作业1-案例-北京住房限购政策-“京十五条”调控细则-公共政策概论-专题讨论

北京限购政策年北京限购政策如下年内将安排自住房用地入市进一步完善差别化住房信贷政策是新京八条的重点之一。

新政规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

有关部门这次决定加快自住型商品住房用地供应。

各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

新京八条还强化了“控地价、限房价”的交易方式。

严控地价，并对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以控制房地产价格快速上涨。

鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足居民租房需求。

90平米以下套型不低于70%本市加大了住宅用地供应力度，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

有关部门还决定加强对房地产开发企业及其销售行为的管理。

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。

商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

严禁中介独占房源哄抬房价本市也加强了对房地产经纪机构及其经纪活动的管理，在全市全面实施存量房交易资金监管。

1.新政出台后，外地人在京买房需要什么条件？答：伟嘉安捷指出，根据2.16日“京十五条”要求，外地人必须满足：1）持有本市暂住证；2）家庭成员在北京无房；3）能够提供连续5年及以上在京纳税或社保证明。

外地人必须同时满足以上三点条件才可以在京购房，缺一不可，并且仅限购一套商品房。

2.拥有北京市集体户口(如在校学生)算是本地人可以买房吗？答：链家地产表示由于当前处于政策的执行初期，具体细节方面的执行问题并没有全面开展。

因此拥有集体户口的人群是否可以购房，现在还不明确。

之前，集体户口的人群可以购房，在校学生由于没有收入证明，因此无法贷款，但是可以全款购房。

3.如果公司为公司员工购买员工宿舍，产权为公司所有，是否受京“15条”的影响？答：链家地产表示此次京“15条”主要针对的是个人购房，对个人购房设限。

但是集体产权的房屋，不会受到限制。

因此不会受到此次政策的影响。

4.如果有“商改住”项目算不算已有住房？答：本次限购仅限于住宅项目，因此，以商业地产立项的商改住项目，不会计算为已有住房。

另外，对于京外户籍家庭来说，即使他在外地有房，但只要在北京没有住房且符合纳税等条件，仍可以新购买一套。

5.现在用公积金贷款最高上限是多少，我名下有一套房产如果卖掉的话，使用公积金贷款算二套吗？答：目前，北京市公积金贷款最高上限仍为80万，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级客户可上浮30%，即104万。

如果购房人名下有一套房，出售的情况下使用公积金贷款再购房的话是，不会被算作二套房。

因为从2011年1月1日开始，北京市公积金管理中心就市管公积金二套房贷款政策做了调整，如果购房人申请贷款时名下无房，即可按照首套房政策执行。

即90平米以下首付20%、90平米以上首付30%，利率按目前公积金基准利率4.5%执行。

6.原来有一套房，卖了还算不算(拥有房产)了！答：北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，限购令中对于本市及外地户籍者拥有房产的数量，是按照实际拥有状况认定的，“就是看权属记录中有几套房。

北京限购令细则解读什么是北京限购令？北京限购指的是北京市房屋限购政策，也被称为房屋认购限制政策，是指对非本市户籍居民、非本市常住居民和其他人员，限制其在本市购买房屋的一种限制政策。

北京限购令的背景北京市房地产市场在过去几年里一直呈现出“供大于求”的趋势，不断有人员涌入，造成了房价居高不下的情况。

为了控制房价，限制非本市户籍居民在北京市购房的数量和频率，因此出现了北京限购令。

北京限购令的主要内容•购房人的限制：北京市购房者必须具有本市户籍或已在北京市连续缴纳社会保险和个人所得税满五年，且名下没有房产的家庭。

•购房数量的限制：在购买新建商品房（含商业用房、办公用房、可出租的营业用房等）时，北京市户籍家庭只能购买一套房屋，非本市户籍家庭只能购买一套房屋，并且自持物业不得超过90平方米。

同时，非本市户籍居民还需通过缴纳社保、个税、纳税等多种方式来符合购房条件。

•转让限制：购房者在购置了房产后，需满五年方可申请转让房屋或进行名下过户。

北京限购令对北京市场的影响北京市的房地产市场是全国最重要的房地产市场之一，因此北京限购令对北京市场的影响是深远的。

一方面，北京市的房价在限购令之后下降了，市场调节了过度抢购行为，从减轻部分人员的买房负担的角度上来说是很好的。

但另一方面，限购令也引发了一些问题，例如人们通过非法途径购买房产等违法行为。

如何解决限购令带来的问题？1.加强房产市场监管，对于存在的非法买卖房产行为和逃税行为进行镇压和打击；2.减轻购房负担，采取一些相应的措施，鼓励人们在城市外围购买房产。

3.确立一套综合管理系统，通过综合管理，可以更好地解决限购带来的问题。

结论北京限购令对于北京市房地产市场是一项非常重要的政策，可以有效地调节市场供需关系，但也会产生一些副作用。

尽管存在这些问题，但相信通过政府和公民共同的艰苦努力，一定能够解决好这些问题，逐渐让北京市房地产市场趋于稳定。

京十五条实施细则全文(2011-03-09 08:26:05)[编辑][删除]分类：房市新政标签：京十五条房产关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（即京十五条实施细则）发布时间：2011-02-16京建发〔2011〕65号各区县建委、房管局，开发区国土房管局，各房地产开发企业，各房地产经纪机构，各有关单位：为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）精神，合理引导住房需求，落实各项限购措施，现就有关问题通知如下：一、自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

二、各部门、各单位要按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》要求，严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）购房资格的审查。

三、居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：（一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》（详见附件）。

驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

案例分析一房地产“限购令”房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。

近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比较高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符、与城市居民收入水平不协调的现象。

为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府压房价，抑制房地产泡沫的决心。

下面是我试图结合公共政策来分析以下，并提出自己的看法。

”（一）限购令的出台：（二）我国于2010年出台限购通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。

2010年4月，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

一系列政策的出台，意味着“限购令”政策将在我国继续实施，并目范围将继续扩大。

(二)“限购令”出台后的效果:一方面，“限购令”出台后对各地的房屋成交量和成交价格均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性的成效。

从房地产行业的房价、销量等先行指标来看中国房地产行业增速开始减缓，房价开始显现波动回落。

另一方面“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降，导致了财政收入的直接缩水。

(三)“限购令” 出台后社会各界的评价:1、政府权威人士:限购令”应该延续，调控还处在一个关键时期,基数还不是很稳固限购应该是不放松不动摇的。

同时为了避免未来房地产泡沫的破裂造成对我国经济的较大冲击，“限购令”必将继续在我们实施。

尽管当前房地产调控的行政干预色彩比较浓，但这样做也是一个合理选择因为这将有助于有效遏制房价过快上涨、逐步消化历年来已经积累的较大房地产泡沫。

2、业内人士:“限购令”效果有限，业内人士质疑“限购令”的效果。

他们认为，限购令不可以能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。

专家称北京十五条房地产调控细则暗箱操作明显违法从行政主体、法律依据、行政程序等方面考察，北京“十五条”存在对民事主体的财产自由和交易自由的不当干预，且无任何法律依据。

2011年2月16日，北京市政府办公厅发布被称为京“十五条”的房地产调控细则，其中包含限购房产的“狠招”。

这份全称为《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(下简称京“十五条”)称，“经市政府同意”做出该通知，其中最核心的内容是有关“限购政策”的规定。

通知称，自发布次日(2月17日)起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

对不符合前述条件的购房人，不予办理产权登记手续。

细究前述通知可以发现，其中涉及明显的违法情形。

行政主体不合法从法律性质上来说，该通知属于一般规范性文件，是一种行政行为。

一项行政行为的合法性，一般可从行政主体、法律依据、行政程序等方面考察。

行政行为合法，首先行政主体必须合法。

行政主体是指享有国家行政权力，能以自己的名义从事行政管理活动并独立承担由此产生的法律责任的组织。

在我国，行政主体包括国家行政机关和法律、法规授权的组织。

无行政主体资格，则无行政行为能力。

而各级政府的办公室(厅)，为本级政府内部的办事机构，职责在于协助政府负责人处理政府日常工作。

既不是政府组成部门，也不是政府直属机构，不能以自己的名义从事行政管理活动并独立承担责任，不具有行政主体资格。

国15条细则五篇第一篇：国15条细则【细则解读现场实录】：京政办发布进一步加强本市房地产市场调控工作的通知细则共分为八部分15条。

主要涉及责任问题，对如何落实房地产市场平稳发展的责任问题。

第一，落实促进房地产市场平稳健康发展的重要性；第二，全力做好保障房工作；第三，保障房、公租房保障体系双轨并行；第四，加强税收征管；第五，差别化房贷政策；第六，严格住房土地税收；第七，建立健全约谈问责机制；第八，加强强化舆论引导。

【细则解读现场实录】：北京市房地产协会副秘书长陈志认为京版细则具有非常明确的操作性。

对预期引导有了非常明确的提法。

对抑制投资投机行为是非常有效的，也是在合理引导住房需求的过程。

所以在此时出台政策是必须的。

【细则解读现场实录】：一、进一步贯彻落实国家房地产政策，切实将房价控制在合理水平。

继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投资投机性购房，加强市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。

进一步落实加强监管促进房地产有效遏制投资投机性购房，加强市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。

【细则解读现场实录】：二，全力做好住房保障工作，建立完善住房保障制度，逐步形成适合首都实际的保障性住房，坚决完成本市保障房安居任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，大力发展公共租赁住房。

在加大政府投入的同事，完善体制机制，运用土地供应、投资补助财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。

继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配件一定比例的公共租赁住房，并持有、经营或有政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。

积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

【细则解读现场实录】：严格执行差别化住房信贷政策。

各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

北京限购令细则全文北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知京政办发[2011]8号各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)印发后，本市房地产市场出现积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。

为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下：一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。

各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

二、全力做好住房保障工作(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。

加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。

坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。

全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。

继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

[公共政策分析案例范文]公共政策分析的实际案例公共政策分析的实际案例案例分析——房地产“限购令”内容房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。

近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以表达出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。

笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。

案例回忆(一)“限购令”的出台：我国于20**年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。

20**年*月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差异化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续公布“限购令”。

20**年*月30日，##出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

20**年*月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后____、____等多个城市陆续公布“限购令”。

随后有##、____、##、____、____等16个一二线城市推出限购政策。

20**年*月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。