17 地价理论PPT课件
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地租地价理论课件
CHAPTER
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
《土地价格及其应用》课件
05
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
地价基础知识和估价方法PPT讲稿
当前你正在浏览到的事第二十五页PPTT，共八十一页。
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
当前你正在浏览到的事第十页PPTT，共八十一页。
按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
当前你正在浏览到的事第三十五页PPTT，共八十一页。
（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
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按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
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（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
土地价格的管理(ppt版)
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与变动
如果政府同时采取剌激需求的政策
(zhèngcè),需求量增大,曲线DIDl便移 至D2D2并与 S2S2 均衡于E2点,确定
了新的土地价格,此时,P2>P1
P2
P1 P0
假定在需求不变的情况下,政府采 取措施增大土地供给, 如取消农 用地保护制度, 供给曲线便向右
第十二页，共四十七页。
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与 变动
(三)土地价格变动具有明显的地区差异性 兴旺和城市CBD地区常比落后地区和郊区变化大。
(四) 地价在房地产价格中所占比重越来越大 在房地产价格构成中, 劳动力价格, 建筑材料价
格随着技术进步和生产率的提高而降低, 在总价格 中的比重会越来越小; 而土地需求会随着经济开展、 人口增加而扩大,因而(yīn ér)土地价格总体上呈上升趋 势, 其在房地产总价格中的比重也会越来越高。
2.土地价格的实质是地租的资本化。 3.未开垦的土地“没有价值〞。 4.土地具有特殊的使用价值, 在一定的土地关系下产
生地租，产生土地价格。 5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。 6.土地资本的利息、折旧(zhéjiù)和地租一样都构成了土地所
有者的收入。
第二页，共四十七页。
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与变动
第一节 土地价格的形成(xíngchéng)与变动
(二) 土地价格变动呈现周期性特征
1. 土地价格的周期性变动受经济开展周期的影响
在经济繁荣时期, 土地价格上涨。在经济萧条时, 土地价格下跌。
2.土地价格变动受政府调节的影响－反向调节机制 在经济开展不稳定(wěndìng),通货膨胀和房地产业开
第章我国土地价格理论与土地市场PPT课件
变
– 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响
动
– 土地价格变动受政府调节的影响
趋
势
土地价格的变动具有明显的地区差异性
及 规
地价在房地产价格中所占比重越来越大
律
性
8
二
土地价格的分类
、
土 地
土地价格评估的目的与作用
价
格
土地价格评估的原则
的
评 估
土地价格评估的基本方法土地估价工作程序9来自土地价格的分类法
较实例宗地交易日期地价指数；
D： 待估宗地区域因素指数修正=待估宗地区域因素条件指数
∕比较实例宗地区域因素条件指数；
F： 待估宗地个别因素指数修正=待估宗地个别因素条件指数 ∕比较实例宗地个别因素条件。
17
区域因素
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况
•包含：一是土地资源价格，一是土地资本价格。
由地租资本化产生的土地价格，称为土地资源价格，构
土 成现实土地价格的一部分。即P1＝L/R （1） 地 土地资本价格是投入土地的活劳动和物化劳动形成的。 价 格 若用P2表示现实土地价格，L表示土地年租价，R表示平均 的 利息率，K表示投入城市土地的资本，S表示投入到土地资本 形 的预期收益。那么，现实的土地价格就表现为：P2＝L/R＋ 成 (K＋S)
二 、
（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、 使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权
土 地
价格、地下权价格等；
价 （2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易
格
价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基
的 评
第十七章 地价理论
三、地价管理
2.制定有效的地价管理制度：
土地估价制度； 土地估价机构和估价人员的资格认证制度； 基准地价和标定地价定期公布制度； 城镇地价监测公布制度； 土地供应计划制度和土地储备制度； 土地交易最低限价制度； 建立土地增值税制度。
三、地价管理
3.实施正确的地价政策：
地价政策： 是指政府为实现土地的合理市场价格而采 取的宏观调控与管理的一切手段和措施。
地价与房价 地价与物价
二、地价评估
地价评估： 是指专业人员按照一定的地价评估目的，遵 循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市 场价格的测定。
1.地价评估的目的与作用
有助于土地交易的顺利进行； 有助于企业投资决策； 有助于土地市场的完善； 有助于土地市场管理。
2.地价评估的原则
第十七章 地价理论及其应用
一、土地价格
1.土地价格的概念：
土地价格实质：
购买土地所有权的价格。 指出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所 有权应支付的代价。 是资本化的地租。 土地价格=地租/利息率
形成 土地所有权的存在土地所有者能够凭借土地所 原因： 有权定期地获得地租收入。所有者出卖和出租
Hale Waihona Puke 公平原则 最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则
3. 地价评估的方法
市场比较法 收益还原法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法 农地宗地价格评估方法
三、地价管理
1.建立完善的土地价格体系：
基准地价； 标定地价； 交易地价； 其他价格形式。
土地实际是将获得地租收入的权利出卖或出租。
土地经济学第五章 地价理论
垃圾指标（Trash Indicator） ——用垃圾的变动来衡量经济状况
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
5－8
3－6
15－16
14－19
1－7
0－4
三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——典当价格
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
5－8
3－6
15－16
14－19
1－7
0－4
三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——典当价格
土地经济学第十七章地价理论、评估与其应用
2、市场比较法的基本公式 VD =VB × A × B × D × E
VD
= VB ×
100
（ ） 100
×
×
×
（）
（ ） 100 （ ）
100
VD 为待估宗地价格； VB 为比较实例宗地价格； A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数 = 正常情况指数/比较实例宗地情况指数； B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数； D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实
（四）西方现代地价理论的特点及不足 1、现代地价理论的主要特点
（1）以现代经济增长理论为理论基础 （2）以现代土地产权为价格载体 （3）以权利人的经济收益为价值内涵 （4）以资本的价格为价格标准
2、西方现代地价理论的不足 （1）理论基础已经改变 （2）土地收益价格不能体现土地利用的外部性 （3）以土地产权定价不能充分反映土地资源的经
P2
P1
假定在需求不变的情况下，政府采取
P0
措施增大土地供给，如取消农用地保
护制度，供给曲线便向右移动至
S2S2，并与DlD1重新均衡到Eo 点，
并决定了此时的市场价，Po<P1 。
野口悠纪雄将地价理论总结为两个层次： （1）古典地价理论
q R 以地租的现值作为地价，即地价是由市场上 ( i g ) 的地租决定的，地价是一个被动的变数。
（一）地价与房价 （二）地价与物价 （三）房市与股市
第二节 地价评估
一、地价评估的目的与作用
土地价格评估：是指专业人员按照一定的土地 评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序和方法， 对土地市场价格的测定。 (一) 土地估价有助于土地交易的顺利进行 (二) 土地估价有助于企业投资决策 (三) 土地估价有助于土地市场的完善 (四) 土地估价有助于土地市场管理
17 第十七章-地价理论及其应用
经济发展状况
一般因素
财税体制、城市规划
（从宏观上产生全局影响）
土地相关政策、城镇化速度
土地资源禀赋、土地产权状况
区域因素
位置、基础设施条件
（对地区地价有决定性影响）
规划限制、环境质量等
个别因素 （同一区域内地价差异的主要原因）
宗地面积、宗地形状 宗地位置、临街宽度
地质条件等
六、地价变动的规律性
• （一）土地价格呈总体上升趋势
⑨ 求出比准价格。
交易情况修正系数
A=
待估宗地情况指数 比较案例情况指数
=
正常情况指数 比较案例情况指数
=
100
（）
交易期日修正系数
B=
待估宗地期日地价指数 比较案例期日地价指数
=
（）
100
区域因素修正系数 待估宗地区域因素条件指数
D= 比较案例区域因素条件指数
= 100 （）
个别因 素修正 系数：
• 1、土地价格的周期性发展是其主要特征
• 2、土地价格变动受政府调节的影响
• （三）土地价格变动具有明显的地区差异性
•
土地位置固定，土地市场具有区域性。
• （四）地价在房价中所占比例越来越大
•
建筑成本随技术的发展而不断降低，房
地产增意义和作用
• （1）为土地有偿转让与使用提供了付费的理论 和计量依据。
• （2）土地还原利率为7%。 • （3）住宅地价指数以1999年1月1日为100，以
后平均每月上涨1个百分点。
• （4）该城市住宅地价的容积率修正系数见下表。
容积率
1.0
2.0
2.5
3.0
4.0
5.0
教学课件第十七章地价理论及其应用
储备、作价入股、清产核资为目的的土地估价； • 2、以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用作价入
股和转让等目的的土地估价； • 3、以土地使用权抵押为目的的估价； • 4、以企业重组、改制、上市、合并、破产清算等经济
活动为目的的土地估价； • 5、以更新城镇基准地价、标定地价为目的估价； • 6、以土地增值税等不动产税费征收为目的的土地估价。
取得费按新开发土地的取得渠道分为：
• 农地征收所发生的土地取得费：土地补偿费、安置补 助费、地上附着物和青苗补偿费、（耕地开垦费）等。
• 城镇房屋拆迁所发生的土地取得费：被拆除房屋及附 着物补偿、房屋装修装饰补偿、拆迁补助费、临时安 置补助费等。
• 2）土地开发费：土地开发费是为使土地达到一定 开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费 用。其主要涉及的项目有：
• 求出比准价格。
交易情况修正系数
A=
待估宗地情况指数 比较案例情况指数
=
正常情况指数 比较案例情况指数
=
100
（）
交易期日修正系数
B=
待估宗地期日地价指数 比较案例期日地价指数
=
（）
100
区域因素修正系数 待估宗地区域因素条件指数
D= 比较案例区域因素条件指数
= 100 （）
个别因 素修正 系数：
（二） 市场比较法
• 1、市场比较法的基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替 代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产 进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正， 以此估算待估土地价格的方法。其计算公式为：
• PD＝PB×A×B×D×E
• 式中：PD―待估宗地价格； PB―比较案例价格；
• 3、以土地产权定价不能充分反映土地资源的经 济价值
股和转让等目的的土地估价； • 3、以土地使用权抵押为目的的估价； • 4、以企业重组、改制、上市、合并、破产清算等经济
活动为目的的土地估价； • 5、以更新城镇基准地价、标定地价为目的估价； • 6、以土地增值税等不动产税费征收为目的的土地估价。
取得费按新开发土地的取得渠道分为：
• 农地征收所发生的土地取得费：土地补偿费、安置补 助费、地上附着物和青苗补偿费、（耕地开垦费）等。
• 城镇房屋拆迁所发生的土地取得费：被拆除房屋及附 着物补偿、房屋装修装饰补偿、拆迁补助费、临时安 置补助费等。
• 2）土地开发费：土地开发费是为使土地达到一定 开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费 用。其主要涉及的项目有：
• 求出比准价格。
交易情况修正系数
A=
待估宗地情况指数 比较案例情况指数
=
正常情况指数 比较案例情况指数
=
100
（）
交易期日修正系数
B=
待估宗地期日地价指数 比较案例期日地价指数
=
（）
100
区域因素修正系数 待估宗地区域因素条件指数
D= 比较案例区域因素条件指数
= 100 （）
个别因 素修正 系数：
（二） 市场比较法
• 1、市场比较法的基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替 代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产 进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正， 以此估算待估土地价格的方法。其计算公式为：
• PD＝PB×A×B×D×E
• 式中：PD―待估宗地价格； PB―比较案例价格；
• 3、以土地产权定价不能充分反映土地资源的经 济价值
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土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展 周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的与作用
VD = VB×（100）×（100）×（100）×（100）
区域因素 估价对象 可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
繁华程度
10
13
9
8
道路通达度
10
8
10
11
公交便捷度
10
10
12
10
对外交通
10
9
11
13
环境质量
10
8
10
9
景观
10
11
11
12
城市基础建设
10
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ11
10
8
社会公共设施
10
9
12
11
马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化
土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%
土地价格是出租土地的资本化收入
西方经济学地价形成理论
以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论
土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益；
P0
E0
D2
D1
L
二、土地价格的内涵及特点
1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土 地未来地租的资本化。
2 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依 生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格变动的因素
是地租地价理论的直接应用，也是较为常 用的评估方法。 只适用于有收益的土地和建筑物或房地产 的估价。
成本逼近法
１. 基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的 各项客观费用之和为主要依据，再加上 一定的利润、利息、税金和土地增殖收 益来确定土地价格的方法
２. 基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大
1. 一般因素 2. 区域因素 3. 个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的 因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏 观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
规划限制
10
8
10
9
治安状况
10
10
11
12
总分值
100
97
106
103
4. 特点与适用范围
是最基本、最常用的土地估价方法之一、 也是国际上通用的基本估价方法。评估价 格比较接近土地的实际市场价格。 适用于地产市场发达、有充足的具有替代 关系的土地交易实例地区。
收益还原法
1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 贡献原则 变动原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为 最有效利用
企业改制、资产清算、地税征收、公益 用地等估价，以估价对象的现状利用为 最有效利用
第十七章 土地价格理论及应用
第一节 土地价格的形成与变动 第二节 土地价格的评估 第三节 土地价格的管理
第一节 土地价格的形成与变动
一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性
一 土地价格的形成
（一）马克思主义地价形成理论 （二）西方经济学地价形成理论
＝土地成本价格＋土地增殖收益
3. 估价程序
农地估价中，未获得转用许可的农地以 现状利用为最有效利用；可转为建设用 地者，以实际最佳用途为最有效利用
三、土地价格评估的基本方法
（一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法
市场比较法
1. 基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估
土地与具有替代性的、且在近期市场上交 易的类似土地进行比较，并对类似土地的 成交价格作适当修正，以此估算待估土地 价格的方法
2. 基本公式
VD=VB×A×B×D×F
VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正
3. 估价程序
收集宗地交易实例 确定比较实例 建立价格可比基础 交易情况修正 估价期日修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期等修正 求出比准价格
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以 此估算待估土地价格的方法
2. 基本公式
V=a/r
Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率
3. 估价程序
收集相关资料； 测算年总收益； 确定年总费用； 计算年纯收益； 确定还原利率； 选用适当的计算公式； 试算收益价格； 确定待估宗地地价。
4. 特点与适用范围
处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益
土地价格公式：
a
V= r
西方经济学地价形成理论
2. 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的 供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决 定
P
S
P2
E2
P1
E1
D2
D1
S
L
P
S1
S2
P2
E2
P1
E1
修正指数计算
A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地 交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地 区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地 个别因素条件
基本公式在具体运用中可表示为：