《河源市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率的公告》的解读

第三条，本公告自发布之日起开始施行。 清远市地方税务局《转发广东省地方税务 局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （清地税发〔2010〕102号）第三条同时停 止执行。
核定征收流程图示
第一步骤 纳税人申报，递交相关资料， 向税务机关说明情况 主管税务机关进行审核，确 定是否符合核定征收条件。
纳税人 申报
（三） 《征管法》 第六十四条 （节选）
纳税人不进行纳税申报，不缴或者少 缴应纳税款的； 由税务机关追缴其不缴或者少缴的税 款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款 百分之五十以上五倍以下的罚款。
（二）对单位或个人转让旧房及建筑物 不能据实清算，经税务机关审核确定后， 适用核定征收的情形，核定征收率按照房 产性质划分为：转让普通住宅、保障性住 房核定征收率为5%；其他房产核定征收率 为5.5%。
第二条，对2007年2月1日前满足应进行 清算条件的房地产开发项目，主管税务机 关应及时进行清算审核。对不能据实清算， 经主管税务机关审核确定后，符合核定征 收情形的项目，按5%的核定征收率征收。
（ห้องสมุดไป่ตู้） 《征管法》 第六十二条 （节选）
• 未按照规定的期限办理纳税申报和报送
纳税资料 • 税务机关责令限期改正，可以处2000以 下的罚款；情节严重的，可以处2000元以
上1万元以下罚款。
（二） 《征管法》 第六十三条 （节选）
纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐 簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者 不列、少列收入，或者经税务机关通知申报 而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴 或者少缴应纳税款的,是偷税。 由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五 十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法 追究刑事责任。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号成文日期：2010-05-25各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。

各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。

要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。

各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。

与第一阶段相同
①普通标准住宅1.5%；
②除普通通标准住宅及土地以外的其他房地产项目3.5%；
③土地5%。
①普通标准住宅2%；
②除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
③除上述①、②项以外的其他房地产项目5%；
④符合以下6个条997〕160号
豫地税函〔2004〕125号
与第一阶段相同
与第一阶段相同
与第一阶段相同
①普通标准住宅1.5%；
②除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；③除上述①、②项以外的其他房地产项目4.5%；
④经济适用房0.5%。
核
定
征
收
率
①预售或销售民用住宅核定征收率为0.8%，
②预售或销售民用住宅以外的其他房地产项目的土核定征收率为1%，
③凡预售或销售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律按1%执行。
无论新老项目均按查帐征收方式缴纳土地增值税（在审查纳税人清算申请过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，经主管局长同意可按核定征收方式进行土地增值税清算。）
预
征
率
①预售民用住宅的土地增值税预征率为1%，
②预售民用住宅以外的其他房地产项目的土地增值税预征率为3%，
③凡预售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律按3%执行。
河南省地方税务局直属分局
《房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表》
时间
项目
第一阶段
2004年11月以前
第二阶段
2004年11月-2007年1月
第三阶段
2007年2月-2010年4月
第四阶段
2010年5月1日之后
特
点
查帐征收方式
核定征收方式
对新项目采取按项目进行鉴定的方式进行管理（原则上鉴定为查帐征收方式）

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。

所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。

主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。

（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文文号：国税发[2006]187号发文单位：国家税务总局发文时间：2007-1-17各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局： 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

房地产企业预交土地增值税清算涉及的税务问题土地增值税是转让国有土地使用权取得收入的纳税人需要缴纳的一项税金。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定，房地产企业纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

一、特定情形不预缴土地增值税。

根据土地增值税的规定，普通住宅的增值率未超过20%免征土地增值税，因此，对于房地产企业开发的有些类型的商品房可以不预缴土地增值税。

如湖北省税务局规定：房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。

二、预缴土地增值税计税依据的确定。

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

另据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

因此，房地产开发企业在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款/(1+ 9%)*土地增值税预征率；2、简易计税方法下：预交土地增值税=预收款/(1 +5%)*土地增值税预征率。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

河源市人民政府关于加强税收征管工作的意见文章属性•【制定机关】河源市人民政府•【公布日期】2009.07.30•【字号】河府[2009]94号•【施行日期】2009.07.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文河源市人民政府关于加强税收征管工作的意见（河府〔2009〕94号）各县区人民政府，市府直属各单位：为进一步加强税收征管，规范市场经济秩序，建立公平、公正的税收环境，促进我市税收收入持续稳定增长，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法律、法规、政策的规定，结合我市实际，现就加强税收征管工作提出如下意见：一、加强组织领导，狠抓税收征管工作税收是我市财政收入的主要来源，是解决当前民生问题，实现科学发展的财力保证。

为加强税收征管工作领导，市政府决定建立税收征管工作联席会议制度，由市政府分管副市长任召集人，协调财政和税务工作的副秘书长、市财政局局长、市国家税务局局长、市地方税务局局长任副召集人，各有关单位负责人为成员；联席会议职责主要是负责税收收入形势分析，提出加强税收管理、解决税收征管问题的办法，营造良好的税收征管环境。

各级各有关部门要从大局的高度，多谋培植税源之道，多思加强税收管理之策，发展经济，增加税收，确保财政收入稳定增长。

二、加强部门协作，营造良好征管环境各级各部门要共同维护国家利益，积极支持、配合税务部门加强税收管理，通过齐抓共管，综合治理，实现堵漏增收；要通过建立完善信息资源共享和传递协作机制，为税务部门提供及时准确的涉税信息，形成全面、实时、动态的税源监控体系。

（一）财政部门要加强财政票据的使用管理和拨付工程款的代扣税工作。

财政部门根据需要联合地方税务部门进行财政票据管理的全面清理；对应纳税的收费项目，督促收费单位向地方税务部门申报纳税；在审批发放财政票据时，要按财政票据管理的有关规定严格把关，明确财政票据的使用范围，属应税收费项目的，统一使用地方税务部门的发票。

乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通
知
【标 签】湖北省,土地增值税预征率,核定征收率
【颁布单位】湖北省地方税务局
【文 号】鄂地税发﹝2012﹞127号
【发文日期】2012-10-31
【实施时间】2012-10-31
【 有效性 】条款失效
【税 种】土地增值税
注释：部分条款失效。

第一条相关规定废止，参见《湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（湖北省地方税务局公告2014年第7号）
各市、州、直管市、林区地方税务局：
为进一步加强土地增值税征管工作，根据国家税务总局文件要求，结合我省土地增值税征收管理实际，现将土地增值税预征率、核定征收率作如下调整：
一、土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为2%、4%、6%。

各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类预征率上下浮动0.5%予以确定。

二、土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。

各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。

非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

三、本通知自2013年1月1日执行。

对2013年1月1日前转让房地产取得的收入，其预征率、核定征收率仍按原规定执行。

各地调整后的规定于2012年12月15日前报省局备案。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的
公告
（征求意见稿）
为加强土地增值税管理，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）、《关于明确财产和行为税若干税收政策的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号）文件规定，结合我市实际，现将我市土地增值税预征率和核定征收率公告如下：
一、土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房：预征率为1.5%；
（三）装配式建筑、绿色建筑（普通标准住房、全装修住房除外）：预征率1.8%；
（四）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率2%；
（五）营业用房、车库、储藏室等其他类型用房：预征率为2.5%；
（六）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

上述保障性住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、政府限价的低价商品住房、棚户区改造安置住房等。

二、土地增值税核定征收率
（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《税收征管法》及实施细则等规定，采取核定方式征收。

若采取核定征收率方式征收的，其核定征收率不低于5%；
（二）转让旧房及建筑物，若采取核定征收率方式征收的，其核定征收率不低于5%。

本公告自发布之日起施行。

《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（黄山市地税局公告2016年第4号）同时废止。

全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。

各地关于⼟地增值税预征率的规定（截⾄2020.03）来源：⼟地增值税⾦穗源关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥⼟地增值税在预征阶段的调节作⽤，各地须对⽬前的预征率进⾏调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关⽂件的规定执⾏）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保⼟地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作⽤。

”具体我们通过下⾯的政策来了解⼟地增值税预征率各地的不同：01北京的规定关于进⼀步做好房地产市场调控⼯作有关税收问题的公告（北京市地⽅税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收⼊，实⾏差别化⼟地增值税预征率：(⼀)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收⼊，暂不预征⼟地增值税；(⼆)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收⼊，按照预计增值率实⾏2%⾄8%的幅度预征率，容积率⼩于1.0的房地产开发项⽬，最低按照销售收⼊的5%预征⼟地增值税。

02上海的规定关于调整住宅开发项⽬⼟地增值税预征办法的公告（上海市地⽅税务局公告2010年第1号）⼀、按不同的销售价格确定⼟地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项⽬销售均价低于项⽬所在区域上⼀年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；⼆、⾼于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项⽬销售均价公式：项⽬销售均价=项⽬可售住房总销售价格÷项⽬可售住房总建筑⾯积；四、项⽬分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑⾯积中⼼计算确定项⽬销售均价，并调整⼟增税预征率。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知【标 签】土地增值税,清算【颁布单位】河南省地方税务局【文 号】豫地税函﹝2010﹞202号【发文日期】2010-06-24【实施时间】2010-06-24【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市地方税务局、省局直属各单位：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 现将《》(国税函﹝2010﹞220号)转发给你们，请结合以下意见认真贯彻执行。

一、关于“核定征收率”适用范围问题。

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 《》(豫地税发〔2010〕28号)第二条的“土地增值税核定征收率”仅适用于房地产开发项目；对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税；对个人转让二手房，符合减免税条件的，应按照规定办理减免税手续，享受减免税政策，对于不符合减免税条件的，在清算中又无法准确计算收入、扣除项目的，可按《通知》中第五条的核定征收率征收土地增值税。

二、关于“计税价格明显偏低”的问题。

《》(豫地税发﹝2010﹞28号)第河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税；在土地增值税清算时无法准确进行清算的，按照普通标准住宅2%核定征收土地增值税。

国家税务总局关于《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》的解读文章属性•【公布机关】国家税务总局•【公布日期】2024.11.13•【分类】法规、规章解读正文关于《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》的解读为深入贯彻党的二十届三中全会和国务院常务会议要求，更好发挥土地增值税调节作用，税务总局制发了《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（以下简称《公告》）。

现解读如下：一、《公告》的制定背景是什么？为保障土地增值税收入及时均衡入库，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》有关规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

2010年，为更好的发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局制发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），规定了预征率下限，除保障性住房外，东部地区省份下限为2%，中部和东北地区省份下限为1.5%，西部地区省份下限为1%。

当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。

二、《公告》的主要内容是什么？《公告》将预征率下限降低了0.5个百分点，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。

三、《公告》发布实施后各地应如何调整预征率？《公告》发布实施后，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，需要调整的，由各地税务部门会同财政部门在当地政府的指导下，结合当地房地产项目实际税负水平等情况，在科学测算的基础上，确定各类型房地产的具体预征率。

无论新老项目均按查账征收方式缴纳土地增值税（在审查纳税人清算申请过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，经主管局长同意可按核定征收方式进行土地增值税清算）
预征率
1、预售民用住宅的土地增值税预征率为1%；2、预售民用住宅以外的其他房地产项目的土地增值税预征率为3%；3、凡预售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律按3%执行；
与第一阶段相同
豫地税发[1997]160号 豫地税发[2007]16号
豫地税发[2010]28号 豫地税函[2010]202号
与第一阶段相同
与第一阶段相同
1、普通标准住宅1.5%；2、除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；3、除上述1、2项以外的其他房地产项目4.5%；4、经济适用房0.5%；
核定征收率
1、预售或销售民用住宅核定征收率为0.8%；2、预售或销售民用住宅以外的其他房地产项目的核定征收率为1%；3、凡预售或销售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律按1%执行。
河南省地方税务局直属分局
房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表
第一阶段（2004年11以前）
第二阶010年4月）
第四阶段 （2010年5月1日之后）
特点
查账征收方式
核定征收方式
对新项目采取按项目进行鉴定的方式进行管理（原则上鉴定为查账征收方式）
与第一阶段相同
1、普通标准住宅1.5%；2、除普通标准住宅及土地以外的其他房地产项目3.5%；3、土地5%；
1、普通标准住宅2%；2、除普通标准住宅以外的其他住宅4%；3、除上述1、2项以外的其他房地产项目5%；4、符合六个条件之一的8%；
文件依据
豫地税发[1997]160号 豫地税函[2004]125号

房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳的分析
对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。

两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。

本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

增值税预缴
政策依据：国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
值税征收管理暂行办法》的公告
预缴时间：实际收到预收款次月申报期内申报缴纳税款
计算方法：
一般计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%
简易计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
增值税纳税义务发生
政策依据：财税2016年36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件一国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
纳税义务发生：财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资。

三、关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车
库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住
宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目
的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目
行。
特此公告。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使
用权为主（建筑物占总售价的 30%以内）的行为。
（五）个人转让二手房的核定征收率
个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按 6%
的核定征收率征收土地增值税。
4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税
务机关责令清算，逾期仍不清算的。
（四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收
土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，
无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方
式，按 7%的核定征收率征收土地增值税。
二、关于经济适用房问题
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标
准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按
0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过
扣除项目金额 20%的，应免征土地增值税；对增值额超过
扣除项目金额 20%的，应按照规定征收土地增值税。
一、土地增值税核定征收率
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地
增值税核定征收率。
（一）住宅
1.普通标准住宅 5%;
2.除普通标准住宅以外的其他住宅 6%。
（二）除住宅以ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的其他房地产项目 8%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告2016市局公告2016年第4号调整土地增值税预征率和核定征收率关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告2016年第4号为深入贯彻中央经济工作会议和全省经济工作会议精神，围绕稳市场，推进去库存，促进房地产市场稳定健康发展，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）、《安徽省地方税务局关于认真落实<安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见>的通知》（皖地税函〔2016〕446号）、国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件有关规定，结合我市实际，现将我市土地增值税预征率和核定征收率公告如下：一、土地增值税预征率（一）保障性住房，预征率为1%；（二）普通标准住房、全装修住房，预征率为1.5%；（三）装配式建筑、绿色建筑（普通标准住房，全装修住房除外），预征率1.8%；（四）非普通标准住房(除全装修住房外)，预征率2%；（五）营业用房、车库、储藏室等其他类型用房预征率为2.5%；（六）别墅、高级公寓、度假村，预征率为3%。

二、土地增值税核定征收率（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率为5%；（二）转让旧房及建筑物，核定征收率为5%。

本公告自2016年7月1日起施行。

《关于加强土地增值税征管工作的公告》（黄地税〔2011〕94号）、《黄山市地税局关于调整二手房转让土地增值税核定征收率的公告》（2011年第2号）同时废止。

特此公告。

黄山市地方税务局2016年7月26日。