长春某地块分析报告完整版

PART 1宏观市场研究PART 2房地产市场研究PART 3取地策略建议PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划哈尔滨北京沈阳220km280km850km长春长春/px QQ:2355865285宏观篇/城市概况/行政区划、人口长春市辖6区3县级市1县，总面积20604平方公里，常住人口800万人，户籍人口756万人，属于人口流入型城市；其中市区面积4926平方公里，市区人口363万人。

长春市辖6区3县级市1县：南关区、朝阳区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台市、榆树市、德惠市、农安县；其中包括净月、汽车、经开、高新4个国家级开发区、4个新城（北部、南部、西部、净月西部）、1个国家先导区（长东北）、1个生态旅游度假区（莲花山）、1个国家综合保税区（兴隆保税区）、2省级开发区（南部都市、长江路）。

PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩GDP增速与房地产发展关系 2009-2013年长春市GDP总量保持均值10%以上的高速增长，2013年达到5003亿元，同比增长12.2%；2013年人均GDP64989元，同比增长12.2%，增幅较大；房地产处于高速发展期，房地产以改善需求为主。

多年来长春都是以第二产业为主导,近几年随着工业投资力度的不断加大,工业的主导地位仍不会改变,2013年前三季度，居民收入同步增长，长春市场物价总水平持续平稳运行。

城市居民人均可支配收入达到20160元，同比增长18.7%。

人均可支配收入不断提升，人民的生活水平也得到了长足的改善。

市民的消费能力逐年增强，部分消费需求需要被引导才可释放。

2008年-2011年长春市CPI波动上升，同比去年增长了1.9%，增长幅度处于正常水平。

2008年-2011年长春市CPI值呈波动上升，2008年-2010年波动性较大，波动幅度最大到4.6%，2011年CPI值为105.5%，同比去年增长了1.9%，2012年CPI值为102.3%，2013年CPI值PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划高新北区南部新城北部城区要通过老工业基地和棚户区的改造，整合铁北、宋家等北部空间成为城市最重要的生活区，规划期内要加强城区基础设施、公共服务设施建设，改善城区生活环境质量。

最新最全最详细长春某房地产项目后评估报告范文46P-图文【某某房地产项目】后评估报告某某某二○一四年十一月房地产【某某项目】后评估报告前言：某某项目是房地产公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。

项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2022年9月7日开始，至2022年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2022年6月）。

【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】主要内容目录【核心内容提要】。

一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了某某地产的品牌知名度，确立了某某地产在房地产市场的领先地位。

二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2022年5月28日开工，至2022年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。

成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。

(二)在工程管理环节，作为房地产公司首个项目，结合房地产建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。

三、成本管理评估水岸项目作为房地产公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。

但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，房地产公司对此进行了较深入的总结分析。

房地产某某水岸春城项目后评估报告【项目基本概况】一、项目概况(一)某某水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。

关于长春项目AB区之间空地升级改造的分析报告尊敬的领导：香江集团于2005年投资吉林长春，至今已有十年。

目前，长春项目地块中，除已开发并投入运营的AB区外，在AB区之间空地资产亟待产生更好的社会效益和经济效益。

我们从项目所处地理位置以及公司物业资产效益增值的角度对项目AB区之间地块进行分析，现向公司领导提交此份升级改造的报告：一、长春市市场概况：长春市地处我国东北平原腹地，是吉林省省会。

下辖7区2市1县，总人口767万。

长春庞大的人口资源，为零售业的销售创造了巨大的市场空间。

消费能力方面，长春的人均收入在我国属于中等水平。

据了解：截至2007年金融危机前，长春城市居民人均可支配收入为12720元；农民人均纯收入是4780元，这数字虽然低于南方沿海大城市，但年增长幅度十分大，分别比2002年增长82.6%和51.9%；2014年较2013年城镇居民人均可支配收入增长12.1%，农民人均纯收入增长13%，城乡居民储蓄存款余额增长13.6%。

经过十多年的发展时间，长春市零售业的发展日渐成熟，从原来的单一性零售卖场逐渐成长为以大型综合性商场为中心，带动周边的零售业发展，同时随着城市化发展，社区百货如雨后春笋般多点绽放，消费者就近就可以购买到日常所需的生活用品，进而使社区百货逐渐形成大型、综合性商圈的商业模式。

根据长春市城区布局，目前按地域大致划分如下板块：我项目位于东城二道区板块，位于通往高新北区的咽喉部位，东部快速路远达大街与惠工路交叉口处，交通通达性好。

该板块作为长春市“东移南扩”的热点区域，同时又处于长吉图开发一体化的先导区域，项目集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为近几年开发、销售的热点板块之一；恒大、吴中、中海、保利、红星以及众多长春市本土实力开发公司如新星宇、力旺等聚集在此。

目前长春市房地产可分为14个小版块我项目所处于二道八里堡板块和去往北湖板块的必经之路。

随着今年二道区的持续开发，区域面貌焕然一新，地产项目开始逐步完善区域配套，打造大型居住社区并配以完整配套。

长春净月地块前期市场调研报告保利（长春）地产投资有限公司·营销部2007年12月目录第一部分项目概况 (2)一、地块概况 (2)二、地块周边概况 (4)三、地块周边环境那个概况 (5)四、市政规划 (5)第二部分住宅部分市场分析 (5)一、区域市场分析 (5)二、区域楼盘分析 (6)三、项目SWOT分析 (9)四、目标顾客 (11)五、产品建议 (13)六、定价分析 (12)第一部分项目概况一、地块概况1、地块位置该宗土地编号为：02053-3、02054-1，位于长春市净月经济开发区内，梧桐街以东、甲一路以南、劲松街以西、规划路以北。

2、地块性质02053-3、02054-1土地面积177869平方米，土地用途为住宅、商服，土地级别为居住八级、商业八级，土地出让年限为综合50年。

3、地块现状该宗土地现为耕地无地表建筑物，地块基本成规则几何图状，地势起伏，但幅度不大，无沟壑。

4、地块四至道路现状梧桐街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，单面双车道，道路状况好，车辆承载能力强，但车辆通行频次小。

甲一路：东起梧桐街西止净月大街，沙土路面，单面单车道，道路状况差，属于未建设道路，车载能力弱，基本无车辆通行此路段。

劲松街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，但延伸止项目地块道路尚未修建。

规划路：该路段属于村道宽不足3米，道路全线未建设，无通行承载能力。

二、地块周边概况1、交通现状项目四至道路无公交线路过往，项目距离最近公交车站车程1.5km。

具体情况如下：102线公交车：始发长影世纪城终点三马路，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。

该路线辐射区域为净月区——二道区——难关区——市中心。

轻轨：始发长影世纪城终点火车站，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。

该路线辐射区域为净月区——经济开发区——朝阳区——高新区——宽城区——火车站。

120路公交车：始发经济信息学院终点汽车厂一站，从项目地块出发行驶梧桐街——福祉路2km可到达。

2007年度长春市地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势1、整体地价水平与整体变化趋势2007年长春市整体经济发展速度有所加快，房地产市场与前几年的低迷状况相比，出现了较大的改变，市场空前繁荣，导致不动产价格大幅上涨。

在股市等金融市场空前繁荣的带动下，投资性购房在长春房地产市场中所占比例迅速扩大。

在房价大幅上涨的拉动下，加上工业用地最低出让金限价标准的出台，工业用地一级市场价格巨幅上涨，在居住用地和工业用地价格大幅上涨的带动下，2007年长春市地价整体出现了较快增长，地价涨幅超过了前几年的平均水平，地价综合水平值为832元/平方米（其中，按照基准地价前七级别用地计算的地价综合水平值为1541.26*），比上年增长39.83%，比2006年同期增幅高出30%以上。

2、不同用途地价水平与变化趋势2007年，长春市商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列，其地价水平分别为：商业地价，860元/平方米；居住地价，874元/平方米；工业地价，763元/平方米。

三者均值（综合地价）为832元/平方米。

与2006年相比，商业地价上涨19.54%，居住地价上涨40.48%，工业地价上涨了71.8%，综合地价上涨39.83%。

从长春市的商品房销售价格来看，从02年开始，价格有所回落，主要原因是因为长春*由于长春市现行基准地价设定范围面积较大，仅中心城区设定面积即为625平方千米，其中按三大类用途分类的第八级地面积均在300平方千米以上，而同期长春市建成区面积在250平方公里左右，因此，价格极低的八级地价格在城市整体价格中所占权重太大。

为较为准确的反映长春地价的真实水平，在此同时提供按照前7级别的综合数据，以供参考，下同。

市的房地产市场和土地市场不够规范，大量的集资建房和经济适用房的存在，在一定程度上极大的扰乱了市场秩序，拉低了市场价格。

随着房地产秩序的规范和近年来大量中高端住宅的出现及开发商水平提高及宏观政策、开发成本的提高，房价会一路看涨，这一趋势在2005年和2006年表现明显。

长春某区域房地产市场分析研究报告长春作为中国东北地区的重要城市，其房地产市场一直备受关注。

本报告旨在对长春某区域的房地产市场进行深入分析和研究，为相关行业提供参考和决策依据。

一、市场概况长春某区域位于城市中心，交通便利，周边配套设施完善。

该区域的房地产市场经历了近几年的快速增长和波动，吸引了众多投资者和购房者的关注。

二、市场需求与供给据调研结果显示，长春某区域的房地产市场需求以改善型住房为主导，投资性需求逐渐减弱。

目前，该区域的商品房供应相对紧缺，市场供给与需求存在一定的差距。

三、价格走势与趋势长春某区域的房价在过去几年一直呈现上涨态势，并在最近两年出现了一定程度的回落。

房价下跌主要受到住房限购政策的影响，并伴随着市场供应的增加。

四、竞争对手分析在长春某区域的房地产市场中，存在着多家开发商和中介机构。

竞争对手主要以房地产开发商为主，不同开发商之间的产品定位和销售策略存在差异。

同时，中介机构的竞争也不可忽视。

五、市场前景与预测长春某区域的房地产市场在未来仍然具备一定的发展潜力。

随着城市的发展和改善型住房需求的增加，该区域的房价有望稳定上涨。

然而，政策调控和市场竞争将是市场发展的关键影响因素。

六、市场风险与对策长春某区域的房地产市场存在一定的风险，如政策风险、经济下行风险等。

针对市场风险，相关企业应建立风险管理体系，进行合理的市场预测和风险防范。

七、投资建议对于投资者来说，长春某区域的房地产市场仍然具备一定的投资价值。

建议投资者在选择投资项目时要充分考虑市场需求和供给情况，并对市场动态进行及时的了解和跟踪。

备注：本报告所述内容仅供参考，具体决策应结合实际情况进行分析和判断。

八、市场潜力与发展方向长春某区域的房地产市场具备较大的潜力和发展空间。

首先，随着城市规划的持续完善和基础设施的进一步优化，该区域的居住环境将得到有效改善，吸引更多人口迁居。

其次，随着城市经济的快速发展和人口结构的变化，改善型住房需求将不断增加，为房地产市场提供稳定的需求支撑。