业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。
业态组合定位需考虑的因素
单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：•引进足够规模的新业态
尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
•设置主流业态和核心店
要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
•错位经营百货店与综合超市
现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
•首层与二层采用步行街业态
首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
•预防综合超市产生的租售矛盾
大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
•分层布置百货业态
现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
最适宜的楼层及面积范围
•单体商业项目适宜建设的规模
一般情况下
以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造
一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。特殊情况下
在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人
口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万
㎡之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
•单体商业项目宜建设的商业面积
人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡，生理最大承受能力为
2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。
国外商业项目
从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超
过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。
国内商业项目
目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市
动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商
业巨盘。
人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期
又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。
3大业态组合方式
根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：
层数为4层
首层面积为4000㎡~5000㎡
总建在1.6万㎡~2万㎡
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组合（1）
•1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场
•3F、4F临街部分进行分割销售
将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。
之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的
比例。
•组合优缺点分析
该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消
费者的欢迎。
同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。
从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首
层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首
选和主要的组合模式。
虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行
的趋势。
组合（2）
此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超
应成为本组合的核心店。
但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有
较大经营风险。
组合（3）
对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：
•大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；
•首层面积一般应不小于4000㎡；
•与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。
以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对于总建规模太小的
项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，为避免项目开业后的经营风险，
建议开发商慎重开发。
层数为3~4层
首层面积为6000㎡~1万㎡
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组合（4）
此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店
组合（5）
还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。
层数为3层
首层面积超过1万㎡
总建筑面积超过3万㎡
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在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为：
