建筑容积率与建筑密度建筑层数关系表

容积率数值对应的建筑类型一、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。

由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

2．绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。

从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。

3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

4．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

一般来说，较舒适的容积率是：高层塔楼(18~20层左右)的容积率应为3~4，板式小高层(7~10层)为1.8~2，多层板楼(4~6层左右)为1.5左右，联排别墅(townhouse)为0.6左右，别墅容积率0.2。

对于发展商而言，容积率这个指标是决定最终利润的关键，因为地价成本在开发中占绝对比例，建筑容积率越高，发展商的可售面积越大，回收资金就越多。

对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

1、用地性质：二类居住用地；主要规划指标：容积率：≤1.6；建筑密度：≤30%；绿地率≥35%；2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤40%；绿地率≥25%；3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤2.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；6、用地性质：公共设施用地；主要规划指标：容积率：≤8；建筑密度：≤55%；7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地；主要规划指标：容积率：≤2.5；建筑密度：≤26%；绿地率≥35%；8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；9、用地性质：住宅用地；主要规划指标：容积率：≤3.6；建筑密度：≤22%；绿地率≥40%；。

容积率、建筑密度、绿化率计算标准知道容积率如何计算层数？有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑覆盖率为35%。

请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑覆盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑覆盖率用足的情况下：建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑覆盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

一环至二环范围内
1.居住用地
低层住宅密度35％，容积率1.1以内多层住宅密度28％，容积率1.7以内中层住宅密度25％，容积率2.0以内高层住宅密度20％，容积率3.5以内2.公建用地
（1）办公建筑类
多层建筑密度50%，容积率3.0以内高层建筑密度40%，容积率6.0以内（2）商业建筑类
多层建筑密度60%，容积率4.0以内高层建筑密度55%，容积率6.5以内二环以外
1.居住用地
低层住宅密度33%，容积率1.0以内多层住宅密度26%，容积率1.6以内中高层住宅密度24%，容积率1.9以内2.公建用地
（1）办公建筑类
多层建筑密度40%，容积率2.5以内高层建筑密度35%，容积率5.0以内
（2）商业建筑类
多层建筑密度50%，容积率3.5以内
高层建筑密度50%，容积率5.5以内
环山路以南开发强度小于 2.8，20%的建设用地中建筑低层为主，容积率控制在0.8以内（三要素同时）
环山路以北，道路红线以北50米范围为绿带，50—1000米范围内建筑密度控制在15%，容积率控制在0.5以内，1000—2000米范围内建筑密度控制在20%，容积率控制在1.0以内
工业用地建筑系数不低于30%，办公及生活服务设施用地面积不超过总用地的7%，绿地不超过20%
城中村、棚户区改造的项目
原则上按照3.5—5.5控制。

二环以内的项目容积率不得超过5.5，二环以外至三环以内的项目容积率不超过4.5，三环以外不超过3.5
除城市紫线范围内及秦岭北麓沿环山路两侧区域的地段，只要满足日照间距、绿地率、停车位等要求，在审批时可以突破容积率控制指标，特殊情况超出此规定的报市政府批准。

容积率、建筑密度、绿化率规定指标注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。

2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。

一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；1 1层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1. 0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。

在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

容积率（容积率=总建筑面积÷总用地面积）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

1、用地性质：二类居住用地；主要规划指标：容积率：≤1.6；建筑密度：≤30%；绿地率≥35%； 2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤40%；绿地率≥25%； 3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤2.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%； 4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%； 5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%； 6、用地性质：公共设施用地；主要规划指标：容积率：≤8；建筑密度：≤55%； 7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地；主要规划指标：容积率：≤2.5；建筑密度：≤26%；绿地率≥35%； 8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%； 9、用地性质：住宅用地；主要规划指标：容积率：≤3.6；建筑密度：≤22%；绿地率≥40%； 1、规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.4；建筑密度：≤20%；绿化率：≥45%；建筑高度：≤35 米集中绿地：≥3000 平方米建筑间距系数：1.3。

「设计知识l知道容积率如何计算层数?有一项目用地6500M2,规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。

请问该项目为多少层?总建筑而积为多少?容积率的术语释义为:容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值.与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。

从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。

在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5-0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3-4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率O.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目.7、容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5-3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。

此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0-6.0，高层项目(楼高100米以内).10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

总建筑面积(地上)=用地面积x容积率=6500X3.6=23400M2;建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层而积)/用地而积;因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地而积(约等于建筑底层面积)=建筑履盖率x用地而积=35%X6500=2275M2:在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层而积(标准层面积)=23400/2275≈10层;但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18-24左右。

容积率、建筑密度、绿化率规定指标注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。

2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。

一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；1 1层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1. 0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。

在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

容积率、建筑密度、绿化率规定指标一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~ 1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。

在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30% 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

容积率、建筑密度、绿化率规定指标一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~ 1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。

在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30% 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

容积率、建筑密度、绿化率规定指标国家并没有统一制定建筑密度标准,一般就是由县级或区级规划部门制定《XX区(县)控制注:1、D——建筑密度,ＰRA——建筑容积率、2、绿地率:新区不小于35%,旧城区不小于２5％、一般而言,容积率分为:独立别墅为0。

2～0、5;联排别墅为0、4～0、７;6层以下多层住宅为0、8～１、２;11层小高层住宅为1。

5～2。

0;18层高层住宅为1。

8~2.５;19层以上住宅为2。

4～4.５;住宅小区容积率小于１、０得,为非普通住宅。

并根据不同城市得特点有所差别。

新建居住区得居住建筑密度就是:4层楼区一般为２6%左右,5层楼区一般为２3%左右,6层楼区不高于20％。

绿化率就是开发商宣传楼盘绿化时用得概念,并没有法律与法规依据、对公共绿地最小得要求就是宽度不小于8米,面积不小于4０0平方米,该用地范围内得绿化地面积不少于总面积得7０％, 且至少1ﻫ３得绿地面积要能常年受到日照,而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1。

5米与道路边线1米以内得用地,不得算入绿化用地、在房地产开发中,政府规定这个指标一般不少于3０%对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占得比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住得舒适度。

绿化率也就是如此、绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金得面积就越少,而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目就是从人得居住需求角度,还就是从纯粹赚钱得角度来设计一个社区。

一个良好得居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过３,绿化率应不低于30％。

但由于受土地成本得限制,并不就是所有项目都能做得到、容积率比净容积率要低50%左右、这两个指标都就是合法得,除特别说明外,说到容积率时一般都就是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于就是,一些开发商就钻得空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中得奥妙,还以为这个小区得容积率真得很低,入住后才发现上当了。

容积率数值对应的建筑类型一、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。

由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

2．绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。

从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。

3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

4．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

容积率、建筑密度、绿化率计算标准知道容积率如何计算层数？有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑覆盖率为35%。

请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑覆盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑覆盖率用足的情况下：建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑覆盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

建筑面积密度、容积率、建筑密度 的计算公式建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度 的主要指标。

计算建筑物 的总建筑面积时， 通常不 包括 以下地下建筑面积。

建筑面积密度 的表示公式为：建筑面积密度 =(总建筑面积建筑用地面积 )（m2/hm2） 容积率容积率是衡量建筑用地使用强度 的一项重要指标。

容积率 的值是无量纲 的比值， 通常以地 块面积为 1，地块内建筑物 的总建筑面积对地块面积 的倍数，即为容积率以公式表示如下： 容积率 =总建筑面积建筑用地面积 建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性 的主要指标之一。

计算公式为：建筑密度 =建筑基底总面积÷建筑用地总面积道路红线规划 的城市道路路幅 的边界线反映了道路红线宽度， 它 的组成包括：通行机动车或非机动 车和行人交通所需 的道路宽度；敷设地下、地上工 程管线和城市公用设施所需增加 的宽度； 种植行道树所需 的宽度。

任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。

线外侧退后建设。

根据城市景观 的要求，沿街建筑物可以从道路红 人口净密度人口净密度是居住区规划 的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地 的使用强度， 公 式为：人口净密度 =居住总人口÷居住宅用地总面积（人 /hm2）建筑间距建筑间距主要根据所在地区 的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。

我国大部分地区 的住 宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距 的主要依据： 幼儿园、医院病房等建筑 的正面间距，也适用这一原则。

日照标准 确定公共服务设施中 的托儿所、 日照标准中 的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。

日照时间是以住宅向阳房间在规 定 的日照标准日受到 的日照时数为计算标准。

日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射 积累计 的大小以及阳光中紫外线 的效用高低。

1993年 7月，我国国家技术监督局和建设部 联合发布 的《城市居住区规划设计规范》 （ GB50180 93）对住宅建筑日照标准已作了明确规 定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。

一般来说，较舒适的容积率是：高层塔楼(18~20层左右)的容积率应为3~4，板式小高层(7~10层)为1.8~2，多层板楼(4~6层左右)为1.5左右，联排别墅(townhouse)为0.6左右，别墅容积率0.2。

对于发展商而言，容积率这个指标是决定最终利润的关键，因为地价成本在开发中占绝对比例，建筑容积率越高，发展商的可售面积越大，回收资金就越多。

对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

1、用地性质：二类居住用地；主要规划指标：容积率：≤1.6；建筑密度：≤30%；绿地率≥35%；2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤40%；绿地率≥25%；3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤2.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；6、用地性质：公共设施用地；主要规划指标：容积率：≤8；建筑密度：≤55%；7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地；主要规划指标：容积率：≤2.5；建筑密度：≤26%；绿地率≥35%；8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；9、用地性质：住宅用地；主要规划指标：容积率：≤3.6；建筑密度：≤22%；绿地率≥40%；。