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建筑项目策划书商业写字楼的规划与建设策划书：商业写字楼的规划与建设一、项目背景商业写字楼是现代城市中重要的商务场所，为企业提供办公、会议、展示等功能。
随着城市化进程的加速，商业写字楼的需求也越来越大。
本策划书旨在规划和建设一座商业写字楼，以满足市场需求、提升城市形象，并实现可持续发展。
二、项目目标1. 规划一座具有现代化设计及设施的商业写字楼，满足企业日常办公需求。
2. 优化空间布局，提供高效的办公环境，提升员工工作舒适度和生产效率。
3. 引入绿色建筑概念，通过节能减排和可再生能源应用，降低环境影响。
4. 提供完备的公共设施，满足商务会议、展览等多种需求。
三、市场分析1. 当前城市写字楼市场需求持续增长，且具有较高租金和较高入住率。
2. 商业写字楼租赁面积的需求较大，企业对于现代化办公设施的追求越来越高。
3. 商务会议和展览市场稳步增长，对于具备高品质会展设施的写字楼需求旺盛。
4. 充足的交通便捷性和配套设施可提升商业写字楼的吸引力。
四、项目规划1. 地理位置选择：选择交通便利、商业氛围浓厚、配套设施完备的区域作为商业写字楼的建设地点。
2. 建筑设计：结合现代建筑风格和本地文化特色，打造独特的建筑外观，符合城市整体形象。
3. 办公空间规划：提供灵活多样的办公空间选择，满足不同规模和需求的企业办公。
4. 设施配套规划：确定商务会议室、咖啡厅、餐厅、停车场等公共设施的布局，满足各种需求。
5. 环境友好规划：引入绿色建筑概念，采用节能材料和可再生能源，降低建筑运营对环境的影响。
6. 安全设施规划：确保写字楼的安全性，包括消防系统、监控设备、安全出口等。
7. 网络和通信设施规划：提供高速网络和通信设施，满足企业办公和互联网需求。
五、项目实施1. 建筑施工：项目启动后，根据设计图纸进行施工，确保质量和进度控制。
2. 设备采购和安装：根据规划需求，购买合适的设备并进行安装，确保设备正常运转。
3. 内部装修和装饰：根据商业写字楼形象和需求，进行内部装修和装饰，营造舒适的办公环境。
写字楼商业计划书基本信息项目名称：xxx写字楼项目地点：xx市中心商业区项目总面积：xxx平方米项目投资额：xxx万元预计开业时间：20xx年x月x日一、项目背景写字楼作为商业地产中的重要组成部分，在城市的发展中起到了关键作用。
随着经济的快速发展和城市化进程的推进，越来越多的企业和机构对办公场所需求量不断增加。
基于此，本项目旨在满足市场需求，打造一座现代化、高效、多功能的写字楼。
二、市场分析（1）行业需求近年来，随着大批企业的兴起和发展，写字楼市场需求持续增加。
不仅传统行业如金融、房地产等需要大量办公场所，新兴行业如科技、互联网也对写字楼有着较高需求。
（2）地域优势本项目地处xx市中心商业区，交通便利，配套设施完善，是众多企业和机构的首选办公地点。
（3）商业机会市场上的写字楼总体供需关系紧张，尤其是高品质、高性价比的办公场所更为紧缺。
本项目将填补市场空缺，满足企业对办公环境舒适、设施完善的需求。
三、项目建设（1）建设目标本项目旨在打造一座现代化、智能化的写字楼，提供高品质的办公环境和综合服务，满足企业的多元化需求。
（2）设计理念本项目设计注重人性化，提供舒适的办公空间和良好的室内环境。
采用先进的建筑材料和技术，确保建筑物的节能、环保、可持续发展。
（3）主要设施①办公区：设有多个办公楼层，提供灵活的办公格局和可拆分的办公空间，满足不同企业规模和需求。
②公共区域：包括大堂、会议室、休息区等，提供便利的会议及休息场所，为商务活动提供支持。
③停车场：为租户和访客提供充足的停车位，方便出行。
四、运营模式（1）租赁方式本项目将采取长租和短租相结合的方式，同时满足企业对稳定长期办公场所和临时办公需求。
（2）配套服务本项目将提供全方位的配套服务，包括保安、保洁、维修等，确保租户享受便捷高效的办公体验。
（3）合作伙伴本项目将与多家优质企业合作，提供专业的企业服务和资源支持，共同促进项目的发展和品牌影响力的提升。
五、市场推广（1）品牌宣传通过多种渠道进行品牌宣传，包括线上媒体、线下宣传、社交媒体等，提升项目的知名度和美誉度。
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。
这是房屋的房产证上有明确注明的。
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
”写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。
但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第一部分摘要一. 公司概况描述二. 公司的宗旨和目标三. 公司目前股权结构四. 已投入的资金及用途五. 公司目前主要产品或服务介绍六. 市场概况和营销策略七. 主要业务部门及业绩简介八. 核心经营团队九. 公司优势说明十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还十一. 融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）十二. 财务分析1. 财务历史数据2. 财务预计3. 资产负债情况第二部分综述第一章公司介绍一.公司的宗旨二.公司简介资料三.各部门职能和经营目标四.公司管理1. 董事会2. 经营团队3. 外部支持第二章技术与产品一.技术描述及技术持有二.产品状况1. 主要产品目录2. 产品特性3. 正在开发/待开发产品简介4. 研发计划及时间表5. 知识产权策略6. 无形资产三.产品生产1.资源及原材料供应2.现有生产条件和生产能力3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力4.原有主要设备及需添置设备5.产品标准、质检和生产成本控制6.包装与储运第三章市场分析一.市场规模、市场结构与划分二.目标市场的设定三.产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析四.目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）产品排名及品牌状况五.市场趋势预测和市场机会六.行业政策第四章竞争分析一 .有无行业垄断二.从市场细分看竞争者市场份额三.主要竞争对手情况：公司实力、产品情况四.潜在竞争对手情况和市场变化分析五.公司产品竞争优势第五章市场营销一.概述营销计划二.销售政策的制定三.销售渠道、方式、行销环节和售后服务四.主要业务关系状况五.销售队伍情况及销售福利分配政策六.促销和市场渗透1. 主要促销方式2. 广告/公关策略、媒体评估七.产品价格方案1 . 定价依据和价格结构2. 影响价格变化的因素和对策八. 销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
写字楼商业计划书一、项目概述本项目位于市中心繁华商业区，总建筑面积为3000平方米，其中商业面积为2000平方米，写字楼面积为1000平方米。
本项目旨在打造一座高效、现代、多元、智能的写字楼商业综合体，为租户提供优质的办公及商业服务。
二、市场分析当前市场上高端写字楼及商业物业稀缺。
根据市场调研结果，本项目所在商圈内已经有多家企业在积极寻找适宜的写字楼办公地址。
同时，商圈内高峰时段人流量较大，为商业开发提供了充足的资源。
三、业态规划本项目商业面积为2000平方米，拟规划为办公服务、餐饮、文化艺术、生活服务和休闲娱乐业态，打造一个集商务、文化、娱乐和生活于一身的商业综合体。
1、办公服务区为企业提供灵活、高效的办公空间和配套服务，包括会议室、接待处等。
同时，还将提供虚拟办公、会议直播等高端服务，以满足不同需求的客户。
2、餐饮区设立相应的餐饮区域，提供美食和饮品，为企业员工和写字楼周边居民提供便利和舒适的用餐环境。
3、文化艺术区打造艺术展示和文化交流平台，为企业和居民提供高端艺术享受，同时也吸引更多的文艺爱好者前来。
4、生活服务区涵盖各类服务业态，例如干洗、洗车、快递等，以及便民服务，例如维修、保洁等。
全方位满足租户和周边居民的生活需求。
5、休闲娱乐区设立咖啡厅、休息区等，为员工提供丰富的休闲娱乐选择，并使企业的内部空间更舒适、更具人文气息。
四、合作伙伴本项目的成功离不开合作伙伴的加入。
目前已和多个知名品牌商户展开洽谈，其中上海品牌餐饮、艺术品馆、快递业等商户已经达成初步合作意向。
同时，还将通过专业经纪公司引入各类品牌商户。
五、资金来源本项目计划采用自筹资金和银行贷款相结合的方式，以确保项目的可持续发展。
项目启动后，将按照合同约定逐年分期还款。
六、项目风险本项目的主要风险包括市场风险、管理风险、竞争风险等。
项目启动后，将建立完善的管理团队，确保高效运作，也将制定相应安全和风险控制措施，做好备选计划。
七、项目预期效益本项目成功运营后，将为企业租户、商圈周边居民和消费者提供优质的商业服务，产生相应的经济效益和社会效益。
办公楼项目计划书一、项目概述：该项目是为满足公司业务拓展需求而规划的办公楼建设项目。
办公楼将成为公司的总部大楼，包括办公空间、会议室、员工休息区等功能区域。
本计划书旨在详细介绍项目的目标、范围、工期和预算等关键信息，以确保项目顺利实施。
二、项目目标：1. 构建一个现代化的办公空间，提供舒适、高效的工作环境；2. 合理规划办公楼内部空间，满足公司部门间协作和员工之间的交流需求；3. 提供先进的技术设施，如网络和通信系统，为员工带来便捷高效的办公体验；4. 节约能源、环保节能设计，减少企业对环境的不良影响。
三、项目范围：1. 办公楼总建筑面积约为XXXX平方米，包括主楼和附楼；2. 主楼为主要办公区域，包括各部门办公区、会议室、接待大厅等；3. 附楼作为员工休息区，包括餐厅、健身房、咖啡厅等；4. 考虑到未来的可持续发展需求，项目计划还包括绿化景观设计和停车场规划。
四、项目工期：1. 项目计划从XX年XX月开始，预计工期为XX个月；2. 工期安排将根据施工进度和项目资源的可用性进行调整；3. 应保证项目的高质量完成，不得因工期紧迫而忽视安全和质量标准。
五、项目预算：经过前期勘测和设计评估，初步估算的项目预算为XXXX万元；其中包括建筑材料采购、人工费用、设备购置、室内装修等各项费用；具体的预算将进一步细化和调整，以确保项目的成本管控和资源合理利用。
六、项目实施计划：1. 确定项目团队及各成员的职责和任务分工；2. 提供详细的项目进度计划和里程碑安排，确保项目按时交付；3. 监控项目的进展情况，并及时处理和纠正可能出现的问题；4. 在项目实施过程中，保持与相关部门和外部供应商的有效沟通合作；5. 确保项目的质量和安全，按照相关法律法规和标准进行施工和验收。
七、项目风险管理：1. 通过风险评估和规划，识别和预防可能影响项目实施的风险；2. 采取措施减少风险发生的概率，并提前做好应急预案；3. 监控和评估项目风险的变化，随时调整风险管理策略；4. 在项目实施过程中，建立有效的沟通机制，及时共享风险信息。
写字楼商业计划书背景介绍：近年来，随着城市化进程的加速以及经济的快速发展，越来越多的企业涌入市场竞争。
而为了追求商业成功，企业需要一个能够为其提供一流办公环境和便捷服务的写字楼。
本商业计划书旨在分析市场需求，并提供一种全面且具有竞争力的解决方案。
市场调查：根据最新的市场调查，目前本地区高档写字楼的租赁率已经达到90%以上，需求量正以每年10%的速度迅速增长。
这一现象表明，市场对于高质量、便捷的写字楼需求量大且持续增长。
项目介绍：基于市场需求和竞争环境的分析，我们计划建设一个多功能、高品质的写字楼。
以下是我们的项目规划。
1. 项目位置：我们选择在市中心的黄金地段建设写字楼，确保企业可以方便地接入城市的商业和交通网络。
并且，我们将努力为租户提供尽可能多的停车位。
2. 设施和服务：我们将提供现代化的办公设施，如高速网络、中央空调和安全监控系统，以满足租户的各种办公需求。
此外，我们还将提供一系列增值服务，如保洁、维修和管理咨询，确保租户能够专注于核心业务。
3. 环境友好：为了创造一个舒适、健康的办公环境，我们将使用环保材料来建设大楼，并配备高效节能的设备和照明系统。
我们还将安装设施用于回收和再利用可回收物品，以减少环境负担。
4. 租赁策略：我们将根据市场需求和竞争情况，制定合理的租赁价格，并提供灵活的租赁期限和条件，以吸引和留住租户。
此外，我们将积极开展市场推广活动，并与当地经济合作伙伴建立紧密的合作关系。
财务规划：在财务方面，我们将综合考虑建设成本、租金收入和运营成本等因素，制定合理的财务计划。
我们预计在项目启动后的前三年内达到盈亏平衡，并持续增加盈利能力。
风险管理：作为一个成熟的企业，我们充分了解市场竞争以及项目运营中的各种风险。
我们将采取必要的风险管理措施，如建立紧密的合作关系、定期进行市场调研、及时调整租赁策略等，以确保项目的成功运营。
结语：基于市场需求和竞争分析，我们相信该写字楼项目将在市场上占据一席之地。
商业写字楼地产项目商业计划书第一节：项目概述1.1 项目背景本商业计划书旨在提供一个商业写字楼地产项目的全面计划，以满足市场需求并提供可持续发展的商业空间。
1.2 项目目标本项目的目标是成为该地区领先的商业写字楼地产项目，以优质的办公环境和完善的配套设施吸引租户，实现长期稳定的租金收入。
1.3 项目规模本项目计划建设一个商业写字楼地产项目，总建筑面积约为XXX 平方米，拥有X层楼。
项目将包括办公区域、会议中心、商业配套设施等。
1.4 项目位置项目将位于该地区交通便利、商业活跃的区域，周边有大型购物中心、酒店、餐饮娱乐场所等。
第二节：市场分析2.1 市场需求随着经济的发展，越来越多的企业对于办公环境的要求提高，对商业写字楼的需求也不断增加。
本项目将满足企业对于舒适、便利、高效的办公环境的需求。
2.2 竞争分析本项目的竞争对手主要包括附近的商业写字楼地产项目和其他商业地产开发商。
我们将通过提供高品质的办公环境、灵活的租赁方式以及专业的配套服务来与竞争对手区别开来。
第三节：项目策略3.1 市场定位本项目将定位为高端商业写字楼地产项目，通过提供优质的办公空间、先进的设施和便利的交通条件来满足高端企业的需求。
3.2 租赁策略本项目将提供多种租赁方式，包括整层出租、分层出租、灵活办公空间出租等，以满足不同企业的需求。
3.3 营销策略本项目将通过多种渠道进行营销推广，包括线上线下媒体宣传、与企业商会的合作等，以提高项目的知名度和吸引力。
第四节：项目实施4.1 建设方案本项目的建设方案将确保建筑物的结构安全、节能环保，并符合相关法律法规的要求。
同时，项目设计将注重功能性和美观性的结合，为租户创造一个宜人的办公环境。
4.2 项目进度本项目的建设计划将分为多个阶段，包括规划设计、土地购置、建筑施工等。
我们将根据项目实际情况制定详细的项目进度，并保证按时完成。
第五节：财务分析5.1 投资规模本项目的总投资预计为XXX万元，包括土地购置费用、建筑施工费用、设备采购费用等。
办公楼项目计划书一、项目背景随着城市化进程的加快以及商务活动的扩大，对办公场所的需求逐渐增加。
为满足日益增长的办公楼市场需求，我们计划开展一项办公楼项目。
本项目旨在打造现代化、高效能、舒适宜人的办公场所，为企业提供良好的工作环境。
二、项目目标1. 建设规模：本项目计划建设一座总建筑面积约为20,000平方米的综合型办公楼。
2. 设计理念：致力于营造生态友好、智能高效、人性化的办公环境。
3. 功能设置：办公楼将包括办公区、会议室、休闲区、健身设施以及配套设施等。
4. 建设期限：计划于2023年开始建设，预计2025年完工。
三、项目规划1. 地理位置：选址在市中心地段，交通便利，便于员工出行。
2. 建筑布局：采用现代化的建筑设计理念，充分考虑空间流畅性和灵活性。
3. 功能区划：根据需求，合理划分不同的办公区域，确保各部门的工作效率。
4. 绿化景观：在办公楼周围布置绿化带和休闲区，增加员工的工作舒适度。
5. 智能化设备：引入先进的办公设备和信息技术，提升工作效率。
6. 能源节约：采用节能环保的建筑材料和设备，优化办公楼的能耗和运营成本。
四、项目实施1. 前期准备：完成项目可行性研究、选址、设计和融资等工作。
2. 建设筹备：规划与设计完成后，开展施工招标工作，并确定施工单位。
3. 建设过程：严格按照设计方案和工期要求，组织施工人员进行建设。
4. 工程验收：完成建设后，进行质量验收和安全验收，确保达到相关标准要求。
5. 竣工交付：完成内外部装修、设备安装后，办公楼将准备投入使用。
五、项目风险与控制1. 市场需求波动：通过市场调研，合理规划建设规模和定价策略，降低市场风险。
2. 资金紧张风险：制定严密的资金计划，合理安排项目资金的使用和回收。
3. 规划审批风险：及时与相关政府部门沟通，确保项目规划的合法合规。
4. 施工质量风险：选择有资质且有经验的施工单位，加强工程质量监督和管理。
六、项目预算1. 建设投资：根据设计方案和市场行情预估，初步预算为6000万人民币。
商业写字楼地产项目商业计划书一、项目概述商业写字楼地产项目旨在开发一幢高品质的商业写字楼，为企业提供理想的办公空间和商务服务。
本计划书将详细介绍项目的市场分析、项目规划、运营策略和财务预测等关键内容。
二、市场分析1. 行业概况在当今经济发展的大背景下，商务写字楼需求日益增长。
随着城市化进程的加速和企业规模的扩大，企业对于高品质办公场所的需求呈现出稳定增长的趋势。
2. 目标市场本项目的目标市场主要是大型企业和中小型企业。
大型企业对于商务写字楼的需求量大、持久稳定，并且更注重办公环境及配套服务的质量。
中小型企业则更注重价格因素。
3. 竞争分析在当前商业写字楼地产市场，存在着一些有实力的竞争对手。
通过深入了解竞争对手的运营模式和市场定位，我们将制定差异化的战略，提供独特的价值和服务，以获得竞争优势。
三、项目规划1. 项目背景商业写字楼地产项目位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。
项目总占地面积10,000平方米，计划建设一座现代化的商业写字楼。
2. 建筑设计本项目的建筑设计将充分考虑办公环境的舒适性和功能性。
楼宇结构先进，外观精致大气，内部设施完善，以满足企业对于办公空间的高品质要求。
3. 租赁策略为了吸引企业租户，我们将提供灵活多样的租赁方案，并且租金定价具有竞争力。
同时，还将提供一系列优质的配套服务，满足企业的办公需求。
四、运营策略1. 客户关系管理通过建立稳定的客户关系管理体系，我们将及时响应客户需求，提供全方位的服务支持。
通过定期的客户满意度调查和经验分享会，不断改善服务质量。
2. 营销推广通过市场宣传、网络推广和与相关商业机构的合作，我们将积极推广项目。
此外，我们还将利用社交媒体平台展示项目的特色与优势，以吸引更多潜在客户的关注。
3. 运营管理项目将聘请专业的物业管理团队，负责楼宇的维护管理、安全保障和日常运营。
同时，我们将建立完善的财务管理制度，确保项目的经济效益。
五、财务预测1. 建设投资本项目的建设投资估计为XXX万元，具体费用包括土地购置、建筑施工、装修设计和配套设施等。
写字楼商业计划书商业计划书一、项目概述本商业计划书旨在介绍和展示一个写字楼项目的盈利潜力和商业价值。
我们计划建设一座现代化写字楼，提供高品质的办公空间，以满足日益增长的商务需求。
本计划书将逐步介绍项目的目标、市场分析、项目规划、运营管理等关键内容。
二、项目目标本项目的目标是打造一个现代化、高效能的写字楼，提供优质的办公环境、配套服务和创新的管理模式，以吸引各类企业入驻并获得可持续发展。
同时，我们也希望通过这一项目为社会经济发展做出贡献。
三、市场分析1. 市场需求随着经济的发展和城市化进程的加速，企业对办公空间的需求不断增加。
许多公司期望能够在一个集中、便捷、高效的商务中心内开展业务。
因此，本项目能够满足企业对办公环境的高品质要求。
2. 竞争情况在当前市场上，已经存在了一些写字楼项目。
然而，大多数项目的管理模式较为传统，办公环境和配套服务相对滞后。
我们计划通过引进现代化管理模式和一流的设施设备来在竞争中脱颖而出。
四、项目规划1. 地理位置我们打算选址在市中心的交通便利区域，靠近主要商务区和交通枢纽，为客户提供优越的办公环境。
同时，周边配套设施丰富，便于员工的生活和工作。
2. 建筑设计本项目将采用现代化建筑设计理念，注重建筑的节能环保、灵活性和舒适度。
办公空间将合理规划，充分利用自然光线和空气流通，以提高员工的工作效率和满意度。
3. 设施设备我们计划引进最先进的办公设备，为租户提供高速网络、智能化办公设备等先进的工作工具。
同时，配备舒适的休息区、会议室、健身房等丰富的公共设施，以提升员工的工作和生活品质。
五、运营管理1. 租赁策略我们将通过市场调研和分析，制定合理的租赁策略，吸引有实力和稳定需求的企业入驻。
同时，我们也将提供灵活的租赁期限和个性化的租金方案，以满足不同企业的需求。
2. 运营服务我们将提供全方位的运营服务，包括保安、清洁、维修等，为租户提供一个安全、舒适的办公环境。
我们还将定期组织企业文化建设、员工培训等活动，推动租户的企业发展和员工的个人成长。
XX写字楼开发建设项目商业计划书摘要2008年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。
项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。
自2002年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。
2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。
该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。
该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。
开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。
银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。
建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。
内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。
项目可行。
一、总论1.1 项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。
1.2发展商情况项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司开发资质：一级法定代表人：吴金阳注册资金：8000万元（人民币）地址：企业类型：有限责任公司（国内合资）注册号：沪房地资（嘉定）第123号1.3项目评价目的本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。
其主要评价目的如下。
1)过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。
2)通过市场研究分析，确定项目的市场定位。
3)通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。
4)通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。
5)通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。
6)为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。
7)为政府进行项目审批提供参考和依据。
1.4项目评价依据1)中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》2)定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）3)《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，20044)与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规5)中华人民共和国企业法人营业执照（副本）6)委托方提供的项目开发有关资料1.5建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。
本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。
另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。
本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。
我们认为，本项目的开发是可行的。
二、项目概况与基地分析2.1 项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。
2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。
2.2 项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。
嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。
东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。
总面积458.8平方公里。
行政区域界线总长167.8461公里。
全境地势平坦，东北略高，西南稍低。
市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。
河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。
本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。
本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。
嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。
2.3 交通道路嘉定区交通便捷。
有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。
南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。
境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。
主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。
沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。
有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。
2.4 周边环境2.4.1绿化环境嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。
其公共绿地552.1675公顷总计绿地面积1055.4427公顷绿地覆盖面积1125.1129公顷城镇人均公共绿地15.7平方米/人城镇人均绿地30.1平方米/人绿地率35.47%绿化覆盖率37.8%同济新城的绿化覆盖率也达45%2.4.2景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。
另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。
2.4.3基础设施详见“五、建设内容与市政配套”。
2.4.4停车场设有地面与地下停车场，共计车位约100个。
2.4.5餐饮娱乐本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。
新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。
2.4.6金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务2.5 规划指标用地范围：东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积：总用地10000平方米用地性质：商业、办公用地容积率：3.5三、市场环境分析3.1 宏观层面3.1.1 宏观调控政策自2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。
2006年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。
2007年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。
2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。
为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。
2008年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，对我市房地产业进行宏观调控。
调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。
2008年12月21日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的公告又为房地产市场带来了不同意味的“国十三条”，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。
至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。
综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。
3.1.2 产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，2007年完成增加值559.9亿元，可比增长15.6%。
财政收入稳步增长。
07年实现财政总收入183.2亿元，比上年增长24.8%。
与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。
2001年第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8％。
2007年第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的贡献率为32.7%。
三次产业的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增长为2007年的0.3:67.0:32.7。
嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。
3.1.3 外资与商业发展 2001年，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元。
6年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。
由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。
从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元。
投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。
（图3-2）2001年至2005年嘉定固定资产投资额及其增幅0204060801001201401601802002007年1020304050607080901003.1.4 房地产供给与需求 自2002年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。
全年房地产业完成增加值10.5亿元，比上年增长1.1%。
此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。
2004年嘉定区实现房地产业增加值13.4亿元，比上年增长30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增长51.7%。
2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。
2006年完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增长7.3%。
2007年，嘉定区房地产市场健康发展。
全年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增长1.9%。
从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。
年成交量从2003年的不足100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米，之后持续稳定在该数量级。
区域楼市火热催动房价一路走高，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元附近。
