第三讲房地产权属登记制

论房地产权属登记制度房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。

本文简单介绍了关于房地产权属登记制度的基本概述，点明我国现行房地产权属登记在制度存在的三大缺陷：发证主体不统一、赔偿机制不完善及法律效力较低，并针对缺陷提出了自己的建议对策，以此来完善我国现行房地产权属登记制度。

标签房地产权属；登记；统一房地产是我国特有的不动产定义，指用于开发经营服务目的的不动产，按我国的房地产相关法律规定，能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。

房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。

1 房地产权属登记概述1.1 房地产权属登记基本内涵房地产登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。

房地产权属登记是房地产权属管理的重要组成部分。

从宏观角度看，目前我国房地产权属登记基本可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记。

从登记客体的角度划分，房地产权属登记又可以分为房产登记和地产登记。

从登记管理的角度划分，房地产权属登记还可以分为静态登记和动态登记。

在我国，因为登记是房地产行政管理机关依职权而实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。

它的目的在于为行政权力对房地产制度的监督管理和国家征税提供现实的依据，所以当前我国的房地产登记体现的是一种房地产行政管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。

由于这种房地产登记制度在性质上所具有的浓重的行政干预色彩和在内容上所着重强调的管理与被管理的关系，学界一般认为，我国房地产登记制度具有公法性，它与民法物权意义上的登记制度稍有不同。

1.2 房地产权属登记的重要性1.2.1 对国家的意义通过对房地产进行登记，国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理，防止和避免房地产交易中的各种违法行为，且有利于收集和建立各种房地产档案资料，珍惜和合理利用每一寸土地。

房地产法学之论房地产权属登记制度法学1105班杭羲 11409100140房地产是我国特有的不动产概念,通常是指用于开发经营服务目的的不动产,按照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和附着于土地上的房产。

而房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。

房地产登记中的房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织；房地产管理部门是指我国各级人民政府的房地产管理部门，是房地产登记管理机关。

一、房地产权属登记效力的规定作为房地产权属管理的重要内容，其登记效力有以下三种规定：其一为意思主义，亦称对抗主义、登记公示主义、形式主义登记体制。

指当事人一旦作出物权变动的意思表示，便可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行登记前，物权的变动不能对抗善意的第三人。

其二为登记要件主义，认为不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的效果。

其三则为英美法上的托伦斯登记制度，特点是除了登记外还要求交付权利证书，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障，但法律不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。

一经登记后，其后发生的房地产权利变更或消灭，必须进行登记，否则不生效。

房地产权属包括房地产确认和房地产权属登记，二者都是房地产行政管理的前提和基础。

对于房地产权利人来说，登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。

房地产权属登记，在我国是房地产管理机关依职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理和被管理的关系。

在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权，而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从管理的义务。

浅谈房地产权属登记问题的几点认识房地产权属登记是指将房地产权益以登记的形式载入房地产登记簿，并对该权益的内容和变动进行登记、证明和保护的制度。

在房地产交易过程中，房地产权属登记是一项重要的法律手续，它能够保障买卖双方的权益，维护交易的合法性和可靠性。

然而，在实践中，房地产权属登记问题仍然存在一些挑战和困难，本文将从几个角度探讨这些问题。

1. 房地产登记制度的重要性房地产登记制度是房地产交易体系的基础，它规范了房地产所有权的转让和变更程序，确保交易的合法性和可靠性。

具体而言，房地产登记制度能够保障买卖双方的权益，有效防范欺诈行为和纠纷的发生。

它还可以提供权属证明，为房地产的担保和融资提供依据，促进房地产市场的健康发展。

2. 房地产权属登记问题的挑战尽管房地产登记制度的重要性不容忽视，但在实践中，仍然存在一些问题和挑战。

首先，登记机构的管理水平和效率存在差异。

由于登记机构的数量庞大，管理不够规范，部分机构的管理水平和效率较低，导致登记手续的办理周期较长，增加了交易的风险和成本。

其次，登记信息的真实性和完整性难以保障。

由于人为因素或技术问题，登记信息可能存在错误和遗漏，影响登记效果和证明效力。

再次，登记机构的协同合作仍有待加强。

在多个机构的参与下，房地产权属变更的登记工作需要各方紧密合作，但现实情况下，协同合作效果仍有待提高。

3. 解决房地产权属登记问题的对策为了解决房地产权属登记问题，可以采取以下对策。

首先，加强登记机构的管理和监督，提高其服务水平和效率。

通过改进登记机构的组织架构和管理流程，加强人员培训和技术支持，提高登记手续的办理效率和准确性。

其次，建立健全信息共享机制，确保登记信息的真实性和完整性。

各个登记机构应加强信息共享，进行实时更新和验证，有效避免登记错误和遗漏的问题。

再次，推动登记机构之间的协同合作和信息共享。

建立起更加紧密的合作机制，利用现代信息化技术，实现登记信息的实时传输和共享，提高整体效率和服务质量。

房地产产权登记制度房地产产权登记制度是指国家对房地产的权属进行登记，确保权属的真实性、稳定性和有序流转。

它是房地产市场的重要组成部分，也是保护权利人的合法权益的基础。

本文将从产权登记的意义、登记流程和登记制度的优势等方面，探讨房地产产权登记制度。

一、产权登记的意义产权登记是房地产交易中不可或缺的环节，具有以下几个重要意义：1. 确保权属真实性：产权登记能够记录房地产的所有权归属，确保权属的真实性和合法性。

在交易过程中，买卖双方能够明确房屋归属人，减少产权争议的发生。

2. 维护权益稳定性：产权登记可以维护产权人的权益稳定。

产权登记记录了权益人的姓名、权属面积、使用权期限等信息，防止他人侵占或篡改房产权益。

3. 促进交易流转：产权登记是房地产交易的重要凭证之一。

有明确的产权登记证明，能够提高交易的信任度，促进房产的流转和投资。

二、登记流程房地产产权登记的流程一般包括以下几个环节：1. 申请登记：产权人或其委托代理人向登记机关申请产权登记，提交相关证明材料和登记申请表。

2. 权属调查：登记机关进行权属调查，核实相关权证、证明文件等信息的真实性和合法性。

3. 公示告知：登记机关会将产权登记申请公告，并在一定时间内接受公众对登记申请的异议。

4. 登记审查：登记机关对登记申请进行审查，核对申请资料的完整性和真实性。

5. 发证放号：如果登记申请符合法定条件，登记机关将发放产权证书，并予以编号。

三、登记制度的优势房地产产权登记制度具有以下几个优势：1. 法律保护：房地产产权登记制度是法律对产权人权益的保护措施之一。

产权登记有法律效力，可以保护权利人的权益，提供法律保障。

2. 交易便利：产权登记制度提供了权属证明，使得房地产交易更加清晰、方便。

购房者可以通过产权证书了解房屋的权益归属情况，降低交易风险。

3. 风险防控：产权登记制度可以有效防范房地产领域的假证、假借等风险。

登记机关在登记过程中会严格核实申请人身份和相关证明材料，减少不法分子的作案空间。

房地产产权登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。

2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。

完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。

本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。

第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。

第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。

第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。

第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。

【关键词】房地产；产权登记一、房地产产权登记制度现状（一）我国房地产产权登记制度的分类我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。

土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。

其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。

房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。

登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。

房屋应当按照基本单元进行登记。

国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

（二）我国房地产登记的基本类型根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。

我国现⾏房地产权属登记制度的特点（了解）
我国现⾏的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但⼜有⾃⼰的特点，概括起来，主要有以下⼏点：(⼀)由不同登记机关分别登记
房屋与所占⽤的⼟地使⽤权是不可分割的，房地产权属的登记本应当是⼀次进⾏的，证书也应当只领取⼀个，但由于我国对房地产事项由房屋与⼟地分部门管理，所以房地产权属登记⼀般是⼟地使⽤权和房屋所有权登记分别在⼟地管理机关和房地产管理机关进⾏。

(⼆)为房地产权利动态登记
当事⼈对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不具对抗第三⼈的效⼒。

房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，⽽且也登记权利动态过程，使第三⼈可以就登记情况，推知该房地产权利状态。

(三)具有公信⼒
依法登记的房地产权利受国家法律保护。

房地产权利⼀经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三⼈在法律上有绝对效⼒。

(四)实⾏及时登记制度
房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利⼈必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律的有效保护，且要承担相应的责任。

(五)颁发权利证书
房地产权属登记机关对产权申请⼈登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利⼈颁发权属证书。

权属证书为权利⼈权利之凭证，由权利⼈持有和保管。