*******招商运营管理中心工作手册目录1、总则2、岗位职责2.1招商运营管理中心2.2招商运营管理中心经理2.3招商专员2.4内勤3、管理制度及工作流程3.1市场调查及招商方案确定管理制度及流程图 3.1.1市场调研管理制度3.1.2招商方案确定管理制度3.1.3市场调查及招商方案确定流程图3.2招商规程及流程图3.2.1招商流程3.2.2招商流程图3.3《房屋租赁合同》 (返租合同签订流程及流程图 3.3.1签订流程3.3.2签订流程图3.4《商铺租赁合同》签订流程及流程图3.4.1签订流程3.4.2签订流程图4、相关表单4.1合同审批表4.2招商接待记录表一、总则招商运营管理中心负责 *******商铺、及自持商业的招商工作。
在深刻理解项目的同时, 给予各商业场馆、街区精准定位, 深度挖掘并引进优质商家,严格把控进驻品牌品质、形象,将本公司 *******高端品牌的形象贯彻始终,最大程度的使本公司的商户 /住户赢取最大利润,全力支持销售工作, 提升本公司*******整体商业物业价值,支付商户投资回报及维系商户关系等工作。
二、岗位职责2.1招商运营管理中心2.1.1市场调查:采用各种方式持续进行商圈、品牌商家、消费者等方面的市场调查和资料搜集,不断调整招商政策、方案以适应市场变化。
市调内容包括:项目所在城市总体概况、城市零售业发展状况、同类竞争对手分析、项目周边环境调研、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。
2.1.2支持销售:宣传推广招商项目,提高商户对项目的认知度,为支持商业销售加大未售商铺及其周边区域的招商工作, 促进优质品牌客户进驻和周边商业氛围的营造,为已售商业商户提供有力支撑。
2.1.3业态定位:根据精准业态定位组织引进适合街区主题形象、品牌形象的商户,并严格把控商家效果,始终保持街区的高端品质。
2.1.4客户档案:对所搜集的客户资料细化整理和存档的管理工作 (每日填写《招商日报》 ,对接待客户进行总结分析。
每周填写《工作总结》汇集到部门内勤, 对一周工作进行总结,对下周工作做出计划 ,建立客户台帐,配合部门内勤进行客户档案的整理及保存,并作实时更新。
2.1.5落定客户:将招商工作流程中接待客户、客户记录、客户评审、客户认定、合同签订的每一环节做到扎实、系统。
2.1.6配合协作:协助商户进场;协调营运、企划、工程等相关部门工作;配合商铺的施工和装修。
2.1.7优化调整 :对已入住商铺优化更新,不断淘汰劣质品牌及竞争力差、效益低的商户,组织再招商。
2.1.8业务培训 :定期组织相关业务的培训与讨论,配合对于各大商业地产项目的考察,不断充实自身业务知识,努力提升业务水平。
2.1.9租务管理 :与销售对接, 对已售的商铺及时根据买卖情况签订《商品房委托管理合同》。
根据签订的相关合同,每月制定投资收益资金计划,协助财务发放投资收益款; 与房管局联系,对合同进行备案,同时对《房屋交接单》、《三方协议》、《商铺租赁合同》、《共享合同》、《场地租赁合同》及各类补充协议进行统一编号, 存档管理,并维护合同电子台帐,对商户和商户进行后期的维系和对接工作。
2.2招商运营管理中心总经理2.2.1负责招商运营管理中心整体工作的把握和部署,制订本部各阶段工作计划,布置和安排本部各项工作有计划开展;2.2.2负责制定、分解经营指标,并监督检查完成情况;2.2.3负责制定招商运营管理中心管理制度及工作流程,并监督部门人员执行;2.2.4组织市场调查,预测市场发展趋势,并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略;2.2.5组织安排招商专员考察商业地产项目及参加招商推介会, 负责完成新品牌的开发及现有品牌的优化工作;2.2.6参与并完成项目整体商业规划和布局,确定项目定位、经营业态分布及租金物业费水平,为公司重大经营决策提供信息、方案和建设;2.2.7牵头公司的招商工作,负责管理协调招商及合同签约工作,监督业务类合同的管理、建档、查询工作。
2.2.8 制定培训计划,组织本部门员工的业务的培训,并对培训效果进行考核; 2.2.9组织召开部门例会,分析工作情况,对遇到的问题提出合理化建议并进行解决;2.2.10对顾客档案、合同档案的建立和保管负有监督管理责任;2.2.11配合解决招商过程存在的各种问题。
2.3招商专员2.3.1负责完成分解下的招商任务指标,并定期汇总个人及小组业务数据,形成书面报告,提出建议;2.3.2搜集目标商户信息(包括对手价格 ,整理、汇总、筛选客户进行意向招商接洽,并将分析情况上报部门领导;2.3.3参与制定项目规划分布和租金物业费水平的过程,及时提出可行性建议;2.3.4联络、走访客户、宣传项目优势和政策,对有意向的客户主动跟进联系和回访,完成谈判和签约工作;2.3.5接洽来电来访客户,全面解答项目情况,带看现场,做好各类业务登记和进度分析;2.3.6收取首笔费用,配合营运为入驻商户办理进场手续;并为其提供完整的商户入场经营资料;2.3.7参与制定招商管理办法,工作流程,确保持续改进;2.3.8配合法务人员及时完成合同条款的审核工作。
2.4内勤2.4.1处理部门日常事务及与其它部门的配合工作;2.4.2签订包租合同,商户投资回报的统计、签批、配合财务核对数据等工作; 2.4.3督促并收集招商专员按时上交各类资料(周、月工作总结、计划等及报表;2.4.4完成各种招商文件的管理、归类、建档和保管工作, 保证实时更新 (包括:租赁合同及其他招商文件资料、招商租控表、商户及客户资料、商铺平面图等 , 并对客户的资料进行保密管理;2.4.5协助招商专员做好上门客户的接待和电话来访工作,在招商专员缺席时, 能够及时转告客户信息并妥善处理;2.4.6监督管理招商专员的出勤及工作纪律, 每月交通费用和通讯费用的报销签批工作,完成各种内部会议的记录等日常事务性工作;2.4.7及时与公司职能部门沟通以便获得相关信息, 并能及时将获得信息传达相关人员。
三、管理制度及工作流程3.1市场调研及招商方案确定程图管理制度及流3.1.1市场调研管理制度3.1.1.1前期调查A 、商户基本情况:联系方式、购铺情况、职业和薪金水平等;B 、租赁价格期望值;C 、商户对对 *******的看法和建议等作为参考数据。
3.1.1.2商圈及商家调查分析A 、项目所在城市总体概况:(a 城市经济发展水平(b 各项经济指标数据(c 人口总量及分布(d 城市未来发展规划等。
B 、城市零售及服务业发展状况:(a 主要商圈情况(b 不同业态在各商圈的分布情况(c 业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况(d 各商圈的形成和发展历程,未来发展规划等。
C 、同类竞争对手分析:(a 基本情况:总面积、历史经营状况、开业时间、品牌情况、消费环境、业态面积配比、规划布局等;(b 相关费用:租金价格或合作条件、人力资源费用、物业管理费,客单价等;(c 客户服务:档次定位、消费结构(客层定位、招商优惠条件、停车位数量、客流量、服务管理等。
D 、项目周边环境调研:(a 项目所在地理位置(b 项目规模:小区数量、入住人口、居住户数(c 设施:市政设施、商业设施、服务设施(d 周边环境:3-5公里半径人口数量结构和特征、人均收入、人均消费支出、交通状况、消费特性(e 物业状况(工程部提供包括商铺的全面情况 ,工程进度时间等。
E 、对在经营的租赁物业的租金情况:租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等;3.1.1.3对所调查的以上情况进行汇总分析,并形成报告上报公司领导。
3.1.2招商方案确定管理制度3.1.2.1确定租金价格A 、已售商铺价格确定(以商户期望价格为基准 ;B 、未售商铺价格确定(以销售价格的投资回报率为基准 ;C 、持有物业价格确定(以公司制定价格为基准 ;D 、其它区域价格确定(以公司制定价格为基准。
3.1.2.2确定业态区域划分、经营布局定位A 、 *******各场馆经营业态的确定;B 、各场馆之间主题街区的确定;C 、整体经营布局图制作;D 、优质品牌客户的筛选及具体落位。
3.1.2.3经营过程中招商方案制定及商户的优胜劣汰A 、在经营过程中,招商运营管理中心要加强与营运部的沟通,关注各商户的经营情况, 并对商户进行评估。
评估的内容包括:商户对项目的贡献情况、美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等;B 、根据对商户综合评估的结果,制定出商户调整的预案;C 、通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研,以及参加各种全国性或地域性的商业展会,收集和储备商户资源;D 、在商户租赁合同期满前的 6个月,招商运营管理中心开始进行调整招商洽谈工作。
3.1.3市场调研及招商方案确定流程图3.2 招商规程及流程图3.2.1招商规程3.2.1.1招商启动准备工作A 、各商铺租金指标分解根据公司最终确定的招商面积、租金收益指标和招商政策,招商运营管理中心根据商铺业态、楼层及位置的不同,将租金逐一分解到每一个商铺, 根据商铺区域、业态等不同情况,编制各商铺 2012年面积、租金和物业费分解表,报招商运营管理中心总经理批准后执行。
B 、招商任务分解及人员分工根据招商运营管理中心人员编制,按照相关区域为标准将招商专员进行分工,商铺招商任务必须分解到人。
C 、商铺租赁面积的核定招商运营管理中心根据各商铺建筑面积的图纸,核定商铺的租赁面积, 作为招商运营管理中心签约的依据。
D 、招商目标品牌的确定及落位根据确定的项目总体定位、各业态功能组合情况以及市场调研分析结果来确定招商目标品牌,并对其进行落位,由中心总经理负责审批。
E 、各种标准合同的拟定及审批在招商工作启动前 1个月,招商运营管理中心制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等,报招商运营管理中心审批。
3.2.1.2招商工作的实施A 、招商工作启动时,招商运营管理中心总经理为招商工作的最终责任人;B 、招商启动后,要优先洽谈知名品牌和重点大客户,招商运营管理中心员工负责跟进,招商副总负责整体把控和协调;C 、招商运营管理中心接触意向客户、要做好客户记录,每日登记商户洽谈情况并进行汇总。
外出拜访商户前要做去向登记;填写商户洽谈表。
根据接待和拜访商户的洽谈情况,确定意向目标商户,进行重点跟进和洽谈,并做好洽谈记录;D 、建立招商客户档案,包括商户资源、商户合同及资料,每周汇总上报中心总经理;E 、招商副总定期组织招商工作例会,了解商户动态和招商工作中的问题, 针对出现的问题及时调整招商策略;F 、客户确定商铺位置后,需签订租赁意向书(审批流程等同于正式合同审批流程 ,并向招商运营管理中心提报外延及室内装修效果图,经各部门会签后上报招商副总及总经理最终签批, 总经理最终审批后方可签订正式租赁协议;G 、目标商户合同条款确定后,由主谈招商专员及时与商户签订《房屋租赁合同及附件》及相关要约文本,办理审批手续,并及时跟进审批结果,审批后并将签字盖章的合同统一编号存档(合同签订时,客户需交纳履约保证金金、物业保证金及装修相关费用 ;H 、合作条件变更:租赁合同经过审批后,若商户合作条件发生变化,需按合同审批流程重新办理审批手续;I 、合同审批流程完成后,客户可进场装修,招商运营管理中心工作与经营公司进行工作交接。
