2016年台湾省物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图考试重点和考试技巧

物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。

A.物业管理公司B.房地产资产管理公司C.房地产组合投资管理公司D.设施设备管理公司2.房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（）。

A.抵押型B.权益型C.混合型D.留置型3.物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（）A.投标书的编制B.投标决策C.报送投标书D.参加开标及答辩会4.【真题】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。

A.继承B.抵押C.保险D.信托5.现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（）A.时问价值B.资本价值C.市场价值D.权益价值6.【真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（）。

A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限C.标底－般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳7.收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象不包括（）。

A.游乐场B.商店C.停车场D.学校8.下列不属于偿债能力状况修正指标的是（）A.流动比率B.速动比率C.资产损失比率D.长期资产适合率9.【真题】医院护理员的工作延续和补充了（）工作。

A.药剂师B.营养师C.挂号员D.护士10.对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）A.30％C.50％D.60％11.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）。

物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。

（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。

1、当材料两侧存在温度差时，热量将由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧，材料的这种传导热量的能力，称为( )。

A.导热性B.传导性C.传递性D.互通性2、停车场管理系统具有( )等功能。

A.自动.半自动收费及打印报表B.防盗抢C.测速D.自动安排车位及检查车内有无危险品3、( )是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。

A.紧急抢修B.预防性维修C.事后维修D.大.中修4、智能建筑中( )的主要作用是调节室内空气的冷.热.干.湿和净化空用，为人们日常工作和生活提供舒适环境。

A.空调系统B.送风系统C.排风系统D.加湿系统5、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。

通过冷.热源设备提供满足要求的冷.热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。

A.空调系统B.传热系统C.传冷系统D.热交换系统6、1984年，世界第一座智能建筑诞生于( )。

A.日本B.美国C.英国D.香港7、通风就是把室内( )直接或经净化后排到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。

A.有毒气体B.二氧化碳C.被污染的空气D.一氧化碳8、供人们进行生产.生活或其他活动的房屋或场所称为( )，如住宅.医院.学校.商店等。

A.构筑物B.住宅建筑C公共建筑D.建筑物9、通风就是把室内( )直接或经净化后排到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。

A.有毒气体B.二氧化碳C.被污染的空气D.一氧化碳10、建筑排水系统是接纳.汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废.污水，以及屋面的雨.雪水，在满足(或经处理后满足)排放要求的条件下，将其排人( )的系统。

A.室外排水管网B.污水坑C.污水井D.室外11、水硬性胶凝材料是指能更好地在( )中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。

A.混合体B.水C.固体D.气体12、电气照明是通过电光源将( )，在夜间或采光不足的情况下提供保证工作.学习.生活所需要的明亮环境。

物业管理师考试复习--《物业经营管理》3第三章房地产投资分析技术要求：掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。

考试知识要点：1. 现金流量与现金流量图2. 资金时间价值与资金等值的判定3. 设备更新的内容与特点4. 投资回收与投资回报的区别5. 盈利能力指标的分类复习纲要：一、投资风险的基本概念（掌握）1.现金流量房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。

因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

2．现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

3.房地产置业投资的现金流量潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流4. 税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：（1）经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称"两税一费"。

2016年中级经济师考试工商管理必背知识点归纳现金流量的内容及估算(一)现金流量的含义指一定时间内由投资引起各项现金流入量，现金流出量及现金净流量的统称。

分为初始现金流量、营业现金流量和终结现金流量。

1、初始现金流量：指开始投资时发生的现金流量①固定资产投资。

包括固定资产的投入或建造成本、运输成本和安装成本②流动资产投资。

包括对材料、在产品、产成品和现金流动资产的投资。

③其他投资费用。

指与长期投资有关的职工培训费，谈判费，注册费。

④原有固定资产的变价收入。

指固定资产更新时原有固定资产的变卖所得的现金收入。

2、营业现金流量：指项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营带来的现金流入和流出的数量。

现金流入指营业现金收入，现金流出是指营业现金支出和缴纳的税金。

每年净现金流量(NCF)=每年营业收入-付现成本-所得税每年净现金流量(NCF)=净利+折旧3、终结现金流量：指投资项目完结时所发生的现金流量①固定资产的残值收入或变价收入②原来垫支在各种流动资产的资金的回收③停止使用的土地的变价收入(二)现金流量的估值举例二、项目投资决策评价指标(一)非贴现现金流量指标：指不考虑资金时间的各种指标1、投资回收期(PP)：指回收初始投资所需要的时间，一般以年为单位。

计算方法：①如果每年的营业净现金流量(NCF)相等，则公式为投资回收期法简单，易懂，主要缺点是没有考虑资金的时间价值，没有考虑回收期满后的现金流量状况。

②如果每年NCF不相等，则计算投资回收期要根据每年年末尚未回收的投资额加以确定。

见下表2、平均报酬率(ARR)：指投资项目寿命周期内平均的年投资额报酬率。

×100%平均利润率法简单，易懂，易算，主要缺点是没有考虑资金的时间价值。

(二)贴现现金流量指标1、净现值：指投资项目投入使用后的每年净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，加总后减去初始投资以后的余额。

计算公式为：净现值的另外一种算法：即净现值是从投资开始至项目寿命终结时所有一切现金流量(包括现金流入和现金流出)的现值之和。

物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图(一)现金流量投资，必然涉及成本与收益的计算。

投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流人。

把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。

现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

投资活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的`具体表现形式也会有很大差异。

对于物业经营管理投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。

物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。

(二)现金流量图一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。

在该时间段内，资金的流人与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。

为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。

现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，见图2—1。

绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴。

时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图2—1所示。

(2)期末惯例法。

如果现金流人或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。

(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

2014年物业管理师《经营管理》考点：第三章2-物业管理师考试-考试吧本着早复习、早准备的思想，考试吧为大家整理了2014年物业管理师《经营管理》考点，以供大家做好2014年的备考。

点击查看：2014年物业管理师《经营管理》考点汇总现金流量图把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向(收入或支出)、数额和发生时点都不尽相同。

为了正确地进行经济效果评价，有必要借助现金流量图来进行分析。

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。

绘制现金流量图的基本规则是：以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

横坐标轴上”o”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

时点”1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。

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物业管理师复习指导：投资分析之现金流量
关于物业管理师投资分析的基本概念里面的现金流量做一下介绍。

房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。

从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。

从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。

对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式(包括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流入。

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷
款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取的经济效果。

物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（）A.第一类有形磨损B.第二类有形磨损C.第一类无形磨损D.第二类无形磨损2.成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是（）A.事先控制B.事中控制C.防护性控制D.反馈性控制3.【真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（）中。

A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.反馈控制4.物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（）手段。

A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移5.对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括（）A.建造费用B.还本付息C.税金D.贷款本金收入6.物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括（）A.上年实际成本B.本年实际成本C.预测实际成本D.累计实际成本7.【真题】下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间客户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户8.建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失属于（）。

A.物质折旧B.经济折旧C.建筑折旧D.功能折旧9.【真题】偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=对用于还本付息资金/当期应还本金额10.保险当事人中，（）是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。

A.投保人B.被保险人C.保险人D.保险代理人11.区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（）A.在服务范围上表现为复合性B.在服务设施上体现为完整性C.在经营管理上表现为灵活性D.在服务功能上面向商圈内所有居民12.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（）km内，限制重复设店。

全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业经营管理）第九章财务管理与绩效评价考点一企业财务管理的对象考点二财务管理的目标考点三财务管理的内容和手段考点四财务报告的构成与内容考点五财务报告分析的主要形式考点六财务报告分析的主要方法考点七财务报告分析的一般过程考点八物业管理绩效评价的概念、特点考点九物业管理绩效评价的类型考点十物业管理绩效评价的指标体系考点十一物业管理绩效评价的标准考点十二物业管理绩效评价结果的表达方法考点十三绩效评价的主要方法考点十四物业管理报告的类型考点十五物业管理报告的构成与内容考点十六编写物业管理报告的注意事项第九章财务管理与绩效评价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。

大纲要求掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。

熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。

了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。

考点精讲考点一企业财务管理的对象企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。

(一)企业财务活动企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。

1.资金筹集是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。

2.资金运用包括资金的投放和各项资产的使用两方面。

3.资金耗费是指物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。

4.资金收回是指物业服务企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。