下载文档原格式
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租的策划书一、策划背景随着商业地产的不断发展，越来越多的投资者开始关注店铺返租这一模式。
店铺返租是指投资者将购买的店铺出租给开发商或第三方运营商，由其负责日常管理和运营，并按照一定的比例向投资者返还租金收益。
这种模式不仅可以为投资者提供稳定的租金收益，还可以为开发商或运营商提供稳定的客源和商业氛围，实现双方的共赢。
二、策划目的本次策划的目的是为了推出一项店铺返租计划，吸引投资者购买我们的店铺，并通过稳定的租金收益和优质的运营管理，为投资者提供满意的回报。
三、策划内容1. 店铺介绍我们将推出一系列优质店铺，位于繁华商业地段，周边配套设施完善，交通便利。
店铺面积从[X]平方米至[X]平方米不等，可满足不同投资者的需求。
2. 返租政策投资者购买店铺后，可选择将其委托给我们进行返租管理。
我们将按照一定的比例向投资者返还租金收益，具体返租比例将根据店铺的位置、面积和市场情况等因素进行确定。
3. 运营管理我们将成立专业的运营管理团队，负责店铺的日常管理和运营。
团队将具备丰富的商业运营经验和专业知识，能够为投资者提供全方位的服务和支持。
4. 风险保障为了保障投资者的利益，我们将采取一系列风险保障措施。
如：对运营商进行严格的资质审核和信誉评估；建立健全的租金监管机制；购买商业保险等。
5. 投资回报我们将为投资者提供详细的投资回报分析和预测，让投资者了解投资的风险和收益情况。
同时，我们还将定期向投资者汇报店铺的运营情况和租金收益情况，让投资者随时了解投资进展。
四、策划执行1. 制定详细的宣传推广计划，包括线上线下宣传、活动策划等。
2. 组建专业的销售团队，进行店铺的销售和招商工作。
3. 建立完善的客户服务体系，为投资者提供优质的服务和支持。
4. 定期对策划方案进行评估和调整，确保策划的有效性和可行性。
通过本次策划，我们将为投资者提供一种全新的投资选择，同时也为开发商或运营商提供一种稳定的客源和商业氛围。
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
返租销售方案返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以先购买房产，并将房屋租出给开发商，然后开发商租户支付房租给购房者一定的回报，同时购房者也可以在未来一定的时间内选择将房屋卖给开发商或者继续出租。
返租销售方案的兴起，源于市场对于投资房产的需求。
越来越多的人意识到房地产是一个相对稳定的投资领域，而房屋销售市场的竞争也越来越激烈。
在这种情况下，开发商需要找到新的销售手段吸引潜在购房者，而返租销售方案则成为了一种有效的解决方案。
对于购房者而言，返租销售方案提供了一种稳定的投资回报。
购房者可以通过出租房屋来获得每月的稳定收入，并且无需自己去管理房产，减轻了一定的负担。
同时，购房者还可以选择在一定时间后将房屋卖给开发商，获取更大的投资回报。
这种灵活的选择权，使得购房者可以更加自由地进行投资规划。
而对于开发商而言，返租销售方案也带来了诸多好处。
首先，开发商可以通过购买购房者的房产来扩大自己的房地产项目规模，提高自身的市场竞争力。
其次，开发商通过租赁购房者房产，可以获得稳定的租金收入，并且租金收入可以用于偿还贷款或者支持其他房地产项目的开发。
最重要的是，开发商可以在购房者选择将房屋卖给开发商时，获得更多的利润空间。
然而，返租销售方案也存在一些潜在的风险和挑战。
首先，租金市场波动可能导致购房者的投资回报不稳定。
如果租金市场下滑或者房产市场波动剧烈，购房者可能无法获得预期的回报。
其次，购房者和开发商之间的合作关系也需要建立在相互信任和规范合同的基础上，以避免潜在的纠纷。
为了解决这些问题，返租销售方案需要建立一个合理的合同和法律框架。
合同应明确双方的权益和责任，并规定租金调整机制和房产购买的程序。
同时，政府应加强监管，确保这种销售模式的合法性和可持续发展。
总而言之，返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以获得稳定的投资回报，而开发商则可以扩大自己的项目规模并获得更多的利润空间。
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
返租公寓运营方案一、简介返租公寓是指由开发商开发建设完成后的住宅项目，由之前的投资方出售成功后，再由开发商与物业公司合作，通过出售的住宅建筑单位以租赁形式出租给需求方。
这种房屋出租的方式，就是返租公寓。
返租公寓的运营模式是由开发商与物业公司通力合作，充分发挥各自优势，提供符合市场需求的居住环境。
其运营方案应该考虑到租客和业主双方的需求，保障业主的房产有价值的租金回报，提高业主的资产价值；满足租户的实际居住需求，提供舒适的居住环境和服务配套。
二、返租公寓运营方案1. 运营目标1.1 实现盈利返租公寓的运营目标是实现良好的盈利，使业主获得稳定的租金收入，并提升业主房产价值。
通过稳定的租金回报，吸引更多的业主愿意选择返租公寓这种出租方式。
1.2 提供优质的居住环境和服务为租户提供舒适、便捷、安全的居住环境和服务，提高租户满意度，增加租客续租率，加强用户粘性。
1.3 实现规模化运营通过整合资源和提升管理水平，实现规模化运营，降低运营成本，提高经济效益。
2. 运营模式2.1 运营合作开发商与物业公司合作，由物业公司进行运营管理。
双方签订合同，明确各自的权责，并约定好双方的收益分配机制。
2.2 精细化管理物业公司实行精细化管理，通过专业的团队和完善的管理体系，对公寓进行全方位的管理和服务。
包括房屋的维护保养、环境卫生、安全防范、设施配备等多方面的工作。
3. 运营内容3.1 定位返租公寓的定位要根据所处的地段、建筑风格、目标租客群体等因素进行精准定位。
定位明确了返租公寓的定位后，才能进行后续的管理和运营工作。
3.2 租赁服务为业主提供租赁服务，包括签约、租金收取、租金分配等环节，确保租金的及时收取与分配。
3.3 维护保养对返租公寓进行定期的维护保养，保持房屋设施的完好，确保租客的居住环境。
3.4 安全防范加强对公寓的安全防范工作，确保租户的人身和财产安全。
3.5 服务配套为租户提供完善的服务配套，包括停车、小区环境卫生、垃圾分类处理等服务，提升整体居住体验。
关于带租出售和带返租出售：
一、带租约销售，是先招租后销售的模式，就是投资客认可租赁合同的行为。
优势：按商铺实际价钱出售，前期资金投入小，且已经出租，让投资者看到实际价值（经营状况、人流量等），有租约，如租赁期间投资者自用，在不违背租赁合同情况下可灵活处理。
劣势：由于租赁合同的出租人改变，对租客的可控性不明了；商铺可能已做装修，租赁合同规定的是否回复问题也须了解。
点评：能实地观察实际价值，前期投入少，风险降低，带租约有保障。
二、返祖销售，是开发商为了回笼资金进行的通常销售模式，说白了就是卖给投资客3年或者更长时间后的商铺，是开发商变相提高售价的一种行为。
等于是投资客把商铺回租给开发商自己或委托的商业管理公司，由商管公司统一进行招商经营，这也是市场上惯用的一种销售模式。
优势：销售时保障回报率（如5年内8%回报率），投资前景美好。
劣势：羊毛出在羊身上，会把返祖回报直接返到房价（1、直接减回报率房价出售，规定年限内没有一分钱的回报收入；2、按原价出售，每月或者季度、年度返现），发展商的资金评估和项目发展前景的风险性难以评估。
点评：基本上发生在一些专业市场和写字楼等，变相抬高商铺价格。
