论区分所有建筑物共用部分的专用使用权

浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。

房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。

由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。

[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。

事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。

一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。

笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。

二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。

2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。

3.仅为部分区分所有人所共有的部分。

例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。

（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

业主的建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、共同管理权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

二、专有部分的所有权1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。

例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室；经营性用房等专有部分，没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室。

经营性用房等专有部分，由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。

一、建筑物专有权的行使规则1.定义：建筑物专有权是指建筑物所有权人对其建筑物所享有的支配、使用、收益和处分权利。

2.行使规则：(1)支配权：建筑物所有权人有权对其建筑物进行支配和管理，包括对建筑物的改建、扩建、装修等行为。

(2)使用权：建筑物所有权人有权在合法范围内使用其建筑物，包括自用或出租等行为。

(3)收益权：建筑物所有权人有权享有其建筑物所产生的收益，如租金、使用权金等。

(4)处分权：建筑物所有权人有权对其建筑物进行处分，包括出售、赠与、抵押等行为。

二、建筑物共有权的行使规则1.定义：建筑物共有权是指多人共同对一处建筑物享有支配、使用、收益和处分权利的情形。

2.行使规则：(1)支配权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可对建筑物进行支配和管理。

(2)使用权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可在合法范围内使用建筑物。

(3)收益权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可享有建筑物所产生的收益。

(4)处分权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可对建筑物进行处分。

三、建筑物专有权与共有权的区分1.划分标准：(1)建筑物专有权是指建筑物所有权人对建筑物享有绝对支配、使用、收益和处分权利。

(2)建筑物共有权是指多人共同享有对建筑物的支配、使用、收益和处分权利，需与其他共有人协商一致后方可行使。

四、建筑物专有权与共有权的协调1.协调规则：(1)建筑物专有权人在行使专有权时，需尊重其他共有人的共有权利，不得侵犯其他共有人的权益。

(2)建筑物共有权人在行使共有权时，需与其他共有人协商一致，不得擅自侵犯其他共有人的权益。

五、建筑物专有权与共有权的纠纷解决1.途径：(1)协商解决：建筑物专有权人和共有权人可通过协商谈判，达成一致意见，解决纠纷。

(2)仲裁解决：如协商不成，可通过仲裁机构进行调解，最终解决纠纷。

(3)诉讼解决：如果仲裁也无法解决，可向法院起诉，通过司法途径解决纠纷。

建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。

建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。

2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。

3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。

4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。

5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。

6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。

建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。

对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。

[建筑物区分所有权]建筑物区分所有制度建筑物区分所有权的客体的确定建筑物共有部分的法律特点与专有使用权基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立第一节建筑物区分所有权的客体所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。

如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。

因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。

单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。

共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整1/ 5个建筑物登记为这些人共有。

目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。

这样就必然会产生将区分所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。

在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：第一，必须具有构造上的独立性。

构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配。

如一排房屋以墙壁间隔成户。

在法律上要求构成上的独立性的原因在于，一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。

试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定何云【摘要】我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.【期刊名称】《内蒙古社会科学》【年(卷),期】2011(032)003【总页数】5页(P52-56)【关键词】建筑物区分所有;专有部分;共有部分;界定【作者】何云【作者单位】武汉大学,法学院,湖北,武汉,430072【正文语种】中文【中图分类】D91319世纪初期，建筑物区分所有权在欧美发达国家得以确立，至20世纪获得重大发展。

建筑物区分所有权的出现是住宅商品化发展的产物，也是人类在土地资源有限的条件下，解决住宅稀缺与人口激增矛盾冲突的方式。

现代城市的兴起及高度发达的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，同时也彰显出建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有形式［1］。

建筑物区分所有权制度设计的根本目的是超越建筑物在物理上不可分的障碍，使物业小区内的房屋单元在法律上成为独立的不动产，能够单独抵押或单独买卖，并能够有效地解决物业小区内共有部分的维护和管理问题［2］(P．9)。

因此，建筑物区分所有权制度的核心是将物业小区划分为专有部分与共有部分，业主对专有部分拥有专有权，和其他业主一起对共有部分享有共有权。

采用何种方式完成对建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定，则是衡量建筑物区分所有制度理论与现实价值的关键所在。

(一)建筑物专有部分的范围建筑物区分所有专有部分是指由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的，与其他专有部分或共用部分以墙壁(共同墙壁)、天花板、地板相间隔［3］(P．130)的部分。

解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。

A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。

一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。

但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。

2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。

3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。

通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。

如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。

二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。

例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。

2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。

建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

建筑区分所有权的共有权和专有权"李军2002年2月10日关于建筑区分所有权的概念,主要有以下几种学说。

1,一元论说.又可以分为”专有权说”和“共有权说”(1)专有权说.该说认为,建筑区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权。

法国民法典首先确定了专有权说.学者认为,法国之所以这样规定，是当时法国流行的社会思潮极力倡导所有权绝对性，强烈要求对个人财产予以绝对保护的结果日本的《建筑物区分所有权法》也采取了这一学说。

台湾学者史尚宽先生认为，“数人区分一建筑物而个各有其一部者，谓之区分所有权。

其区分之个部分，为独立之权利客体，于其部分成立单独所有权”。

刘德宽也认为，建筑区分所有下之建筑物得分为专有部分与共有部分，在专有部分上所成立之专有权，便为区分所有权。

(2)共有权说。

法国学者普鲁东提出了该学说，但不被法国大多数学者所接受。

台湾学者黄越钦认为，根据瑞士法，共有财产的范围扩及土地，住宅及附属空间，在分层住宅关系中只有共有关系可言，因此法律上称为分层住宅所有权者，实际上即是分层住宅共有权。

瑞士民法典采取了该学说。

2，二元论说。

认为建筑区分所有权系由专有部分所有权与共用部分持分权所构成的一种权利。

台湾学者郑玉波认为：区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权的行使仅能及于区分所有之部分，而不能达于全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯，隔壁，走廊，厕所等，在法律上辄推定其为共有，从而即为各区分所有人权利义务之所及，此点与独有异与共有同。

陈苏先生也认为：建筑区分所有权，是根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的部分的共有权的结合。

我国台湾民法规定：“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人所有，其修缮费及其他负担，由个所有人按其所有部分之价值分担”。

3，三元论说。

为德国学者贝尔曼所主张。

认为建筑物区分所有权指由区分所有建筑物专有部分所有权，公用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。