖北省地方税务局
【发布日期】2012.10.31
【实施日期】2013.01.01
【时效性】部分失效
【效力级别】地方规范性文件
【部分失效依据】湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告
湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知
（鄂地税发〔2012〕127号）
各市、州、直管市、林区地方税务局：
为进一步加强土地增值税征管工作，根据国家税务总局文件要求，结合我省土地增值税征收管理实际，现将土地增值税预征率、核定征收率作如下调整：
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财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

湖北省地方税务局关于印发《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》的通知文章属性•【制定机关】湖北省地方税务局•【公布日期】2008.06.03•【字号】鄂地税发[2008]125号•【施行日期】2008.06.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文湖北省地方税务局关于印发《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》的通知（鄂地税发〔2008〕125号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为充分发挥税收的政策功能，更好地服务于党委政府决策，服务于地方经济社会发展，服务于纳税人，进一步提高行政效能，优化投资环境，促进全省经济社会又好又快发展，省地方税务局整合出了促进地方经济社会发展的一系列税收优惠政策，并制订出了优化纳税服务的措施。

现将《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》印发给你们，请认真遵照执行。

湖北省地方税务局二〇〇八年六月三日湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施一、保障和改善民生税收当以民生为本，积极引导全民创业，支持公民自主创业和企业安置就业，发展文化科学、医疗卫生、教育培训、公益事业，改善居住环境，提高生活质量。

（一）自主创业高校毕业生、下岗职工、退役军人、残疾人等个人自主创业从事个体经营的，在办理税务登记时，免收税务登记证工本费。

（二）下岗失业人员从事个体经营持有《再就业优惠证》人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外），自2006年1月1日起至2008年12月31日，按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

税收优惠政策在2008年底之前执行未到期的，可继续享受至3年期满为止。

（三）从事个体经营达不到规定的营业税起征点的纳税人，免征营业税。