中国专业市场的现况与前景

会 ２０ 年６ ０ ６ 月开发 的全 国首个 中国专业市场 与商业地产 总裁Ｅ Ａ ， 师 ＭＢ 班 其
资也主要是北京 和浙江 的学 院派教授 专家 ， 而缺 乏令人信服 的市场实 战操 盘专家 。 方面业界 普遍认 为 专业市场是 房地产 投资开 发 、 一 策划营 销的 另
类 ， 登大雅之堂 ， 难 另一 方面业界普遍 认为专业市场 档次低 作和管理容 操
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中国专业市场的现况与前景
口文／ 晓军 杨
近几年 ， 中国的专 业市场在规模 、 功能 、 经营 、 管理等 方面都进行着深层
次 的变革 ， 呈现出蓬勃 发展 的态势 ， 但奇怪 的是 无论 是地产界还是 学术界 对 专业市场重视和研 究程度却普遍 不够 。 专业投资开 发商 、 策划营销机构 、 经 营管理人才和 实战操盘 专家极为缺 乏 ， 既使是北 京大学和浙 江省市场协
Ｉ Ｔ
、
化工、 医药 、 配 、 具 、 械等在 内各 类综合 性专业市场 。 汽 玩 机 经 过近２ 年 的发展 ０ 专业市场在配置资源 、 扩大内需 、 引导 生产 、 搞活流
通 、 成价 格 、 形 解决就业 、 增加税 收 、 推动 经济发展 等方面发挥 了重 要作用
带动 了各地商 品流 、 资金流 、 信息 流、 人才流 的健 康发展 。 但在发展中也存在
品牌意 识薄 弱 ． 场适应性慢 ． 市 发展 后劲不足 ：
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、
投资者 ）用 （ 营者 ） 、 经 分离 的现 象 ， 统 部分市场管理人员和交易人员素质低 ， 服务意识 差 ， 交易 还要尽 量避免零售 商业买 （
一
方式陈 旧 ． 不懂现代商 贸物流 ． 产品市场 网络化和 电子商务化建 设缓慢 。
多， 审批复 杂 ， 市场 秩序混乱
３
、
重复建设现象严重 ， 不顾市场和商户 的需 求 ． 导致恶性低 站式批 发采 购中心 ． 并提供商务 、 工商 、 税务 、 金融 、 海关 、 出口、 进
层次竞争 ． 如北京的建材市场 、 广州的服 装市场 、 三角的轻纺市 餐饮 、 长 酒店 、 娱乐等综 合服 务 ， 营造 良好的经营 、 采购 、 务环境 。 服
业市场 的成功开发运 营需要抓好 以下几个 关键 环节 ：
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、
经营管理 。 这是专业市 场能否繁荣兴 旺 、 发辐 射能力能 批
开发模 式。 无论是 专业市场还 是综合市 场、 零售 商场 ． 做 否形成 、 商业 价值能否提 升的最重要 环节 ． 是投资 开发商最容 也
为商业项 目， 它们 的开发模式是 与住 宅开发完全不 同的 ． 不能像 易忽略的环节 。 在专业市 场顺利招 商 、 赁 、 租 销售 完成后 ． 要对市 住宅那样认 为建 好卖完就完事 了． 而要考虑到开发 、 定位 、 商、 场开 业和经营 前期 进行扶持 和统一规范 管理 ． 极组织 开业 、 招 积 促 经营等各个环节的因素和开发商 、 投资者 、 经营者 、 费者等各个 销 、 消 展览 、 活动 、 推广 和信 息交流 ， 规范市 场秩序 ． 改善经 营环境 ． 阶层 的利益。 其商业价值 主要是 在经营管理 中才能体现 和提 升 ． 寻 求政府 、 行业协会 、 各地 商会的支持 ． 迅速做 旺做大市 场 ， 并根 操 作运 营要比住宅复杂很 多 ， 资回报周期也较长 ． 投 要有充足资 据市 场发展及时调整业态 、 行业 、 功能 、 套、 配 服务 、 环境和经营管
易。 现实与理论 的严重悖离 使我们 不禁深思 ， 中国专业市 场的发展到底 存
在什 么问题 ７
笔者有幸成功操作 过山东聊城香江光彩 大市场 、 景德镇 中国陶瓷城 、 南 昌香江 商贸中心 、 郑州郑东建 材家居城 、 洛阳百年 家居建材城 、 随州商 贸中
心、 临沂 五金 机电城 、 苏州 中国国际服装城等项 目， 并曾因此被评 为２ ０ 年 ０４ 中国商业地产十 大杰出操盘 手之一。 在操作这 些从 占地 ３０ ０ 亩到１ ０ 亩的各 ０ ５ 类专 业市 场的不断实践和思考总结 中 我 对中国专业市场的发展现状 、 存在
规划 、 统一 招商 ， 量 以租 为主 ， 少投资者 的进入 ， 尽 减 既使销售
也 以招 商带动销售 ， 租赁和销售都要限制对象 ， 以避免二次招商 、
这些问题都严重制约了中国专业市场的升级换代和长远发展。 开 业不旺 、 开业后经 营行业混乱和 管理 困难 的局面 ． 真正吸 引有
一
些 严 重 问题 ： 如
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、
法制不健全 运作不规范 开发 门槛低 目上马、 盲 无序 竞争 、 冒伪 假
劣商品充 斥的现 象严 重 ：
２ ００７ ．９
眶
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２
、
行政管理不规范 ， 多头管理 ， 政策混乱 ， 监管 不力 ， 收费繁 住宅 、 商业混建混居 ， 有条件的大型专业市场要建成 集批发 、 、 零售 运输 、 仓储 、 展览 、 服务 、 行业培训 、 信息交流 、 电子商务为一体 的一
配套不 完善 ， 商 、 营乏力 ． 招 经 交通 、 全 、 安 消防隐患 多 ：
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、
市场发展 缺乏创新 ． 重数量轻质量 ， 管理落后 ． 竞争意识 、 地专业市 场发展空 间大 ， 多市场要直 接面对农 村市 场 ， 很 招商运 营 的手 法要 因此制 宜 ． 合当地的特 色和文化 。 符 专业市 场的招商
问题 、 关键环节和发展 趋势有 了一 些浅薄认识 可提供 给业界做 为参考 以
抛 砖 引玉 。
中国专 业市 场 的现状 与 问题
中国的专业市场大多 以批发为主。 批发市场起源于８ 年代初期 目前 ， ０ 全国 已初步形成 了以农 副产 品批 发市场、 小商 品批发市场 、 建筑装饰材料市 场、 生产资料 市场等 为主的 ， 括皮革 、 包 五金 、 家居 、 食品 、 装 、 织 、 服 纺 电器 、
实力的生产 厂家 、 专业经销商和代 理商进驻 ． 固经营者 的进 场 巩
专 业市 场成 功开 发运 营的 关键环 节
信心 ． 并根据招商情况及 时调 整业态 、 品种和功能 。 没有好的经营
根据 多年来操 作众 多专业市 场的经验来 看 ， 我认为一个 专 者进场 ， 市场也很 难做好 、 旺和升值 。 做
场等；
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招 商运 营。 专业市场 针对的是特殊专业／ 行业 的经销 商和
选址 不合理 、 定位不准确 、 规划不专业 、 设计不科学 、 功能 特 殊消费群体 ． 因此其招商 与一 般的零售 商场不 同 ． 了要提 前 除 招商和走出去招商外 ， 要经 常面 对商户 、 行业协会和各级 政府 ． 内