浅谈二手房转让20%个人所得税问题
[摘要]二手房转让个人所得税按20%税率征收一时成为社会议论的热门话题。结合现实，从基本概念入手，深入探讨这个问题，对该政策的正确理解和进一步落实有着重大的现实意义。
[关键词]房地产；转让；个人所得税
[中图分类号]F293.3；F810.424
[文献标识码]A
[文章编号]1672-2728（2013）03-0079-03
2013年2月20日，国务院召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了4次升级，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。2013年3月1日，新“国五条”细则终于正式落地。二手房交易个税按20%征收、提高二套房首付比例和利率等细则成为市场焦点。20%个税征收被业内人士形容为近年来对楼市过热打击力度较大的一记重拳。
一、准确把握20%个人所得税概念
关于二手房转让20%个税的提法，其实并非是新的规定，只是对过去规定的强调。根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称《个人所得税法》）第二条应纳个人所得税中，第九款“财产转让所得”课税项目，第三条第五款“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”，明确个人住房转让个人所得需征收个人所得税及其征收税率为20%。
从税收上讲，即《个人所得税法》第六条规定“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。基本上所得相当于利润，就是：房产转让收入一（购置、持有房产的相关成本）后的净所得。
由于房产涉及个人和家庭数量较多，且取得房产时的情况各不相同，因而“购置、持有房产的相关成本”很难核定。因此，2005年10月，国家税务总局明确了能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。
二、深入分析实施后的现状
（一）二手房成交量大跌，价格微涨
在颁布国五条实施细则后，各地二手房成交量从颁布前呈井喷式状态到颁布后市场明显进入低谷。根据北京住建委的网签数据显示，2013年4月份，北京二手房住宅网签套数合计仅仅5212套，这一成交量是2009年以来二手房单月成交量的低点，也是最近15个月来的最低点，环比3月份下调了88.1%。在3月份创造历史最高月网签43780套后，北京二手房市场明显进入了低谷。
据国家统计局2013年5月18日发布的4月份二手住宅价格数据，与3月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.0%。与2012年4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，上涨的城市有64个。4月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为10.9%，涨幅比3月份回落的城市有1个。
（二）新房市场量价齐升
在“国五条”出台后的半个月时间内，被监测国内35个城市中，6成楼市成交量出现上涨，3个城市成交量涨幅超过50%。其中，哈尔滨成交量涨幅最大，达128.44%，领涨全国。
据国家统计局2013年5月18日发布的4月份新建商品住宅价格数据，与3月相比，70个大中城市中，仅有两城市的房价下降，为唐山和呼和浩特，房价持平的城市1个，而上涨的城市高达67个。涨幅最高的是广州，为2.1%。上海涨幅为2%，北京和深圳涨幅均
为1.8%。相比2012年4月，涨幅仍然很高，北京、上海、广州、深圳等一线城市涨幅均在10%以上，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个；同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%。
（三）阴阳合同现象屡见不鲜
在实施20%个税政策达5年的广东东莞，通过阴阳合同规避20%个税的现象屡见不鲜。日前，在实施国五条之后，央视报道北京出现首批缴纳20%个税的案例。报道称，北京丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。按照这个价格计算，成交的这套二手房单价仅为22040元/平方米。与该小区及周边楼盘二手房的均价在30000元/平方米左右的市场价相差甚远。通过订立“阴阳合同”的方式，按市场价30000元/平方米计算，该套127平方米的二手房总价为381万元，应当缴纳差额241万元的20%个税，为48.2万元。目前所缴纳的税费比应缴数额少20余万元。
三、对二手房转让20%个人所得税政策的看法
（一）新房价格短期有涨、长期趋于稳定
每年3月份为房地产市场的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，且2011年3月以来实施限购政策已有2年，累蓄了部分刚需客户，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了3月份房价。
2013年3月底，北京、上海、广州和深圳等城市相继出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，明确将继续严格执行住房限购措施和严格实施差别化住房信贷政策等，房地产市场调控政策进一步明朗。进入4月份以来，政策效应开始显现，部分城市二手住宅成交量出现回落。“免税（20%个税）”有可能成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量，预计后期新房房价走势可望趋稳。
（二）二手房短期交易量跌，长期价格微涨
实施国五条后，各地二手市场短期成交量将陷入冰点。二手房卖方将持房待售，买家将持币观望，尚没有市场的供需关系平衡。可以回顾到2005年6月开始，开征二手房交易的营业税。到2008年上半年，进一步将免征营业税的持有年限从2年上升到5年。营业税的调整，短期内导致二手房交易量萎缩，但不足两个季度政策效果就衰退至消失。如果按照转让所得收益的20%计征个税，其带来的交易成本增加幅度将更加明显，尤其是原购入价格较低的房屋。20%的个税很可能会转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。短期而言，二手房挂牌价的大涨是必然的，但个税负担不一定能够顺利地全部转嫁到买方。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税负较易转嫁，相反则难以转嫁。目前，我国绝大部分城市的房产交易仍以新房交易为主，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限，可能是挂牌价上涨，实际成交价小涨，网签价不动，个税负担主要由卖方承担，其次才是买方。从中长期看，国家实施城镇化政策，一线城市，二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的地段优越，供给有刚性，人口聚集加速将导致二手房市场逐渐重回上升轨道。
（三）“20%个税”规定应再细化
综观全国20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆5个城市外，其他所有城市均未提及20%个税这一敏感问题。
整体上都是定了“稳定房价”的基调，措施延续国五条，个税重申国五条及国税总局规定，并对满五唯一住房免征，符合预期。具体措施上，一线相对严格，二线整体较为温和。据了解目前各地个税征收仍然按老办法执行，各地还在等待税务部门出台个税征收细则。
笔者认为，按转让所得的20%计征个人所得税，固然可以对投机投资性购房产生一定的抑制作用，但加重交易环节的税负，也会对相当一部分改善型购房群体造成误伤。特别是
对于房改房、集资建房此类带有福利分房性质的住房，当初是考虑到干部职工对国家、社会作出的贡献而给予的一种住房补助，如果也严格执行20%的个税征收标准，将引起较大反响。而如何核实“房产原值”也是社会讨论的焦点，也并非税务部门一家之力能够做到。另外，各地二手房市场不一，交易量有大有小，应采取“疏堵结合”的方式，区分首次购房者和改善型购房者，不同城市实施时应附加不同政策，避免在楼市调控中“误伤”改善型需求。如采取“一刀切”的方式，部分城市可能会抑制二手房市场的发展，不利于盘活存量住房，增加市场供应。因此，各地方政府应尽快针对现实出台个税征收细则，明确20%个税应该怎么收，何时收等问题，使该政策达到应有的效果。
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[4]钟伟，房地产个税新政的影响剖析[J]，经济导刊，2012，（Z3）
[责任编辑：钟山]
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/579937385.html, 二手房个人所得税交多少,如何计算 我国是一个税务制度明确的国家，很多时候都是需要交纳一定的税费的，买二手房也是需要交纳税费的，那么二手房个人所得税交多少,如何计算呢？下面就跟小编一起来具体了解了解吧。 买方： 1、契税： 成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%) 2、交易服务费： 建筑面积(平方米)×3元 3、交易印花税：
成交价或评估价(高者)×0. 05% 4、产权转移登记费： 50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元) 卖方： 1、交易服务费： 建筑面积(平方米)×3元 2、交易印花税： 成交价或评估价(高者)×0. 05% 3、土地出让金： 成交价或评估价(高者)×1% 4、解困房：
成交价或评估价(高者)×1% 5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% ×未交土地出让金的建筑面积 6、分摊费用： 成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下) 成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上) 7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满5年，且是唯一生活用房的免征) 8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满2年) 二手房税费是指在二手房交易中涉及的所有费用，分为税和费： (1)税 契税：
普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%; 非普通住宅：3%，别墅——4%; 印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税 营业税： 普通住宅：不足2年——房屋总价的5.8%，超过2年(含2年)——免征营业税; 非普通住宅：不足2年——房屋总价的5.8%，超过5年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%; 别墅：不足2年——房屋总价的5.8%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%; 个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正
公司股权转让个人所得税怎么计算 公司的股东在进行股权转让的时候，必须缴纳一部个人所得税，由于市场上对个人所得税的征税来源广泛，情况复杂，一些股东对纳税的相关政策知之甚少。在进行股权转让的时候会偷税漏税，以达到少缴或者不缴个人所得税，那么公司股权转让个人所得税的征收范围和税额是怎么计算的呢?下面由为你一一介绍。 一、股权转让个人所得税征收范围 公司的自然人股东将自己的持有公司的股份转让给其他自然人或者是企业，依法需要就其转让所得缴纳个人所得税。根据《个人所得税法》第二条第九款规定，征收个人所得税范围指财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得;对股票转让所得征收个人所得税的办法，由国务院财政部门另行制定，报国务院批准施行。 二、股权转让个人所得税额计算 财产转让个人所得税的计算方式是以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税;财
产原值，对于有价证券，是指为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用。那么，什么是合理费用?法律没有明确的规定，一般是指为办理股权转让手续作出的必要开支。特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 股权转让个人所得税额的计算公式为：个人所得税应纳税额=(股权转让收入-本金(原值)-合理费用)x20% 三、股权转让个人所得税扣缴义务人 纳税人是指税法规定的直接的负有纳税义务的单位或者是个人;扣缴义务人是指法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人。个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。在股权转让交易中，转让方为纳税义务人， 而收让股权的一方是扣缴义务人或者是代缴义务人。扣缴义务人依照法律、行政法规的规 定履行代扣、代收税款的义务。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒
个人税收管理 1．个税客户端申报的纳税人申报个人所得税（工资薪金）时，提示无税种资格认定。 解决方式：请联系主管税务机关检查税种认定时，是否将个人所得税（工资薪金）认定为自行申报，应为代扣代缴。 2．新办的机关事业单位纯扣缴义务人如何申报个人所得税（工资薪金）？ 解决方式：分以下几步进行操作。1、登陆金三系统，“管理服务—税务登记—扣缴税款登记管理—纯扣缴义务人登记”，对扣缴义务人进行登记；2、“管理服务—税务登记—扣缴税款登记管理—扣缴税款登记”，对需要扣缴的税种进行登记；3、“管理服务—认定管理—税（费）种认定”，进行扣缴的税种认定。完成上述三个步骤，即可进行申报。 3．本地的单位，财务人员在外地，需同时申报两个省份的个人所得税，如何避免出错问题？ 解决方式：登陆不同省份的客户端下载地址，下载不同的客户端，分别进行申报（哪个省的企业，登陆哪个省的客户端操作，不要弄混）。 4．纳税人采用介质申报，到办税服务厅进行申报导入时提示征收品目不正确。
解决方式：由于纳税人无网络，则在第一次登录时未能下载基础设置，造成此错误。解决办法是，纳税人到办税厅，请办税厅工作人员将自己企业的初始化文件导出到U盘，纳税人在个税客户端的“基础设置-信息获取-介质导入”功能里导入初始化文件，将已经做好的报表先导出，并“清空数据”，再导入先前导出的申报表，或“清空数据”后重新制作申报表，然后进行申报缴款。 5．税务机关局操作人员如何对纳税人客户端重置密码？ 解决方式：操作路径为“个人税收管理”-“申报”-“代扣代缴申报”-“个税代扣代缴申报密码发放”。 6．申报个税工资薪金税费种认定有哪些要求？ 解决方式：管理服务——认定管理——税（费）种认定，需要检查的有以下几个：①征收代理方式必须是“代扣代缴”，不能是“自行申报”或者“代收代缴”②征收项目为“个人所得税”③认定有效期起止为税款所属期，因此至少要比当前月份早一个月（提前时间过长也不可行，会产生欠税记录）。比如当前月份为2015年11月，有效期起至少是2015年10月之前；认定有效期止，必须大于当前月份。④征收品目：默认已经认定了工资薪金所得。如果要申报软件中包含其他所得项目，则需要分别进行认定⑤如需进行更正申报，则需要确认税费种认定的有效期起是否早于需要更正的月
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 最新二手房交易税费明细表 普通住宅: 1、单套建筑面积在144平方米以下。 2、住宅小区建筑容积率在1.0以上。 3、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.44倍以内.非普通住宅： 除普通住宅以外的住宅。 费用名称园区收费标准 手续费 3元/㎡
印花税 0.05%*(成交价与评估价取高值) 契税 普通住宅 2%*(成交价与评估价最高值) 非普通住宅 4%*(成交价与评估价最高值) 工本费 50元 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
《股权转让所得个税管理办法》解读 为加强股权转让个人所得税征收管理，国家税务总局制定了《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（以下简称《办法》），为便于理解和执行，现对《办法》中的主要问题解读如下： 一、哪些行为属于股权转让行为？ 《办法》第三条规定了七类情形为股权转让行为：（1）出售股权；（2）公司回购股权；（3）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售；（4）股权被司法或行政机关强制过户；（5）以股权对外投资或进行其他非货币性交易；（6）以股权抵偿债务；（7）其他股权转移行为。 以上情形，股权已经发生了实质上的转移，而且转让方也相应获取了报酬或免除了责任，因此都应当属于股权转让行为，个人取得所得应按规定缴纳个人所得税。 二、纳税人、扣缴义务人是如何规定的？ 《办法》第五条规定，个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。受让方无论是企业还是个人，均应按个人所得税法规定认真履行扣缴税款义务。 三、股权转让收入确定的原则及方法如何把握？ 《办法》第十条规定，股权转让收入应当按照公平交易原则确定，这是股权转让收入确定的基本原则。也就是说纳税人转让股权，应当获得与之相匹配的回报，无论回报是何种形式或名义，都应作为股权转让收入的组成部分。《办法》第七至九条规定了不同情形下，股权转让收入确定的方法。通常情况下，股权转让收入就是转让方在转让当期或后续期间获得的各种形式及名义的转让所得。 四、何种情况下需要核定股权转让收入？ 《办法》第十一条规定了纳税人申报的股权转让收入明显偏低等四种主管税务机关可以核定股权转让收入的情形，主要是对违反了公平交易原则或不配合税收管理的纳税人实施的一种税收保障措施。同时，《办法》第十二条对何为股权转让收入明显偏低进行了说明，但实际情况中，确实存在部分股权转让收入因种种合理情形而偏低的情形。为此，《办法》第十三条对转让收入偏低的合理情形进行了明确，主要是三代以内直系亲属间转让、受合理的外部因素影响导致低价转让、部分限制性的股权转让等。 五、股权转让收入的核定方法如何把握？ 根据《办法》第十四条有关规定，主管税务机关在对股权转让收入进行核定时，必须按照净资产核定法、类比法、其他合理方法的先后顺序进行选择。被投资企业账证健全或能够对资产进行评估核算的，应当采用净资产核定法进行核定。被投资企业净资产难以核实的，如其股东存在其他符合公平交易原则的股权转让或类似情况的股权转让，主管税务机关可以采用类比法核定股权转让收入。以上方法都无法适用的，可采用其他合理方法。
二手房个税抵扣有关规定是怎样的? 热门城市：道里区律师遵义律师赤城县律师南岗区律师安顺律师双桥区律师道外区律师黔西南律师双滦区律师 购买二手房比购买一手房其实是很复杂的，在买房的时候卖方是需要缴纳个人所得税的，那么对于▲二手房个税抵扣有哪些规定呢？相信很多人对此都有疑问，下面就让小编为您解答。 ▲二手房个税抵扣 在买卖二手房交易时，其个人所得税的计算缴纳如下：所购房屋不满五年上市交易时，有两种方式 一是税率为20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋价格-原缴纳的契税-本次缴纳的营业税-合理的费用)进行计算缴纳;二是不能提供原来购房的发票的，按已经成交的价格的1%征收个人所得税，均由卖方承担。费用抵扣一般是指的各
种交易费用、需要缴纳的各种营业税、契税等相关费用。 产权性质是住宅的房屋，东莞二手房出售时按差额20%缴纳个人所得税，那这个差额实际上是指“收益”(即净利润)，个人所得税 = 净利润 * 20%。 1、房屋购入的合同总价，但必须提供如下材料才可以抵扣： (1)原来买进的合同原件(如遗失，交易中心可调档); (2)原来买进时缴纳的契税单原件(如遗失，交易中心可调档); (3)原来买进时的全额发票原件(重要，如遗失：一手房需找开发商调取;二手房需找区税务部门调取，最好是切记保管好!) 2、房屋购入时，缴纳的契税(=原来买进合同价的1.5%或3%或1%); 3、本次出售时，缴纳的营业税; 4、如果在房屋购入时，同时申请了房屋按揭贷款(后办理的持证抵押不能算哦!一定要和买入房屋时一起办理的才行)的话，全额利息可抵扣，且需提供如下材料： (1)银行原始贷款合同原件及复印件; (2)银行开具的利息总和证明单原件(记住，一定要有总和哦，千万不要拉每月的利息清单，税务局的人是不会帮你
关于境外所得有关个人所得税政策的公告 财政部税务总局公告2020年第3号 为贯彻落实《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（以下称个人所得税法及其实施条例），现将境外所得有关个人所得税政策公告如下： 一、下列所得，为来源于中国境外的所得： （一）因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得； （二）中国境外企业以及其他组织支付且负担的稿酬所得； （三）许可各种特许权在中国境外使用而取得的所得； （四）在中国境外从事生产、经营活动而取得的与生产、经营活动相关的所得； （五）从中国境外企业、其他组织以及非居民个人取得的利息、股息、红利所得； （六）将财产出租给承租人在中国境外使用而取得的所得； （七）转让中国境外的不动产、转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的股票、股权以及其他权益性资产（以下称权益性资产）或者在中国境外转让其他财产取得的所得。但转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的权益性资产，该权益性资产被转让前三年（连续36个公历月份）内的任一时间，被投资企业或其他组织的资产公允价值50%以上直接或间接来自位于中国境内的不动产的，取得的所得为来源于中国境内的所得； （八）中国境外企业、其他组织以及非居民个人支付且负担的偶然所得； （九）财政部、税务总局另有规定的，按照相关规定执行。 二、居民个人应当依照个人所得税法及其实施条例规定，按照以下方法计算当期境内和境外所得应纳税额：
（一）居民个人来源于中国境外的综合所得，应当与境内综合所得合并计算应纳税额； （二）居民个人来源于中国境外的经营所得，应当与境内经营所得合并计算应纳税额。居民个人来源于境外的经营所得，按照个人所得税法及其实施条例的有关规定计算的亏损，不得抵减其境内或他国（地区）的应纳税所得额，但可以用来源于同一国家（地区）以后年度的经营所得按中国税法规定弥补； （三）居民个人来源于中国境外的利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得（以下称其他分类所得），不与境内所得合并，应当分别单独计算应纳税额。 三、居民个人在一个纳税年度内来源于中国境外的所得，依照所得来源国家（地区）税收法律规定在中国境外已缴纳的所得税税额允许在抵免限额内从其该纳税年度应纳税额中抵免。 居民个人来源于一国（地区）的综合所得、经营所得以及其他分类所得项目的应纳税额为其抵免限额，按照下列公式计算： （一）来源于一国（地区）综合所得的抵免限额＝中国境内和境外综合所得依照本公告第二条规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国（地区）的综合所得收入额÷中国境内和境外综合所得收入额合计 （二）来源于一国（地区）经营所得的抵免限额＝中国境内和境外经营所得依照本公告第二条规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国（地区）的经营所得应纳税所得额÷中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计 （三）来源于一国（地区）其他分类所得的抵免限额＝该国（地区）的其他分类所得依照本公告第二条规定计算的应纳税额 （四）来源于一国（地区）所得的抵免限额=来源于该国（地区）综合所得抵免限额+来源于该国（地区）经营所得抵免限额+来源于该国（地区）其他分类所得抵免限额
个人所得税如何计算及纳税申报方法 个人所得税简介 定义 个人所得税是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。 征收范围 1、工资、薪金所得 工资、薪金所得，是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其他所得。这就是说，个人取得的所得，只要是与任职、受雇有关，不管其单位的资金开支渠道或以现金、实物、有价证券等形式支付的，都是工资、薪金所得项目的课税对象。 2、劳务报酬所得 劳务报酬所得，是指个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服
务、介绍服务、经济服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。 3、稿酬所得 稿酬所得，是指个人因其作品以图书、报纸形式出版、发表而取得的所得。这里所说的“作品”，是指包括中外文字、图片、乐谱等能以图书、报刊方式出版、发表的作品；“个人作品”，包括本人的著作、翻译的作品等。个人取得遗作稿酬，应按稿酬所得项目计税。 4、特许权使用费所得 特许权使用费所得，是指个人提供专利权、著作权、商标权、非专利技术以及其他特许权的使用权取得的所得。提供著作权的使用权取得的所得，不包括稿酬所得。作者将自己文字作品手稿原件或复印件公开拍卖（竞价）取得的所得，应按特许权使用费所得项目计税。 5、经营所得 包括个体工商户的生产、经营所得和对企业事业单位的承包经营、承租经营所得。 6、利息、股息、红利所得 利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。 7、财产租赁所得 财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包
《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》国家税务总局公告2014年第 67号 现将《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》予以发布，自2015年1月1日起施行。 特此公告。 国家税务总局 2014年12月7日 股权转让所得个人所得税管理办法（试行） 第一章总则 第一条为加强股权转让所得个人所得税征收管理，规范税务机关、纳税人和扣缴义务人征纳行为，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，制定本办法。 第二条本办法所称股权是指自然人股东（以下简称个人）投资于在中国境内成立的企业或组织（以下统称被投资企业，不包括个人独资企业和合伙企业）的股权或股份。 第三条本办法所称股权转让是指个人将股权转让给其他个人或法人的行为，包括以下情形： （一）出售股权； （二）公司回购股权； （三）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售； （四）股权被司法或行政机关强制过户； （五）以股权对外投资或进行其他非货币性交易； （六）以股权抵偿债务； （七）其他股权转移行为。 第四条个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。 合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。 第五条个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。 第六条扣缴义务人应于股权转让相关协议签订后5个工作日内，将股权转让的有关情况报告主管税务机关。 被投资企业应当详细记录股东持有本企业股权的相关成本，如实向税务机关提供与股权转让有关的信息，协助税务机关依法执行公务。 第二章股权转让收入的确认 第七条股权转让收入是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。 第八条转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权
2013年10月山西财政税务专科学校学报Oct．2013第15卷第5期Journal of Shanxi Finance＆Taxation College Vol．15No．5【税收与企业】 关于二手房交易个人所得税的若干思考 康建军吉淑英 （山西省财政税务专科学校，山西太原030024） 摘要：2013年3月1日，国务院发布了楼市调控“新国五条”的细则，再次提升了中央政府对房地产市场的调控力度，也是十年内第九次关于房地产的调控措施。该细则中重要的涉税措施是对二手房交易所得征收个人所得税。由于政策出台没有更详细的征税办法跟进，引起社会各界的强烈反响，实际执行过程中也出现了各种各样的问题，只有正视和解决这些问题，才能确保其调控作用的充分发挥。 关键词：二手房;个人所得税;新国五条 中图分类号：F810．424文献标识码：A文章编号：1008－9306（2013）05－0037－04 2013年3月1日，国务院发布了楼市调控“新国五条”的细则，再次提升了中央对房地产市场的调控力度，也是十年内第九次关于房地产的调控措施。其中涉税方面最引人关注的是对二手房交易差价按20%计征个人所得税。由于政策出台没有更详细的征税办法跟进，大多数人认为这一规定将大大提高交易的个人所得税税额，于是对该项政策市场反应强烈，出现交易者连夜排队过户、二手房成交量大涨的现象，个别地方甚至还引发了“政策性离婚”现象。尽管这些政策的调控必然对房地产市场产生影响，但社会各方有如此强烈的反应，可能超出了预想。因此，必须深刻检讨政策制定和实施中存在的问题进而改之，才能确保调控的效果。 一、二手房交易个人所得税的政策沿革 对二手房交易征收个人所得税的政策规定经过了以下五个阶段： 第一阶段：1994年起实施的《个人所得税法》规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，其中包括房产。 第二阶段：1999年，财政部、国家税务总局、建设部三部委联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》，成为对二手房交易征收个人所得税重要的政策依据，《通知》明确规定了个人出售自有住房应纳税所得额的确定原则，包括个人出售已购公有住房、个人出售已购公有住房以外的其他自有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。同时为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 第三阶段：2006年7月，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，是对二手房交易征收个人所得税最重要的征税依据。其中，明确两种征收方式：差额计征税率为20%，总额计征税率为1% 3%。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无 收稿日期：2013－09－26 作者简介：康建军（1963－），男，山西平定人，山西省财政税务专科学校金融系教授，研究方向：税收理论与实务； 吉淑英（1961－），女，山西临猗人，山西省财政税务专科学校财政系教授，研究方向：财政理论与实践。 73
股权转让个人所得税税收筹划方案 现代社会商业活动频繁，股权转让活动很多，如果按照法律的规定如实的去缴纳股权转让个人所得税将是一笔非常大的开支。作为法制时代的公民，我们应该遵守法律，不能偷税漏税，但是我们可以在法律许可的范围内，利用相关的优惠条件来节税，进行税收筹划。这种结税，短期内，从微观来讲是暂时的减少了国家的税收，但是从宏观的层面来讲，有利于国家税法制度的完善，是社会进步的体现。 本文拟就两种股权转让个人所得税方案进行阐述： (1)股权转让个人所得税税收筹划方案一 根据国税发[2003]45号文件规定：“企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入账价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得额，依法计算缴纳企业所得税。企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时”;国税发[2000]118号文件规定，“企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。” 据此，股权转让人可以先投资新办具有减免企业所得税资格的新公司，(如环境保护、节能节水企业，新办安置下岗失业人员的服务型企业、国家需要重点扶持的高新技术企业，等等)，再将其持有的原公司股权捐赠给新开办的公司，然后由新办公司将股权以合适的价格转让给第三人。 此方案的问题在于：首先，个人捐赠财产如何进行税务处理?根据国税发[2003]45号文件规定，企业以资产对外捐赠，应当分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。但是对个人以财产对外捐赠，个人所得税法只规定了非公益、救济性捐赠不得从应纳税所得额中扣除，并不要求视同销售缴纳个人所得税。 其次，由于新设的公司和股权转让人有关联关系，那么个人将财产捐赠给与其有关联关系的企业，是否应当比照关联交易进行纳税调整?根据《税收征管法》规定，“企业”与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。《税收征管法》对于“个人”与有关联关系的企业之间的业务往来，税务机关是否应当对“个人”进行纳税调整未作明确规定。可见，个人将财产捐赠给有关联关系的企业，不适用《税收征管法》有关关联交易的纳税调整规定。 (2)股权转让个人所得税税收筹划方案二 根据国税发[1997]189号文件规定：“企业进行股权重组在股权转让前尚未弥补的经营亏损，可按税收法规规定的亏损弥补年限，在剩余期限内，由股权重组后的企业，逐年延续弥补。” 据此，股权转让人可以先以股权重组的形式收购一家亏损企业，然后将原公司股权捐赠给被收购的公司。 从以上两种筹划方案来看，个人所得税收筹划的核心是通过捐赠，将个人的财产转让所得转化为企业的经营所得，方案一利用企业的税收优惠政策达到少缴个人所得税的目的;方案二利用企业弥补亏损的权利，达到推迟缴纳个人所得税的目的。
财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知 财税字[1994]020号 根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定精神，现将个人所得税的若干政策问题通知如下: 一、关于对个体工商户的征税问题 (一)个体工商户业主的费用扣除标准和从业人员的工资扣除标准，由各省、自治区、直辖市税务局确定。个体工商户在生产、经营期间借款的利息支出，凡有合法证明的，不高于按金融机构同类、同期贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。 (二)个体工商户或个人专营种植业、养殖业、饲养业、捕捞业，其经营项目属于农业税(包括农业特产税，下同)、牧业税征税范围并已征收了农业税、牧业税的，不再征收个人所得税；不属于农业税、牧业税征税范围的，应对其所得征收个人所得税。兼营上述四业并四业的所得单独核算的，比照上述原则办理，对于属于征收个人所得税的，应与其他行业的生产、经营所得合并计征个人所得税；对于四业的所得不能单独核算的，应就其全部所得计征个人所得税。 (三)个体工商户与企业联营而分得的利润，按利息、股息、红利所得项目征收个人所得税。 (四)个体工商户和从事生产、经营的个人，取得与生产、经营活动无关的各项应税所得，应按规定分别计算征收个人所得税。 二、下列所得，暂免征收个人所得税 (一)外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费。 (二)外籍个人按合理标准取得的境内、外出差补贴。 (三)外籍个人取得的探亲费、语言训练费、子女教育费等，经当地税务机关审核批准为合理的部分。 (四)个人举报、协查各种违法、犯罪行为而获得的奖金。 (五)个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。 (六)个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。 (七)对按国发[1983]141号《国务院关于高级专家离休退休若干问题的暂行规定》和国办发[1991]40号《国务院办公厅关于杰出高级专家暂缓离退休审批问题的通知》精神，达到离休、退休年龄，但确因工作需要，适当延长离休退休年龄的高级专家(指享受国家发放的政府特殊津贴的专家、学者)，其在延长离休退休期间的工资、薪金所得，视同退休工资、离休工资免征个人所得税。 (八)外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。 (九)凡符合下列条件之一的外籍专家取得的工资、薪金所得可免征个人所得税: 1.根据世界银行专项贷款协议由世界银行直接派往我国工作的外国专家； 2.联合国组织直接派往我国工作的专家； 3.为联合国援助项目来华工作的专家； 4.援助国派往我国专为该国无偿援助项目工作的专家； 5.根据两国政府签订文化交流项目来华工作两年以内的文教专家，其工资、薪金所得由该国负担的； 6.根据我国大专院校国际交流项目来华工作两年以内的文教专家，其工资、薪金所得由该国负担的；
一、客户端软件的下载、安装及登录 联网→双击IE→地址栏输入或→因特网办税服务系统，输入用户名和用密码，登录系统→个税管理→个税软件（全员管理扣缴单位端）下载→[选择第二块]个人所得税简易报税软件版（下载）→保存，选择路径（比如桌面位置），关闭→回到桌面，找到保存的路径，找到文件，双击→下一步→我同意以上条款→下一步→浏览前框内输入D:\→下一步→下一步→完成→记事本→关闭。 此时桌面上产生一个”个税网络系统在线报税”快捷方式指向D:\文件夹中的文件。安装成功后删除原安装文件，防止以后无意卸载或重新安装时丢失本单位的数据,源程序文件一直存在网税系统中,可随时下载。安装个人所得税全员管理软件时，为防止病毒引起C 盘数据丢失或人为的误删，不要安装在C盘或桌面上，建议安装在D盘或E盘。 二、第一次登录 双击桌面上”个税网络系统在线报税”快捷方式→网络在线自动升级→初始化向导→下一步→根据自己单位情况选择电信宽带用户或网通宽带用户→输入网税系统用户名、用户密码→联网测试，成功→点击自动获取单位的下列信息，取数成功后，可对框内的黑色字体进行进行修改，数据正确后→下一步→职工参保情况设置→操作员设置→新建→输入登录名如001，姓名操作人真实姓名，密码如111111，如增加多人操作可再次点击新建→工资表项目设置，分必选项和可选项，原打上启用标记的为必选项，未打勾的为可选项，查看必选项项目，如需增加工资表项目，在可选项项目行的项目名称中修改应发自定义1，2…..，然后在启用标记栏打上勾；增加应扣的项目，相同的操作→保存，下一步→员工信息录入方式，可选择两种方式，一是手工录入；二是文件导入（适用本单位已有相关的电子人事档案的单位）→员工信息输入（导入）完毕，保存，完成整个初始化工作。 1、手工录入：→登记，录入本单位员工的基本信息，录入中白色字段为必录项目，淡黄色字段为非必录项目，必录项目录入不全不能保存，每录入结束一人，保存，然后再重新登记全部录入员工信息。本模块还可对员工进行修改、注销、撤销注销，操作结束保存，另外有排序检索功能。 2006-08-012008/08/01这四种格式系统均可转化。（4）员工信息导入时，“证照类型”不建对应关系时系统默认为“10 身份证”；“国籍”不建对应关系时系统默认为“156
2020个人所得税政策 1 个人非货币性资产投资个税政策 一、政策依据 二、主要内容 所得确认：该文件明确对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。 收入计价：该文件规定个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。 收入实现：该文件明确个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。 申报期限：该文件要求个人应在发生上述应税行为的次月15 日内向主管税务机关申报纳税。 分期缴纳：该文件特别规定纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过 5 个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。 执行时间：该文件规定的分期缴税政策自2015年 4 月 1 日起施行。 2 个人非货币性资产投资个税征管问题 一、政策依据 二、主要内容 纳税人：非货币性资产投资个人所得税以发生非货币性资产投资行为并取得被投资企业股权的个人为纳税人。 自行申报：非货币性资产投资个人所得税由纳税人向主管税务机关自行申报缴纳。
纳税地点：纳税人以不动产投资的，以不动产所在地地税机关为主管税务机关; 纳税人以其持有的企业股权对外投资的，以该企业所在地地税机关为主管税务机关; 纳税人以其他非货币资产投资的，以被投资企业所在地地税机关为主管税务机关。 余额纳税：该公告第四点“纳税人非货币性资产投资应纳税所得额为非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额。” 其合理税费是指纳税人在非货币性资产投资过程中发生的与资产转移相关的税金及合理费用，对纳税人无法提供完整、准确的非货币性资产原值凭证，不能正确计算非货币性资产原值的，文件规定主管税务机关可依法核定其非货币性资产原值。 分期缴纳：该公告明确纳税人非货币性资产投资需要分期缴纳个人所得税的，应于取得被投资企业股权之日的次月15 日内，自行制定缴税计划并向主管税务机关报送《非货币性资产投资分期缴纳个人所得税备案表》、纳税人身份证明、投资协议、非货币性资产评估价格证明材料、能够证明非货币性资产原值及合理税费的相关资料。 备案管理：该公告规定分期缴纳实行备案管理。 违章处罚：该公告明确纳税人和被投资企业未按规定备案、缴税和报送资料的，按照《税收征收管理法》及有关规定处理，也就是说要承担相应的法律责任。 执行时间：该公告自2015年4月1日起施行。 3 个人所得税申报表的修订 一、政策依据 《国家税务总局关于发布生产经营所得及减免税事项有关个人所得税申报表的公告》（国家税务总局公告2015 年第28 号）。 二、主要内容 该公告的主要内容隐含于附件中。 附件 1 与此前相比，此次申报表修改将按当期数填报的方式调整为按当年累计数填报的方式，使得纳税人的申报纳税情况与生产经营状况更加
个税申报流程 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
一、客户端软件的下载、安装及登录 联网→双击IE→地址栏输入或→因特网办税服务系统，输入用户名和用密码，登录系统→个税管理→个税软件（全员管理扣缴单位端）下载→[选择第二块]个人所得税简易报税软件版（下载）→保存，选择路径（比如桌面位置），关闭→回到桌面，找到保存的路径，找到文件，双击→下一步→我同意以上条款→下一步→浏览前框内输入D:\→下一步→下一步→完成→记事本→关闭。 此时桌面上产生一个”个税网络系统在线报税”快捷方式指向D:\文件夹中的文件。安装成功后删除原安装文件，防止以后无意卸载或重新安装时丢失本单位的数据,源程序文件一直存在网税系统中,可随时下载。安装个人所得税全员管理软件时，为防止病毒引起C盘数据丢失或人为的误删，不要安装在C盘或桌面上，建议安装在D盘或E盘。 二、第一次登录 双击桌面上”个税网络系统在线报税”快捷方式→网络在线自动升级→初始化向导→下一步→根据自己单位情况选择电信宽带用户或网通宽带用户→输入网税系统用户名、用户密码→联网测试，成功→点击自动获取单位的下列信息，取数成功后，可对框内的黑色字体进行进行修改，数据正确后→下一步→职工参保情况设置→操作员设置→新建→输入登录名如001，姓名操作人真实姓名，密码如111111，如增加多人操作可再次点击新建→工资表项目设置，分必选项和可选项，原打上启用标记的为必选项，未打勾的为可选项，查看必选项项目，如需增加工资表项目，在可选项项目行的项目名称中修改应发自定义1，2…..，然后在启用标记栏打上勾；增加应扣的项目，相同的操作→保存，下一步→员工信息录入方式，可选择两种方式，一是手工录入；二是文件导入（适用本单位已有相关的电子人事档案的单位）→员工信息输入（导入）完毕，保存，完成整个初始化工作。 1、手工录入：→登记，录入本单位员工的基本信息，录入中白色字段为必录项目，淡黄色字段为非必录项目，必录项目录入不全不能保存，每录入结束一人，保存，然后再重新登记全部录入员工信息。本模块还可对员工进行修改、注销、撤销注销，操作结束保存，另外有排序检索功能。 2006-08-012008/08/01这四种格式系统均可转化。（4）员工信息导入时，“证照类型”不建对应关系时系统默认为“10 身份证”；“国籍”不建对应关系时系统默认为
二手房交易税费 百科名片 二手房交易税费 二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0．15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。名词释义 二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家无一例外的将税费转嫁到买家身上。 税费税种 契税 符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以[上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。 新政下的契税： 普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、 140平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3% 城建税
营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。 个人所得税 普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。 土地出让金 成本价：城八区内：15.6元/平米城八区外：12.9元/平米 经转商：10% 按经管理3%（按成交价） 交易手续费 3元/平方米×建筑面积 合同印花税 房屋成交总额×0.05% 营业税 2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 非普通住宅5年内：房屋成交总额×5.6% 5年或5年以上：差额×5.6% ； 个人所得税：普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%； 非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%； 土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征； 买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额×0.3%； 契税是应由买方交纳的，交税比例是：1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。 过户费用 （1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；
六案例助你读懂股权转让个税新规（老会计人的经验） 自2015年1月1日起，《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014 年第67号，以下简称67号公告）开始实施。67号公告全面升级了对自然人股权转让个人所得税的管理，由于一些规定较为原则，加之股权转让的方式非常复杂，只有借助案例深入剖析，才能有更深入、全面的理解。 如何准确把握股权转让范围？ 政策规定 67号公告第三条规定，股权转让是指个人将股权转让给其他个人或法人的行为，包括以下情形：（一）出售股权； （二）公司回购股权； （三）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售； （四）股权被司法或行政机关强制过户； （五）以股权对外投资或进行其他非货币性交易； （六）以股权抵偿债务； （七）其他股权转移行为。 案例1：宏良股份案例 2014年1月发布的《甘肃宏良皮业股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》指出，公司公开发行新股1840万股，公司股东公开发售股份1870万股，公司本次公开发行股票总量3710万股，占发行后总股本的25%.宏良股份老股东中的自然人股东在公开发行时发售的股份是否适用67号公告的规定？ 政策解读及案例评析 发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售，这种情况依据的是《首次公开发行股票时公司股东公开发售股份暂行规定》（证监会公告〔2013〕
44号）和《关于修改〈首次公开发行股票时公司股东公开发售股份暂行规定〉的决定》（证监会公告〔2014〕11号）的规定。企业在首次公开发行股票时，向未来新的投资者发售的既有增加的权益，也有原有股东的权益的转让，那么原有的老股东把权益转让给未来的新股东的行为，就属于拟上市主体股权权属的变更，进而属于个人所得税的征收范围。 因此，宏良皮业的老股东中的自然人股东在公开发行时发售的股份适用67号公告的规定，应计算缴纳个人所得税。 案例2：天一科技案例 2014年，湖南天一科技股份有限公司向景峰制药全体股东（叶湘武、刘华、简卫光等23名自然人，维梧百通、维梧睿璟等7家机构）发行股份购买景峰制药100%股权，净资产账面价值约为6亿元，交易价格为34.4亿元。 政策解读及案例评析 以股权对外投资或进行其他非货币性交易在企业并购中很常见，个人股东将其持有的股权向其他企业投资，取得被投资企业的股权，由于股权权属已经发生变更，因此，应该按转让行为来处理。本案例中景峰制药的自然人股东将其持有股权投资到天一科技，属于67号公告中规定的个人股权转让的范围，交易价格与股权成本及费用之间的差额部分，应作为应纳税所得额缴纳个人所得税。在资本市场中上市公司向个人股东发行股份购买资产的案例非常多，其中涉及个人股权交易的个人所得税问题，国家税务总局曾在2011年以《关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2011〕89号），对江苏富豪张桂平与苏宁环球的重组案例做出过批复，批复规定应该缴纳个人所得税，并按照财产转让行为缴纳。67号公告没有出台之前税务机关对个人以股权投资行为征收个税基本上援引的都是89号文的批复，67号公告把这个问题重新做了明确，处理的原则是一样的，都作为转让行为征收个税。 个人以股权投资征收个人所得税的政策是确定的，并且是按照财产转让行为一次性征税。这种征税方式虽然符合税收的基本原理，但是存在着很多现实问题，例如纳税资金来源、“对赌协议”多缴税等问题。笔者认为对于这个问题的处理，税收上应该更宽容一些，即使不能做到暂时不征税，也应考虑给予纳税人分期纳税的待遇。 如何理解可扣除的合理费用？ 政策规定 67号公告第四条规定，个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关