房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》一、名词解释（每题5分，共计20分）1、土地储备制：第二章土地制度演变与出让方式2、房地产市场细分：第五章房地产营销3、可行性研究：第四章房地产项目可行性研究4、土地使用权转让：第二章土地制度演变与出让方式二、问答题（每题15分，共计60分）1、房地产开发与经营的主要内容是什么？主要包括哪几个阶段？房地产开发与经营的主要内容包括：房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动，流通环节的营销活动和中介服务活动，消费环节的物业管理活动。

可分为四个阶段：（1）投资机会的选择与决策（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段2、房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。

————第四章房地产项目可行性研究3、简述房地产供给的特点————第三章房地产市场调研4、我国土地使用制度存在的问题有哪些？————第二章土地制度演变与出让方式三、论述题（20分）阐述我国房地产价格上涨的原因。

————第一章绪论第一章绪论一、名词解释1．房地产：房地产是指土地及其固定着在土地之上的建筑物（建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体）、构建物（房屋以外的建筑物，如水井、烟囱等）和其他附属物（实物附带的各种权益）的总称。

2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。

5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：◆直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。

缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。

◆职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。

缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。

◆直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

◆事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。

缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。

◆矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助阵结构组织平台很好地发挥资源作用。

缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾。

2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。

风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。

政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。

5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。

政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等。

人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征。

此外，文化环境、行业环境、技术环境等。

6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。

7. 简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。

8．简述房地产行业管理的主要内容。

答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。

行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。

三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾。

初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。

2、地价上涨推动。

土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。

不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。

3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。

不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

4、房地产投资结构仍不尽合理。

供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。

5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。

人们对未来的经济预期是看好的。

市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。

第二章土地制度演变与出让方式一、名词解释1．土地使用权出让——国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2．土地使用权划拨——指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

3．土地使用权转让——指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。

4．土地征用——国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。

5．土地储备制——为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

二、简答题1．对土地使用权出让方式做出比较。

答：1、出让程序不一样。

2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。

3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。

2．土地使用权转让必须符合哪些条件？答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

3、按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。

3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体及个人法律关系法律关系不平等，具有垄断性法律关系平等市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按合同规定，不超过国家规定合同年限－已使用年限转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与4．房地产项目土地费用包括哪些费用?答：包括土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。

5．简述土地使用权转让的程序。

答：1、转让申请；2、签订转让合同；3、转让合同公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登记。

6．简述划拨土地使用权的特点。

答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。

7．简述协议出让土地使用权的特征。

答：1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价格和使用范围受到限制。

8．划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？答：1、土地补偿费；2、安置补助费；3、地上附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用。

9．我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败。

三、论述我国现阶段土地使用制度的特点答：1）批租制：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。

虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。

所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。

2）垄断制：第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。

第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。

即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。

农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。

政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。

3）双轨制：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。