不得不知二手房交易潜规则.

二手房交易潜规则，知情人爆料：在北京市刚刚公布的房地产运行报告中，新出炉的房产数据中少了二手房均价这个指标。

北京市统计局新闻发言人表示，由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂，暂时还不能做到对二手房市场进行全面调查，所以将暂停发布二手房数据。

而北京市统计局此前公布的6月份的二手房统计数据，正是因为同样的原因，导致和中介公司公布的数据悬殊很大，给公众造成了困扰。

统计部们联合有关部门出台严厉措施，坚决打击阴阳合同。

那么二手房市场中，为什么会产生阴阳合同，它究竟造成了什么影响，是否又能随着打击就此偃旗息鼓呢?记者首先采访了一家房产中介，工作人员向记者推荐了几套房源，记者表示打算进行全款交易，但希望可以避税。

中介公司工作人员：您不说我们都会给你做，因为你既然找到我们，我们肯定就为你着想。

其实你是不经常接触，我们就拿这做饭吃在世纪城的这家中介，工作人员向我们推荐了一套七十平米左右售价230万的两居房源，并表示可以低评将网签价格做到接近最低指导价每平米9800元。

中介公司工作人员：二三百万的房子，交税的时候也就按六七十万的价格交税，把所有的税交齐了也就四万多，你要把所有的税交齐了，这要命了。

得交将近十六万。

而在另一家中介，记者向工作人员表示自己手中资金有限，想通过贷款来购置二套房，希望能从银行尽可能多地贷款。

工作人员表示可以通过评估机构将看中的房源进行高评。

中介公司工作人员：这房子原来评估的话两万二，它做完高评以后可能是两万四到两万五，每平就多三四千元钱，一百平的话就会多出来三四十万，要是四十万的话，(首付)百分之五十就多出来二十万。

但是工作人员都表示，因为评估价是银行放款的根据，所以银行也会考虑风险，尽管是将评估价尽量做高，但是最终往往还是可以避税。

中介公司工作人员：你过户价写那么高的价格其实也没什么用，就按评估价格走就可以了，既保证你尽可能多地贷出钱来，又能保证你尽可能少地交一些不必要的费用。

费用主要是主要是税费。

看来不管是全款还是贷款，二手房的实际成交价往往都高于最后提交的网签价，也就是提交给官方的过户价，而其最终的目的就是避税。

中介公司工作人员：签的价格一般都跟买卖实际价格不一样。

没有一样的，我做那么多年，就遇到一个，海归派，从美国回来，买了上河村的房子，当时是500万买的，他按500万交的税，我当时跟他说你可以按100万去交税，他说不行，我说为什么不行，他说这在美国被抓住了得坐三年的牢。

我说这是中国，不必了。

在中国一般抓不住，那个后悔呀，500万得多交多少税呀。

因为可以避税，操作起来又没什么难度，记者发现阴阳合同在中介行业早已是一个公开的秘密，当记者表示对合同的有效性有所顾虑时，几家中介的工作人员都表示没有问题。

中介公司工作人员：不会不会，甭管合同价格写什么价格，它最后房本就改成您的名字，然后你这边很安全的。

没有任何影响。

谁不傻呀，你放心吧做税只是做给银行看，只是做给国家看。

当记者问及是否担心这样的阴阳合同被相关部门查处而罚款时，这位工作人员很不以为然。

记者：上面会查吗，这样的合同。

中介公司工作人员：它不管你，基本上不查。

你想比如说你买这边的房子，这边的房子都是海淀的，海淀的过户大厅你看见了吗?一进去，09年过去你都得挤进去，它能查得过来吗你让他派十个人查，五十个人查，他查得过来吗?同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门递交一份阳合同，上面的价格往往都低于实际成交价，为的就是避税。

阴阳合同是否真的存在呢，我爱我家北京公司副总经理胡景晖接受了我们的采访。

我爱我家北京公司副总经理胡景晖胡景晖：从购房人的角度来讲，他为了省税，为了达成这个交易，非要这么做的话，我想哪家中介公司都不会说不的。

因为谁说了不这个生意就没有了，我想这是一个实际上是整个行业目前实际存在的一个实际的执行状况，只要你想开门做生意，很多东西是避免不了的，胡景晖告诉我们，相比新房交易，二手房交易价格相对复杂，包括实际成交价、银行评估价格和网签价格。

此外地税部门及建委还制定了地区二手房最低指导价，其目的一是对当地二手房交易起一个指导作用，更重要的目的在于确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。

但是随着近一两年北京市房价的一路狂涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。

胡景晖：5.5%的营业税，3%的契税，1%的所得税，如果再加上一些其他的税费，有可能购买一套房屋的成本，税费成本达到10%以上。

那很多人都会产生这样一个避税的这样一个动机。

同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，这个价格实际上往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。

买方省下的是真金白银，这不难想象，但是卖方和中介机构又能从中得到什么好处?三方为什么轻易就能达成默契，签下阴阳合同呢?来看看陈女士的经历家住北京的陈女士，有过几次房屋买卖的经历。

他告诉记者，几次买房子，签的都是阴阳合同。

陈女士：当时正好就是那个税点的新政出台后面一周，当时那个税比较高。

中介给我的建议就是除了在中介签的那份合同，包括中介费什么的是按照正常的销售价，是160万的时候是去销售的。

合同是这样签的，然后剩下在走其他税的时候，他们中介都说他可以帮助把这个税避开。

陈女士最近卖的这套房子，总价160万，房屋合同是由陈女士、买方和中介三方私下签订的合同。

而为了避开高额的税费，陈女士和买方都听从了中介的建议，又签了一份合同，这份合同中，原本160万的房屋成交价，被写成了50万。

这份合同是提供给税务、房管等部门的网签合同。

陈女士：当时的房价应该是签了一个50多万的房价，就实际上比我自己购买的房价还要低。

160万的房子，变成了50万，由此省掉的税款是多少呢?按照北京市房地产交易中心的规定，房屋建成5年后出售的房子可以免交营业税等税费，而5年之内出售的房子，购买方要缴纳契税和印花税，契税按照成交价1.5%比例缴纳、印花税按照成交价0.05%比例缴纳。

房屋出售方则要缴纳印花税，营业税和个人所得税，其中，印花税按照成交价0.05%的比例缴纳，营业税按照买卖差额5.5%比例缴纳，个人所得税按照成交价1%比例或者差额20%比例缴纳。

二手商品房的交易双方税费缴纳明细表(普通住宅)购买方缴纳的税费：1、契税：成交价1.5% 2、印花税：成交价0.05%出售方缴纳的税费：1、印花税：成交价0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价1%或差额20% ，5年之外：免交(业主满5年唯一住宅因为陈女士的房子不满两年，不能享受5年之外税费免交的政策。

根据计算，如果按照总价160万计，该房应该缴纳的各项税费总计94950元;如果按照总价50万计，因为低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税项目为零，所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。

双方可少缴纳税款86950元。

阴合同：160万1.5%(契税)+160万0.05%2(印花税)+(160万-63万)5.5%(营业税)+160万1%(个人所得税)=94950元阳合同：50万1.5%(契税)+160万0.05%2(印花税)=8000元税收流失：94950-8000=86950元陈女士：我们从缴税大厅出来，就是去银行打款，然后我才给他过户。

他付给多少银行也不管，然后缴税大厅也不管。

根据规定，购买方和出售方都要承担一定比例的税费。

但实际上按照行业潜规则，所有税费几乎都是由购买方承担的，作为卖方的陈女士其实从中受益有限，可他为什么要同意签订这种阴阳合同呢?陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更痛快，觉得这笔钱还是比较值的。

然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。

陈女士告诉我们，大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚，他买卖的几套房屋，都是由中介机构来负责起草的。

陈女士：比如说过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮你把所有手续签好。

然后只是说该签字地方你签字，该出身份证复印件的时候你出复印件。

然后基本上我就看了一眼合同，签成这样，然后他说你签字。

我可能看一下总价，当时觉得比较诧异，当时说这样能过吗?那边办这个事情的专员就跟我说，这个没问题肯定的。

陈女士说，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特地建议他，可以把房屋总价做高，用于获取更多贷款。

陈女士：我其实第一套，买了一个小的二手房。

我是希望多贷款，然后中介就帮我把评估价做高，这样房子的总价也就高了，把价格调高那种所谓阴阳合同。

原本160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签订的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同，很快就可以出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的原因。

有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款，但是也有很多人因为签了一个这样的合同，遇到了麻烦。

房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订，往往会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。

在二手房市场上，阴阳合同已经成了一个公开的秘密。

但是一阴一阳两份合同，真的就能像中介说的那样，能合理避税没有风险吗?北京的王女士最近正在为阴阳合同的事儿苦恼。

家住北京的王女士，这几个月来一直在为房子的事情烦恼。

2009年7月，王女士位于北京市丰台区的一处房产准备出售，找到了一家中介公司帮助联系买家。

王女士：我们都见了面了，签了合同了，成交的价格是60万。

但当王女士到房产交易大厅办过户手续时，摆在她面前的却是另一份合同。

王女士：交给房地局的那个合同的价格是22万。

我突然就发现，我说这价格怎么是22万啊?我说咱们不是成交60万吗?然后他说这个你甭管了。

这个是那什么，是我们作价的，你别在这说。

然后就给我拉一边去了。

房子价格突然由60万变成了22万，王女士这时候才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价格低的合同，主要是给有关部门看，是为了让买家少交点税。

看到眼前合同上原本60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。

王女士：链家(地产)那个程序特别搞笑，你所有东西就是到那他捂着。

赶紧签字，这你赶紧签字，那赶紧签字，然后你就去签。

记者在王女士提供的材料里看到，这份三方实际成交的合同，成交价格一栏没有数字，而在另外一份《链家居间补充协议》中说明，房屋成交价格为60万。

随后，王女士给律师打了电话。

律师告诉她，这样做属于违法避税，超过一定额度的会被追究刑事责任。

也有可能会给他带来很多意想不到的纠纷。

王女士心里非常不安。

王女士：就怕那个买房的人，你过完户以后，回头他反悔了。