建筑容积率、建筑密度最大值控制指标表

表2 容积率控制指标行业分类容积率代名称码13 农副食品加工业≥1.014 食品制造业≥1.015 饮料制造业≥1.016 烟草加工业≥1.017 纺织业≥0.818 纺织服装鞋帽制造业≥1.019 皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.020 木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.821 家具制造业≥0.822 造纸及纸制品业≥0.823 印刷业、记录媒介的复制≥0.824 文教体育用品制造业≥1.025 石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.526 化学原料及化学制品制造业≥0.627 医药制造业≥0.728 化学纤维制造业≥0.829 橡胶制品业≥0.830 塑料制品业≥1.031 非金属矿物制品业≥0.732 黑色金属冶炼及压延加工业≥0.633 有色金属冶炼及压延加工业≥0.634 金属制品业≥0.735 通用设备制造业≥0.736 专用设备制造业≥0.737 交通运输设备制造业≥0.739 电气机械及器材制造业≥0.740 通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥1.041 仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥1.042 工艺品及其他制造业≥1.043 废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.7建筑设计容积率取值及其设计吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2(11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000)【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。

【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发【中图分类号】TU984 【文献标识码】 A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIOWU Songtao J IA Mengyu HAN Dong(11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000)Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward.Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation 笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的“细节”。

居住区的建筑密度、容积率、绿地率是居住建筑项目管理中的重要控制指标,对居住地块的项目建设强度、环境质量、建筑单体形式具有重要引导与控制意义。

(1)、建筑密度。

指居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率(%)。

(2)、容积率。

指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万平方米/公顷),或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。

(3)、绿地事。

指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)。

以上居住区用地指建设项目的净用地面积,不含代征的城市道路和城市绿带。

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于建筑户型面积1、商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

2、套内建筑面积商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。

套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、套内使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

容积率建筑密度对照表
根据建筑容积率和建筑密度的对照表，建筑容积率是指地上或地上的土地面积占容积率建
筑面积的比例，建筑密度则是指地上和地下的建筑密度的比例；对照表的范围主要是在住
宅用地上，且建筑密度的计算结果基于单位地块面积上建设楼房数量。

建筑容积率和建筑密度可以直接反映地块利用效率，比如一片五公顷的地块，容积率为
2.5：1，那么地块上面有效使用面面积2.5万平方米；如果其建筑密度为
3.6：1，则表明
在此地块上可以建设36栋建筑，实现最大空间利用效果。

建筑容积率和建筑密度的具体范围也受多种因素的影响，比如位置、地块的土地性质，以
及经济、地方政府态度，等等。

在这方面，地方政府可以根据当地的实际情况，通过协商、讨论方式定义出合理的利用标准，以提高容积率和建筑密度，实现更有效的用地利用。

建筑密度与容积率建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。

比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

居住建筑密度指标，取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。

在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。

根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26％左右，5层楼区一般为23％左右，6层楼区不高于20％。

建筑容积率简称容积率，又称地积比率，是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。

是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。

例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。

公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）容积率是城市计划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。

人口众多的地区往往建筑容积率较高。

容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。

奖励容积是指土地开发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下，奖励开发商建筑面积的一种鼓励政策，奖励的办法和幅度视法规而定。

容积率建筑密度绿化率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

简介容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/VolumeFraction ）：又称建筑面积毛密度。

项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式容积率二地上总建筑面积+规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）+厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定）。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率__________两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

相关规定容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为0.2〜0.5, 联排别墅为0.4〜0.7, 6层以下多层住宅为0.8〜1.2, 11 层小高层住宅为1.5〜2.0, 18 层高层住宅为1.8〜2.5, 19 层以上住宅为2.4〜4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

第五章建筑密度及容积率5.1居住建筑密度及容积率标准5.1.1中心城区居住小区的建筑密度及容积率按不同地段分别确定。

地段的划分为Ⅰ级地段指华柏路、岐关西路、博爱路、起湾道、孙文东路围合而成的区域；Ⅱ级地段为除Ⅰ级地段和旧城区以外的中心城区其它区域；旧城区范围与第八章8.1.1条一致。

5.1.2居住小区的建筑密度及容积率限值见表5.1.2。

居住小区限值指标表表5.1.2注：（1）居住小区指标只适用于指导面积在2000㎡以上的居住用地（商住用地），具体规划条件须由所在地块控制详细规划确定。

（2）本指标不包括集体住宅用地和私人自建住宅用地。

（3）风貌保护区和风景旅游区控制地段内的居住用地指标由规划管理部门根据专项规划确定。

5.1.3 单体建筑的建筑密度和容积率可适当提高（见表 5.1.3）。

本条所指的单体建筑是指建设用地较小，但已具备居住用地（商住用地）、商业用地国土使用权证，并符合如下条件之一的建筑：（1）整体为一幢的建筑。

（2）用地面积不超过2000㎡的多幢建筑。

（3）用地面积超过2000㎡，不超过5000㎡，裙房联通，上为多幢塔楼的建筑。

单体建筑指标值表表5.1.35.2 居住建筑密度及容积率的计算5.2.1 容积率是指项目规划用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

5.2.1.1 计算超容积率补地价及补城市公共设施配套费用时，以土地使用权证的面积为标准计算。

5.2.1.2 当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。

5.2.1.3 地下室建筑面积均可不计入容积率；但地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面1.5米，超过时计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

5.2.1.4 居住用地中为本小区配套的配套设施及公用市政设施中，属按规定无偿提供给市政府的部分，以及按规划提供给城市作为公共停车场的室内停车场，在计算超容积率时，不计入该项目容积率指标。

小区容积率和建筑密度的参考阀值小区容积率和建筑密度是衡量一个小区建设规模的重要指标，它们对于保证城市规划，合理利用土地资源，提高居住质量和保护环境都有着重要的作用。

下面就小区容积率和建筑密度的参考阀值进行详细介绍。

1. 小区容积率的参考阀值：小区容积率是指小区总建筑面积与小区用地面积的比值，它反映了小区内建筑规模的大小。

一般来说，小区容积率的参考阀值根据城市的规划要求和土地利用政策有所不同。

但是，在城市规划中一般会有一些参考值，例如：- 低密度住宅区：容积率一般在0.3-0.5之间，如别墅区；- 中密度住宅区：容积率一般在1.0-2.0之间，如多层住宅区、商住混合区；- 高密度住宅区：容积率一般在2.0及以上，如高层住宅区、城中村。

2. 建筑密度的参考阀值：建筑密度是指小区内建筑面积与小区用地面积的比值，它反映了小区内建筑物的数量和布局紧密程度。

建筑密度与小区容积率密切相关，是小区规划设计中另一个重要的指标。

以下是建筑密度的一些参考阀值：- 低密度住宅区：建筑密度一般低于35%，即小区用地面积的35%被建筑占据；- 中密度住宅区：建筑密度一般在35%-70%之间；- 高密度住宅区：建筑密度一般高于70%。

此外，还有一些其他的参考内容可以用来判断小区容积率和建筑密度的合理性：- 市政规划要求：城市规划对于不同类型的小区会有相应的规划要求，如住宅小区、商业小区、工业小区等，规划要求中会明确容积率和建筑密度的参考范围；- 建筑法规：国家和地方对于建筑行业有一系列的法规和标准，包括建筑规范、建筑设计规范等，这些法规和标准中会有对于容积率和建筑密度的相关规定；- 空间需求：容积率和建筑密度应该根据小区内居民的实际生活需求来确定，不能过高或者过低，要兼顾小区内建筑物的总量和居住质量；- 历史经验：在建设过程中，可以参考类似类型的小区的容积率和建筑密度，借鉴其经验和教训。

综上所述，容积率和建筑密度是反映小区开发规模和建筑布局的重要指标，其参考阀值应根据城市规划要求、法规规定、空间需求和历史经验等多方面因素来确定，以促进城市规划、土地资源利用和居住质量的合理化。

规划管理相关技术要求一、在满足规划要求的前提下，地下空间作为停车场、公共通道、人防设施、放置设备的，其建筑面积不计入建设工程容积率。

建筑容积率（容积率）：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建设用地面积的比例。

建筑密度和建筑容积率控制指标表原有建筑的建筑密度和容积率控制指标已达到规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

旧区、城中村改造中单个建筑基地及承担拆迁量较大的项目，在满足日照间距、绿地率、停车位等要求的前提下，其建筑密度和容积率可根据周边现状情况、区位、交通、环境和土地价值等具体因素适当上浮，但上浮幅度不应超过规定指标的20%。

二、建筑体量（1）玉泉湖以东的铁人大道两侧新建单体建筑面积不小于10000平方米；（2）石油大道、风光大道两侧新建单体建筑面积不小于6000平方米；（3）行政办公楼、宾馆、大型商场等大体量公共建筑门庭须挑空二层且设回马廊，双面楼走道净宽度为2.4—3米。

三、建筑间距1、中高层、高层居住建筑的建筑间距，按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的日照标准，采用日照分析软件进行日照计算确定，大寒日满窗日照时间不少于3小时，保证被遮挡建筑的日照要求。

2、平行布置的多层条式居住建筑在无其它日照遮挡时的正面间距，可按遮挡建筑高度的1.5—1.6 倍（正南向）控制。

3、低层、多层正南北向条式住宅建筑的建筑日照间距，按下列公式计算：物业管理用房面积不低于住宅小区总建筑面积的3‰，并与主体同时设计、同时施工、同时投入使用，不得改变使用性质。

2、城市街道公共厕所设置距离宜为100～300米,公共厕所建筑面积不小于30平方米，在流动人口较为密集的街道不大于200米。

居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100米，新建居民区为150米(宜建在本区商业网点附近)，在其它流动人口相对少的街道不大于300米。

参考以下周边的地方,如果是繁华地方容积率和建筑密度肯定高了,一般在3.0左右,要是不是繁华的地方,容积率在1.0-2.0左右,建筑密度在25%1、用地性质：二类居住用地；主要规划指标：容积率：≤1.6；建筑密度：≤30%；绿地率≥35%；2、用地性质：居住（兼容商业金融、行政办公）；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤40%；绿地率≥25%；3、用地性质：居住（兼容商业金融、行政办公）；主要规划指标：容积率：≤2.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；4、用地性质：居住（兼容商业金融、行政办公）；主要规划指标：容积率：≤3.0；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；5、用地性质：商业、办公（兼容旅馆业）用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；6、用地性质：公共设施用地；主要规划指标：容积率：≤8；建筑密度：≤55%；7、用地性质：商业金融、居住（兼容行政办公）用地；主要规划指标：容积率：≤2.5；建筑密度：≤26%；绿地率≥35%；8、用地性质：商业、办公（兼容旅馆业）用地；主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；9、用地性质：住宅用地；主要规划指标：容积率：≤3.6；建筑密度：≤22%；绿地率≥40%；1、规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.4；建筑密度：≤20%；绿化率：≥45%；建筑高度：≤35米集中绿地：≥3000平方米建筑间距系数：1.3.2、规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.5；建筑密度：≤22%；绿化率：≥40%；建筑高度：≤35米；建筑间距系数：1.3.3、规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤0.7；建筑密度：≤20%；绿化率：≥45%；建筑高度：≤15米；集中绿地：≥5000平方米。

容积率：≤1.8（6层）建筑密度：30%1、规划用地性质：住宅及与其相关的配套服务设施；容积率：<1.8；建筑密度：<22%；建筑高度：多层<16米小高层<35米高层<60米；绿地率：>40%.2、规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.5；建筑密度：≤20%；绿地率：≥40%；建筑高度（层数）：≤35米。

建筑面积密度、容积率、建筑密度 的计算公式建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度 的主要指标。

计算建筑物 的总建筑面积时， 通常不 包括 以下地下建筑面积。

建筑面积密度 的表示公式为：建筑面积密度 =(总建筑面积建筑用地面积 )（m2/hm2） 容积率容积率是衡量建筑用地使用强度 的一项重要指标。

容积率 的值是无量纲 的比值， 通常以地 块面积为 1，地块内建筑物 的总建筑面积对地块面积 的倍数，即为容积率以公式表示如下： 容积率 =总建筑面积建筑用地面积 建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性 的主要指标之一。

计算公式为：建筑密度 =建筑基底总面积÷建筑用地总面积道路红线规划 的城市道路路幅 的边界线反映了道路红线宽度， 它 的组成包括：通行机动车或非机动 车和行人交通所需 的道路宽度；敷设地下、地上工 程管线和城市公用设施所需增加 的宽度； 种植行道树所需 的宽度。

任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。

线外侧退后建设。

根据城市景观 的要求，沿街建筑物可以从道路红 人口净密度人口净密度是居住区规划 的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地 的使用强度， 公 式为：人口净密度 =居住总人口÷居住宅用地总面积（人 /hm2）建筑间距建筑间距主要根据所在地区 的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。

我国大部分地区 的住 宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距 的主要依据： 幼儿园、医院病房等建筑 的正面间距，也适用这一原则。

日照标准 确定公共服务设施中 的托儿所、 日照标准中 的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。

日照时间是以住宅向阳房间在规 定 的日照标准日受到 的日照时数为计算标准。

日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射 积累计 的大小以及阳光中紫外线 的效用高低。

1993年 7月，我国国家技术监督局和建设部 联合发布 的《城市居住区规划设计规范》 （ GB50180 93）对住宅建筑日照标准已作了明确规 定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。