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商业地产项目市场调研要点想做好商业地产的第一步就是调研，为什么这么说？因为只有调研到位了才能清晰的知道一个项目能做什么，不能做什么。
更因为调研的实质就是情报分析，无论是作为甲方开发地块、收购项目，承租土地或载体，都需要对项目进行调研。
同理，乙方也是如此，了解你将为之付出金钱与时间的地方，了解有多少竞争对手，了解有多少风险和商业机会，这都是最为真实的诉求。
尤其是当你成为受托人时你必须清楚的认识到，你是委托人的眼睛和大脑，你要用你的专业知识来提供充分的依据供委托人参考并相信你的判断。
“不要轻视简单,简单意味着坚固”，这些简单的诉求往往决定了项目的成本、呈现与成败。
所以一定要重视这些基础内容，要详尽去了解。
在此粗略介绍一下关于商业地产项目市场调研的方式与内容。
一、商业地产的调研方式通常来说，商业地产开发、收购、招商运营前端都需要进行市场调研。
这是开展所有商业地产工作的起点和关键点，如果市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成。
相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运营等所有工作都会受到影响。
但是如何做调研才能称之为“扎实”？这个是有一定区别的，目前市面上很多调研行为，要么是委托外包给第三方，要么是依靠一些机构统计数据。
从理论上他们确实便捷，但是实际效果并不理想。
一是缺少了数据的真实性，二是缺少对于项目地块、地块、城市、人口的系统化理解与反思。
所以真正能够称为调研“扎实”，在我看来就是现场实际勘察，一圈圈的走访、一圈圈的观察、一户户的去看。
只有这样，才能称为“扎实”。
我们当年为了调研项目，从海口市政府步行到海南省政府，全程19公里，都是靠自己走下来看周边的项目。
看广州珠江广场，也是靠几个人把所有的写字楼全部走一遍后才能进行初判。
过分追求速度一定意味失去了质量，商业地产调研如果脱离了这个工作，用住宅土地的快速调研，那就一定会产生错误偏差。
二、商业地产调研的方法与对象（一）商业地产调研的三种方法1、数量积累法所谓数量积累，就是对目标商圈内同类业态下各种数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们了解市场与重点定向目标。
该做好商业地产市场调查该如何做好商业地产市场调查在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。
随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。
市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。
实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
一、地产市场调查的内容商业地产市场调查，就是以商业地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对商业地产市场进行研究与预测验。
由于土地和房屋位置的固定性（不动产），商业地产市场调查也烙有很深的地域特征。
对商业地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个市场到区域商圈。
再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个市场、区域商圈。
不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。
例如进行商铺市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。
广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
1、商业地产市场调查的重要性我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。
通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。
所以企业必须通过市场调查，了解消费者对商铺的需求，以及对现有商铺的意见，以引导商铺开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。
商业地产市场调查与方法在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。
随着房地产市场由买方市场向卖方市场的转变、房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需求比过去任何时候都更为强烈。
市场调查时企业营销活动中必不可少的重要组成部分。
实践证明，是十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效地市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，确保项目的成功。
一、地产市场调查的内容市场调查有广义和狭义之分。
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。
例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。
广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
1、房地产市场调查的重要性根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，随着科技的发展、新材料的诞生，今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用,所以企业必须通过市场调查，了解消费者对的需求，以及对现有经营场所的意见，以引找最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。
只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么，需要多少，进而组织生产经营。
建造符合消费的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
2、房地产市场调查的主要内容房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。
（一）商业房地产市场环境调查。
1．政治法律环境调查（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。
如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
绍兴市商业地产市场调查分析世茂集团商业地产部2005.3一、绍兴市商业整体情况介绍 (3)（一）、现状 (3)（二）、动向 (4)二、绍兴市各主要商业业态分析 (5)1、百货 (5)2、超市便利店 (6)3、大卖场 (6)4、专业店 (7)5、餐饮业 (8)三、绍兴市商业地产整体分析 (8)1、现状 (8)2、开发情况 (10)四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11)1、古城区板块 (11)2、袍江板块 (12)3、绍兴生态产业园板块 (13)五、典型案例 (13)（一）、国际广场 (13)（二）、国际摩尔城 (15)（三）、财富中心 (16)（三）、世纪广场 (17)（四）、府山乐购 (18)六、地块分析 (19)一、绍兴市商业整体情况介绍（一）、现状绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。
其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。
人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。
全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。
城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。
均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。
作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。
2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。
分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。
分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。
对商业地产的调研报告
一、商业地产的定义和发展现状
商业地产是指商业活动（商业街，商业办公楼，购物中心，餐饮服务，娱乐设施等）以及私营企业的经营活动所使用的房地产。
它包括零售和服
务行业，政府机构和非营利性组织的办公楼，以及私营企业的厂房和仓库等。
随着国家发展经济，商业地产的需求量大量增加，以及投资活动的不
断增加，商业地产市场的发展速度也在提高。
相比较于住宅地产，商业地
产的成本也更高，但由于相对更高的回报，投资者仍然对此充满了兴趣。
二、商业地产市场的经济活动
在当今的商业地产市场中，经济活动主要有以下几类：
1）开发和改造：商业地产开发和改造的活动，包括投资开发，新建
工程和现有建筑的改造维护。
2）租赁：商业地产租赁市场是一个多维度的市场，针对不同的客户
和租赁需求，提供不同的出租业务。
3）销售：商业地产的销售活动，包括新开发项目和现有建筑的销售，以及土地的销售等。
三、商业地产投资的收益
商业地产投资具有较高的收益率，一般来说，商业地产投资的收益率
会比住宅地产投资的收益率要高上一些。
如何进行商业地产市场调查第一篇：如何进行商业地产市场调查如何进行商业地产市场调查2009-06-22 10:08:47 作者：admin 来源：浏览次数：82 网友评论 0 条商业地产服务是指从专业角度为开发商提供商业地产之顾问服务，涵盖商业调查、商业定位、商业规划、商业营销及推盘、商业招商及后期经营管理等多项工作。
本文主要就前期商业顾问之市场调查部分进行基础阐述。
商业调查基础内容前期商业调查工作一般包括商业及市场环境调查、消费者环境调查、交通环境调查等几方面。
商业及市场环境调查考察项目所在区域的市场大环境和商业发展环境，深入了解项目所在区域的经济大环境和商业大环境，以及现阶段商业地产市场情况，为项目的商业打造提供定位支持和规划依据，力求项目紧跟城市发展趋势，兼具差异化和个性化。
一、区域大环境：此部分分析旨在通过对项目所在区域地区生产总值、产业构成、社会消费品零售额、商业中心性指标、区域发展规划等方面的分析，了解项目所在区域的宏观经济特点，为项目商业定位提供宏观发展环境的相关依据。
主要分析内容有：城市及区域经济发展环境、城市及区域商业发展环境、城市发展及商业发展环境。
二、商业发展现状：此部分分析旨在通过对项目周边（半径3～5公里范围内）商圈或已形成的商业街道的研究，来分析项目周边商业的发展现状及未来发展趋势。
从而获得本项目之发展优势及不足之处，寻求在现有商业大环境下的发展机遇。
主要分析内容有：项目周边影响商圈的调查分析、项目周边已成形商业街的调查对比、区域竞品项目的调查研究等。
三、商业地产概况：此部分研究旨在通过对项目周边入市商业项目进行调查，从而获得区域商家承受租金概况、区域投资者资金承受能力及市场易销售或租赁的店铺结构特征，为本项目资金回款所需商业物业特征及营销计划做储备。
主要分析内容有：与项目近似产品的商业物业特征、与项目近似产品的商业物业租售概况、区域竞品项目的调查研究等。
消费者环境调查消费者环境调查主要分为三部分进行。
如何做商业地产开发前的调查第一篇：如何做商业地产开发前的调查如何做商业地产开发前的调查(2008-11-05 08:53:59)标签：杂谈房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。
所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况◆ 全社会消费品零售总额◆ 全市商业增加值◆ 城乡居民的人均可支配收入◆ 城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
商业地产调查方法漫谈
2004年被称为中国的商业地产年，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。
不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。
商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。
一、市调分类
商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：
1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市调准备
无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；
2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；
7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。
我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。
商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。
目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。
目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；
④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
四、市调内容和考察次序
商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；
②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；
③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；
⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
五、市调方式方法
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。
有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
