中级会计实务《2016》第四章 投资性房地产

第四章 投资性房地产一、定义、范围1投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2、范围：1）、已出租的土地使用权2）、持有并准备增值后转让的土地使用权（不能闲置太长，太长国家会无偿收回）3）、已出租的建筑物（拥有产权）4）、企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将期用于出租且持有意图短期内不再发生变化的空置建筑物5）、企业管理当局作出正式书面决议，明确表明在房产完工后用于出租的在建房产二、初始计量1、成本模式下：1）、折旧/摊销 借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/摊销2）、收取租金 借：银行存款贷：其他业务收入3）、提减值 借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2、公允模式下，不折旧、不摊销、不减值、期末公允价修正账面价（差值走当期损益） 已记提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

三、后续支出（资本化）1、成本模式下：1）、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧/摊销贷：投资性房地产——成本2）、发生改扩建支出： 借：投资性房地产——在建贷：银行存款/应付账款3）、完工： 借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建2、公允模式下：1）、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动2）、发生改扩建时： 借：投资性房地产——在建贷：银行存款/应付账款3）、完工： 借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建费用化的后续支出走其他业务成本科目四、后续计量模式变更（成本可转公允，公允不可转成本）1、公允价值大于账面价值： 借：投资性房地产——成本 （公允价）投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 （原价）递延所得税资产 递延所得税负责盈余公积 （公允-账面价值）*75%*10%利润分配——未分配利润 （公允-账面价值）*75%*90%2、公允价值小于账面价值： 借：投资性房地产——成本 （公允价）投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备递延所得税资产 递延所得税负责盈余公积 （公允-账面价值）*75%*10%利润分配——未分配利润 （公允-账面价值）*75%*90% 贷：投资性房地产 （原价）五、投资性房地产转换1、成本模式下：1）、自用→投资性房地产： 借：投资性房地产 （原账面价值）累计折旧/摊销固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/存货投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备2）、投资性房地产→自用 做上述相反分录2、公允模式下：1）、投资性房地产→自用 借：固定资产/无形资产/存货 （转换当日公允价值）公允价值变动损益 （公允＜账面）贷：投资性房地产 （转换当日账面价值）公允价值变动损益 （公允＞账面）2）、自用→投资性房地产 借：投资性房地产 （转换当日公允价值）累计折旧/摊销公允价值变动损益 （公允＜账面）固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/存货其他综合收益 （公允＞账面）六、处置1、成本模式下： 借：银行存款贷：其他业务收入 借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2、公允模式下：1）、收到款项 借：银行存款贷：其他业务收入2）、按当时账面余额结转成本 借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（也可在借方）3）、将累计公允价值变动转入其他业务成本： 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本4）、将原记入其他综合收益部分转入其他业务成本 借：其他综合收益贷：其他业务成本也可相反分录，不影响处置。

中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。

对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。

首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。

简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。

这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。

比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。

接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。

要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。

如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

再说说投资性房地产的后续计量。

这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。

成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。

同时，如果发生减值，还得计提减值准备。

而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。

在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

然后是投资性房地产的转换。

这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。

八、投资性房地产的转换条件在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。

比如原来出租的房地产现改为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

九、投资性房地产的转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

十、投资性房地产转换时入账口径的选择1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

会计分录为：A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或存货投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产或存货（按转换时的原账面价值计量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

第四章投资性房地产一、单项选择题每小题备选答案中,只有一个符合题意的正确答案;多选、错选、不选均不得分×17 年 2 月 1 日,甲公司从其他单位购入一块土地的使用权,并在这块土地上建造两栋厂房;2 ×17 年 9 月 1 日,甲公司预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给其使用;租赁合同约定,该厂房于完工时开始出租;2×17 年 9 月 15 日,两栋厂房同时完工;该土地使用权的账面价值为 1 200 万元,两栋厂房实际发生的建造成本均为 300 万元,能够单独计量;甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;则甲公司 2×17 年 9 月 15 日投资性房地产的入账价值为万元;×17 年 3 月 1 日,甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用,租赁期为 6 年,每年租金为 180 万元;甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,该写字楼的实际取得成本为 3000 万元；2×17 年 12 月 31 日,该写字楼的公允价值为 3100 万元;假设不考虑相关税费,则该项投资性房地产对甲公司 2×17 年度利润总额的影响金额是万元;3.下列各项中,不属于投资性房地产项目的是;A.已出租的土地使用权B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物4.下列关于投资性房地产核算的表述中,正确的是 ;A.采用成本模式计量的投资性房地产应计提折旧或摊销,但不需要确认减值损失B.采用成本模式计量的投资性房地产,符合条件时可转换为按公允价值模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产,公允价值的变动金额应计入其他综合收益D.采用公允价值模式计量的投资性房地产,符合条件时可转换为按成本模式计量5.下列关于公允价值模式计量的投资性房地产说法中正确的是;A.当月增加的土地使用权当月进行摊销B.公允价值模式下不计提减值C.资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入其他业务收入D.资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入资本公积——其他资本公积公司采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量,2017 年 9 月 20 日将 2013 年 12 月 31 日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租,该办公楼建造成本为 5150 万元,预计使用年限为25 年,预计净残值为 150 万元;采用年限平均法计提折旧;不考虑其他因素,则 2017 年该办公楼应计提的折旧额为万元;7.投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式,其公允价值与账面价值之间的差额计入;A.盈余公积和未分配利润B.公允价值变动损益C.其他综合收益D.营业外收入8.某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量;2×17 年 1 月 1 日,该企业将一项投资性房地产转换为自用房地产固定资产;该投资性房地产的账面余额为 2 000 万元,已提折旧为 300 万元,已计提的减值准备为 100 万元;该投资性房地产在转换日的公允价值为1 800 万元;转换日固定资产的账面价值为万元;800 600 000 9009.甲房地产公司于 2×17 年 1 月 1 日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量,租期为 3 年,每年 12 月 31 日收取租金 100 万元;出租时,该幢商品房的成本为 2 000 万元,未计提存货跌价准备,公允价值为 2 200 万元;2×17 年 12 月 31 日,该幢商品房的公允价值为 2 250 万元;不考虑其他因素的影响,甲房地产公司 2×17 年应确认的公允价值变动损益为万元;A.收益 50B.收益 250C.收益 100D.损失 10010.采用成本模式计量的投资性房地产,核算时不涉及的科目是;A.投资性房地产——成本B.投资性房地产C.投资性房地产累计折旧摊销D.投资性房地产减值准备二、多项选择题每个小题备选答案中,有两个或两个以上符合题意的正确答案,多选、少选、错选、不选均不得分1.下列关于投资性房地产的特征中,说法正确的有 ;A.投资性房地产是一种投资性活动B.投资性房地产是一种经营性活动C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产D.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产2.下列各项中,不属于投资性房地产核算范围的有 ;A.闲置的土地B.房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房C.已出租的办公楼D.企业自用的厂房3.下列各项中,不属于投资性房地产确认条件的是 ;A.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量D.投资性房地产属于有形资产4.下列有关投资性房地产后续支出的表述中,正确的有 ;A.与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理B.发生的资本化支出应通过“投资性房地产——在建”科目归集C.与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本D.投资性房地产的资本化支出可以提高其使用效能和经济利益流入量5.下列有关投资性房地产采用成本模式计量的说法中,正确的有 ;A.企业外购的建筑物对外出租,购入当月不计提折旧B.企业外购的土地使用权对外出租,购入当月需要计提摊销C.得的租金收入应计入其他业务收入D.资产负债表日,应按公允价值确认公允价值变动金额并计入当期损益6.投资性房地产采用公允价值模式计量,应同时满足的条件包括 ;A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场B.投资性房地产所在地有专门的资产评估机构对投资性房地产的公允价值作出估计C.企业对所有投资性房地产均采用公允价值模式计量D.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计7.下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中正确的有;A.为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更B.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量C.成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整其他综合收益D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式计量8.关于投资性房地产转换日的确定,下列说法中正确的有;A.作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为存货,转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期C.自用建筑物停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日D.自用土地使用权停止自用,改用于资本增值,其转换日为自用土地使用权停止自用后,确定用于资本增值的日期9.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定,下列说法中正确的有 ;A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时,应按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日房地产的账面价值作为入账价值10.处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,下列说法中正确的有;A.应按累计公允价值变动金额,将公允价值变动损益转入其他业务成本B.如涉及营业税,则营业税应记入“营业税金及附加”科目C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额,应计入营业外收支D.若存在原转换日计入其他综合收益的金额,处置时应结转到其他业务成本三、判断题请判断每小题的表述是否正确;每小题答题正确的得 1 分,答题错误的扣分,不答题的不得分也不扣分,本题最低得分零分1.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为;2.企业以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产;3.自行建造投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成,包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等;4.对于企业外购的房地产,在购入房地产的同时未开始对外出租或用于资本增值的,也可以作为投资性房地产进行核算;5.投资性房地产改扩建或装修支出满足资本化条件的,应当将其资本化,计入投资性房地产的成本；不满足资本化条件的,应计入其他业务成本;6.投资性房地产后续计量模式包括成本和公允价值两种模式,同一企业可以同时采用两种计量模式对其投资性房地产进行后续计量;7.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量;8.采用公允价值模式计量的投资性房地产,资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入所有者权益其他综合收益;9.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式,转换日公允价值与账面价值的差额,借方差额记入“公允价值变动损益”科目,贷方差额记入“其他综合收益”科目;10.处置投资性房地产时,应当按实际收到的金额,贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值,借记“其他业务成本”科目,若为公允价值模式计量,还应同时结转持有期间确认的累计公允价值变动,若存在原转换日计入其他综合收益的金额,也应一并结转;四、计算分析题凡要求计算的,应列出必要的计算过程；计算结果出现两位以上小数的,均四舍五入保留小数点后两位小数;凡要求编制会计分录的,除题中有特殊要求外,只需写出一级科目;答案中的金额单位用万元表示1.甲公司主要从事房地产开发经营业务,对投资性房地产采用成本模式进行后续计量,2015 年度发生的有关交易或事项如下：11 月 1 日,因商品房滞销,董事会决定将两栋商品房用于对外出租;1 月 20 日,甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用;出租商品房的账面余额为9000 万元,未计提存货跌价准备,公允价值为 10 000 万元;该出租商品房预计使用年限为 50 年,预计净残值为零,采用年限平均法计提折旧;21 月 5 日,收回租赁期届满的一宗土地使用权,经批准用于建造办公楼;该土地使用权成本为2750 万元,未计提减值准备,至办公楼开工之日已摊销 10 年,预计尚可使用 40 年,预计净残值为 0,采用直线法摊销;办公楼于 1 月 5 日开始建造,至年末尚未完工,共发生工程支出 3 500 万元,假定全部已由银行存款支付;33 月 5 日,收回租赁期届满的商铺,并计划对其重新装修后继续用于出租;该商铺成本为 6 500 万元,至重新装修之日,已计提累计折旧 2 000 万元,账面价值为 4 500 万元;装修工程于 8 月 1 日开始,于年末完工并达到预定可使用状态,共发生装修支出 1 500 万元,其中包括材料支出 700 万元和职工薪酬 800 万元,职工薪酬尚未支付;装修后预计租金收入将大幅增加;假定不考虑相关税费及其他因素的影响;要求：1计算上述出租商品房 2015 年度应计提的折旧金额；2作出上述交易或事项的相关会计处理;答案中的金额单位用万元表示公司采用公允价值模式计量投资性房地产,2×15 年 9 月 30 日,董事会决定将一栋自用办公楼对外出租,协议约定租赁期为 2 年,年租金为 240 万元,租金于每年年末收取;2×15 年 9 月 30 日为租赁期开始日;该办公楼自 2×11 年 9 月 30 日取得,其购买价款为 20 000 万元,预计使用年限是40 年,预计净残值为 0,采用年限平均法计提折旧,未计提资产减值准备;转换日,该办公楼的公允价值为 21 000 万元;2×15 年 12 月 31 日的公允价值为 20 000 万元,2×16 年 12 月 31 日的公允价值为 22 000 万元;2×17 年 9 月 30 日,租赁期届满,B 公司将该投资性房地产出售,其售价为19000 万元,并同时收到剩余部分的租金;要求：假定不考虑其他相关因素,编制 B 公司与投资性房地产有关的会计分录;答案中的金额单位用万元表示参考答案一、单项选择题1.答案A解析投资性房地产不仅包括房,而且还有包括地,当房产属于投资性房地产时,土地也要算做投资性房地产,所以投资性房地产的入账价值=1200/2+300=900万元;2.答案B解析外购的写字楼直接对外出租用于赚取租金,应该作为投资性房地产核算,取得的租金收入应该记到其他业务收入中核算的,相应的公允价值变动的金额应该记到公允价值变动损益中,所以2×17年影响利润总额的金额=租金收入180×10/12+影响利润总额的公允价值变动损益3100-3000=250万元;3.答案B解析投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物;已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物;企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物,由于企业对该租入的建筑物不拥有产权,所以不属于投资性房地产;4.答案B解析选项A,采用成本模式计量的投资性房地产期末应考虑确认减值损失；选项C,采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动应计入公允价值变动损益；选项D,公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式计量；而采用成本模式计量的投资性房地产在符合一定的条件时可以转为公允价值模式计量;5.答案B解析选项A,公允价值模式下不计提折旧或摊销；选项C和D,资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益;6.答案C解析2017年该办公楼计提折旧金额=5150-150/25=200万元;7.答案A解析投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式,应当作为会计政策变更,将公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益;8.答案B解析企业将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,是应该对应着进行结转的,相应的账务处理：借：固定资产 2000投资性房地产累计折旧300投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 2000累计折旧300固定资产减值准备1009.答案A解析2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50万元,故甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为收益50万元;相应的账务处理：借：投资性房地产——成本2200贷：开发产品2000其他综合收益 200取得的租金收入：借：银行存款 100贷：其他业务收入 1002×17年12月31日公允价值变动的处理：借：投资性房地产——公允价值变动50贷：公允价值变动损益5010.答案A解析“投资性房地产——成本”属于采用公允价值模式计量的投资性房地产时应设置的科目,成本模式下不涉及该科目;投资性房地产成本模式涉及到的科目主要有“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧摊销”、“投资性房地产减值准备”；投资性房地产公允价值模式涉及到的科目主要有“投资性房地产——成本、投资性房地产——公允价值变动”, 提示采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧摊销,也不计提减值准备;二、多项选择题1.答案BC解析投资性房地产具有以下两个特征：1投资性房地产是一种经营性活动；2投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;2.答案ABD解析选项A,按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值的土地使用权,不作为投资性房地产核算；选项B,房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房应作为企业的存货通过“开发产品”科目核算；选项D,企业自用的厂房通过“固定资产”科目核算,不属于投资性房地产的核算范围;3.答案AD解析投资性房地产只有在符合定义的前提下,同时满足下列条件时,才能予以确认：1与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量;4.答案ABD解析与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理：发生的资本化的改良或装修支出,应记入“投资性房地产——在建”科目；费用化的后续支出,应当在发生时计入当期损益,借记“其他业务成本”等科目,贷记“银行存款”等科目,故选项C错误;5.答案ABC解析选项D,属于公允价值模式计量下的会计处理;6.答案AD解析采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件：1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计;7.答案ABD解析选项C,成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益;8.答案ABCD9.答案AB解析作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时,应按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”,按其账面余额,贷记“开发产品”等科目,选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,选项B正确,选项C不正确；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值作为入账价值,转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益,转换当日的公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益,选项D不正确;10.答案ABD解析实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额,应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映,选项C不正确;三、判断题1.答案√2.答案√3.答案√4.答案×解析对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的,才可以作为投资性房地产进行核算;5.答案√6.答案×解析投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式,但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式;7.答案√8.答案×解析采用公允价值模式计量的投资性房地产,资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入当期损益公允价值变动损益;9.答案×解析投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更,无论借方差额还是贷方差额均反映为留存收益盈余公积和未分配利润;10.答案√四、计算分析题1.答案1出租商品房2015年度应计提的折旧金额=9000/50×11/12=165万元; 22015年1月20日借：投资性房地产9000 贷：开发产品9000 2015年12月31日借：其他业务成本 165 贷：投资性房地产累计折旧 165 2015年1月5日借：无形资产——土地使用权2750 投资性房地产累计摊销 5502750/50×10贷：投资性房地产2750 累计摊销 550 建造发生的支出：借：在建工程3500 贷：银行存款3500 2015年12月31日借：在建工程 552750-550/40 贷：累计摊销55 2015年3月5日借：投资性房地产——在建4500投资性房地产累计折旧2000贷：投资性房地产6500发生的装修支出：借：投资性房地产——在建1500贷：原材料 700应付职工薪酬 8002015年12月31日：借：投资性房地产6000贷：投资性房地产——在建60002.答案12×15年9月30日,该固定资产的账面价值=20000-20000/40×4=18000万元; 借：投资性房地产——成本 21000累计折旧2000贷：固定资产 20000其他综合收益300022×15年12月31日借：公允价值变动损益1000贷：投资性房地产——公允价值变动1000借：银行存款60240/12×3贷：其他业务收入6032×16年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动2000贷：公允价值变动损益2000 借：银行存款 240 贷：其他业务收入 240 42×17年9月30日借：银行存款 180240/12×9 贷：其他业务收入 180 借：银行存款 19000 贷：其他业务收入 19000 借：其他业务成本 22000 贷：投资性房地产——成本 21000——公允价值变动1000 借：其他综合收益3000 贷：其他业务成本3000 借：公允价值变动损益1000 贷：其他业务成本1000。

中级会计实务第四章投资性房地产投资性房地产，顾名思义，是指企业投资购买的房地产并非用于自身办公或生产等业务活动，而是用于长期持有、出租、出售或资本增值等目的的房地产。

在会计处理方面，投资性房地产与自用房地产有着显著的区别。

自用房地产主要用于企业的日常办公、生产等业务活动，其计量基础为成本，按照成本减值法进行资产减值测试；而投资性房地产一般为获取经济利益而购买，其计量基础为公允价值，按照公允价值变动计入损益。

下面将从三个方面来谈谈中级会计实务第四章投资性房地产的处理。

一、公允价值的定义和计算公允价值是指在交易参与双方都明确知晓该资产或负债的市场条件下，它是可以在存在市场的常规和寻常的交易中取得的价格，是指资产或负债在特定市场上的双方协商下的价格。

公允价值的计算需要参考市场实时数据，比如最近交易记录、市场报价等等，并按照市场行情及金融市场变动情况进行及时更新。

二、投资性房地产的会计处理1. 初始确认企业在购买投资性房地产时，应将其初始确认时的成本作为账面价值，并将获得的所有成本（包括购置成本、相关税费等支出、利息支出等）进行资本化处理。

2.公允价值计量在企业报表编制过程中，需要对投资性房地产按公允价值进行计量，并将计量结果计入当前损益中。

一般采用专业估价、市场报价等方式来计算公允价值。

3.变动处理在资产确认期间，若投资性房地产的公允价值发生变动，应及时调整其账面价值，并将价值变动计入公允价值变动净收益中。

三、附注中的披露要求在企业的财务报表中，附注是针对会计处理中难以准确反映出的重要情况和特殊状况等内容的说明，对于投资性房地产的附注披露尤为重要。

一般来说，企业的附注应注明投资性房地产的重要事项，例如公允价值计量依据、估值方法和主要前提假设、预测市场趋势或财务状况等等。

另外，企业还需披露未纳入公允价值计量范围之内的投资性房地产情况、折旧和摊销情况、销售或减值情况等。

总之，投资性房地产的会计处理是企业财务报表编制中的重要组成部分，它的正确处理不仅对于资产与负债的准确计量，更能反映企业内外部经济环境与经营状况的真实情况，因此需要加强企业内部培训和人员管理，加强对相关法律法规的认识，规范企业业务活动，创立可持续管理计划，保证企业的健康运转。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。

核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。

计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。

借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例题9·计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号3265040201]『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
投资性房地产的处置
二、投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。

注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。

2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。

3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。

这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。

【例题24·计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。

租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。

假设这栋写字楼原采用成本模式计量。

出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号3265040310]
『正确答案』
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000。

第四章投资性房地产
投资性房地产的确认及初始计量：历史成本原则与普通资产的核算标准相同（参照固定资产的入账成本）
投资性房地产的后续计量
后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。

二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

会计政策变更累计影响数：公允价与账面从差额*75％
由投资性房地产转换为自用房地产
由投资性房地产转为存货
由存货、无形资产、固定资产转换为投资性房地产；
一、转换时入账口径的选择
在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

A.借：
B.借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量） 投资性房地产的处置
营业利润的影响数=其他业务收入-其他业务成本。

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。

出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。

（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。

甲公司：不能确认其投资性房地产。

乙公司：属于投资性房地产。

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

一、投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义与特征所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的特征：1.投资性房地产是一种经营活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。

二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的资产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

2.作为存货的房地产。

【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。

二、投资性房地产的确认（一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章讲义4
投资性房地产的处置
考点六：投资性房地产的处置
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属
（1）2010年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元，每年年初支付。

2010年12月31日为租赁期开始日。

该办公楼系2009年12月31日购入，原值为50 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。

如果后续采用成本模式计量，则采用直线法计提折旧。

如果后续采用公允模式计量的，则2010年12月31日的公允价值为60 000万元。

[答疑编号5718040303：针对该题提问]
（2）2011年初收到租金，2011年支付办公楼的修理费用2万元，2011年末办公楼公允价值为63 000万元。

[答疑编号5718040304：针对该题提问]。

会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。

不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。

转换形式 转换日的确定投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货 借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。

中级会计职称《会计实务》章节知识点2016年中级会计职称《会计实务》章节知识点下面的知识点是投资性房地产的定义与特征，欢迎大家阅读!投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产具有以下特征：(一)投资性房地产是一种经营活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

(二)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。

这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

(一)属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。