房地产权属登记制度与政策(二)

房屋登记官出题系统房地产登记制度与政策:单项选择题：1、一方只只承享有权利，另一方担义务的民事法律关系是（B）。

P7A买卖法律关系，B抵押法律关系，C出租法律关系，D抚养赡养法律关系2、民事法律关系中，买卖法律关系中的客体是（B）。

P8A买卖的商品，B交付买卖标的物的行为，C买卖的标的物，D买入方3、担保物权包括（C）。

P54A抵押权、地役权、留置权，B抵押权、居住权、质权，C留置权、抵押权、质权，D抵押权、租赁权、质权4、所有权的权能是（C）。

P62A占有、使用、出租、处分，B占有、居住、租赁、买卖，C占有、使用、收益、处分，D占有、居住、租赁、处分5、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，它属于（C）。

P157A建筑业，B第二产业，C第三产业，D公用事业多项选择题：1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括（ABE）。

p45A所有权，B用益物权，C质权，D留置权，E担保物权2、民法意思自治原则包括的基本规则有（BE）。

P5A行动自由，B为自己的行为负责，C自由创设权利，D行为具有对抗性，E行为自由，3、民事法律关系的主体包括（ACDE）。

P7A法人，B社会团体，C其他组织，D自然人，E国家4、遗嘱继承法律关系的事实构成（AE）p8A立遗嘱的行为，B当事人死亡，C公证遗嘱，D继承人接受，E遗嘱人死亡，5、以下民事法律行为中属处分行为的有（ABCD）。

P10A转让房屋所有权，B法定继承人放弃继承权，C债权人免除在无人的债务，D放弃房屋所有权，E监护人放弃监护权判断题：1、《立法法》规定：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定规定的上一级机关裁决；（错）P42、从物权的角度来说农村集体土地所有权是用益物权。

（错）P783、地役权未经登记，不产生物权变动效力。

（错）P604、非基于法律行为的物权变动，经依法登记物权变动才发生效力。

（错）P605、宅基地使用权包含占有、使用、收益的权利。

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策练习题(二)及答案单选题（共30题）1、（）是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。

A.廉租房B.群租房C.经济适用房D.普通商品房租赁【答案】 B2、关于契税减免规定的表述中，错误的是（）。

A.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税B.自2016年2月22日起，对个人购买90m2及以下的家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），减按1％税率征收契税C.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税D.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税【答案】 D3、按房产租金收入计征的房产税，税率为（）。

A.10%B.12%C.20%D.30%【答案】 B4、下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是（）。

A.将承租的房屋擅自转租B.擅自变动房屋建筑主体C.承租人在合理期限内未支付租金D.因不可抗力致使合同不能继续履行【答案】 D5、根据《关于房地产中介服务收费的通知》，房屋租赁代理收费，按( )，由双方协商议定一次性计收。

A.租赁期限长短B.租赁房屋面积大小C.代理服务成本高低D.半月至一个月成交租金标准【答案】 D6、按照物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方并没有( )。

A.业主大会B.房地产开发企业C.公房出售单位D.房地产主管部门【答案】 D7、承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，()应当赔偿损失。

A.出租人B.第三人C.承租人D.承租人与第三人【答案】 C8、男，3个月，昨日突然寒战、高热、哭闹、呕吐2次，并发现面部、眶下区红肿。

检查见：患儿右侧面中份、眼睑周围水肿、充血，结膜外翻，眼球外突，右面部及上唇有少量斑疹，张口轻度受限，口腔上颌右侧前庭沟丰满，可见上腭黏膜散在溃疡。

T39.2℃，R28次/分，P156次/分，WBC18×10A.3～5天B.5～7天C.7～10天D.2周左右E.3周左右【答案】 D9、下列不属于房地产转让方式的是（）。

第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。

房地产基本制度与政策房地产业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业。

具有基础性、先导性、带动性、风险性。

2、房地产业分投资开发业和服务业[物业管理业和中介服务业（咨询业、价格评估业、经纪业）。

3、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

4、1998年下半年开始，停止住房实物分配，实行货币化。

5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。

6、房价收入比（60平米经济适用房/双职工年工资）在4倍以上可实行住房补贴。

7、新建经济适用住房出售实行政府指导价，按保本微利原则，利润在3%以下。

8、廉租住房租金实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成。

9、《估价师经纪人资格制度暂行规定》《考试办法》《市场评估管理暂行办法》属规范性文件。

10、最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅。

11、对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后出售。

第二章建设用地制度与政策1、矿藏、水流属国家所有；宅基地、自留地、自留山属集体土地。

2、国家实行土地登记、土地有偿有限期使用、土地用途管制、保护耕地制度。

3、取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁。

4、土地管理法将土地分为农用地、建设用地、未利用土地。

5、征用集体土地的原则：珍惜耕地、合理利用土地；保证国家建设用地；妥善安Z被征地单位、农民；有偿使用土地；依法征地。

6、征用基本农田、基本农田以外35公顷以上耕地，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

7、临时使用土地期限不超过两年，不得改变土地用途、不地充实生产经营、不得修建永久性建筑；临时用地按前三年平均产值逐年给予补偿。

8、被征用土地所在地市、县政府，在收到征地方案后10日内进行公告。

9、耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发和土地的调整治理；征地管理费用用于管理的各项开支。

房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策是指国家针对房地产权属进行登记和管理的相关法律法规和政策措施。

房地产权属登记制度与政策的实施，旨在保障公民、法人和其他组织对房地产权属的合法性和真实性，维护社会稳定和正常的经济秩序。

下面从三个方面展开，分别是房地产权属登记制度的意义、房地产权属登记制度的主要内容以及房地产权属登记制度的未来发展趋势。

房地产权属登记制度的意义可以从以下几个方面来阐述。

首先，房地产权属登记制度是现代市场经济体制的基础，是保护市场主体合法权益的重要手段。

通过明确和登记房地产权属，可以确保各方在买卖、租赁等交易中的合法权益，避免发生纠纷和争议。

其次，房地产权属登记制度有助于促进房地产市场的规范和健康发展。

只有建立健全的房地产权属登记制度，才能提高房地产市场的透明度和公平性，防范和惩治各种违法违规行为，减少市场投机和泡沫的风险。

再次，房地产权属登记制度有助于维护社会稳定和正常的经济秩序。

通过房地产权属登记，可以及时掌握房地产资源的配置和使用情况，保障国家和社会的利益，防止房地产领域腐败和不良行为的发生。

房地产权属登记制度的主要内容包括登记主体、登记流程以及登记结果的公示和保护等方面。

首先，登记主体主要包括房地产权属人以及其他与房地产权属有关的主体，如购买房屋的买受人、房屋租赁的承租人等。

登记主体需要按照相关法律法规和政策要求，提供相应的材料和信息进行登记。

其次，登记流程包括申请、审核、登记和公告等环节。

申请人需要提交相关证明材料和申请书，登记机构进行审核后进行登记，并在一定范围内公示登记结果。

最后，登记结果需要进行公示和保护。

登记机构应当将登记结果及时公示，公示期满后，登记结果具有法律效力。

同时，登记结果的真实性和合法性受到法律保护，如果他人对登记结果有异议，可以提起诉讼进行处理。

房地产权属登记制度的未来发展趋势主要体现在以下几个方面。

首先，加强房地产权属登记的信息化和智能化建设。

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策练习题(二)及答案单选题（共30题）1、房屋租赁合同为（），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

A.诺成性合同B.实践性合同C.要式合同D.单务合同【答案】 A2、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续()以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告.A.3个月B.6个月C.1年D.2年【答案】 D3、房地产抵押的特征是()。

A.转移占有B.不转移占有C.转移使用D.不转移使用【答案】 B4、房地产买卖按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比绝对值超出()时，买受人有权退房。

A.1％B.3％C.5％D.7％【答案】 B5、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。

A.40年B.50年C.70年D.没有使用期限的限制【答案】 D6、贷款能否成功经过银行批准主要取决于（）。

A.房地产经纪机构的能力B.银行限定的贷款额度C.物业信息的全面性D.客户的资信和条件【答案】 D7、国有土地与集体土地的区分比较复杂，房地产经纪人通过查阅()来鉴别是最可靠的方式.A.不动产登记簿B.房地产权属证书C.土地使用权证书D.房屋所有权登记备案资料【答案】 A8、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。

2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。

2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。

2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。

对此，李某可以主张的权利为（）。

A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效【答案】 C9、土地异议登记申请人应在异议登记之日起()d内起诉.A.10B.15C.30D.60【答案】 B10、我国不动产物权的公示方式采取（）方式。

2013《房地产基本制度与政策》考试教材变动介绍(一)房地产基本制度与政策2013年《房地产基本制度与政策》教材总字数由43.8万字减至43.4万字，只减少了0.1万字，但教材变化内容不少，其中《规划设计及工程建设管理制度与政策》与《房地产开发经营管理制度与政策》两章内容进行了对调，《规划设计及工程建设管理制度与政策》成为第四章，《房地产开发经营管理制度与政策》列为第五章。

除第五章《房地产开发经营管理制度与政策》无变化外，其余各章均有变化，变化最大的章节为第十一章《住房公积金制度与政策》，全面打乱了过去的编排。

主要的变化体现在：第一章房地产业1、修改完善了“二、现行城镇住房政策”，廉租住房“套均40平方米左右”改为“廉租住房“廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内”。

2、《房屋征收评估办法》规范为《国有土地上房屋征收评估办法》，增加了行业标准《房地产登记技术规程》。

第二章建设用地制度与政策1、根据2012年重新修订并出台的《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)，全面修订了“闲置土地的处理”内容。

第三章国有土地上房屋征收1、房屋征收的概念中，删去了土地征收内容;2、删去了“二、房屋征收的限制条件”;3、对“公共利益的界定”内容进行了修改，其中，房屋征收的核心“不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房地产”，改为“不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权”。

4、公共利益的特点中，删去了“公共利益不同于国家利益或政府利益”特点。

5、将“被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。

修改为：被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

6、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任中，删去了：原《城市房屋拆迁管理条例》未对拆迁人暴力野蛮拆迁进行限制，导致拆迁工作中恶性事件不断。

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策练习题(二)及答案单选题（共30题）1、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。

A.40年B.50年C.70年D.没有使用期限的限制【答案】 D2、虫积腹痛宜选用A.干姜B.生姜C.花椒D.荜茇【答案】 C3、关于房地产抵押的说法中，错误的是().A.房地产抵押随抵押物土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同B.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权C.以出让方式取得的土地使用权，不可以设定抵押D.以划拨方式取得的土地使用权，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物设定抵押权【答案】 C4、如果承租人无正当理由连续()以上未在所承租的廉租住房居住，廉租住房租赁合同终止。

A.3个月B.6个月C.1年D.2年【答案】 B5、下列选项中不属于行政处罚的是，( )。

A.人身自由罚B.行为罚C.行政处分D.财产罚【答案】 C6、由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的用地不包括（）。

A.集体所有的居住房屋及院落的用地B.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地C.民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地D.集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地【答案】 A7、产权未确定的房产，应（）房产税。

(2011年真题)A.免征B.由居民委员会代缴C.由公证机构代缴D.由代管人或使用人缴纳【答案】 D8、税收制度的构成要素中，()是确定征税范围的主要界限.A.加成和减免B.课税对象C.税率D.纳税人【答案】 B9、房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A.交付B.出租C.出典D.不转移占有【答案】 D10、土地增值税的征收对增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，征税的税率是（）。

A.30％C.50％D.60％【答案】 C11、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是()。

根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制 度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
五、房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论 认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合 约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第 三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记 机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只 具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生 效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效， 登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以 又称为“法国登记制”。
三、房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在 全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就 是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产 权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发
证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权
记制和托伦斯登记制两种。
五、房地产权属登记制度分类 （二）产权登记制（续1）
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查， 登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房 地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登 记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得， 未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事 人之间也不发生效力。 其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主 义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项， 对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源

房地产基本制度与政策-房地产交易管理制度与政策(二)(总分：112.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数：56，分数：112.00)1.上题若未通知购房人，则购房人行使解除权的期限是( )个月。

（分数：2.00）A.3B.6C.9D.1 √解析：2.在房屋租赁合同中，以下属于《城市房地产管理法》规定的必备条款的是( )。

（分数：2.00）A.租赁期限√B.租赁用途√C.转租的规定D.租金及交付方式√E.变更和解除合同的条件解析：3.下列属于不得转让的房地产是( )。

（分数：2.00）A.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的√B.依法收回土地使用权的√C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的√D.权属有争议的√E.未依法登记领取权属证书的√解析：4.下列行为中，被认为是房地产转让的有( )。

（分数：2.00）A.房屋租赁B.土地使用权作价入股√C.房地产抵债√D.企业兼并土地使用权转移√E.房地产抵押解析：暂缺第九题5.有下列情况的房屋，不得出租的有( )。

（分数：2.00）A.房屋抵押的B.共有房屋取得共有人同意的√C.权属有争议的√D.属于违章建筑的√E.不符合安全标准的√解析：6.对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后 ( )。

（分数：2.00）A.应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿√B.抵押权人可优先受偿后，在缴纳土地使用权出让金C.不必缴纳土地使用权出让金D.缴纳一半的土地使用权出让金后再对抵押权人优先清偿解析：7.关于房屋转租，以下表述正确的是( )。

（分数：2.00）A.承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。

出租人可以从转租中获得收益√B.承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意√C.房屋转租应当订立转租合同√D.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外√E.转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，不影响转租合同解析：8.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府( )部门办理登记备案手续。

房产登记工作制度一、总则第一条为了规范房产登记工作，保障房产权利人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本制度。

第二条房产登记工作应当坚持公开、公平、公正、便民的原则，提高工作效率，确保房产登记数据的真实性、准确性和完整性。

第三条房产登记的范围包括：房屋所有权登记、房屋抵押权登记、房屋地役权登记、房屋预告登记、房屋异议登记等。

第四条国家实行房产登记制度，房产权利人应当向房产登记机构申请房产登记。

未经登记，不得对抗善意第三人。

第五条房产登记机构应当依法行使职权，加强对房产登记工作的管理，提高服务水平，保障房产权利人的合法权益。

二、房产登记机构第六条房产登记机构是指依法设立，承担房产登记职责的行政机关。

第七条房产登记机构应当具备下列条件：（一）有固定的工作场所；（二）有必要的办公设备和专业人员；（三）有健全的管理制度和服务流程；（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条房产登记机构应当公开登记事项、登记程序、登记费用等信息，为房产权利人提供便捷、高效的服务。

三、房产登记程序第九条房产登记程序包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等环节。

第十条房产权利人或者代理人应当向房产登记机构提交下列材料：（一）房屋所有权登记申请；（二）身份证明或者其他有效证件；（三）房屋所有权证书或者证明；（四）其他需要提交的材料。

第十一条房产登记机构应当对提交的申请材料进行形式审查，符合要求的，应当予以受理。

第十二条房产登记机构应当对申请材料的实质内容进行审核，必要时可以实地查看房屋情况。

第十三条房产登记机构经审核，认为符合登记条件的，应当将登记事项记载于登记簿，并颁发房屋所有权证书或者登记证明。

第十四条房产登记机构应当将登记资料归档管理，妥善保管房产登记簿和其他登记资料。

四、房产登记变更和注销第十五条房产登记权利人或者利害关系人应当向房产登记机构申请变更登记或者注销登记，具体情况如下：（一）房屋所有权转移；（二）房屋所有权消灭；（三）房屋抵押权、地役权消灭；（四）法律、法规规定的其他情形。

房地产行业的法律法规与政策解读房地产行业一直是国民经济的重要支柱产业，其在推动经济发展、扩大就业、促进城镇化等方面起着重要作用。

为了规范房地产市场秩序，保护购房者和开发商的合法权益，政府出台了一系列法律法规与政策。

本文将对房地产行业的法律法规与政策进行解读。

一、房地产开发管理条例房地产开发管理条例是国家对房地产开发行为进行管理的基本法规，旨在促进房地产市场健康发展，保护购房者的合法权益。

该条例明确了房地产开发企业的准入条件、开发项目的规划和审批程序、合同签订与履行等方面的规定。

针对购房者的权益保护，条例规定了购房者的信息披露权、咨询权、签订合同权、质量保证权等，要求开发企业必须向购房者提供真实有效的信息，合同文本必须公平合理，并确保房屋质量符合相关标准。

对于违反合同约定的开发企业，购房者有权要求解除合同、退还房款，并可以追究开发企业的法律责任。

二、房地产调控政策近年来，随着房地产市场的快速发展和价格的上涨，为了避免房地产泡沫的出现和消费者的负担过重，政府实施了一系列房地产调控政策。

这些政策旨在限制投机炒房、稳定市场预期、保障人民住房需求。

其中，购房限制政策是最常见的调控手段之一。

政府通过限制非本地居民购房、限制多套房产购买、加大房贷利率等方式来控制购房需求，遏制房价过快上涨。

此外，还有土地供应管理、促进租赁市场发展等一系列政策措施，以维护房地产市场的稳定。

三、不动产登记制度不动产登记制度是房地产交易的重要法律制度。

该制度的实施旨在确保不动产权利的真实、合法和有序，提升交易的透明度和安全性。

不动产登记包括房地产权属登记、抵押登记、租赁登记等。

不动产登记制度的建立有利于解决房地产交易中的多重销售、虚假登记等问题，保障购房者的合法权益。

此外，该制度也为金融机构提供了更准确的抵押担保，降低了金融风险。

四、城市更新政策随着城市化进程的不断推进，城市更新成为了一种重要的城市发展模式。

城市更新政策旨在通过对老旧城区进行整治、改造和更新，提升城市功能和居住环境，促进城市可持续发展。

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

浅谈我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策摘要：房地产涉及房产和地产两部分内容，房地产权属登记制度旨在确认权利、促进交易，可以有效防止房地产欺诈、强化国家管理。

本文依据《物权法》中的相关规定，对现行房地产权属登记制度中的问题进行总结，并提出相应的解决对策。

关键词：房地产，权属登记，物权法中图分类号： f293.33 文献标识码： a 文章编号：1前言房地产主要涉及到房产和地产两部分内容，也就是土地及其地上建筑物；房地产权属登记，简单的说，就是确认和公示房地产物权，即土地使用权人以及房屋所有权人依法定程度在房地产权属登记机关办理相关登记，登记机关向权利人发放相应的土地使用权证及房屋所有权证的活动。

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的颁布实施是我国房地产权属登记制度化、正规化、法制化的重要标志；1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产权属登记制度作出明确规定，肯定了房地产权属登记制度的法律地位。

但由于起步较晚，经验有限，我国房地产权属登记制度中依然存在一系列问题。

2我国现行房地产权属登记制度存在的问题及其成因笔者主要从立法和制度两个角度对我国现行房地产权属登记制度存在的问题进行分析和总结。

2.1房地产权属登记制度立法层面存在的问题及成因分析（1）相关的法律法规不统一。

改革开放以来，我国相继出台了一系列的房地产管理法律法规，并且一旦颁布某项房地产法规或规章，各地方便会随即出台相应的地方性法规或实施办法，导致部门规章及政策性文件数量超出法律的局面的产生。

从内容方面来分析，房地产法律相互之间、房地产法律与政策之间没有很好的衔接，矛盾之处普遍存在，给房地产法律及政策的权威性、统一性造成极大的影响。

《物权法》对不动产登记制度进行了界定，明确规定了很多对房地产交易产生制约的问题，但立法规定较为简陋，可操作性差。

从本质上讲，导致当前我国房地产登记制度不统一的根源在于现实国情，源于渐进式经济体制改革以及行政体制条块分割。

中华人民共和国城市房地产管理办法第二条在中华人民共和国都市规划区国有土地（以下简称国有土地）范畴内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产治理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有上地有偿、有限期使用制度。

然而，国家在本法规定范畴内划拨国有土地使用权的除外。

第五条房地产权益人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。

房地产权益人的合法权益受法律爱护，任何单位和个人不得侵犯。

第二章房地产开发用地第八条都市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。

第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、都市规划和年度建设用地打算。

第十条县级以上人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依照省级以上人民政府下达的操纵指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有打算、有步骤地进行。

出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地治理部门会同都市规划、建设、房产治理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地治理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十二条土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅行、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，能够采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得《房 地产估价师注册证》的人员。
第一节 房地产交易概述
三、房地产交易的中的基本制度（续）
（五）房地产权属登记发证制度。
►以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上 地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方 人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地 使用权证书。
（二）赠与 房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）
将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支 付任何费用或为此承担任何义务的行为。
房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的 权利，并需承担一定的义务；房地产赠与一般属于单务行 为，受让人不需承担任何义务，但某些情况下，例如受赠 以出让方式取得的土地使用权需承担原出让合同的义务）
第二节 房地产转让
一、房地产转让的概念和特征
（一）房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将
其房地产转移给他人的行为。 1、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和
土地使用权人。 2、转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范
围内的土地使用权。 3、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式。 4、转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。
► 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土 地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申 请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并 颁发房屋所有权证书。
►房地产转让或者变更时，应当向县级以 上地方人民政府房产管理部门申请房产 变更登记，并凭变更后的房屋所有权证 书向同级人民政府土地管理部门申请土 地使用权变更登记，经同级人民政府土 地管理部门核实，由同级人民政府更换 或者更改土地使用权证书。