房地产估价中使用收益法应注意的问题

试析房地产估价中应用收益法应注意的问题作者：刘绍兵来源：《中国房地产业·下旬》2020年第07期【摘要】本文基于对房地产估价应用方法进行简单了解，阐述了收益法在房地产估价中占据的重要地位，进一步分析了在房地产估价中，应用收益法可能会遇到的报酬率或资本化率的确定、税费项目、出租性房地产总收益等问题，从而有效提高估价过程的科学性和估价结果的准确性。

【关键词】房地产评估;收益法;估价方法随着我国综合国力的显著增强，建筑行业的迅猛发展在其中发挥着重要作用，而房地产评估的需求日益增长，从而衍生出多种估价方法，而收益法的应用逐渐将不适应社会发展需求的方法取而代之，但是由于其主观性与随意性较强，因此在应用过程中需要对影响因素着重注意。

1、收益法在房地产评估中的重要地位房地产估价指的是专业人员遵循估价的原则，按照程序选用适宜的估价方法，以此来达到估价的目的，并将多方面影响因素进行综合整理，对房地产进行客观、合理的价值评估活动。

社会的发展衍生出多种评估方法，而收益法则是常用的评估方法之一，其实质意义指的是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，因此，收益法在极大程度上满足了社会发展需要，能在实际估价过程中为具体实践活动提供理论依据[1]。

2、房地产评估中应用收益法的问题分析2.1报酬率或资本化率的确定方法收益法在进行估价时，可以分为报酬资本化法和直接资本化法两种方法，优先选用报酬资本化法进行估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。

持有加转售模式适宜用在收益期较长，难以对各年净收益进行有效预测的情况。

报酬化率的确定主要有市场提取法、累加法和投资收益率排序插入法三种。

第一，市场提取法，选取三个或三个以上的房地产实例，运用收益法公式将收集的价格、净收益等综合数据进行报酬率的有效测算;第二，累加法，以同一时期存款或国债的年利率为安全利率，与承担额外风险所要求补偿作为风险调整值相累加，根据估价对象的实际情况以及存在的风险来确定;第三，投资收益率排序插入法，根据不同投资类型，按照其风险大小进行排序，并将估价对象与其进行对比分析，最终确定其报酬率。

房地产估价中使用收益法应注意的
问题
1. 市场状况：收益法估价是基于市场状况的，要对当前房地产市场的供需关系、价格走势及未来发展趋势进行准确分析，才能准确测算房地产价值。

2. 收益水平：应考虑该房地产的实际收益水平，包括租金收入、投资回报等，以及货币贬值等因素的影响，此外还要考虑政府的税收政策，以及拆迁等政策对收益的影响。

3. 成本问题：收益法估价中要考虑购买房产所需的成本，如房屋税、物业税、装修费用等，以及该房地产的管理成本和运营成本等，以准确估算出其收益水平。

4. 其他因素：还要考虑一些其他因素，如房产的位置、环境等，以及周边的交通、商业、教育和医疗等设施等，这些都会影响房产的价值。

房地产估价收益法中折现率确定问题在房地产估价中，收益法是常用的估价方法之一。

折现率是利用收益法准确计算房地产价格的关键问题之一，因而适当的确定方法又成为影响折现率准确性的重要因素。

通过分析折现率的选取现状和原则，构建以安全利率加风险调整值法为基础的折现率定量模型，并进一步确定了安全利率和风险参数模型，对科学、正确、客观地确定房地产估价中的折现率具有重要的参考价值。

标签：房地产估价；收益法；折现率F23收益法是房地产估价中非常重要的一种估价方法，其中折现率的选取直接影响了估价结果的科学性、准确性和合理性。

目前，比较常用的计算折现率的方法包括市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法、复合投资收益率法等，但是折现率究竟该如何确定，却是重要且较困难的问题，若折现率使用不当将会导致估价出现很大差距，因此折现率的确定问题是目前亟待解决的难题。

1折现率的内涵1.1收益法收益法（income approach，income capitalization approach），也称收益资本化法、收益还原法，是房地产估价中常用的方法之一，是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值；是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数，并将其折现到估价时点之后进行累加，以此估算估价对象的价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值。

评价计算方法为：V=ni=1Ri（1+r）n其中：V为评估值；R为未来第i年预期收益；n为剩余收益计算年限；r 为折现率。

1.2折现率折现率（discount rate）是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

而本金化率和资本化率或还原利率通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。

折现率亦称期望报酬率（又称收益还原率），包括无风险报酬率和风险报酬率，是根据资金的时间价值特性，是未来某一定量的收益与某一个小于它的收益额在价值上相等，即对未来收益的折扣换算到现在的价值，本质是一种投资回报率。

房地产估价实务摘要：当前房地产估价务中有许多问题值得估价人员去关注和思考。

文章通过对估价原则在实务中的运用、收益法的局限性及估价中的优先受偿权等三个方面进行分析，指出其问题所在，并提出相应建议。

关键词：房地产估价；问题；建议一、房地产估价原则在估价实务中的运用(一)合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。

遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。

在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。

二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。

例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。

三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。

例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原则最高最佳使用是指能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

但最高最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须是技术上可能，这里所说的“技术”主要是指建筑工程方面的技术。

最佳使用原则还体现在经济的可行性上。

例如，对一栋独体混合非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交提供价格参考，产权证明作用为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。

待估标的物是独立使用，何不把它最佳用途定位为商业使用呢不行。

因为混合结构房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。

(三)替代原则替代原则的理论依据，基于同一市场上具有类似性质的商品，其价值与使用价值基本一致的经济学原理。

替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。

房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。

关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。

这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。

收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。

在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。

报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。

如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。

用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。

如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。

（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。

房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。

估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。

收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。

二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。

三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。

因此，需要对未来的收益进行预测。

这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。

2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。

在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。

3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。

其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。

它包括分期收益和非分期收益。

5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。

如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。

此时，需要进行足够的市场调查和分析。

2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。

为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。

3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。

此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。

五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

浅谈收益法存在的问题一、从基本理论上看收益法的局限性收益法是对地租理论的浅显应用，大意是通过房地产的未来收益去倒推其于价值时点的价值。

但是我们知道，房地产价值事实上是权益价值，简单粗暴的把土地（农作使用）收益倒推土地价值类比成房地产收益倒推房地产价值无疑是欠缺考虑的。

例如，就现阶段宁波市场的公寓楼与普通住宅为例，租金可能差不多，但市场价值相差甚远。

再如同样是住宅，相隔一条街，学区房与非学区房市场价值相差甚远，但市场租金一般相差不多。

关于此现象，仅就以上两种情况本人合理推测，可能由于创造收益法理论所基于的市场的基本国情与我国的基本国情有较大差异，如当地政府对土地市场管制较小，非住宅亦可落户就读公立学校，如当地没有学区概念，凭经济实力上好的学校。

也就是说，基于他国基本国情创设的收益法，从创立之初就未曾考虑某些权力因素对房地产价值的影响。

那么我们通过收益法测算出来的收益价值就是不包含某些权益价值的价值内涵不完整的房地产价值。

这点从目前市场上商住楼、普通住宅、学区房的市场价值差异上就能得到明确体现，以上三种房地产租金相似就是因为该租金的具体表现为其居住价值的体现，而未考虑其他权益因素的影响。

看到这里，有读者可能会说从资本化率考虑这部分权益价值。

那么，资本化率应该包含对例如学区、落户之类房地产权益价值的调整吗？我认为不能。

第一是资本化率从定义上本不包含这类权益因素。

第二是因为我们一般认为安全利率、通货膨胀率这些经济指标是影响资本化率的主要因素，现在如果资本化率包含这些权益价值，那这些权益价值对资本化率的影响甚至超过通货膨照率，那它还该称为资本化率吗？极端点说，往一盒墨汁里滴入一滴海水还能称为墨汁，往大海里倒入一盒墨水，那还能称为墨水吗？我认为从其基本理论讨论，原搬照套外国收益法理论而未基于我国基本国情做本土化修正明显是欠缺考虑的，有悖常理的，或者我认为至少要在公式中含糊填上一个“统合调整系数”。

二、收益法的适用性分析先看收益法公式：∑=+=nin iR AV1) 1(从公式上看，影响收益价值的因素有未来每年的收益，收益年数，资本化率。