房地产开发的7大环节与20个关键节点
①房地产的本质
房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。
前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定)
中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行
后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈
②房地产开发的7大步骤
③不同视角下的房地产
❶开发企业视角的房地产流程
❷代理公司视角的房地产流程
❸客户视角的房地产流程
第一步:土地获取
①企业获取土地的方式
②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素
③开发商各部门职责:
☀前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析)
④国有土地使用证的办理
⑤那地名词释义:
第二步:定位决策
①地产开发三大核心要素:钱、地、人
②项目定位决策三大要素
③定位过程中各部门职责:
☀前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。
第三步:产品设计
①地产项目标准设计周期
一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』原则
②包含的主要设计阶段:
常见的问题:
进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量问题:评价体系和评价经验的缺失。
③设计控制:
☀备注:案文本中，最重要两张图–项目总平面图、标准层平面图!
④最优化的设计阶段流程参考:
☀备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品
⑤设计阶段各部门职责:
前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。
⑥设计阶段风险控制点:
第四步:项目报建
①房地产报建关注风险点:
②加快报批报建的策略:
③如何处理无证施工?
第五步:产品设计
①工程建设的相关知识
②工程建设各部门职责
关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
③工程建设关键要点:
☀关键因素:项目管理者要有运营的高度。
第六步:推广销售
①房地产销售的三个阶段:
②房地产销售的关键节点:
关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
③房地产销售的各部门职责:
关键要素:工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。
④预售证的办理:
商品房预售需至少具备以下条件▼
第七步:入伙&运维
①房地产入伙交付流程:
②入伙阶段各部门职责:
☀关键要素:竣工验收、入伙、项目后评估。
