抵押权与租赁权冲突问题研究

不动产租赁权与抵押权的冲突摘要不动产所有人将不动产出租后，又在该不动产上设定抵押权，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押人在抵押权设立后将不动产出租的，《物权法》第190条第2款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”对此款规定的含义，应该：若租赁关系存续不影响抵押权实现，则租赁关系继续有效；若租赁关系存续影响抵押权实现，则租赁关系对抵押权人无效。

关键词租赁权抵押权冲突作者简介：陈玉婷，华东政法大学2011级法律硕士（非法学）研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-056-02物权作为绝对权，具有优先效力。

根据债的关系的相对性，债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利，对第三人则不得主张之，买卖（所有权之移转）本应破租赁，但鉴于居住为基本需要，且不动产价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要，因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度，即“租赁权物权化”。

据此，租赁权虽为债权，但法律基于对承租人之特殊保护，赋予其对抗效力，使其物权化，由此便产生了一个问题：租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前，抵押在后；以及抵押在前，租赁在后的情况下，抵押可否击破租赁的问题。

笔者试从以下两种情况进行分析：一、租赁在先，抵押在后当主债权到期而不能获清偿时，债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时，就引发一个问题：抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束？亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上？关于此问题，我国《担保法》第48条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

”且《担保法司法解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

”《物权法》第190条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

租住抵押房风险不小：租赁权不能对抗抵押权【事由】租赁抵押房做新房倪志在外打工多年，小有积蓄，想开一家商店又苦于自己的资金不足，只好找到好友刘辉文借款。

2003年5月，双方签订借款合同。

合同中规定，倪志向刘辉文借款30万元，借款期限为3年，利息按照银行同期利率计算，同时，倪志以其所拥有的一套一室【事由】租赁抵押房做新房倪某在外打工多年，小有积蓄，想开一家商店又苦于自己的资金不足，只好找到好友刘某文借款。

2003年5月，双方签订借款合同。

合同中规定，倪某向刘某文借款30万元，借款期限为3年，利息按照银行同期利率计算，同时，倪某以其所拥有的一套一室一厅房屋作为抵押。

2003年11月，倪某将设有抵押的房屋出租给因结婚而急需住房的陈某，期限为一年，并签订了租赁合同。

陈某知道所租的这套房屋已设有抵押，但认为变卖的可能性不大，还是租了下来。

2004年4月，倪某的商店由于经营不当严重亏损。

刘某文在确知倪某无力偿还借款的情况下，向倪某提出变卖房屋以偿还借款，倪某没有异议，但对此，陈某认为房屋的租期未到，不能变卖。

陈某和刘某文各执一词，最终刘某文起诉至法院，要求法院协助其实现抵押权。

【说法】抵押权可通过法律实现岳成律师事务所广州分所袁某律师分析，这是一起牵涉到抵押权与租赁权关系的纠纷，首先我们需要了解的是刘某文与倪某之间的抵押关系是否经过房地产管理部门的登记。

根据《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

”第四十二规定“办理抵押物登记的部门以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;”第四十三条规定“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

”该房须经登记后刘某文才得以行使其抵押权利;如果未经过抵押登记，则不能对抗陈某。

假设该房地产抵押经过登记，即在法律关系上倪某将该房屋作为保证自己履行还款义务的担保，刘某文对于该房屋享有抵押权。

“借新还旧”贷款抵押权与租赁权冲突实务分析一、案情简介2012年12月25日，甲公司因资金紧张，以购原材料为由向A农商行申请贷款7000万元，以公司所有的一栋大楼作抵押，于12月30日到房管部门办理了抵押登记手续。

2013年8月，甲公司将该栋大楼整体出租给第三方乙公司经营。

2013年12月，甲公司与A农商行再次签订7000万元的抵押借款合同，贷款用途为“借新还旧”，双方于2013年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。

2015年2月，因甲公司逾期未还款，A农商行诉诸法院请求实现抵押权，并于2015年6月委托法院进行拍卖。

丙公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知乙公司搬出。

乙公司拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。

协商未果后，丙公司将乙公司诉至法院。

二、案情进展一审法院经审理认为，A农商行与甲公司2013年12月的贷款与2012年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。

A农商行的抵押权自2012年12月设立，先于乙公司的租赁行为。

乙公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。

故判决：乙公司于本判决生效后30天内搬出。

乙公司对此不服，提起上诉。

二审法院经审理认为，A农商行于2012年12月向甲公司发放贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2012年12月设立。

2013年12月，A农商行与甲公司重新签订借款合同，以“借新还旧”的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2013年12月28日重新登记时起成立新的抵押权。

该抵押权晚于乙公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，乙公司上诉有理。

故判决撤销原判，驳回丙公司的诉讼请求。

三、案件焦点本案的争议焦点是乙公司与甲公司签订的租赁合同是否应继续履行的问题，涉及到“买卖不破租赁”原则的理解与适用。

根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。

作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。

同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。

无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。

我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。

一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。

然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。

在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。

论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。

抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。

当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。

以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。

1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。

处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。

也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。

2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。

处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。

因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。

但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。

3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。

处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。

抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。

如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。

而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。

以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。

在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。

同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。

抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。

但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。

如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。

2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。

一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。

二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。

3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。

抵押权遇上租赁权谁优先抵押权和租赁权都是现代社会的重要法律概念，涉及到财产权利的保护和利益分配等关键问题。

抵押权是指债务人将其拥有的财产作为抵押品，向债权人取得借款或担保债务的一种合法方式，而租赁权则是指出租人把其拥有的房产或财产借给他人使用，合法收取租金的一种法律权利。

在某些情况下，抵押权和租赁权可能会发生重叠，谁优先的问题就变得尤为重要。

本文将从各个方面探讨这个问题。

一、抵押权和租赁权的含义和特点抵押权是在借款和担保借款过程中产生的，债务人将其所有权财产或拥有权转让给债权人，作为债务的保障。

抵押品可以是房屋、土地、汽车等固定和流动资产。

债务人仍然拥有抵押品，但是债权人有权在债务人不按时还款时，以抵押品来清偿债务。

抵押权的产生需要通过合法手续，如房屋抵押需要签署合同及办理房屋抵押登记等程序，抵押权是银行等金融机构放贷时常采用的一种担保手段。

租赁权是出租人向承租人提供租赁物的使用权，承租人支付租金的一种法律关系。

租赁权的产生依赖于出租人的所有权，出租人与承租人需要签署租赁协议，确认租赁关系的产生并约定双方的权利和义务。

租赁一般包括房屋租赁、机械设备租赁、经营场所租赁等各种类型，租赁物在租期内享有的权利和义务受到法律保护。

二、抵押权与租赁权的优先级抵押权和租赁权若发生重叠时，需要确定先后顺序。

在国家法律法规中，对不同情况下的优先顺序有所规定。

比如，在房屋抵押和租赁发生冲突时，我们可以依据《物权法》的规定，有以下几种情况：1、先订立的权利先得到保护。

如果抵押和租赁都是在同一物业上，但是先注册的先得到保护。

例如，如果一个房屋在先被抵押，后被出租，则银行可以优先获得抵押权，并在出租人以后追索租金。

2、债务人委托出租人处置抵押物。

这种委托可能使出租人优先受益。

如果债务人委托出租人将物业出租，并同意由出租人代表其还款，则出租人可以优先获得租金，并扣除后向银行还款。

3、债务人与出租人之间约定优先权。

在出租和抵押之间，没有明确的先后顺序要求时，债务人和出租人可以在合同中自行协商，并将其记录在相关合同条款中，从而确定优先权。

船舶抵押权与光船租赁权的冲突问题研究作者：余正康来源：《神州·上旬刊》2017年第09期摘要：光船租赁权与船舶抵押权的发生，其目的都是船舶所有权人在船舶经营过程中，为了获得融资而在船舶上设定的一种限制性权利。

两者的不同之处在于，船舶抵押权不以转移占有为前提，而光船租赁权船舶所有人需将船舶的占有权一并转移，故而，在海上贸易繁荣和船舶融资频繁的今天，两者存在于同一船舶上是有可能发生的。

从物权与债权角度看，船舶抵押权为物权，光船租赁权为债权，两者之间物权优于债权似乎并无矛盾之处。

但以船舶抵押权与光船租赁权设定的时间先后为基点，将为你揭开船舶抵押权与光船租赁权之间冲突的神秘面纱。

关键词：船舶抵押权；光船租赁权；冲突从两者的权利性质来看，船舶抵押权为物权，光船租赁权为一种债权，物权无可厚非的优先于债权，因此很难看出两者之间有冲突之处。

①但是，当债务期限届满，债务人无法偿还债务时，为实现抵押权船舶抵押权人势必会对船舶进行处分。

在这种情况之下，可能会因被抵押物船舶存在权利负担即光船租赁权，而导致船舶抵押权人无法顺利地将船舶进行处分，以实现抵押权来保障自己的债权利益。

同理，在船舶抵押权人对船舶进行处分时，光船租赁权人也可能因此而无法对船舶进行有效的使用，由此观之，船舶抵押权与光船租赁权是存在着冲突问题的。

以两者设定的时间先后为切入点，根据我国现有的法律规定，本文从两个方面探讨船舶抵押权与光船租赁权的冲突问题：一、船舶抵押权设定在先，光船租赁权设定在后由于抵押权的设定不以转移抵押物的占有为前提，船舶抵押权也不例外，這就为船舶所有人在船舶设定抵押权后再将船舶进行租赁创造了空间。

在这种情形之下，根据我国《担保法解释》第66条的规定，抵押人出租已抵押的财产，在实现抵押权之后，受让人不受租赁合同的约束。

该规定体现出物权优先于债权的原则，即此时光船租赁权不能对抗船舶抵押权，更不能影响抵押权人实现抵押权。

从另一侧面看，光船租赁人在市场交易过程中应当谨慎，积极履行自己的审查义务，检查所租赁的船舶是否存在权利瑕疵，以避免自己造成不必要的损失，损害自己对租赁船舶的使用权。

抵押权与租赁权有何冲突现在在借贷的情况下，债权⼈⼏乎都会选择抵押权作为保障债权的⼿段,这⽆可厚⾮,但是很多债权⼈在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为⾃⼰的债权是万⽆⼀失，⽆须担⼼的了。

这种观点其实是不绝对的，⽐如说租赁，那么这两者之间有什么冲突呢？下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。

抵押权与租赁权有何冲突抵押权⾸先是担保物权，是以确保债务清偿为⽬的的物权，以物的交换价值为内容，不是利⽤标的物本⾝的权利，⽽是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本⾝虽然已经毁损、灭失，⽽代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。

⽽租赁权，是以⽀配物的使⽤价值为内容，标的物本⾝的瑕疵直接影响权利的⾏使，租赁权本⾝是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租⼈的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，"买卖不破租赁"的法谚充分体现了租赁权的物权性。

由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受ng=EN-US,当债权⼈因债务⼈不能履⾏到期债务⽽对抵押物进⾏处分时,则可能出现因租赁权的存在⽽使抵押权⼈不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的⾏使⽽影响承租⼈继续租⽤该物的权利的情形,从⽽出现了抵押权和租赁权的冲突问题。

具体有两种情形：(⼀)先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满⽽租赁还未到期的情况下，就会产⽣抵押权和租赁权的冲突。

我国仅规定了租赁权发⽣在先，抵押权发⽣在后的情形，对抵押权发⽣在先，租赁权发⽣在后的情形未作明⽂规定。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

因此以已登记的抵押财产出租的，不适⽤"买卖不破租赁"的规则。

理由在于：1、在实现抵押权时，买受⼈可能因为标的物上负担租赁权⽽不愿意⾼价购买，致使其卖得的价款不⾜以清偿担保债权，则抵押权⼈应当有权要求解除租赁关系。

2、根据前⼿权利优先于后⼿权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成⽴的租赁权。

《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第⼀百九⼗条之间的⽐较中就可以清晰地看出。

原《物权法》第⼀百九⼗条规定：“订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

”根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订⽴抵押合同前抵押物已出租。

根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设⽴前抵押物已出租并且转移占有。

通过对新旧法条的⽐较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下⼏个⽅⾯：1、《民法典》将“订⽴抵押合同前”修改为“抵押权设⽴前”。

这是⼀个填补法律漏洞的重⼤的改变，有利于更好地保护承租⼈的利益。

因为抵押合同具有相对性，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订⽴，⽽抵押权的设⽴往往需要登记，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等⽅式获知租赁物上是否已经设⽴抵押权。

2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。

这也是⼀个⾮常重要的改变。

在实践中，特别是银⾏⾦融业务⼈员在处理抵押债权执⾏的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租⼈提出执⾏异议以及执⾏异议之诉”的传票，承租⼈以抵押合同签订前或者抵押权设⽴前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权⼈对抵押物的执⾏。

特别是在抵押⼈与承租⼈恶意串通的情形下，抵押⼈（向银⾏借款的借款⼈）在向银⾏借款前预先签订租赁合同，然后向银⾏申请抵押贷款。

此后在因抵押⼈拖⽋借款导致抵押物被法院强制执⾏的过程中，承租⼈向法院提交租赁合同来对抗抵押权⼈向法院申请对抵押物的强制执⾏。