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《房地产市场营销》课程实验报告福州市仓山万达广场项目SWOT分析小组成员：林细妹0707104210林声媛0707104209刘雄0707104223沈超0707104225沈伟鹏0707104226肖辉0707104124陈礼君0707104115专业：房地产经营管理07指导教师：张引2010年10月福州仓山万达广场投资环境分析目录引言 (03)第一节、福州市商业发展状况1.1 福州市的基本情况 (04)1.2 福州商业圈发展 (04)1.3 福州市各商业圈基本情况1.3.1四方商业圈总体趋势分析 (05)1.3.2几个主要商业圈分析 (07)第二节、项目基本情况2.1地块出让基本信息 (10)2.2地块地理位置及面积 (10)2.3地块现状及交通条件 (10)2.4 地块视觉环境 (11)2.5 周边配套 (11)第三节、项目区域环境分析3.1城市规划 (12)3.2交通情况分析 (13)3.3人口构成 (14)3.4商业分析 (14)第四节、竞争项目分析4.1 竞争项目分析 (16)4.1．1五四路名店街 (16)4.1.2东街商圈 (17)4.1.3中亭台江商圈 (18)4.1.4万宝商圈 (18)4.1.5金山板块商圈（小商圈逐渐形成） (19)4.2 各个商圈的业态业态形式 (19)4.3竞争项目的数据比较 (21)4.4局部竞争项目的租金比较 (23)4.5竞争项目的交通情况 (25)第五节、项目SWOT分析5.1优势分析 (31)5.2劣势分析 (31)5.3机会点分析 (32)5.4威胁点分析 (32)附件 (33)引言随着海峡西岸经济区的重点发展，福州政府和中央政府的大力支持，城市基础建设发展，本报告主要针对万达集团入驻仓山区金山板块并用其优势项目万达广场打开金山的经济商圈。
作为商业地产老大的万达，凭借着其完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，赢得政府信任的同时也赢得了市场。
万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10 财务管理小组成员：于平施喆李欣崔焯羽陈嫣雨河海大学商学院......目录一、项目背景分析 ................................................................................................... - 2 -1、项目概括 ...................................................................................................... - 2 -2、项目的主要技术经济指标.......................................................................... - 2 -3、项目方案 ...................................................................................................... - 3 -4、项目功能面积分布 ...................................................................................... - 3 -二、项目投资估算与资金筹措............................................................................... - 4 -1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表...................................... - 4 -2、项目投资计划与资金筹措表...................................................................... - 5 -三、项目借款还本付息分析................................................................................... - 5 -四、项目销售与租赁收入测算............................................................................... - 6 -五、项目销售与租赁税金及附加测算................................................................... - 7 -六、项目财务评价 ................................................................................................... - 8 -1、本项目财务分析的假设前提...................................................................... - 8 -2、损益表与项目静态盈利能力分析 (10)3、现金流量表与动态盈利能力分析 (10)4、项目资金来源与运用表 (12)七、项目盈亏平衡分析 (13)1、销售部分盈亏平衡分析 (13)2、租赁部分盈亏平衡分析 (13)八、项目财务评价结论 (13)- 1 - ......一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010 年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV 、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30 万平方米的城市综合体。
关于定向资管计划时光飞逝，时间在慢慢推演，我们又将接触新的知识，学习新的技能，积累新的经验，来为以后的工作做一份计划吧。
相信许多人会觉得计划很难写？下面是小编为大家整理的资产管理工作计划，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
关于定向资管计划【篇1】20xx年度的资产管理工作计划围绕三方面加强：1.“两项”报批制度的建立并实施。
2.摸清集团资产的家底。
3.管住数量，管好质量。
一、确定及完善资产管理各项规章制度、流程及资产管理员岗位职责。
二、四月份完成对各公司的资产管理员进行登记，确定资产管理员各项信息，并下发资产管理的'各项规章制度、职责及流程，使各项操作统一口径、统一标准，组织管理员进行简单培训并落实岗位责任制度，增强管理人员的责任意识。
三、做好集团资产盘点造册工作及督促各管理员相关工作，做到帐物相符，资产管理责任到人，对本单位所属资产建立详细的登记，主要记载资产的名称、规格型号、数量、状态、价格、负责人及存放地，对两千元以上的固定资产要贴标签，责任落实到人，谁使用谁管理。
四、提升各公司管理员对资产养护工作的全面性，各公司对本单位所用机械设备、运输工具要做好维修保养工作，定期对设备进行维修保养并做好记录，各种设备操作员根据情况持证上岗。
各公司还要加强露天的机械设备、大宗周转材料的养护，做好防潮、防晒、防雨工作，提高设备利用率，集团每年组织一次联合检查。
五、谨慎把好待购资产审批关，对各公司上报年度购置计划及计划外购置进行细致核查，经总裁批准后，严格按照集团物资采购流程执行；进行招投标采购的资产，会同监察审计人员全程参与，确保招标过程的公开、公正、透明。
六、做好资产年度盘点核查工作，对集团及各公司资产会同财务部每年盘点一次，也可根据情况随时盘点，对盘盈、盘亏的资产，查明原因，由责任资产管理员写出书面报告，上报集团总裁。
七、做好新增资产验收登记工作，对集团及各公司新购进资产，组织使用单位资产管理员共同验收，确认采购合同内容与实物是否相符，验收合格后登记实物入账，不合格物资由采购员办理退货。
工商管理硕士（MBA案例分析报告《万达地产商业模式盈利关键分析》课程名称：《管理学》组长: ______ 黄种文___________组员：阮小峰、王萍、方华芬、陈洪霖、朱文娇指导教师：孙锐 ______________报告日期：2011年5月3日万达地产商业模式盈利关键分析目录一、万达对商业地产的探...索 (2)（一）第一代产品........................................................ 3.（二）第二代产品........................................................ 3.二、万达的商业模式调...整.. (4)（一）现金流改革........................................................ 4.（二）培养自主商业产业——组建大洋百货 (4)（三）探索多元化融资.................................................... 5.三、第三代产品——城市综合体的商业...模. 式. (5)（一）盈利模式：资金流滚资产 (5)（二）产业链整合模式.................................................... 6.（三）订单模式的高级阶段——持有型物业的订单模式 (8)（四）投资平衡模式...................................................... 9.（五）项目获取与开发模式 (10)四、万达的商业模式复制借鉴 .. 性 (11)我们今天对万达集团的商业模式进行了提炼和讨论，重点阐明万达以房地产起家，转入商业地产后通过整合资源、形成能力，“被动地”成长为商业地产界少见的“全程运营商”的发展历程和经验，并对其中可能被我们借鉴和改进的部分进行了初步分析。
第一章总则第一条为了加强万达广场的日常管理，提高工作效率，确保广场的安全、有序、文明、和谐，特制定本制度。
第二条本制度适用于万达广场的所有工作人员、商户、消费者及物业管理人员。
第三条日常管理制度应遵循以下原则：1. 安全第一，预防为主；2. 依法依规，公平公正；3. 管理与服务相结合，提高服务质量；4. 节约资源，保护环境。
第二章组织机构与职责第四条万达广场设立日常管理领导小组，负责广场日常管理的全面工作。
第五条日常管理领导小组下设以下机构：1. 安全保卫部：负责广场的治安、消防、交通安全等工作；2. 客户服务部：负责广场的顾客服务、投诉处理等工作；3. 财务管理部：负责广场的财务收支、财务管理等工作；4. 维修保养部：负责广场的设施设备维护、保养等工作；5. 营销策划部：负责广场的营销活动、广告宣传等工作；6. 行政人事部：负责广场的行政事务、人事管理等工作。
第六条各部门职责：1. 安全保卫部：负责制定和落实安全管理制度，保障广场的安全；负责广场的治安巡逻、消防检查、交通安全等工作；2. 客户服务部：负责为消费者提供优质服务，处理消费者投诉，维护消费者权益；负责广场的咨询服务、投诉处理等工作；3. 财务管理部：负责广场的财务收支、财务管理，确保资金安全；负责编制和执行财务预算，监督财务活动；4. 维修保养部：负责广场的设施设备维护、保养，确保设施设备正常运行；负责广场的绿化、环境卫生等工作；5. 营销策划部：负责广场的营销活动策划、广告宣传，提高广场知名度和影响力；负责广场的招商、租赁等工作；6. 行政人事部：负责广场的行政事务、人事管理，确保各项工作有序进行。
第三章工作制度第七条工作时间与休息：1. 万达广场工作人员实行标准工作时间，每日工作8小时，每周工作40小时；2. 休息日按国家法定节假日安排；3. 非法定节假日，根据工作需要安排调休。
第八条工作纪律：1. 严格遵守国家法律法规和万达广场规章制度；2. 服从上级领导，团结协作，共同完成工作任务；3. 保守商业秘密，不得泄露万达广场的商业信息；4. 爱岗敬业，勤奋工作，提高工作效率；5. 着装整齐，仪表端庄，维护万达广场形象。
宁高宁曾说：“大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫”。
虽然宁高宁想把华润做成一只老虎，但在很多人眼里，华润却只是26只猫而已。
华润的多元化道路从香港开始，以“从鸡蛋到导弹”式的产业整合思路，依靠资金与政府背景，在国内大肆收购零售、房地产、啤酒、纺织、电力、建材、微电子、农业深加工等等一系列不相关联的业务。
并一举成为与青岛啤酒并列的啤酒业龙头，稳坐纺织行业老三的位置，也是中国地产行业中规模最大、盈利能力最强的公司之一。
实现由贸易为主向多元化发展的转变。
但是如果仅仅通过并购和资本运作，要把猫变成老虎并非易事，华润也依然没有避免多元化公司可能出现的整合困境，整合中的冲突、混乱与效益低下，在现实中却将多元化的潜在收益几乎抵消殆尽。
以整合最为成功的啤酒行业为例，华润虽坐上了啤酒行业的龙头位置，但其盈利能力却远低于青岛啤酒、燕京啤酒等竞争对手；而在零售行业情况更糟糕，万佳超市自从被华润并购以后就一直亏损。
多元化扩张造成了华润集团旗下业务地域分布广、产业跨度大、业务关联度低、集团管理复杂化的困难局面。
在华润集团的原有九大业务类别中，能够较好体现华润“产业整合”理念的行业很少。
除去地产，啤酒和纺织，华润根本无力对诸如食品、零售、石化、水泥、电力、微电子等行业产生实质的影响力，“产业整合”更是无从谈起。
但华润的扩张仍然有几个核心问题：在多元化发展中，企业数目迅速增多、业务庞杂、交叉经营严重，整个组织被分为集团、二级公司、三级公司等，机构层次重重叠叠。
而且国企没有改革之前，每一级的公司都与相应的行政级别相对应，也与待遇挂钩，非常僵化。
有人当时开玩笑说华润总部就像一个第二经贸委，其实就是在影射华润集团的管控太无序而导致各个子公司之间争夺资源，重复竞争。
当时华润集团多元化的矛盾迅速凸现，集团对实业和贸易的未来发展无明确的战略方向和计划，虽有大规模整合，但对下属子公司的管理不力，同类业务分散经营、例如一段时间里，有很多子公司都经营房地产和酒店业务；食品加工企业不断在各个子公司重复出现；甚至出现了上游下游的产品分属不同子公司经营等怪现状。
第六小组
问题一：万达公司在辽大新校区地铁站附近投资是否可行？观点一：不可行
原因：1、区域人口密度：从经济效益上讲, 投资必须满足所在区域
消费市场的要求, 争取尽可能多的顾客; 从成本效益上讲, 要争取
聚集效益, 最大限度地利用和发挥你的物业条件和经营设施来为更
多的消费群体服务。
万达公司投资产业应当考虑当地的人流量，虽
然沈北新区的楼盘项目至少在60个以上，吸引了包括雅居乐、碧桂园、亚泰、中冶、荣盛发展等知名开发商的进驻。
但是进一步调查
资料显示，尽管房子销售情况不错，但入住率并不高。
碧桂园项目
的入住率不超过5成，荣盛项目售楼员更是坦言，他们销售的项目
入住率接近50%。
辽大新校区位于人口分布相对不密集的沈北新区。
万达广场等产业的开设模式是以人流量吸引品牌商家入驻开店，而
辽宁大学附近的人流量很难达到投资商户的预期。
2、区域的消费结构：万达集团业务以商业地产、高级酒店、连锁百货、文化旅游等项目为主，由此可见，中高端投资消费项目是万达
集团的投资偏好。
辽大新校区地铁站位于沈阳周边行政区—沈北新区，也是沈阳大学集中区域。
以沈阳师范大学北门附近为例，淘乐
新天地一层二层大多数商铺处于空置状态，或者正挂牌转租。
业内
人士认为，大学生的购物能力有一定局限性，这样的消费方式难以
带动一个完整的商业体。
万达是一高端消费为主体的商业模式，而
辽大附近消费群体以年轻的、消费能力较低的大学生群体为主，整
体消费水平在中等水平，而且附近有积家等商城的竞争，中高端消
费品牌在此并不会有太好的发展。
从这一点可以看出，辽大新校区
地铁站附近的消费群体不是万达公司的主要目标消费群。
3、交通条件：城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体，是制约
商业聚集与选址的又一个重要因素。
万达广场是一个人流量大的商
业中心，要有较为便利的交通条件。
对道路、公共交通、停车设场
地等交通设施能否满足项目运营有较高要求。
综合分析用地的区位、交通、地形地貌、地质安全等方面条件。
万达城需要3000至4000
亩以上的可供整体开发的净建设用地，而在辽大新校区地铁站附近
很难有这么大量的土地供给。
沈北新区目前与市内各地连接的公交
线路较少，就目前地铁开发状况也仅仅是2号线终点站。
对于万达
投资的规模来说，交通欠发达。
4、周边商业环境：缺乏聚集效应。
目前的交通不够便利和缺乏商业
配套，周边没有其他大型购物场所、娱乐设施配套吸引人口。
万达
公司投资项目以文化、旅游、商业、娱乐等各种功能整合在一起，
为各种人群提供全方位的一站式服务，具有规模巨大、业态全面、
体验丰富、特色鲜明、高度聚集等特点。
沈北新区房产局局长贾可
方认为，如果按照目前经济发展的速度，沈北新区成为成熟的城区，大概需要五六年时间。
所以，以目前辽大地铁站附近的商业环境来讲，万达不适合在此地投资。
5、城市规划：城市总体规划和详细规划, 都根据城市现状和发展要
求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定。
投资
选址不仅要考虑区域现状, 还要了解未来的发展变化。
沈北新区曾
提出目标：计划10年引入100万人口，而目前人口在40万人以上，如果加上近10万名学生，总数是50万人，还需要50万人口的转移。
尽管沈北并不缺房地产用地和项目，但人口的聚集单靠房地产拉动
显然不够。
百益龙集团董事长王国庆就谈到“那块盖了很多房子也
被买走了，可是包括工业、商业以及旅游都不发达，房子的安居功
能实现了，但以后这个地区依靠什么发展和解决就业呢？我觉得可
能治安都是个问题。
”沈阳市沈北新区宣传部副部长曹海琳认为
“聚集人的事情不难，难的是靠什么来聚集。
需要靠产业做支撑，
产业发展好了，收入高了，人就不会走了，就会留在沈北新区。
”
所以目前来看沈北新区未来的重点是引进工业地产。
由此可见，目
前沈北新区投资条件尚不成熟，由工业地产所吸引带来的人口聚集
尚在规划期间，万达在此时投资沈北显然不是最合适的时间。
6、宏观环境：沈阳商业地产供给严重过剩。
12年开始沈阳地区商
业地产供给过剩情况开始显现，数年来若干家大型商业地产倒闭。
去年以来沈阳经济总量负增长，人口净流出，更加不利于增加商业
地产的供给。
沈阳经济复苏不确定，沈北发展预期不乐观。
观点二：可行
原因：1、交通条件：对于万达广场的选址原则，首先要求交通便利，至少有主道，这样才能方便进出，否则将来随着人流、车流的增加，容易造成堵车、进出困难等困境，这可能就会严重影响项目的收益
和增长率。
而辽大新校区交通有以下优势：（1）有轨道交通站点，（2）能够迅速进入城市快速路，（3）地块周边至少与两条城
市干道相邻，且城市道路通行顺畅（4）方便到达城市的机场、火
车站等对外交通枢纽。
2、人口密集度：万达更多考虑居住人口而非流动人口，尽管一般的
高铁站、火车站、飞机场等地客流量相当大，但这些人群极少有持
续购买的行为，偶尔一两次购买就走了。
而购物中心需要的是不断
的重复消费，有回头客，沈北新区常驻人口32万，地铁辽大站附近聚集了汇置尚都，春满家园，江南甲第，华强城等众多小区，并且周围有辽宁大学，沈阳航空航天大学，沈阳工程学院，沈阳师范大学，辽宁美术学院、辽宁金融、沈阳电力等很多高校，大学提供了购买人群保证。
3、定位人群：万达广场定位为流行时尚或年轻时尚，目标客户群在15至30岁，多数考虑时尚品牌、便宜餐饮、文化娱乐等。
万达强调体验式消费，万达有一个明确规定，体验式消费要大于50%，尤其是文化娱乐和餐饮。
每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积当中会超过20%。
众多的年轻消费群体，对于餐饮，娱乐等体验式的消费有着极大地需求，目前辽宁大学附近只有积家购物中心一家影院，相对较远有淘乐新天地一家影院，使得我们对于影院的选择很是无奈。
万达影院良好的口碑和专业的设计刚好弥补大学城附近对于影院的空缺。
高端并不是主要定位。
相对于高端人士，万达面向的更多是大众群体，对于大学城的布局，学生消费群体广泛，符合万达的目标市场人群。
4、租金成本：大型购物中心尤其是综合体，不同于传统的百货店，因此万达广场不会选择在城市核心区建店。
核心区成本太高，且租
金未见得比郊区店多三四倍，收益投资率不高。
沈北新区作为正在
发展有着良好前景的城市郊区加上政府的大力引进和政策支持，对
于万达建造成本的降低有着极大的优势。
问题二：如果万达公司投资，你认为应该进行什么样的业
态较为可行，具体应进行什么样的产品经营。
业态：购物中心
低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配，功能互补。
一个十万平米的购物中心，都想一平米月租金达100-300元的高租
金业态，但是如果购物中心绝大部分都是这样的业态，就容易同质化。
这样的业态，在一些核心地段和主流商圈，可能还活得下去。
但在沈北这样的地段，就难以活下去。
低租金的业态，要占到一半
以上。
凡是租金低的业态，往往是人流多的业态。
这些客户目标群，能够带动其它高、中、低人流，这样才能够带来客流，使商圈充满
活力。
在投资时，一定要舍得拿出一定的营业面积，租给这些低租
金的商业业态。
同时要有所不同，一个业态选一个，避免恶性竞争。
只有做到了各种业态的互补搭配，万达公司的投资才能获得较好的
收益。
具体产品经营
1、文化娱乐类： KTV、电影院、酒吧、滑冰场、游乐场、健身房。
由于地处大学城，消费群体较为年轻，对于体验式消费需求巨大。
这类文化娱乐类业态可吸引年轻人为主体的消费群体，适合投资在
大学城附近。
2、餐饮类：快餐及小吃、中餐、西餐。
餐饮类投资成本低、效益高、回报快，适合投资商圈以学生为主的消费群体能力。
3、服装饰品类: 珠宝、化妆品、鞋帽、男女品牌服装、休闲服饰、
运动服饰、童装服饰、内衣服饰。
偏向大众年轻的服装类商家引进。
对于沈北新区大学城附近大众消费群体，服装类产品因因地制宜，
选择大众型的中低档消费品牌。
4、生活服务类：超市零售、生活配套设施、床上用品、数码家电。
对于辽大站附近住户，以及辽宁大学等购买生活物品和蔬菜水果较
贵的情况，生活服务类业态势必可以为周围消费者提供极大地便利。
每层要多设立一些舒适的休息区，长沙发等以缓解顾客疲劳。
每层都可设立专题通道，以满足现在大学生爱拍照的需求，同时对
其他顾客来说也别有乐趣，感到放松，会增加满意度，经常前来重
复购买，也会形成良好口碑，这是不同于大众商场的一大亮点。
