商业地产成功运营的十大要素

第一篇：商业地产项目运作成功要素分析近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。

商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。

第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。

而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。

普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发­­——销售的模式。

商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。

其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。

还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？第一、翔实的市场调查房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。

也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。

至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。

但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。

市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。

商业地产专业市场运作的五大要素1.区位好才能路通、货通、财通做专业市场对交通的区位条件要求非常严格，区位往往是专业市场的命脉，交通则是专业市场的命门。

区位分宏观、中观和微观区位，交通则分内交通和外交通。

零售商业希望连接在市民出行的主干道上，但是专业市场希望建在连接城市高速路的主干道上。

路通，货通，财通，区位交通条件的重要性自是不必赘言。

2.产业基础作为强大市场支撑专业市场往往分为产地市场和销地市场，或者二者兼而有之。

不管产地还是销地，均需要有雄厚的产业基础作为支撑，需要原材料、产品、配套工艺、周边产品以及关联服务企业等一条龙的产业支持。

中国做专业市场最成功的浙江义乌小商品城和浙江绍兴柯桥纺织市场无不如此。

浙江义乌小商品城和绍兴柯桥纺织市场发布的指数能影响全球此类商品的采购价格。

要形成这种影响力，就必须有产业基础。

浙江义乌小商品城是市场带动产业的典型，柯桥纺织市场是产业带动市场的典型。

也就是说，义乌小商品城是先有市场再带动产业发展，所以义乌是前店后工厂的发展模式；而柯桥纺织市场是先有产业后有市场。

柯桥的纺织品产业非常发达，产品运出去卖的是原料，利润都被流通领域赚去了，因此在本地开始出现了纺织品交易，渐渐形成市场。

没有产业基础，要做成像义乌小商品城和柯桥纺织市场这种规模和影响力都不太可能。

在南极固然可以卖北极熊，在北极自然也可以卖企鹅，毫无产业基础的专业市场，自然会死于货源之缺、配套之乏、物流之贵。

即使是不死，也生存得举步维艰。

所以，做全国性、区域性专业市场，必须有加工产业支撑。

3.政策支持可提供完善配套条件产业基础雄厚就一定可以做旺专业市场吗？回答是不一定。

原因是雄厚的产业基础是一个专业市场的首要基础之一，但如果某个产业在一个城市的基础虽然雄厚，流通模式却不走专业市场，或者根本未形成本地某业态的专业市场，作为“创造”和“创意”出来的专业市场，经营前景可想而知。

专业市场五要素当中非常重要的是政策支持。

商业地产项目运作成功要素分析1.项目策划和选址：一个成功的商业地产项目需要进行充分的市场调查和分析，确定适合项目发展的地点和定位。

选址的成功与否直接影响到项目的客流量和利润。

项目策划包括确定项目定位、目标市场和商业模式，在发展过程中需不断进行市场调研和调整。

2.强大的开发团队和管理团队：商业地产项目需要有专业的开发团队进行项目设计、施工和验收，并有高效的管理团队进行项目运营和管理。

开发团队需要具备丰富的开发经验和专业技术，能够把握市场需求和投资风险。

4.与政府的合作和支持：商业地产项目在选址、规划、建设和运营过程中，需要与政府部门进行合作，并获得相关政府政策和支持。

政府的支持可以为项目提供便利的审批流程、减少税收负担，同时政府的规划和配套设施建设也会对商业地产项目起到积极的推动作用。

5.市场需求和竞争分析：商业地产项目运营成功的关键在于准确把握市场需求，提供符合消费者需求的产品和服务。

同时还需要对竞争对手进行准确的分析和评估，制定相应的竞争策略。

6.优质的租户和合作伙伴：商业地产项目的运营需要吸引优质的租户和合作伙伴，提供多样化的商品和服务，满足消费者的各种需求。

合作伙伴的选择需要考量其品牌影响力、运营实力和市场拓展能力。

7.良好的运营和管理体系：商业地产项目需要建立健全的运营和管理体系，包括物业管理、客户管理、供应链管理等。

高效的运营和管理可以提高项目的盈利能力和客户满意度。

8.不断创新和提升：商业地产项目需要不断进行创新和提升，引入新的商业模式和科技手段，满足消费者的新需求。

同时需要进行定期的市场分析和竞争分析，及时调整和优化项目策略。

9.风险管理和控制：商业地产项目需要加强风险管理和控制，包括市场风险、投资风险、运营风险等。

建立风险管理体系，制定相应的风险防范措施，及时应对和调整，降低风险带来的损失。

综上所述，商业地产项目的运作成功要素包括：项目策划和选址、强大的开发团队和管理团队、充足的资金和良好的融资渠道、与政府的合作和支持、市场需求和竞争分析、优质的租户和合作伙伴、良好的运营和管理体系、不断创新和提升、风险管理和控制。

成功运作商业地产的十大要素德兰集团作为商业地产开发的领军企业，无论在哪里开发，在理念上，首先考虑的是投资者和发展商之间怎样才能实现共赢的关系，打破了中国商业地产起步晚、运营模式不规范、损害投资者利益的先例，从长期的开发运营中过程中总结出了自己独特的专业市场运营模式。

很多传统的商业地产商在开发项目时，前期往往打出返祖、每年给投资者多少回报的概念来销售房子，由于消费者不了解其中的真相，盲目购房，他们哪里知道这些开发商根本就没有运作专业市场的经验；导致后期招商不成功，这样就形成了开发商卖掉房子套现走人，留下业主苦守空房无人经营的惨淡局面。

而德兰在这方面确作了深入的研究，摸索出了一套完善的商业地产开发的是大基本要素。

一、设计理念先进，适合投资和自用由于商业地产开发过程中硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。

不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果盲目的设计出只适合投资者购买的房子，未能够考虑到未来租户需求的差异性和针对性，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大的限制，从而导致项目难以实现成功经营。

而德兰却在长期的开发过程中深入了解消费者需求，开发出既适合老百姓投资和经营者租赁的合理化物业，两者兼顾，项目初期对所开发的专业市场进行仔细了解与调查，根据不同类别的专业市场，选择世界顶级的设计大师设计出合理的商铺提供给消费者购买，这样投资者买到了价位合理的商铺，经营者租到了自己想要的商铺。

实现了两者之间的有机结合。

二、项目运作，招商先行商业地产开发的成功与否，直接取决于后期招商的成败，德兰在这方面与传统的商业地产开发不同，实现运作项目、招商先行的策略，传统的开发往往是首先把项目开完毕，销售一空再去研究二次招商的方案，这样就形成了所开发的物业根本不适合经营者经营的现象，由于硬件设施已成定局，无法调整，所以限制了经营者的经营要求。

而德兰在项目建设之初期，招商就已经开始，实现先招商，后建设的模式，在招商的过程中根据投资者和经营者的不同意见反馈来调整物业的结构，做到两者的有机结合，尽可能满足他们的需求，真正实现为投资者定做，为经营者量身，解决了销售完毕再进行第二次招商而不成的极大痛苦，为市场的启动提供了保障。

商业地产品牌运营方案摘要：随着经济的发展，商业地产品牌在市场竞争中占据重要地位，其运营方案的制定和执行对于品牌的发展至关重要。

本文将分析商业地产品牌运营的关键要素，以及如何制定和实施一个成功的商业地产品牌运营方案。

一、商业地产品牌运营的关键要素1. 目标市场分析：商业地产品牌应该清楚自己的目标市场，并深入分析目标市场的特点、需求、竞争对手等。

这样可以确定品牌的竞争优势，并制定针对目标市场的营销策略。

2. 品牌定位：商业地产品牌需要确定自己在目标市场中的定位，明确自己的品牌形象和核心竞争力。

定位将指导整个品牌的运营活动，包括宣传、销售、服务等方面。

3. 品牌形象建设：商业地产品牌的形象建设是打造一个具有认知度、信任度和好感度的品牌形象。

通过设计独特的商业地产品牌标识、建立品牌口碑、提供高品质的产品和服务等方式来建立品牌形象。

4. 销售渠道建设：商业地产品牌需要建立有效的销售渠道，确保产品能够顺利地进入市场。

可以通过与经销商、零售商、电商平台等合作，以及自建线下实体店等方式来建设销售渠道。

5. 市场营销活动：商业地产品牌应该通过市场营销活动来提升品牌认知度和销售量。

可以通过广告宣传、促销活动、社交媒体营销等方式来进行市场营销活动。

6. 售后服务：商业地产品牌应该提供优质的售后服务，以满足客户的需求和期望。

可以通过建立客户服务中心、提供在线售后服务、定期回访客户等方式来提供售后服务。

7. 品牌评估和调整：商业地产品牌应该定期进行品牌评估，了解品牌的发展情况，并根据评估结果进行必要的调整。

这样可以保持品牌的竞争力，并及时应对市场变化。

二、制定商业地产品牌运营方案的步骤1. 目标设定：根据商业地产品牌的愿景和发展目标，制定具体的目标。

目标应该具体、可衡量和可达到，以便进行后续的分析和执行。

2. 市场分析：对目标市场进行深入分析，包括市场的规模、增长趋势、竞争对手等方面。

同时，还应该进行目标客户的分析，了解他们的需求和购买行为。

姜新国：成功要诀——兼谈商业地产开发经验和教训案例商业地产要重时间、空间，商业网点影响范围有限，一定时间之内，才有价值。

商业地产是有限的、有容量的。

从时间上考虑，先做商业，后做房产，在某些项目中可以迅速提高房价，提高收益率。

学商业地产要学规律、学方法、学案例。

在商业地产面前，都是学生，每个商业地产都是个性的，都是根据特定的商圈特点，不能采用经验主义。

一、综述——商业地产开发的基本规律商业地产是一个固化的资本，把钱变成能挣钱的项目。

1、商业地产形式（1）产品开发，现金流+市场机遇（2）持有资产开发，新增物业开发，或存量物业开发（3）不是造房子，旧改造也是开发2、价值表现规律，商业价值影响房地产价值商业利润支持租金，租金支持房价，利润、租金、房价这是商业地产的三要素。

商业网点看产出能力，利润越好，租金越好，房价越高3、商铺和住宅的差异4、常见开发模式介绍国内三种开发模式深国投模式：廉价地引进沃尔玛，影院，升值，卖给美国地产公司大连万达模式：出租，卖掉，房地产企业介入商业物业模式百联模式：商业物业，倒扣模式，手头有商业资源，包租5、开发类型单一型：纯商业地产，复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合多元组合型：商旅办组合，商住办组合，工商办住组合等土地开发强度加大，会一个项目包含多个形态物业增多一般类型：（1）购物中心（有专业的，如家居中红星美凯龙）（2）特色商业街（有综合类、专业类、步行、地铁）（3）市场（综合市场、专业市场）最有生命力的形态，市场是我国最古老的商业形态，市字开始就有市场。

最早的商业地产。

（4）大型超市（５）百货大楼（６）专业卖场：红星美凯龙国美（７）底层商铺和一般商场（８）社区商业中心、邻里中心——最近比较关注，商务部也是建议做的。

社区商业中心适合组团型的城市，适合大型城市；中小城市城市半径小，中心竞争力强，不适合社区商业中心。

邻里中心很难去模仿，在新加坡特殊的环境中产生的，中国高层空置严重很难做出规模型的邻里中心。

商业房产工程成功的十大要素随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争开展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。

市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成局部。

实践证明，在十分复杂、剧烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场研究，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

2.从宏观层面来分析和研究2.1经济环境的分析和生活结构研究房地产业的开展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会开展等因素息息相关。

这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。

要制定正确的开发工程策略，不能不综合考虑这些因素。

开发任何一个工程都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产工程，由于其开发周期长、投资大，受经济开展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。

所以，在开发商业房地产工程时，对经济环境进展研究就显得十分重要。

在调查和研究时应重点对以下指标进展调查和分析。

¨地区或城市的经济特性，包括经济开展规模、趋势、速度和效益¨总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等¨全社会消费品零售总额¨全市商业增加值¨城乡居民的人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额¨国民经济产业结构和主导产业。

¨与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体工程情况展开有针对性的调查。

通过对统计局和城调队定期公布的数据进展连续3-5年的分析，根本可以反映出一个城市经济开展的总水平。

有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

2.2区域城市结构调查与城市开展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不管是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置假如在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，如此城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营气氛。

商业地产成功开发之十大要素作者:单春香《爱地时代》 2004-12-30商业地产发展到今天，很多问题已经明朗化，总结成功开发商业地产的要素大抵有如下十个方面。

一、地块素质要过硬相比较住宅而言，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素。

首先，地段一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。

因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地就是做什么的或不是做什么的，在人们心里早就有了根深蒂固的认识。

再比如区域消费能力，对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律；又比如交通：一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在，这是不言自明的道理。

此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件等等，只有这些基本条件符合了要求，其才会考虑是否进驻。

可见，项目地块的质素高低完完全全影响着以后的招商及经营问题。

二、确定项目财务目标商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。

包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。

对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力和实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败。

所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。

三、重视特色开发特色，具体就体现在产品的差异化和核心竞争能力上，这是两个完全不同的概念。

现在市场上都在一窝蜂的炒“SHOPING MALL”，概括起来都是“集吃喝玩乐购为一体的一站式消费中心”概念，显然缺乏特征与差异，开发类同造成了市场明显的同质化竞争现象严重。

而若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出，就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力，走差异化道路；市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场竞争中立于不败之地。

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规避风险，资本运作。

新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。

如果商业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风险，为规避风险，一是商业和地产在开发初期牵手商业，形成地产大鳄+商业巨头的商业地产开发模式，引起了众多企业和消费者的关注。

只有商业和地产的有机结合，才能支持商业地产健康发展。

二是先融资后投资。

商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期到旺盛期五年是不可少的，在中国商业地产的融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。

第一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。

第二利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企业的合作，转嫁一部分风险。

同时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的速度。

三是业态组合规避风险。

前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。

要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险二、建立复合型商业运作模式。

商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模式。

尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。

二是所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；三是特色定位。

因为项目的定位是开发的前提；特色是可以体现在很多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。

商业地产成功运营的十大要素商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心，写字楼，酒店，餐厅，娱乐场所等。

要成功运营商业地产，需要考虑许多因素。

以下是商业地产成功运营的十大要素：1.位置商业地产的位置是成功运营的关键要素之一、它应该位于人口稠密的区域，并易于访问，交通便利。

此外，商业地产的位置也应符合客户群体的需求和偏好。

一个良好的位置将有助于吸引更多的顾客和租户，提高商业地产的收入。

2.设施商业地产的设施对于顾客和租户很重要。

购物中心应提供舒适的购物环境，包括设备齐全的商店，清洁的公共区域和充足的停车位。

写字楼应提供现代化的办公室设施，如高速互联网，安全设施和停车位。

提供良好的设施将吸引更多的租户和顾客。

3.租户组合商业地产的租户组合也是成功运营的关键因素。

一个多元化的租户组合可以吸引更多的顾客，提高商业地产的收入。

租户组合应该包括各种类型的商店和服务，以满足不同顾客群体的需求和兴趣。

4.宣传和市场营销宣传和市场营销是成功运营商业地产的重要组成部分。

有效的宣传和市场营销活动可以吸引更多的顾客和租户。

这可以包括广告，促销活动，网络营销等。

同时，还应与租户合作进行合作宣传，共同推广商业地产。

5.客户服务提供优质的客户服务是成功运营商业地产的关键要素之一、这包括及时响应顾客的问题和需求，解决租户的问题，提供租户所需的支持和服务等。

良好的客户服务将有助于建立良好的声誉和保持租户的满意度。

6.财务管理有效的财务管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括准确的预算编制，收入和支出的跟踪，经济效益的评估等。

有效的财务管理将帮助确保商业地产的盈利能力和可持续发展。

7.运营管理良好的运营管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括有效管理商业地产的运营活动，如维护，保安，清洁等。

有效的运营管理将有助于提供良好的环境和服务，吸引顾客和租户。

8.持续改进持续改进是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括根据客户和租户的反馈进行调整和改进，引入新的服务和设施，以及不断提高运营效率。

商业房产项目成功的十大要素1.选址：选址是商业房产项目成功的关键要素之一、能否吸引到足够的人流量和客户，直接影响项目的盈利能力。

选址要考虑到周边市场潜力、人口密度、交通便利度和竞争情况等因素。

2.市场调研：在商业房产项目启动前，进行市场调研是必要的。

了解目标市场的需求、消费习惯和竞争对手的情况，有助于明确项目的发展方向和战略定位。

3.定位与策划：根据市场调研结果，确定商业房产项目的定位与策划。

明确项目的核心竞争力、目标客户群和品牌识别度，以及市场推广和销售策略等，为项目发展提供方向。

4.建设与设计：商业房产项目的建设与设计要考虑到功能性、美观性和环保性，以满足目标客户的需求，并提供良好的用户体验。

5.投资与融资：商业房产项目需要大量的资金投入，因此，合理的投资与融资策略至关重要。

通过多元化的融资渠道，确保项目的资金供应和风险控制。

6.品牌与营销：在商业房产项目建设完成后，品牌和营销是吸引客户和提升知名度的关键。

有效的品牌宣传和营销活动，能够吸引更多的目标客户群体，提高项目的收益。

7.管理与运营：商业房产项目的成功需要优秀的管理与运营团队。

良好的运营模式、完善的服务体系和高效的管理流程，能够提高项目运营效益，确保项目的长期盈利能力和持续发展。

8.商业配套：商业房产项目的成功还需考虑到周边商业配套的完善程度。

丰富多样的商业设施、便利的交通、餐饮和娱乐等配套设施，有助于吸引更多的目标客户群体。

9.社交活动：商业房产项目的社交活动是项目成功的关键因素之一、通过组织各类社交活动，增加项目的社交属性和用户黏性，提升项目的知名度和影响力。

10.持续创新：商业房产项目的成功还需要持续创新。

不断满足客户需求的变化和市场的竞争，通过引入新的商业元素、优化业务流程和提升用户体验，保持项目的竞争力和长期发展。

王建：商业地产成功的要素下面为王健林谈话正文整理：一、商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。

商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。

在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。

二、找到人才做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。

三、只租不售商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。

商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招：（1) 在购物中心旁边规划开发一些住宅。

假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。

（2) 如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。

（3) 如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。

四、商业定位具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。

商业有两句名言。

一句是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。

还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。

这些语言都形容了商业定位选址的重要性。

商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。

1、定地址2、定规模3、定主力店；关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。

我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。

国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。

商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产开发、经营和管理（一）编者按：姜新国全国著名商铺专家、中国商业地产理论奠基人、“在行”首席投资咨询策划师、中国城市商业网点管委会专家委员会高级专家、清华大学企业培训中心商业地产主讲教授，具有丰富的实践经验和理论知识，他先后出版的书籍《商铺投资》、《商铺韬略》是中国商业网点规划的授课课本。

先后发表论文有“动态租金成本”、“一铺养三代”、“商铺开发的郊区化趋势”、“商铺投资风险一面倒的形势被颠覆”、“社区商铺的投资价值”等对全国商业房地产有影响力的文章。

从本期《旺铺掘金》开版起，将连续刊登由姜新国日前在清华大学职业经理人训练中心授课的“商业地产开发、经营和管理”精华内容，希望能给商铺投资者带来启发。

文／特约撰稿人姜新国一、前期研究“土地肥沃的程度，果树最有发言权”前期研究是项目投资、开发、决策的基础，没有这个基础，任何决策都是不科学的，作为房地产开发商、投资者在决策前肯定会对土地进行研究。

对商业地产而言，围墙之内的因素都是次要因素，围墙之外的才是最重要的因素，那么，商业地产的研究是从围墙之外因素，如商业环境、商业资源等因素开始着手的。

１、城市类型：对商业地产前期而言，主要研究这个城市的经济类型，同样是大城市，北京是政治、科教文化中心，而上海则是金融、商贸、航运中心。

不同经济类型，就有不同的产业构成，不同的产业就有不同行业收入，不同的收入就有不同的消费水平。

城市消费总量决定了这个城市的商业地产的总价值量。

２、人口：一个城市的商业物业的当年价值量是这个人口×消费支出×商业利润率×租金成本。

人口是基数，消费是变量，一个城市大而消费水平高，那么这个城市的商业物业的最高价值是很高，如上海、深圳、宁波等地方就属于这种类型的城市。

３、消费是拉动产业发展的主要动力之一。

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规避风险，资本运作。

新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。

如果商业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风险，为规避风险，1.是商业和地产在开发初期牵手商业，形成地产大鳄+商业巨头的商业地产开发模式，引起了众多企业和消费者的关注。

只有商业和地产的有机结合，才能支持商业地产健康发展。

2.是先融资后投资。

商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期到旺盛期五年是不可少的，在中国商业地产的融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。

第一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。

第二利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企业的合作，转嫁一部分风险。

同时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的速度。

3.是业态组合规避风险。

前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。

要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险二、建立复合型商业运作模式。

商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模式。

尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。

二是所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；三是特色定位。

因为项目的定位是开发的前提；特色是可以体现在很多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。

三、建筑风格的良好合理设计(商业规划一定要在建筑规划之前完成）。

由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准，国内的许多开发商在产品规划过程中，往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作，许多大型商用物业存在设计硬伤，如物业净空层高偏低，楼面荷载力不够，货梯不够吨位，未考虑自动斜行电梯安装位等等，以致众多商用物业根本无从谈起商业空间与实际经营需求的匹配了。

商业地产运营商业地产运营一、引言商业地产是指用于商业活动的房地产，包括商场、写字楼、酒店等。

商业地产运营是指对商业地产进行管理和运营，以实现稳定的租金收入和资产增值。

本文将介绍商业地产运营的要点和方法。

二、商业地产运营的要点1. 租金管理：商业地产的主要收入来源是租金。

租金管理包括租金收取、租金调整、租金逾期管理等。

运营者需要建立完善的租金管理制度，确保租金及时收取，并根据市场情况进行调整。

2. 客户管理：商业地产的客户主要是租户和消费者。

运营者需要建立健全的客户管理系统，与租户和消费者建立良好的关系，了解他们的需求和意见，及时解决问题，提升客户满意度和忠诚度。

3. 物业管理：商业地产的物业管理对于整个运营非常重要。

物业管理包括维修、保洁、安全等方面的工作。

运营者需要与物业管理公司合作，建立良好的合作关系，确保物业管理的质量和效率。

4. 租赁招商：商业地产的租赁招商是运营的关键环节。

运营者需要具备良好的市场分析能力和招商谈判能力，与潜在租户进行有效沟通，促成租赁合同的签订。

5. 品牌推广：商业地产的品牌推广对于吸引租户和消费者非常重要。

运营者需要进行市场调研，确定目标客户群体，制定品牌推广计划，通过广告、活动等方式提升品牌知名度和影响力。

三、商业地产运营的方法1. 整合资源：商业地产运营需要整合各种资源，包括资金、人力、技术、市场等。

运营者需要与各方合作，优化资源配置，提高运营效率和竞争力。

2. 创新服务：商业地产运营需要不断创新服务，满足客户日益增长的需求。

运营者可以引入物联网、人工智能等新技术，提供更智能化、便捷化的服务，提升客户体验。

3. 多元化经营：商业地产运营可以通过多元化经营来降低经营风险。

运营者可以引入不同类型的商业业态，如娱乐、餐饮、教育等，吸引更多的租户和消费者。

4. 合理定价：商业地产的租金定价是运营的关键。

运营者需要根据市场供需关系、物业品质和地理位置等因素，合理定价，既保证租金收入，又吸引租户和消费者。

商业地产成功运营管理商业地产的成功运营管理是一个综合性的任务，要求运营管理团队具备全面的能力和知识，以确保商业地产的运营高效、稳定和盈利。

本文将从以下几个方面详细介绍商业地产的成功运营管理。

1. 市场分析与定位商业地产的成功运营管理首先要进行市场分析与定位。

团队需要深入了解当地的经济情况、人口结构、消费水平等因素，以确定商业地产的最佳定位。

在市场分析过程中，需要考虑各种因素，如竞争对手分析、人流量预测、租金水平评估等，以确定商业地产的规模、业态和定位策略。

在确定定位后，团队需要制定相应的市场营销策略，包括广告宣传、促销活动、品牌建设等，以吸引更多的租户和客户。

2. 租户管理租户是商业地产的重要组成部分，租户管理是商业地产运营管理的关键环节之一。

租户管理包括租户招募、租金管理、租户关系维护等方面的工作。

首先，团队需要制定租户招募策略，包括通过各种途径招募租户，如招标、招商等。

在租户招募中，要注重租户的品牌形象、经营实力、租期与租金等方面的要求。

其次，租金管理是租户管理的核心内容之一。

团队需要制定合理的租金政策，包括租金水平的确定、租金支付方式的规定、租金增长方式的约定等，以确保商业地产的租金收益。

此外，团队还需要积极维护租户关系，做好与租户的沟通与合作，帮助租户解决经营中遇到的问题，满足租户的需求，提升租户满意度，从而维护商业地产的稳定运营。

3. 设施与设备管理商业地产的设施与设备管理对于运营维护至关重要。

团队需要建立科学的设施与设备管理系统，以确保商业地产的设施和设备处于良好的状态。

设施和设备管理包括设施设备巡检、维护保养、故障处理等方面的工作。

团队需要制定设施设备巡检计划，定期对商业地产的设施与设备进行检查、保养和维修，以及制定合理的设备故障应急预案，确保设施和设备能够正常运行。

此外，团队还需要与相关供应商建立合作关系，及时采购和更换设备，确保商业地产的设施与设备符合市场需求和安全要求。

4. 成本控制与财务管理商业地产的运营管理需要注重成本控制与财务管理。

商业地产的新特点与成功核心要素商业地产是指用于商业活动的地产，包括商业中心、购物中心、商业街区、办公楼等。

随着经济的发展和城市化的进程，商业地产的发展也越来越受到关注。

下面将讨论商业地产的新特点及成功的核心要素。

一、商业地产的新特点1.多元化功能：商业地产不再只是一个单一功能的空间，而是集购物、娱乐、办公、居住等为一体的综合性建筑。

商业地产通过提供多元化的功能和服务来满足不同人群的需求。

2.定制化服务：商业地产根据消费者需求提供定制化的服务，以增加顾客的满意度。

例如，购物中心可以提供免费停车、送货上门、专属VIP服务等，为消费者提供更加便捷的购物体验。

3.核心定位与特色打造：商业地产通过核心定位和特色打造来与竞争对手区分开。

例如，一些购物中心通过引入高端奢侈品牌与顶级餐厅来打造豪华形象，吸引更多高收入人群。

4.智能化和数字化：商业地产利用智能化和数字化技术来提高运营效率和服务水平。

例如，通过人脸识别技术来推送个性化的广告，提供自动导航系统等。

5.可持续发展：商业地产越来越注重环保和可持续发展。

例如，采用节能、环保的建筑材料和技术，建设可再生能源系统以减少碳排放。

1.优越的地理位置：商业地产的地理位置至关重要。

要选择位于人口密集地区、交通便利、容易获得目标客户的地方。

2.丰富的租户组合：商业地产的成功与租户的多样化和质量有关。

要吸引多样化的租户，包括知名品牌、高品质的商家和创新的特色店铺。

3.超越期望的服务：商业地产需要提供高品质和个性化的服务，为消费者创造出色的购物体验。

提供安全、便捷的停车服务、舒适的环境和良好的清洁服务是成功的关键。

4.战略合作伙伴关系：商业地产需要与各种合作伙伴建立战略合作伙伴关系，包括租户、供应商和政府机构等。

通过与合作伙伴紧密合作，商业地产可以提高运营效率、减少成本，并共同创造价值。

5.不断创新：商业地产业务环境变化快速，需要不断创新以赢得市场竞争。

商业地产可以通过引入新的技术、服务和业态来吸引和留住消费者。