最高法院：银行未对设押房屋的出租出售进行调查不享受抵押权案例

第1篇在我国，房产抵押是一种常见的担保方式，用于确保债务的履行。

然而，在某些情况下，房产抵押可能会被认定为无效。

本文将探讨房产抵押无效的法律后果，旨在为相关当事人提供参考。

一、房产抵押无效的情形1. 抵押物不符合法律规定根据《担保法》第34条规定，抵押物应当是债务人或者第三人的合法财产。

若抵押物不符合法律规定，如属于禁止抵押的财产，则房产抵押无效。

2. 抵押合同无效根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，抵押合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

3. 抵押登记不符合法律规定根据《物权法》第18条规定，抵押权自登记时设立。

若抵押登记不符合法律规定，如未在法定期限内登记、登记错误等，则房产抵押无效。

4. 抵押物所有权转移在抵押期间，抵押物所有权转移至抵押权人，但抵押权人未办理所有权转移登记的，房产抵押无效。

二、房产抵押无效的法律后果1. 债务履行不受影响房产抵押无效并不意味着债务履行不受影响。

根据《担保法》第36条规定，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求行使抵押权。

若债务人履行债务，抵押权人应将抵押物返还；若抵押权人行使抵押权，债务人应履行相应的债务。

2. 债务人承担违约责任若房产抵押无效是由于债务人故意隐瞒抵押物存在瑕疵或者抵押物不符合法律规定等原因导致的，债务人应承担违约责任。

违约责任包括支付违约金、赔偿损失等。

3. 抵押权人承担赔偿责任若房产抵押无效是由于抵押权人故意隐瞒抵押物存在瑕疵或者抵押物不符合法律规定等原因导致的，抵押权人应承担赔偿责任。

赔偿范围包括因抵押无效给债务人造成的损失、因抵押无效给抵押权人造成的损失等。

4. 恢复抵押物原状若房产抵押无效是由于抵押物所有权转移至抵押权人，但抵押权人未办理所有权转移登记等原因导致的，抵押权人应将抵押物恢复原状，返还给债务人。

最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封篇一：抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定作者：李亚洁，北京大成律师事务所律师微信号lawyeryajie邮箱号@我国的最高额抵押权制度最早规定在《中华人民共和国担保法》第三章第五节。

但当时的立法非常简单笼统，并没有关于最高额抵押权担保的债权确定的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔XX〕44号，以下简称《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款开始涉及最高额抵押权担保的债权确定的问题（《担保法解释》的用词是“特定”）。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[XX]15号，以下简称《查封规定》）第二十七条又对《担保法解释》）第八十一条的规定进一步细化。

《中华人民共和国物权法》（XX年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，以下简称《物权法》）第二百零六条吸收了《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款的规定，又增加了其他几种债权确定的情况，形成了现在的最高额抵押权担保的债权确定的制度。

但因为《物权法》第二百零六条没有吸收《查封规定》）第二十七条的内容，导致司法实践中对抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押权担保的债权何时确定的问题存在很大争议。

本文将对如何理解《查封规定》）第二十七条与《物权法》）第二百零六条的关系，以解决司法实践中的这一争议进行探讨。

一、现有的关于抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押担保的债权何时确定的法律、司法解释规定1、《担保法解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

”2、《查封规定》第二十七条：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。

抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？阅读提示：最高额抵押与普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著区别。

近年来，最高额抵押方式在涉及银行的融资业务中被广泛应用，但相关的法律规定和实务层面的操作尚有一定距离。

银行和借款人之间签订《最高额抵押合同》后，因当地相关部门不受理房产最高额抵押登记业务，导致无法登记或者登记错误为一般抵押，如现有融资合同、抵押合同、他项权证书以及其他证据等能够证明当事人之间实际设立的是最高额抵押合同的，最高额抵押人应当承担约定的担保责任。

裁判要旨抵押人与银行之间虽签署了一般的不动产抵押合同，但不存在抵押合同约定的承兑汇票借款合同关系，即抵押合同无相对应的主合同，且房屋产权交易管理中心在案涉《最高额抵押合同》签订时，并不受理最高额抵押登记业务，故可认定抵押人房产上登记的他项权利名义上虽为一般抵押，但实际是为《最高额抵押合同》而所作的抵押登记，应认定为最高额抵押。

案情简介1、2014年10月14日，昆仑银行乌分行与广石工业公司签订《银行承兑协议》，载明昆仑银行乌分行为广石工业公司开立银行承兑汇票2500万元。

双方均认可该笔资金已归还。

2、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与抵押人汪某1、徐某和汪某2签订两份《最高额抵押合同》，约定分别为广石工业公司本外币借款、银行承兑协议、信用证等业务合同提供最高额债权余额1840万元和160万元的抵押担保。

3、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与汪某1就案涉抵押房屋填写六份无合同编号的《房产抵押合同（契约）》，约定：汪某1为了银行承兑汇票自愿将房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行，作为汪某向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证；昆仑银行乌鲁木齐分行愿意接受该房产抵押，作为汪某1清偿向昆仑银行承兑汇票担保的抵押标的物。

并于同日办理了他项权利证书，他项权利种类为一般抵押。

汪某1财产抵押状况与前述一致。

观点丨银行同意开发商销售抵押房屋不能视为抵押权灭失，买房人面前不再优先受偿作者：王哲在房地产开发过程中，开发商为了办理融资、缓解资金压力，将在建工程抵押给贷款银行（下简称“银行”）申请开发贷的现象极为普遍。

开发商欲出售已抵押在建工程中某房屋（下称“抵押房屋”）时，在开发商与购房人签署的《商品房预售合同》中，需要银行出具同意开发商出售该抵押房屋的函件（含具有该意思表示的类似文件，下称“《同意函》”），且购房人支付的购房款通常直接用于偿还开发商办理的开发贷。

若购房人已经付清抵押房屋所有房款，但开发商未向银行偿还任何贷款，在这种情况下，银行的抵押权是否消灭？是否有权就该抵押房屋优先受偿？对于此问题，最高人民法院就哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称“中财开发公司”）与中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（以下简称“农行道外支行”）借款合同纠纷案（以下简称“该借款合同纠纷案”）作出的（2016）最高法民申887号《民事裁定书》（以下简称“877号《裁定书》”）[1]中进行了如下分析：“首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。

对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条‘抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存’之规定，可以作出这样的理解，本条确立了‘抵押权人同意方可转让’的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。

本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。

买卖不破租赁银行案例
以下是两个涉及“买卖不破租赁”原则的银行案例：
案例一：
某银行向某公司发放了一笔贷款，并接受了该公司提供的一处房产作为抵押。

同时，该房产上存在一项长期的租赁合同，由另一家公司租赁使用。

随后，该公司在未告知银行的情况下，将房产转让给了第三家公司。

由于“买卖不破租赁”的原则，即使房产的所有权发生了变化，但租赁合同仍然有效。

因此，银行在追讨贷款时，不能直接要求第三家公司搬离该房产，而需要先通过法律途径解除租赁合同。

案例二：
某银行向某个人发放了一笔住房贷款，并以该个人的房产作为抵押。

随后，该个人将房产转让给了另一家公司，但未告知银行。

由于“买卖不破租赁”的原则，该公司在购买房产后仍然需要继续履行租赁合同。

在这种情况下，银行可能会面临一定的风险。

如果该公司在购买房产后不再继续履行租赁合同，而银行又无法及时采取法律措施，可能会导致抵押物价值下降，进而影响银行的贷款安全。

以上两个案例都涉及到了“买卖不破租赁”的原则。

这一原则旨在保护承租人的合法权益，确保租赁合同在房产所有权发
生变化时仍然有效。

但在实际操作中，银行需要加强对抵押物的管理和监控，及时了解抵押物的情况，以降低潜在的风险。

案例一：甲将自己所有的三间房子出租给乙。

甲因做生意缺少资金，对乙表示愿将此三间房子出卖。

乙愿意购买，甲、乙签订房屋买卖合同，约定价格为6万元，同年12月底以前交清房款。

不久，乙依约交清了房款。

甲的朋友丙听说此事，愿意7万元购买此房。

于是，甲告知乙，房价提至7万元，若乙补交 l 万元，则房子卖给乙，否则，房子卖给丙。

乙坚决反对提价，认为自己早已交清房款，房子已经属于自己所有，甲既无权要求再补交房款，也无权将房子卖给丙。

1个月后，甲将房子以7万元卖给了丙，并办理了过户手续。

丙以自己是房屋所有人为名，要求乙腾房。

乙认为自己买房在先，而且房子的租期未到，因此拒绝腾房。

问： (1)乙是否取得了这三间房的所有权？(2)丙要求乙腾房是否合法？案例二、甲、乙于2001年10月5日签订一借款合同，丙作为担保方在借款合同上签字。

合同约定乙的还款日期为2002年2月5日，到期未还由丙对借款本金500万元承担连带责任。

2001 年12月1日，甲、乙双方经商议将还款期延至2002年4月5日，并通知丙，丙对此未置可否。

2002年5月1日，甲因乙未按期还款而首次要求丙偿还借款本息。

根据上述案情，请判断下列说法是否正确。

1、就保证范围而言，丙对本金的利息不承担保证责任。

2、由于丙对延期还款期未置可否，故丙再也不承担保证责任。

3、根据约定的保证方式，甲应该先向乙主张权利后才干向丙主张权利。

4、若丙不允许变更还款期，则甲向丙主张权利的保证期间止于2002年8月5日。

5、若丙书面允许变更还款期，则甲向丙主张权利的保证期间止于2002年10月5日。

案例三、甲、乙于2001年10月5日签订一借款合同，丙作为担保方在借款合同上签字。

合同约定乙的还款日期为2002年2月5日，到期未还由丙对借款本金500万元承担连带责任。

2001 年12月1日，甲、乙双方经商议将还款期延至2002年4月5日，并通知丙，丙对此未置可否。

2002年5月1日，甲因乙未按期还款而首次要求丙偿还借款本息。

最高法院：银行未对设押房屋的出租、出售情况进行充分现场调查的，不享有抵押权抵押权绝对不是完成登记就万事大吉的，教训惨痛。

裁判规则1.在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人；2.未对抵押房屋尽到审慎、合理注意义务的，不享有抵押权。

裁判实例裁判法院：最高人民法院裁判案号：（2019）最高法民申2834号案件索引：中国农业银行股份有限公司伊犁分行与伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案再审审查与审判监督民事裁定书最高人民法院认为根据农行伊犁分行申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。

本院认为，根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。

锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。

农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。

在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。

该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。

综上，农行伊犁分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

2014年《民事审判指导与参考》第57辑最高法2014最新民事裁判规则| 天同码文 | 天同律师事务所知识主管陈枝辉2014-07-30天同诉讼圈本期天同码，与读者分享最高院民一庭最新一期《民事审判指导与参考》中揭示的诸多裁判规则，对民事审判实务都具有很强的澄清和漏洞填补意义。

1.房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。

2.人身损害赔偿医疗费中自费与医保部分的分割处理——人身损害赔偿纠纷案中，已支付医疗费的社保机构应作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并可直接行使追偿权。

3.无偿代驾车辆所有人与代驾人之间为义务帮工关系——驾驶人为了车辆所有人利益无偿代驾交通肇事的，因所有人对车辆具有运行支配和运行利益，故应承担赔偿责任。

4.股票、黄金、名画、彩票、借款利息，离婚怎么分——婚前个人所有的股票、基金等财产，在婚姻关系存续期间的增值收益是否属于自然增值是区分夫妻共同财产关键。

5.擅自出卖共有房屋合同有效但不具备继续履行条件——房屋共有人擅自出卖登记在其名下房产，另一共有人不同意的，法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

6.村民会议决定调整土地承包方案侵害承包权应撤销——集体经济组织通过召开村民会议等方式，作出土地承包方案调整的决定，侵害承包人权益的，承包人可诉请撤销。

7.备案合同与补充合同约定不同时的工程款结算依据——就同一建设工程另行订立的施工合同与备案中标合同实质性内容不一致的，应以备案合同作为工程款的结算根据。

8.非持股公司之间的关联关系不能作为人格混同依据——非持股关系的公司之间只有在人格混同情形，才能否定公司法人人格让其他公司对本公司侵权行为承担连带责任。

9.预约合同签订后一方履行主要义务对方接受的认定——当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。

二手房按揭银行抵押权无效案例
本案中，某银行与邱某及杜某于1996年12月29日签订《房屋抵押贷款合同》，该合同约定邱某向某银行借款50万元，杜某以自有的三层楼房提供担保。

该合同是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

从抵押合同的履行情况看，杜某和某银行共同到海口市房产局办理了上述房屋的抵押登记手续，某银行还领取了该房屋他项权证。

可见，杜某为该笔贷款设置的房屋抵押成立。

但从贷款合同的实际履行情况看，某银行出于自身经营风险考虑，并根据上级有关文件的精神，需对该笔贷款缩减10万元，并未按照上述约定向邱某发放贷款50万元，而是通过与邱某于1996年12月31日签订《抵押担保借款合同》的方式终止了上述合同的履行。

据此，与之相对应的抵押权亦随之消灭。

故1996年12月29日签订的《房屋抵押贷款合同》不能作为杜某承担邱某40万元贷款担保责任的依据。

物权法案例3案例22：陈某想办一个时装店，因资金不足，陈某父亲将自己名下的在外地某市的四间祖屋，以2万元的价格出售给即将回某市定居的华侨周某，周某与陈父签订了买卖合同，交付了房款，但未办理过户登记，陈父回家后不久因病去世。

陈某不知道其父卖屋之事，便继承了2万元存款和在外地的四间老屋，并将老屋过户到自己名下。

陈某以将老屋房产证交给花某某的方式抵押，向花某某借款2万元，再加上继承的2万元，合计4万元开办了一家时装店。

但时装店因经营不善发生亏损，陈某无力清偿花某的借款，花某要拍卖该房屋实现抵押权。

而此时周某回国定居,要对老屋装璜并办理过户手续。

发现房屋的产权人已是陈某，于是要求陈某协助过户，同时主张花某的抵押权无效。

1、陈某应否协助周某过户？陈某有义务协助周某过户。

陈父与周某签订房屋买卖合同，合同成立并生效，但是未办理不动产变动登记，因此不发生物权变动。

陈父死亡后，陈某基于继承取周某的房屋所有权，通过继承取得不动产所有权的无需公示。

但是陈某概括承受陈父的权利及义务，因此周某可以基于有效的房屋买卖合同请求陈某履行义务。

2、花某的抵押权有效否？为什么？花某的不动产抵押无效，不动产设立抵押权时应当登记才成立，陈某仅通过交付房屋产权证明与花某某抵押，但未完成登记，因此抵押权无效。

案例23：赵某准备将一幢自有的房屋出售，王某提出购买但因价格问题未达成协议。

后赵某与同事李某达成了买卖协议，商定房价为20万元，分二次支付，合同签订时付10万，余款二个月内付清。

合同签订后，李某支付了第一期房款，赵某也将房屋钥匙交付给李某，李某搬入房中。

后王某又向赵某提出，愿以25万价格一次付清。

赵某心动即同意，次日双方签订了买卖合同，王某付清了全部房款，并到房地产管理机构办理了过户手续。

一周后王某要搬入原赵某的房中居住，李某获知了情况，拒绝王某入住，于是双方发生纠纷。

王某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的买卖合同无效，并要求李某退房。