房地产开发合同审查的流程

房地产买卖审查在当今社会，房地产买卖是一项重大的经济决策，涉及到巨大的资金投入和长期的权益保障。

因此，房地产买卖审查就显得至关重要。

这一过程不仅仅是简单的手续办理，更是对交易合法性、安全性和公正性的全面考量。

首先，我们来谈谈为什么房地产买卖审查如此重要。

对于买方来说，审查可以确保他们所购买的房产产权清晰，没有任何潜在的纠纷或法律问题。

想象一下，花了大笔积蓄买了一套房子，结果后来发现产权存在争议，或者房子被抵押、查封，那将是一场噩梦。

对于卖方而言，审查可以保证交易的顺利进行，避免因为手续不全或其他问题导致交易失败，从而节省时间和精力。

那么，房地产买卖审查都包括哪些方面呢？产权审查是重中之重。

这需要核实卖方是否真正拥有房产的完整产权，是否存在共有人，以及共有人是否同意出售。

同时，要查看房产是否存在抵押、查封等限制情况。

这方面的信息可以通过查询不动产登记中心的相关记录来获取。

房屋状况审查也不容忽视。

买方需要亲自查看房屋的实际状况，包括房屋的结构、装修、设施设备等是否与卖方描述相符。

如果可能的话，最好请专业的房屋检测人员进行检测，以发现潜在的质量问题，比如墙体裂缝、漏水、电路老化等。

合同审查同样关键。

房地产买卖合同是保障买卖双方权益的重要法律文件，其中的条款必须清晰、明确、公平。

要注意合同中的价格、付款方式、交房时间、违约责任等重要条款，确保双方的权益都得到充分的保障。

此外，还有税务审查。

房地产买卖涉及到多种税费，如契税、增值税、个人所得税等。

买方需要了解自己应承担的税费，并确保卖方按照规定缴纳相应的税费，以避免后续可能出现的税务纠纷。

接下来，我们说说审查的流程。

一般来说，买方在确定购房意向后，会委托专业的律师或中介机构进行审查。

首先是收集相关资料，包括房产证、卖方的身份证明、购房合同等。

然后，对这些资料进行详细的分析和核实。

在这个过程中，如果发现任何问题，都会及时与卖方沟通解决。

在审查过程中，有一些常见的问题需要特别注意。

购房合同备案是广州市房地产市场管理的重要环节，旨在规范房地产交易行为，保障购房者的合法权益。

以下是广州新房购房合同备案的具体流程：一、合同签订1. 购房者与开发商在平等、自愿、协商一致的基础上，签订《商品房买卖合同》。

2. 合同中应明确房屋基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、违约责任等内容。

二、合同审查1. 购房者将签订的购房合同提交给开发商。

2. 开发商对购房合同进行审查，确保合同内容符合国家法律法规和广州市房地产市场管理政策。

三、提交备案材料1. 开发商将审查合格的购房合同及以下材料提交给广州市房地产交易登记中心：（1）购房合同原件；（2）购房者的身份证、户口簿等身份证明材料；（3）购房者的银行账户信息；（4）房屋买卖双方的身份证明材料；（5）购房者的婚姻状况证明材料（如有）；（6）房屋的土地使用权证、房屋所有权证等权属证明材料；（7）房屋的测绘报告；（8）购房合同签订地房地产交易登记中心要求的其他材料。

四、备案申请1. 开发商通过广州市房地产交易登记中心的网上系统提交备案申请。

2. 系统将自动生成备案申请号，购房者可通过该申请号查询备案进度。

五、审核与备案1. 广州市房地产交易登记中心对备案申请进行审核，确保材料齐全、真实、合法。

2. 审核通过后，中心将购房合同备案信息录入系统，并发给购房者备案证明。

六、领取备案证明1. 购房者携带身份证和备案申请号，到广州市房地产交易登记中心领取备案证明。

2. 领取备案证明后，购房者可进行贷款、过户等后续操作。

七、注意事项1. 购房者在签订购房合同时，应注意合同条款的公平性，避免因合同漏洞造成损失。

2. 购房合同备案是房地产交易的重要环节，购房者应积极配合开发商完成备案手续。

3. 购房者可关注广州市房地产交易登记中心的官方网站，了解备案政策及流程。

总之，广州新房购房合同备案流程涉及多个环节，购房者需提前了解相关政策，确保购房合同顺利备案。

房地产工程合同的签订流程一、项目前期准备在正式签订合同之前，甲方（房地产开发商）需对工程项目进行全面的市场调研和可行性分析，明确项目的定位、规模、预算等关键信息。

同时，甲方应选择合适的乙方（承包商）进行合作，这通常包括对乙方资质、过往业绩、技术能力等方面的综合评估。

二、招标文件的编制与发布甲方需要根据项目需求编制详细的招标文件，包括工程量清单、设计图纸、技术规范、投标要求等，并向社会公开发布招标公告，邀请有意向的乙方参与投标。

三、投标与评标乙方根据招标文件的要求提交自己的投标文件，包括但不限于商务报价、施工方案、工期安排等内容。

甲方则组织评标委员会对投标文件进行评审，评选出最符合项目要求的投标方。

四、合同谈判在评标结束后，甲方与中标的乙方进入合同谈判阶段。

双方就合同条款进行详细讨论，包括但不限于工程款支付方式、工程质量标准、工期延误责任、变更处理机制等，确保各项条款公平、合理，符合双方利益。

五、合同的草拟与审核在谈判达成一致后，由法律专业人士负责起草合同文本，确保合同内容合法、合规，无遗漏或模糊不清的条款。

合同草稿完成后，双方应各自进行内部审核，确认无误后方可进入下一步。

六、合同的签署合同审核无误后，甲乙双方在合同上签字盖章，正式生效。

签字仪式通常在公证人员的见证下进行，以确保合同的法律效力。

七、合同备案与履行合同签订后，甲方需将合同副本送至相关政府部门进行备案，以便日后的监管和查询。

随后，甲乙双方按照合同约定开始履行各自的义务，如甲方按时支付工程款，乙方保证工程质量和进度。

八、合同的变更与解除在合同履行过程中，如遇不可抗力或双方协商一致的情况，可以对合同进行变更或解除。

任何变更或解除都应以书面形式进行，并经双方签字确认。

开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。

包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。

此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。

2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。

3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。

设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。

4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。

报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。

开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。

5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。

开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。

6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。

竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。

竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。

7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。

需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。

在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。

此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。

合同审查步骤
合同审查是确保合同合法性和有效性的重要步骤，以下是合同
审查的基本步骤：
1. 收集合同文件，首先，收集所有相关的合同文件，包括草拟
的合同草案、附件、补充协议等。

2. 审查合同条款，仔细审查合同中的各项条款，包括但不限于
当事人信息、合同目的、权利义务、履行方式、违约责任、争议解
决等内容。

3. 检查法律规定，核对合同条款是否符合当地法律法规的规定，确保合同的合法性和合规性。

4. 分析风险点，识别合同中存在的风险点，包括经济风险、法
律风险、合规风险等，并提出相应的建议和解决方案。

5. 审查附件和补充协议，对合同中的附件和补充协议进行审查，确保与主合同相一致并完整。

6. 提出修改建议，根据审查结果，提出合同条款修改或完善的建议，确保合同的准确性和完整性。

7. 撰写审查报告，最后，撰写合同审查报告，详细记录审查过程中发现的问题和解决方案，为当事人提供参考和依据。

以上是合同审查的基本步骤，作为合同范本专家，我可以根据客户的具体需求和合同类型，为他们提供个性化的合同审查服务，并确保合同的合法性和有效性。

房地产开发报建流程及审批技巧中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

房地产工程合同备案流程一、合同准备阶段在正式签订合同之前，甲方（开发商）和乙方（承包商）应充分沟通，明确工程项目的具体要求和标准。

甲乙双方应各自进行资质审查，确保合作方具备相应的资格和能力。

同时，双方应准备好合同文本草案，包括但不限于工程概况、工期要求、质量标准、合同价款等关键条款。

二、合同签订阶段在双方达成一致后，甲方和乙方应在合同文本上签字盖章。

合同签订时，应注意以下几点：- 确保合同内容完整，无遗漏项。

- 核对合同中的金额、日期等关键信息无误。

- 确认双方的权利和义务清晰明确。

- 留意合同中的违约责任和解决争议的方式。

三、合同备案阶段合同签订完成后，需按照当地建设行政主管部门的规定进行合同备案。

具体流程如下：1. 甲方应携带合同原件及复印件，以及公司的营业执照副本等相关证明材料，前往当地建设行政主管部门提交备案申请。

2. 行政部门将对提交的材料进行审核，确保合同内容符合法律法规和行业标准。

3. 审核通过后，行政部门将在合同上加盖备案章，并出具备案证明。

4. 甲方应妥善保管备案证明，作为日后可能出现纠纷的重要依据。

四、合同履行阶段备案完成后，甲乙双方应严格按照合同约定执行各项条款。

在施工过程中，应定期召开工程进度会议，及时解决施工中出现的问题。

如遇不可抗力因素导致工程延期或变更，应及时协商修改合同，并重新进行备案。

五、合同结算与验收阶段工程完工后，甲乙双方应根据合同约定进行工程验收。

验收合格后，进行工程款项的结算。

在整个过程中，双方应保持沟通透明，确保结算的准确性和公正性。

六、合同归档管理合同履行完毕后，甲方应将合同及相关资料进行归档管理，以备后续查询和核查。

归档资料应包括合同原件、变更协议、结算文件、验收记录等。

房地产开发全流程详解，这次终于看懂了！01.房地产开发流程—【前期】NO.1 土地信息收集土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。

NO.2 政策、市场调研了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地，如有的话所占面积；拍卖的附加条件。

NO.3 可行性研究地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式——经济测算。

宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。

02.房地产开发流程—【土地获取】NO.1 获取土地使用权出让、划拨、转让和租赁几种。

NO.2 签订土地出让合同市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。

NO.3 获得规划许可证经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。

NO.4 办理土地证由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。

03.房地产开发流程—【策划定位】NO.1 区域市场调研对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。

NO.2 项目定位即市场定位和目标客户群定位。

市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。

NO.3 设计建议明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。

04.房地产开发流程—【规划设计】NO.1 方案设计从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。

房地产开发项目法律审查要点随着城市化的进程加快，房地产开发项目成为了经济发展的重要支撑。

然而，由于房地产开发项目的复杂性，往往涉及到诸多法律问题。

因此，在进行房地产开发项目前，必须进行法律审查，以确保项目的合法性和可行性。

本文将重点介绍房地产开发项目法律审查的要点。

一、土地使用权审查房地产开发项目的基础是土地使用权，因此在进行法律审查时，首先需要审查土地使用权的合法性。

具体审查的要点包括：1. 土地性质：审查土地是否为国有土地或集体土地，并了解土地使用权的起止时间。

2. 土地用途规划：审查土地用途是否符合国家、地方规划，是否取得了相关审批文件。

3. 土地权属：审查土地使用权人是否具备合法的土地使用权，是否存在抵押、查封等限制性权利。

4. 土地价格：审查土地批准的价格是否合理，并核实是否按规定支付了土地出让金。

二、规划审查房地产开发项目的规划是保障项目可行性的重要环节。

在进行法律审查时，需要特别关注以下要点：1. 规划许可证：审查项目是否取得了规划许可证，并核实规划许可证的内容是否符合项目的实际情况。

2. 规划用途：审查规划用途是否与土地用途相符，是否存在违规开发的情况。

3. 建筑设计：审查建筑设计是否符合规范，是否满足相关建筑安全要求。

4. 环境影响评价：审查是否进行了环境影响评价，并核实评价结果是否合规。

三、建设用地审查房地产开发项目的建设用地是实施项目的基础条件，对其进行法律审查主要包括以下要点：1. 建设用地规划许可证：审查是否取得了建设用地规划许可证，并核实许可证内容是否与项目实际情况相符。

2. 建设用地面积：审查建设用地面积是否符合规划的要求，并核实是否支付了相关费用。

3. 土地平整：审查是否进行了土地平整工作，确保土地适宜进行建设。

4. 地下管网：审查地下管网工程的规划和设计，确保设计满足施工需要和相关标准。

四、资金审查房地产开发项目的资金是项目顺利进行的重要保障，因此在法律审查时需要对资金来源和使用进行审查，要点包括：1. 资金来源：审查项目的资金来源是否合法合规，是否存在涉及洗钱、非法集资等情况。

合同审核的流程一、主体合格性(一)调研合同相对方企业资质、经营状况1.合同主体签约资质审核查看合同相对方是否具有签约的资质,合同主体直接影响到合同的合法性.如建筑工程施工合同,如果对方没有相应资质,合同就归于无效.如果签约主体是法人,这一方面的审查要点至少包括以下内容：是否拥有企业法人营业执照；企业法人营业执照是否合法、有效,包括是否经过年检；企业法人营业执照中的经营范围、经营方式是否与合同相适应；对于某些限制经营、特许经营等特别行业,是否有相应的经营许可；法律是否对标的物有经营上的限制、是否可以合法流通.2.签约资格企业法人的合法分支机构具备签约主体资格,企业的内部职能部门就不具备签约资格.3.签字人的签约权限合同需要法定代表人或授权代表签字的,如果是授权代表签字,需要查看对方提供的授权书及授权范围.4.营业执照及年检的情况以了解其主体的合法性如是否合法注册、是否存在未年检导致被吊销营业执照等和经营范围.(二)调研合同相对方诉讼纠纷状况如需要了解合同相对方既往的诉讼状况,查看对方是否有重大债权债务纠纷.以往的诉讼纠纷状况与当前签约合同的是否具有相似性,以便于防范合同风险的发生.(三)调研合同相对方财产所有状况如需要签约的合同需要对方具备相关的知识产权或相应的技术,根据对方提供的相关文件去相应的网站上查询对方的知识产权状况和财产状况是否属实.(四)调研合同相对方其他状况如需要如合同签约需要以对方具有良好的信誉、或在行业内具有一定的影响力,可以以合同相对方名称加组合其他相关关键词进行相应的信息检索.二、内容合法性(一)合同整体1.合同无效重点审核合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益;是否有以合法形式掩盖非法目的的情形;是否害社会公共利益;是否违反法律、行政法规的强制性规定.合同条款是否完备2.审核合同签订的手续和形式是否完备审核合同是否需要经过有关机关批准或登记,如需经批准或登记,是否履行了批准或登记手续.如果合同中约定须经公证后合同方能生效,应审核合同是否经过公证机关公证.如果合同附有生效期限,应审核期限是否届至.如果合同约定第三人为保证人的,应审核是否有保证人的签名或盖章.审核合同双方当事人是否在合同上签字或盖章.(二)合同条款按照合同的性质,依据相应的的规定对合同条款进行认真审核,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行.避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为以后发生纠纷埋下隐患.三、合同条款实用性的审查条款实用性强的合同,不仅具备交易所必须的基本条款,还包括结合合同标的、合同性质、合同目的、对方特点、合同背景等因素制订的条款,这些条款是合同基本条款的细化和延伸.是前瞻性地预见可能发生的问题并事先加以约定的实用条款,主要包括以下内容：①审查有无针对交易特有风险而设立的实用性条款;②审查有无根据违约特点而设立的实用性条款;③审查有无根据标的特性而设立的实用性条款;④审查有无根据交易对象的特点而设立的实用性条款;⑤审查有无提高争议管辖地点实用性的条款.1.权利义务明确性的审查权利义务不明确是合同的隐患,严重影响交易的安全性.因此必须审查条款间的配合性,务使权利义务的表述、违约的范畴、违约制裁、归责方式等条款明确且配合得当.主要侧重审查以下要点：①条款间的配合是否良好,即是否有冲突及衔接不良;②表述的内涵外延是否得当,以及是否有没有实际法律意义的条款;③推理中的假设是否已经穷尽所有可能、没有遗漏;④权利义务、违约是否有可识别性,即可以通过简单判断得出结论;⑤附件能否将正文中的权利义务补充明确.2.交易需求满足性的审查合同条款不仅要满足交易本身的需要,还要在更为宏观的高度上为交易的目的服务.不仅要便于顺利地得到想要得到的产品或服务,还要便于达到企业的宏观交易目的,从更高层面维护当事人的利益.虽然这一要点已经部分超出常规审查的范围,但这一要点也是必须考虑的问题.这一审查要点主要包括：②合同标的物的技术细节层面判断交易能否达到交易目的;②从合同条款看交易能否达到交易目的.四、合同外在形式的审查严谨精确合同的外在形式主要是合同的表述质量,这些质量基本上与法律规定没有太大的关系,而是语言文字功底、逻辑推理能力、整体思维能力的综合体现.它是合同内容的载体和外在体现形式,虽然不是直接的法律问题但同样会直接产生不利的法律后果.主要包括结构体系、功能模块、思维逻辑、表述精度、版面安排五个方面：(一)结构体系清晰度的审查这类审查不是合同审查工作中所必需的审查,但在面对篇幅较大的合同或以“条款罗列”方式制作的合同时,以及合同审查后还需要加以修改时,往往首先要看清或重其结构体系,然后才能在理解了其结构的基础上进行高质量的审查.主要包括以下内容：①看清合同的较大组成部分,并判断这些组成部分的划分是否合理;②将较大的组成部分划分为较小的组成部分,直到划分为具体条款;③将不同层级的内容按一定秩序标出不同层级的标题,形成标题体系.(二)合同条款完备度的审查①合同中的各层标题是否恰如其分、各层标题的体系是否清晰合理;②合同法中所列举的八个合同基本条款是否已经具备;③规范合同本身秩序的外围条款是否完备,如是否便于通知、送达.(三)整体思维严谨度的审查合同的严谨程度与当事人的要求、合同的重要程度、合同风险高低有关,并不是所有的合同都要按最高的标准进行严谨度审查,但应了解其原理.否则不严谨的合同可能会导致非常严重的后果,也容易产生执业风险.①是否存在衔接不当而引起的话题丢失,或根本无可衔接;②是否存在假设范围过窄而影响严谨度的问题;③是否存在权利义务重叠而引起的条款间冲突,以及叠加后产生的歧义.(四)语言表达精确度的审查合同条款中语言表达的精确度,涉及到从词汇选择到句法、语法、语体、语言歧义等多个方面.从职业形象及必备素质考虑,这方面的审查要点包括：①语体是否正确、标点符号的使用是否规范;②术语是否精确、表述的范围是否精确、措词表示的程度是否可客观衡量;③行为主体是否明确、句间指代是否明确;④用句是否专业且规范,句间关系的表述是否精确,表述方法是否简练.(五)版面质量满意度的审查版面质量问题大部分不属于律师合同审查的工作范围,一般是合同业务中的“额外工作”.但版面质量影响着人们对于合同、合同制作人员的主观印象.为了体现律师行业的整体专业素质,应从以下方面审查合同：①排版是否符合中文的版式要求;②字体、字号、字间距、行间距是否合理、美观大方;③不同层级的标题是否符合传统、是否便于识别.来源：法律快车不同类型合同审核要点不同不同的合同审核要点不同,因此在审核具体的合同时,应事先做好具体合同要点审核清单,依据清单对照合同进行具体审核.如总结汇总买卖合同、租赁合同、借款合同、租赁合同等容易发生纠纷的纠纷的条款,以便在合同的审核过程中具体应对.律师审查合同时的十大基本准则时间：2015-04-09 14:50来源：导读：大多数律师的经验和方法应该基本都是自己摸索总结的结果,因为不论是在法学院读书还是律师执业培训中,几乎都没有合同审查方面的专业培训.也正是因为这种原因,律师审查合同的水平参差不齐.另一方面...导读：大多数律师的经验和方法应该基本都是自己摸索总结的结果,因为不论是在法学院读书还是律师执业培训中,几乎都没有方面的专业培训.也正是因为这种原因,律师审查合同的水平参差不齐.另一方面,合同审查业务不像诉讼等业务结果立现,同时也因为缺乏客观的评价标准,大部分客户对律师合同审查水平的高低难以分辨,律师界似乎并不重视合同审查技能技术的研究,整体水平难以提升.那么审查合同时,具体有没有一个标准今天就与大家分享合同审查的基本准则.一、审查合同必须弄清背景和客户的目的合同只不过是交易的载体,只要是交易,都会其特定背景和目的.合同审查的根本目的是帮助客户实现交易目的,防范可能的交易风险.要实现这一目的,就必须了解背景和交易目的,这样才能做到有的放矢.多数情况尤其是日常业务合同,律师一看合同就能基本判断出合同的背景和目的.但我们也要记住,在现实社会之中,客户的交易目的是会不断变化的,并非可以想当然的.在背景和目的都不清楚的情况下进行合同审查,其效果和风险是可想而知的.毋庸讳言,现实中有很多人就是在对合同“背景和目的”不甚明了的情况下就审查起来了.发生这种状况通常有两种可能性：其一,多数情况下,客户不主动说明交易背景和目的,不是因为故意不告知,而往往是因为大部分客户是非专业人士,他们不知道律师需要了解一些什么讯息.以我自己遇到的情况为例,经常有客户打电话或发邮件说,“方律师,我有一个合同,请帮忙审查一下”,然后就没有其他信息了.更有甚者,发邮件者连自己是谁都不披露,还要我去“猜”.遇到这种状况,如果律师不管三七二十一就埋头审查修改起来,不论对律师自己还是对客户,都是不负责任的表现.我的习惯做法是,在初步阅读了合同文本之后,再主动打电话或发邮件询问背景和交易目的,然后根据所了解的情况再做正式的审查修改.也只有这样,我才会对自己的工作感到放心.其二,有一些时候根本找不到人问清楚背景和目的主要是那些内部管理混乱的客户,或者是客户有意不说清楚这种情况很少,但合同又不得不审.遇到这样的情况,只能按照通常的理解去审查.为了防范可能的风险,律师必须要提醒客户,“由于我们不清楚合同背景和目的,我们仅是按照我们的理解、经验和通常做法对合同进行审查、修改,如果贵方有特殊要求的,请及时联系我们”.这样做既是对客户负责,也是对自己负责.二、审查合同关键是破解“不懂业务”的难题对于大多数律师而言,审查合同最难的不是不熟悉合同法等一般性法律法规,而是缺乏对相关行业、相关业务的经验.更直接地说,律师最大的困难就是律师不懂客户的业务.对那些通过生活经验就可以接触了解领域内的合同,律师审查起来应该是没有难度的,但如果审查的合同是日常生活无法触及的领域的,就会存在一定的困难.举个简单的例子来说,让律师审查一个普通货物比如钢材的,应该都没有难度.但如果审查的是成套工业设备比如屠宰生产线设备的买卖合同,可能就没那么简单了.原因就在于律师可能对“成套工业设备”相关方面尤其是那些对交易很重要的业务“细节”不了解.律师对一个领域内业务的熟悉程度,通常也是衡量其在这个领域内专业程度高低的标准.一个专业律师通常是这个行业的半个专家,比如做房地产业务,就应该熟悉房地产领域内的各种具体事务,比如涉及财务税收业务,也应该是半个财税专家.简单点说,律师专业与否,就看律师是否能与这个领域内的专业人员进行顺畅沟通,律师问的,专业人员能够听懂;专业人员回答的,律师也能理解.当然,人的精力和能力是有限的,律师不可能熟悉所有的业务领域,也不可能要求做全能型的律师更何况律师专业化是现在的趋势.比如不能要求一个房地产律师去高标准审查一个海商业务合同.同时,即使是在我们所从事的业务领域范围内,也并非一下子就能熟悉所有业务的,总是存在我们不熟悉的事务.一旦遇到不熟悉的业务合同,态度就很重要,律师不能因为自己不熟悉这方面的业务,而就只审查一下法律条款比如法律适用、争议解决条款应付了事.不客气地说,这种只会审查“法律条款”的毛病,在很多同行身上都有.这样的合同审查,基本上算是“捣糨糊”,既不能达到为客户防范风险之目的因为根本把握不住关键风险点,自己也必然难以获得提升.面对这样的情况,我们必须要有办法来解决“不懂业务”的难题.但在说具体方法之前,有必要谈谈如何看待合同中的“商务条款”和“法律条款”的问题.不少律师有这样的错误观念,认为只要涉及到具体交易事项的条款,都属于商务条款,进而认为那是客户的事情,不是律师的事情.应该说,对于客户而言,合同就是一个整体,并不会去区分“商务条款”和“法律条款”.实际上,大多时候也难以区分何为“商务条款”,何为“法律条款”.举个例子,在中,的价格定价多少,那的确是客户的事情,但这个价格是如何构成的,以及付款的制约条件等等,则律师必须是要清楚的.只有把握住交易的关键节点,而不是仅关注所谓的“法律条款”,律师才能够真正地为客户做好工作,也只有这样的服务才是客户所需要的.审审所谓的“法律条款”或是修改一下错别字,那基本是秘书的工作,难以体现律师的价值.回到正题,律师如何才能去了解那些原本不熟悉的业务问题呢推荐一个方法：遇到不熟悉的业务事项,除了用GOOGLE做基本了解之外,主要就是去研读这一业务所涉的法律法规,从法律、行政法规、部门规章到和地方规章,甚至规范性文件都读一读,把这个领域内的法律规定了解清楚.下面举个小例子：比如,在审查一份建设项目地震安全性评价时,发现虽然合同主要框架跟其他技术性服务合同没有大的差别,但一般人对“地震安全性评价”这一业务事项原本并不了解.为了确保合同审查的准确性,首先要做一个简单的法律研究Legal Research,从防震减灾法、地震安全性评价管理条例、地震安全性评价资质管理办法、地震安全性评价收费管理办法到省防震减灾条例等,都研读一遍.通过这个学习研究过程,必定对“地震安全性评价”有了基本的了解,审查合同也心中有底气.审查合同时发现不熟悉的业务问题,通过研读法规来了解熟悉业务,反过来再来进一步审查合同,这样的方法虽然耗时比较多,客户也基本不大知道律师所做的努力,但这样的效果是,一方面保证审查合同结果不出现重大问题,另一方面也是律师提升自身业务水平的好途径.当然破解“不懂业务”的方法应该还有很多比如研究案例,以后再撰文讨论.三、审查合同要注意跳出现有条款的框框客户提交给律师审查的合同,往往都是由交易对方提供的合同版本,这样的合同版本往往是有利于合同提供方的,甚至还有很多陷阱.遇到这样的情况,就要求审查律师展现出专业水平了.水平和经验不足的律师,往往就只会在现有条款上看看内容是否合理,或者修改一下文字表达,缺乏对从宏观大局角度来把握合同,这样就等于落入对方的陷阱了.遇到这种情况,在看完合同现有条款后,不要着急立即做文字上修改,而是从宏观上角度先看合同的架构.因为,所有的合同都是当事人所做的交易安排,这种安排既包括交易顺利的安排,也包括交易不顺利时的安排.转换到法律上,交易顺利时,双方各自需要做的事情,就是双方的权利义务;而交易不顺利的安排,体现在合同中就是违约条款了.如果你能从这个角度去审查合同,把双方各自权利义务、违约责任进行一个列表对比,你就容易发现合同现有条款是否存在遗漏、缺失重要或必要内容.这个审查方法,被称之为“宏观架构法”.当然,这样做的前提也是要求律师熟悉业务.四、要深刻理解“合同只有在发生纠纷时才有用”合同审查通常都会涉及主体合格性、内容合法性、条款实用性、表达严谨性和精确性的审查,这些都可以参考全国律协律师办理合同审查业务操作指引,不是我想谈的内容.因此,合同审查人员内心必须要有一根弦：现实中大多数情况下,在合同签署之后,客户人员并不关注合同文本内容,甚至可以说在正常交易时,合同文本通常没人去看.只有发生纠纷了,客户才会关注,才会想到去抠合同条款、咬文嚼字.在这种意义上,可以说,“合同只有在发生纠纷时才有用”.正是因为这样,律师在审查合同时,必须要考虑在交易不顺情况下合同的可执行性,通常最主要的就是考虑违约责任的可执行性.举例说,很多合同的违约条款往往只写“一方违约给对方造成损失的,违约方应该赔偿对方的损失”.这样的条款基本是废话,发生纠纷时因为没有可执行性,毫无用处.也正是基于这个原因,要求审查合同的律师都要有一定的诉讼经验,这样才能准确精准把握修改要点.完全没有诉讼经验的律师审查合同,通常就是套用合同模板,虽然看起来也洋洋洒洒,但难以经得起诉讼的终极检验.五、合同修改后还要注意与客户沟通在合同审查过程中,还经常发生这么一个现象,在我们将合同审查修改意见发给客户以后,客户往往再也没有回音,不说好,也不说不好.事后才了解,原来很多客户都想当然认为,只要是律师审查修改过的,就一切都OK啦.这其实是一个误解,很多合同审查修改意见往往仅是律师提出的一种方案,是否满足实际需要,往往需要跟客户一一沟通确认,有时需要往来沟通好几次.为了避免发生前面的这种情况,律师在审查修改合同时,对于需要客户注意的事项都要以书面方式予以提醒注意.这样做,一方面是对客户负责,另一方面也是减少律师的执业风险.六、要深刻理解市场地位决定合同地位读法律的人都知道,合同是平等主体之间的协议,但这种法律地位的平等,与市场地位经济地位的平等并不是一回事.实力决定一切,市场地位也必然决定合同地位.作为律师,我们会代理各种类型的客户.有的客户市场地位非常强势,别人都有求于他;也有的客户市场地位非常弱,处处签订“城下之盟”.比如说,像供电、供水这类处于自然垄断地位的机构,连房地产商这类“土豪”都得有求于他们,其合同地位自然是十分强势的.垄断机构的合同基本上都是,相对方几乎没有讨价还价的空间.房地产商在垄断机构面前处于弱势,但面对工程承包人、普通基本都是强势的.尤其是前些年房产市场行情好的时候,消费者基本都是都在“抢购”商品房,跟开发商基本没有讨价还价的余地.当然,现在市场有些疲软了,双方的合同地位也就发生了一些变化,消费者提出一些合理要求,开发商还是可以同意修改合同的.在面对不同类型的客户时,律师所要考虑的事情就会有些差别.如果客户处于市场强势,那么就尽可能要用好这种市场强势,把合同条款设定的更加严密,以减少可能的风险.并且,合同地位也会发生翻转,比较典型的就是建筑市场.在工程合同签署之前,建设单位甲方处于强势,承包方基本处于弱势,但以后,情况就会发生变化咯.建设单位在签约前约定严密的合同条款,对日后解决与承包方的纠纷总体是有利的.当然,所有的约定也必须要合理,要考虑到条款最终实际可履行性.比如,那种利用合同优势约定畸高违约金的做法,对客户并非都是有利的.如果客户处于市场弱势时,除了尽可能为客户争取公平条件外,律师还是要明白,很多事情并非律师的能力所能决定.当客户必须去签订一份不平等合约时,分析其中的各项风险并使客户明了,应该就是律师最重要的工作.我们注意到一个现象,客户市场地位太强或太弱,律师的作用都不会被客户所看重,因为在这情况下,真正的博弈往往是在合同条款之外.但如果合同双方市场地位相当,合同条款的修改谈判往往是重要的博弈环节,律师的作用也容易在此时体现出来.七、在风险可控的情况下把业务做成,是客户聘请律师的主要目的可以说,做任何正常生意都是存在风险的,这点客户自己比任何人都清楚.客户之所以聘请律师或法务人员,目的就是希望专业人员帮助把控风险,提出预防方案,但最终目的是要为了把业务做成.如果业务做不成,大多数情况下客户是不愿意花钱聘请律师的.但很多律师同行,尤其是年轻的律师,往往不能清楚地明白自己的使命,不会从全局来考虑问题,还以为客户请你来都是来提意见的,“这样做不行,那样做也不行”.顺便说一句,这个毛病在企业内部法务人员身上往往更明显,不少法务给其他部门的感觉就是只会挑。