房地产企业新项目增值税核算解析

政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析房地产企业销售额及销项税额的确认01、销售额的确认房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）销项税额的确认（1）当期允许扣除的土地款•当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶•当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价）•在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费用。

•一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

（2）销项税额的计算公式：•销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%房地产企业进项税额的确认01、一般进项税的确认一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：•高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%•一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。

02、旅客运输服务进项税额的确认纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。

纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额∶铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额∶公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%房地产企业应纳增值税的计算（1）一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算：应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。

房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。

随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。

目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。

计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。

2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产企业代建业务的增值税处理分析房地产企业代建是指委托方提供项目需要的土地、资金等资源，房地产企业作为受托方利用其品牌与管理优势，为委托方提供项目开发全过程专业性服务。

一、代建的分类（一）根据委托方的性质以及合作方式分类代建业务可以分为商业形式代建、政府形式代建和资本形式代建三种形式。

1、商业代建。

是指委托方提供开发所需的土地及资金，房地产企业输出管理和品牌，承担开发、销售、维护等任务，为已完全获得土地使用权的委托方提供房地产全过程的管理。

2、政府形式代建。

是指房地产企业与政府合作承接市政项目，包括安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理。

3、资本代建。

是指房地产企业向资本合作方提供项目咨询、项目开发管理、项目运营管理等一系列专业服务。

资本代建给更多想涉足房地产开发行业的企业提供更多的机会，降低了房地产行业的入门门槛。

（二）根据是否取得土地使用权进行分类一种是房地产企业没有取得土地使用权，委托方拥有土地，负责立项，房地产的代建业务主要为了收取手续费。

第二种是房地产企业取得了委托方的土地，负责立项，根据委托的要求进行施工，按施工进度向委托方预收房款，完工后，房地产企业替委托方办理产权转移等手续。

二、增值税处理（一）没有取得土地使用权情况下此种情况下，房地产没有土地使用权，代建主要为收取手续费，是真正的代建行为。

其业务具有以下特点：房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、房屋的权属归委托方、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方不垫付资金、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）所附《销售服务、无形资产、不动产注释》中“经纪代理服务”项的规定，经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务，包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。

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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。

根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。

该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。

2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。

随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。

增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。

本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。

案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。

项目于当年完工并取得了使用权。

在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。

按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。

请根据以上情况进行会计处理。

解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。

根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。

销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。

这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。

接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。

根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。

根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。

具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。

企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。

2.确认资产成本。

确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。

在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。

3.确认增值税。

根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。

242016年第11期政策解读房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税政策，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）等文件作出了具体规定。

这些规定涉及营业税和增值税的政策衔接，给实务操作带来了许多新情况和新问题。

本文就房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税政策进行解析。

一、18号公告的适用范围解析与“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”易混淆的概念是“纳税人转让其取得的不动产”。

前者的特征是：销售不动产的主体是房地产开发企业，即按照《城市房地产管理法》的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；销售的不动产是自行开发的房地产项目，即在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋等不动产投资建设并且首次进入流通领域、尚未办理权属登记的项目。

后者的特征是：纳税人转让的不动产是纳税人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产；纳税人转让不动产时该不动产的权属已登记在自己名下。

只有当房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时，才适用18号公告。

需要说明的是，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，由于销售的仍然是尚未办理权属登记的项目，因而该销售行为也属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”。

如果房地产开发企业将权属已经登记在自己名下的不动产对外销售，由于销售前该不动产已办理了权属登记，因而该销售行为不属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，不适用18号公告。

二、两种计税方法的适用范围解析增值税计税方法分为一般计税方法和简易计税方法两种。

一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额；简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。

房地产企业增值税筹划分析随着中国经济的不断发展，房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在国民经济中发挥着至关重要的作用。

伴随着行业的快速发展，涉及到的税收问题也日益复杂。

增值税作为房地产企业最为常见的一种税收，其纳税筹划问题尤为重要。

本文将从房地产企业增值税筹划的角度来进行分析和探讨。

一、房地产企业增值税概述我们需要了解一下房地产企业增值税的基本概念。

增值税是中国税制中的一种流转税，它是以增值额为对象，按照一定税率逐级向购买生产要素、提供劳务和销售商品的纳税人征收的一种税收。

而对于房地产企业来说，增值税主要涉及到房地产开发建设、房地产销售和房地产租赁等方面。

对于房地产企业而言，增值税的筹划就显得非常重要。

1. 房地产企业增值税的纳税政策房地产企业的纳税政策受到国家政策和地方政策的影响。

在房地产行业，增值税主要涉及到房地产开发建设、房地产销售和房地产租赁等环节。

房地产企业需了解并熟悉相关税收政策，并根据政策的规定进行合理的筹划。

对于房地产企业来说，增值税筹划的意义在于降低企业纳税负担，优化企业税收成本，提高企业竞争力。

通过合理的增值税筹划，可以使企业在合法的前提下最大程度地节约税收支出，实现经济效益最大化。

房地产企业应重视增值税筹划工作，合理规避税收风险，确保企业持续稳健发展。

房地产企业在进行增值税筹划时，需要结合企业自身的经营特点和税收政策的变化，选择合适的筹划方法。

常见的增值税筹划方法包括：合理利用增值税专用发票，合理规避税收风险，推行“小规模纳税人”政策，合理安排增值税抵扣环节等。

在进行增值税筹划时，房地产企业需要注意以下几个方面：首先是合法合规，企业在进行筹划时必须遵循国家税收政策，合法合规。

其次是风险控制，企业在筹划过程中应注意规避税收风险，避免因为税务问题给企业带来损失。

再次是过程管理，企业应建立健全的财务管理体系，加强内部税务管理，保障筹划的顺利实施。

为了更好地理解房地产企业增值税筹划，我们可以通过一个具体的案例来进行分析。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。

对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。

本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。

1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。

增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。

一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。

企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。

2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。

根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。

2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。

可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。

2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。

分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。

3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。

在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。

3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。

3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。

通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。

结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。

建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。