2015年重庆省房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试题

重庆省20１５年房地产估价师《制度与政策》：商品房销售管理考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分1００分,60分及格.一、单项选择题(共２5题,每题2分,每题的备选项中,只有１个事最符合题意）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加１万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为.A：22５．00万元ﻭB：23７．50万元ﻭ Ｃ:381.25万元Ｄ：395.8３万元E：工业用地的监测点评估价格2、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价(土地单价)为2000元/m２,如果该宗地临街深度为7５英尺,临街宽度为５0英尺,那么该宗三角形土地的价格为__万元。

矩形土地平均深度价格修正率表A．临街深度／英尺ﻭ B.2５ﻭ C．50D.７5ﻭ E．10０F．１25ﻭG.１50ﻭ H．17５ﻭ I．2００ﻭ J.平均深度价格修正率(%)K.16０ﻭＬ．140M.12０ﻭ N．100ﻭ O.87.2Ｐ．７8.0Ｑ．７0.８R.65.０3、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期,在此最后2年的租期中,每年可收取净租金肋万元(没有费用支出）,到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为1 1０0万元，拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为10％。

则该旧办公楼的价值为万元。

ﻭ A：1 005．３4Ｂ:1 006.61ﻭ C：2 0０5．３4D:2 0０６．６1ﻭ Ｅ：工业用地的监测点评估价格4、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

ﻭ A:100ﻭ B:2０0ﻭ C:300ﻭ D:5００E:执行层的组织协调5、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后,抵押权人方可优先受偿．A:税金Ｂ:拍卖费用ﻭ C:土地使用权出让金ﻭ D:土地使用成本ﻭE：工业用地的监测点评估价格6、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是＿＿ﻭ Ａ.大青叶ﻭ Ｂ.鱼腥草C.败酱草D．水牛角ﻭ E．白头翁7、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析,该阶段投资估算的精度为。

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：判断题如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。

()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

也就是说其他因素也可能导致过度开发。

参见教材P54。

该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核2. 题型：单选题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。

（2009年试题）A空置率与有效毛收入呈反向变动B通过与物业服务企业签订长期台约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案A解析A选项，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。

B选项，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。

C选项，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小； D选项，要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。

3. 题型：多选题与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括( )。

A房地产开发贷款B土地储备贷款C个人住房抵押贷款D个人住房公积金贷款E在建工程抵押贷款答案A,B4. 题型：判断题偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，必定会导致实际购买行为的发生。

( ) A错B对答案A解析偏好和购买意图并不总是导致实际购买，尽管二者对购买行为有直接影响。

5. 题型：简述题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。

已知第1-5年的月租金水平为70元m 、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。

已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。

2015年下半年重庆省房地产估价师《经营与管理》：投资机会选择与决策分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

A：城市总体规划、镇总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：城市分区规划E：执行层的组织协调2、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。

A：305B：463C：636D：961E：执行层的组织协调3、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。

A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调4、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B．可以收回房屋出租给其他人C．可以要求增加租金D．应当继续履行原租赁合同5、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过__年。

A．1B．2C．3D．56、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。

A．33B．66C．96D．1607、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。

A．生产理论和价格理论B．成本理论和市场均衡理论C．生产理论和市场均衡理论D．生产理论和成本理论8、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

2015年下半年重庆省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。

A：物业管理合同B：前期物业服务合同C：后期物业服务合同D：物业服务合同E：执行层的组织协调2、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。

A．2427B．2500C．2575D．26323、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。

A：成本法B：假设开发法C：收益法D：比较法E：工业用地的监测点评估价格4、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下B．二年以上五年以下C．三年以上七年以下D．五年以上十年以下5、下列不属于土地增值税扣除项目的是。

A：取得土地使用权时所支付的金额B：土地开发成本、费用C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格D：与转让房地产无关的税金E：执行层的组织协调6、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。

B．400C．4000D．100007、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：多选题市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类( )。

A描述性调查B试探性调查C抽样性调查D因果性调查E电话回访性调查答案A,B,D2. 题型：单选题下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。

A房屋价值补偿费B搬迁补偿费C停产停业损失补偿费D土地补偿费答案D解析正确答案：D答案解析：D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

参见教材P257-258。

3. 题型：单选题下列备组特定的市场定义层次中，市场规模由大至小的是( )。

（2015年试题）A潜在市场、有效市场、服务市场B有效市场、渗透市场、服务市场C潜在市场、服务市场、合格的有效市场D潜在市场、渗透市场、合格的有效市场答案A解析市场规模由大至小的是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场和渗透市场。

4. 题型：单选题在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是( )。

（2012年试题）A领导定价法B价值定价法C成本加成定价法D随行就市定价法答案B解析“以价换量”的销售策略就是薄利多销，为价值定价法。

此题无正确选项。

5. 题型：判断题购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（REITs），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：特殊目的机构应为SPC，REITs是房地产投资信托基金的缩写，参见教材P12。

该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核6. 题型：判断题通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。

( )A错B对答案A7. 题型：多选题对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为()阶段。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

A.AAB.AC.BBBD.BB2.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场3.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。

A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率4.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。

A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构5.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率6.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。

B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法7.关于流动比率，下列说法不正确的是（）。

A.流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100%B.又称之为"银行家比率"C.又称之为"二对一比率"D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上8.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法9.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。

A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。

2015年下半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同2、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由组织。

A：项目施工单位B：项目监理单位C：项目建设单位D：建设行政主管部门E：借款合同4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值最大C：流动性差和价值最大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格5、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与__之比。

A．经营收入B．资本金C．经营成本D．销售收入6、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。

A．-40B．400C．1800D．36007、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A．单因素敏感性分析方法B．多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈亏平衡分析方法8、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格9、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票B．商业汇票C．银行券D．支票10、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。

2016 年下半年重庆省房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A .征收B•征用C. 征收或者征用D. 征购2、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700 元/卅和2800元/卅，该类房地产的报酬率为10%，则两宗土地价格比较。

A :甲比乙高B:甲比乙低C:甲乙基本一样D:无法判断孰高孰低E:工业用地的监测点评估价格3、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A .买方代理B. 卖方代理C. 联合代理D. 双重代理4、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。

B．25C．20D．155、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。

A :市场价值B:清算价值C:快速变现价值D:投资价值E:工业用地的监测点评估价格6、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30 万元，运营费用需要10 万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40 年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180B．196C．200D．3007、某仓库房地产土地面积为1000川，容积率为0.8,对应的土地单价为850元 /卅，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0,并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/川，则理论上应补地价的数额为万元。

A: 93.75B: 115C: 293.75D: 315E:工业用地的监测点评估价格8、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的A •开发商B. 承包商C•相关的政府部门D.监理单位9、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。

A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性2.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性3.不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（）。

A.下降B.上升C.不变D.不能确定4.开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。

A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入5.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理6.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。

A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素7.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。

A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值8.按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。

A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场9.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。

A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险10.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。

A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系11.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于()的考虑结果。

房地产估价师考试题库及答案(新版)一、单选题1.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。

A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成参考答案：C2.下列不属于由卖方缴纳的税费的是()。

A、增值税B、契税(买方缴纳)C、教育费附加D、土地增值税参考答案：B3.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。

A、确定价值时点在先,得出评估价值在后B、得出评估价值在先,确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以参考答案：A4.一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。

A、估价委托人B、估价师C、估价目的D、估价对象参考答案：C5.中国台湾地区《不动产估价师法》规定,领有不动产估价师证书,并具有实际从事估价业务达()年以上的估价经验者,得以申请发给开业证书。

A、1B、2C、3D、4参考答案：B6.下列有关房地产变现的描述,错误的是()。

A、通用性越强,变现能力越强B、独立使用性越差,变现能力越差C、可以分割转让的房地产,变现能力较强D、价值越大的房地产,变现能力越强(如:豪宅、别墅)参考答案：D7.运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是()。

(可看PPt 最后一道的案例题)A、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润参考答案：D8.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测()房地产市场状况下的价值。

A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的参考答案：A9.在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是()。

A、自然环境B、人文环境C、景观D、施工环境参考答案：D10.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()。

2015年上半年重庆省房地产估价师《经营与管理》：需求指标试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

A．建设工程许可证B．建筑设计许可证C．建筑工程规划许可证D．建筑用地规划许可证2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。

A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格3、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是。

A：股票+投资基金B：债券+股票C：投资基金+债券+股票D：债券+投资基金E：执行层的组织协调4、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10％，该项目建设期间涨价预备费为万元。

A：31 134B：311．34C：3113．4D：31134E：执行层的组织协调5、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。

A．直接资本化法和报酬资本化法B．直接资本化法和收益乘数法C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法D．收益乘数法和报酬资本化法6、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损7、目前，我国房地产业中占主体地位。

A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产经纪业D：房地产估价业E：房地产估价机构必须加盖公章8、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。

A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同9、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。

2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。

A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。

A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。

A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。

A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。

A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。

A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。

A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。

A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。

2015年下半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：评估结果和报告送达考试试卷DE：执行层的组织协调7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量D：存量+新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格8、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商B．监理单位C．分包单位D．总承包单位9、在现实中主要存在着下列相邻关系__。

A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C．友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D．通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系10、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。

A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同11、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。

这时土地出让者。

A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章12、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。

A．房地产开发企业自有资金周转的速度B．估价对象房地产变为现金的速度C．估价对象房地产带来净收益的速度D．房地产开发企业流动资金周转的速度13、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经通过。

2015年房地产估价师（房地产开发经营与管理＞真题及答案一、单项选择题1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。

A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性【答案】A【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临春资本价值风险。

参见教材P8。

2.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资的利弊。

由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。

又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

参见教材P14。

3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。

系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

参见教材P17。

4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个()。

A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】A【解析】本题考查的是投资组合理论。

为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。

最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

2015年房地产估价师《制度与政策》:第三章一节试题一、单项选择题（共24题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户2、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。

根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。

A：1 504B：1 404C：1 304D：1 204E：工业用地的监测点评估价格3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A．独立、客观、公正原则B．合法原则C．最高最佳使用原则D．估价职业道德4、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近5、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。

A．25%B．20%C．15%D．10%6、建筑面积误差绝对值超过3%的房价款应由房地产开发企业__倍返还。

A．1B．2C．3D．47、__不属于对外交通用地。

A．管道运输B．港口C．企业内铁路D．机场8、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。

A：房地产净收益按一固定数额逐年递增B：房地产净收益按一固定数额逐年递减C：房地产净收益按一固定比率逐年递增D：房地产净收益按一固定比率逐年递减E：工业用地的监测点评估价格9、设立地役权通常会使。

A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

2015年重庆省房地产估价师《经营与管理》汇总考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。

A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师2、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

(2009年试题)A：低存低贷B：低存高贷C：高存低贷D：高存高贷E：执行层的组织协调3、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。

A：政府B：政府职能部门C：出租人D：中介入E：执行层的组织协调4、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章5、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元B：6866万元C：6203万元D：6713万元E：工业用地的监测点评估价格6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。

假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925B．10935C．10945D．109557、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

2015年上半年重庆省房地产估价师《经营与管理》: 资金时间价值大小的决定因素考试试卷本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为150万元, 按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准, 估价收费最高为元。

A：1250B：5000C：6250D：8125E: 执行层的组织协调2、在房地产定价方法中, 名牌策略属于__。

A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D. 领导定价法3、为了出售或提高其土地的使用价值, 卖方可能主动提出出让、转让或（）的愿望。

A．永久出售B．租让C．投资开发D. 廉卖4、作为自然人的申请人死亡, __日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的, 可终结裁决并书面告知当事人。

A．15B．30C．45D. 605、某宗房地产交易中, 买方付给卖方2500元／㎡, 交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易, 卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费, 则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：2427B：2500C：2575D：2632E: 工业用地的监测点评估价格6、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元, 长期投资100万元, 短期投资120万元, 应收票据210万元, 短期借款30万元, 应付票据和应付账款110万元, 应付工资60万元, 应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是__。

A．40%B．50%C．200%D. 250%7、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房, 首付款为30％, 其余申请年贷款利率分别为 4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合, 贷款期限为20年, 按月等额还本付息。