房地产关键节点管理要点说明

·238·作者简介：陈昆森（1981-），男，福建厦门人，本科，工程师。

专业方向：工程建设管理。

房地产开发项目管理的重点与难点分析陈昆森漳州中梁房地产开发有限公司，福建 漳州 363000摘 要：房地产开发项目管理工作受到了社会各界的广泛重视，革新工作理念和方法，引用先进的手段和经验，提升房地产开发项目的整体质量。

本文结合案例，以房地产开发项目管理的重点与难点为主线，进行简要的分析和描述。

关键词：房地产；项目管理；难点分析中图分类号：TU71 文献标志码：B 文章编号：1006-2890（2019）12-0238-02An analysis of the key and difficult points of real estate development project managementChen KunsenZhangzhou Zhongliang Real Estate Development Co. ， Ltd. ，Zhangzhou， Fujian363000Abstract ： Real Estate Development Project Management has received extensive attention from all sectors of societyInnovate the working idea and method， quote the advanced means and experience， promote the whole quality of the real estate development project. In this paper， the case of real estate development project management focus and difficulties as the main line， a brief analysis and description. Key Words ： Real Estate; Project Management; Difficulty Analysis 从实际意义上来讲，房地产开发项目自身综合性较强，其中涉及到诸多的环节，管理工作难度和风险较大，并且很容易受到各类因素的影响。

地产工程节点管理方案范文一、概述地产工程是一个复杂的项目，包含众多的节点和环节，而节点管理就是对这些节点和环节进行有效的规划和组织，以确保项目顺利进行、高效完工。

地产工程节点管理方案是一个系统的工程管理方案，涉及项目整体规划、资源配置、时间计划、风险控制等多个方面。

本文将从地产工程节点管理的整体流程、关键节点的管理和风险控制等方面展开探讨，以期为地产工程项目的节点管理提供有价值的参考。

二、节点管理流程1.项目启动阶段项目启动阶段是整个地产工程节点管理的起点，主要包括前期调研、项目可行性研究、项目立项等。

在这一阶段，项目组需要就项目的整体情况、工程范围、预算和时间计划等进行充分的调研和分析，确定项目的总体目标和战略。

同时，需要建立项目组织结构和工作分工，明确各个节点的负责人和任务。

2.节点规划阶段当项目启动后，项目组需要对整个项目的节点进行详细的规划和分解。

首先，要对项目的工程范围和任务进行梳理和分析，制定详细的项目计划，包括项目时间计划、资源配置计划、风险管理计划等。

此外，节点规划阶段还需要确定项目的关键节点和关键路径，并建立相应的节点管理机制。

3.节点实施阶段节点实施阶段是地产工程节点管理的核心阶段，主要包括项目资源配置、进度控制和质量管理等。

在这一阶段，项目组需要根据节点规划的要求，进行各项工作的组织和协调，保证项目按照计划顺利进行。

同时，需要对项目的进度进行动态跟踪和控制，及时调整资源配置和工作任务，确保项目的进度和质量达到预期水平。

4.节点收尾阶段节点收尾阶段是地产工程节点管理的收官阶段，主要包括节点验收、节点汇报和总结等。

在这一阶段，项目组需要对各个节点的工作成果进行总结和汇报，并对项目的整体情况进行评估和分析，确定项目的最终成果。

同时，需要对项目的关键节点和关键路径进行总结和归档，为今后的项目管理工作提供可供参考的经验。

三、关键节点的管理1.项目可行性研究节点项目可行性研究是地产工程项目的第一个节点，也是项目整体规划和决策的基础。

房地产开发关键节点考核管理办法第一条目的为进一步加强公司项目进度管理的考核力度，促进《公司房地产开发业务规范》标准落实在计划层面，保证融资、销售等工作顺畅开展，全面提升项目开发节奏，特制定《公司房地产开发流程中关键节点考核办法》（以下简称《办法》）。

第二条依据《办法》以《公司房地产开发业务规范》为标准，以公司批复的各项目批次的进度计划以及《公司房地产开发流程中关键节点标准》为考核口径，对个项目开发过程中各重要工程建设节点的完成情况进行考核评价。

考核以各项目“批次”为单位，并经项目负责人签字确认。

第三条适用范围一、公司开发的住宅项目，分为项目开工、开盘、单体竣工、项目交房共四个节点进行考核；二、公司开发的商业项目，分为开工、单体竣工、交付管理公司共三个节点进行考核。

对于“交付管理公司”标准，按照商业运营管理公司有关标准执行。

第四条考核原则考核组在考核过程中须秉持公平、公正、严肃、认真的工作原则，严格按照节点标准进行检查评价。

第五条考核机构及职责公司运营管理部为节点考核常设管理机构，设置专职节点考核人员，负责组织项目节点检查与考评工作，并负责检查结果的统计和应用建议。

总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部负责所属公司各批次项目资料的提供，对有关资料、数据的真实性和准确性负责。

第六条考核程序一、项目各考核节点计划时点到达前一周内，总公司运营管理部负责提供被考核项目计划及实际进度资料，各公司工程部（或建设项目部）提前准备相关证件、手续及有关证明材料等有关资料。

二、从项目各考核节点达到日计 3日内，运营管理部组织节点实地考核，相关部门予以配合及协助。

三、考核结束后一周内，人力资源部对各节点考核结果予以公告。

第七条考核规则一、各考核节点实行百分制；“± 10天计划时点达成标准”为节点进度的基本目标值，按时完成标准为 80分；提前 /落后批准的计划时点以加 /扣分形式体现，实行上封顶、下不封底的计分模式。

房地产开发项目节点计划分级管控方法作者：葛立峰来源：《进出口经理人》2016年第02期摘要：地产开发项目节点计划的管理精髓之一在于分级管控，即根据岗位设置和管理层级各司其职、分级别针对性管理。

本文从实操角度系统阐释了如何进行具体的分级管理。

关键词：房地产开；项目；节点计划；分级一、术语和定义（一）项目关键节点：公司层面重点管控的节点。

（二）集团关注节点：集团公司层面关注的节点。

（三）项目一级节点：包括关键节点、集团关注节点在内的公司层面管控、计划部重点管控的节点。

（四）项目二级节点：项目公司、计划部管控的节点。

（五）项目三级节点：项目公司管控的节点，包括各专业线的作业计划节点。

二、分级管控方法地产公司的计划管理部门（以下称为“计划部”）是公司项目节点计划管理的统筹部门，负责相关规章细则制定、组织实施；各项目公司和专业部门是节点计划的执行主体，按照本细则进行节点计划的编制、实施和反馈。

（一）计划编制。

项目一级节点计划：按照公司年度经营目标和公司领导对关键节点的要求，计划部草拟形成关键节点计划，经公司会议审议通过后定稿；计划部参照计划节点表（后附），在项目获取意向总平图或总经理下达编制指令后，根据《项目关键节点计划》，草拟《项目一级节点计划》，并与各部门沟通确认定稿，报计划副总审核、总经理审批；项目二级节点计划：各项目公司根据已发布的《项目一级节点计划》，草拟《项目二级节点计划》，要求涵盖并符合《项目一级节点计划》，非项目公司主责节点要写明主责部门，而后与各部门沟通确认定稿，报计划部审核、计划副总审批；项目三级节点计划：由项目负责人组织项目专业负责人根据计划编制基础资料的获取情况分阶段安排编制，要求必须涵盖并符合《项目二级节点计划》，定稿后报计划部备案。

（二）计划反馈和考核。

1、各项目公司按期反馈一、二级节点执行情况至计划部，计划部结合现场核实等方式，汇总形成《各部门月度计划执行评价意见》报公司计划会，作为绩效考核的依据；2、绩效考核环节按公司绩效考核制度执行。

地产项目总必须掌握，18个业务关键节点与控制措施！房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。

）• 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。

地产工程施工节点随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，地产工程施工成为建筑行业的重要组成部分。

在施工过程中，施工节点的控制与管理起着至关重要的作用。

本文将从地产工程施工节点的定义、分类、控制与管理等方面进行探讨。

一、施工节点的定义与分类施工节点是指在施工过程中，各个分部分项工程之间的交接、配合和协调的环节。

施工节点分为结构节点、安装节点和装修节点。

结构节点主要包括基础、主体结构、屋面等部位的施工；安装节点主要包括给排水、电气、暖通等安装工程的施工；装修节点主要包括室内外装修、装饰工程的施工。

二、施工节点的重要性施工节点是施工过程中的关键环节，对于工程质量、安全、进度等方面具有重要影响。

施工节点的控制与管理有助于确保工程质量，降低工程风险，提高工程进度，降低成本。

三、施工节点的控制与管理1. 施工节点控制（1）技术控制：施工节点控制首先要保证技术上的准确性和合理性。

施工前，要充分了解设计图纸和技术要求，确保施工过程中的技术问题得到及时解决。

（2）进度控制：施工节点控制要关注施工进度，确保各个节点工程按时完成。

进度控制要结合工程实际情况，制定合理的施工计划，并严格按照计划执行。

（3）质量控制：施工节点控制要重视工程质量，严格按照国家相关标准和规范进行施工。

质量控制要贯穿于施工全过程，从原材料采购到施工结束的每一个环节都要严格把关。

2. 施工节点管理（1）人员管理：施工节点管理要求建立一支高素质、专业化的施工队伍。

要对施工人员进行培训、考核，确保其具备相应的技能和素质。

（2）材料管理：施工节点管理要重视原材料的质量，严格把控原材料的采购、储存、使用等环节。

确保原材料符合国家相关标准，满足施工需求。

（3）设备管理：施工节点管理要关注施工设备的选用和维护，确保设备性能稳定，提高施工效率。

四、结语地产工程施工节点控制与管理是保证工程质量、安全、进度和成本的关键环节。

施工企业要充分认识到施工节点的重要性，加强施工节点控制与管理，提高工程质量，降低工程风险，实现工程顺利进行。

浅析房地产住宅项目设计管理要点殷飞（九江新湖中宝置业有限公司江西九江332000）房地产住宅项目开发，在取得项目用地后，项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中，项目设计管理工作显得尤为重要。

房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调。

设计管理工作既是技术工作也是管理工作。

那如何做好房地产企业设计管理工作？设计管理的特点，我认为关键做好以下五个方面：管理要点一：明确的设计要求，选择合适的设计伙伴房地产项目开发针对的是市场，是潜在的客户需求，所以项目设计，必须深入市场调查研究，并经过多方面、全面细致的分析研究，形成一个整体的清晰的概念。

如何才能做好设计管理呢？1）明确的设计要求房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言，对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源，而非取代设计单位的工作。

所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。

设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，如：红线、容积率、建筑密度、限高、退让、绿地率、配套等，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点诸如：建筑风格、小区规划、户型设计、园林景观、商业配套等，确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。

方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。

1开盘时间2交房时间3质量/安全事故1完成规划方案设计时间2完成施工图设计时间3项目开工时间4基础完成时间（正负零以下）(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。

(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-5项目开发里程碑计划三个天条五条高压线控制措名词解释：1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。

2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。

属于营销端口要求的时间节点。

即销售中心、示范单位、示内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。

设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。

制措施度考核时，将着重从上述维度进行考核。

原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。

(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。

1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。

2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-50%。

放的日期。

属于营销端口要求的时间节点。

即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。